Exemple de transmission
Prenons un couple marié, avec un enfant. Une SCI est constituée pour acquérir un appartement.
A sa constitution, le capital de la SCI est de 1 000 euros (soit 10 parts de 100 € chacune).
Le père est âgé de 63 ans, et la mère a 52 ans.
La SCI achète un appartement au prix de 350 000 euros et pour ce faire contracte un crédit immobilier de 350 000 euros sur une durée de 25 ans.
Pour simplifier, les frais de notaire et de garantie sont réglés par un apport des parents en compte courant associés.
Le père détient 5 parts et la mère détient elle aussi 5 parts.
Deux ans plus tard : Ils décident de faire une donation à leur enfant qui devient associé de la SCI.
Le crédit immobilier est déjà en amortissement et le CRD (capital restant dû) est de 320 000 €. Monsieur a donc 65 ans et Madame 54 ans.
Total de l’actif de la SCI :
350 000 € - 320 000 € = 30 000 € auxquels s’ajoute le capital social du départ 1000 €, soit 31 000 €
Le prix de la part est donc de 31 000 € divisé par 10 parts, soit 3 100 €.
Droits démembrés.
La donation porte sur les parts en démembrement de propriété.
Ils donnent la nue-propriété, et se réservent l’usufruit.
Il faut donc appliquer le barème de la valeur des droits démembrés.
La quote-part représentative de l’usufruit est calculée en fonction de l'âge de l'usufruitier au moment de la donation.
Barème
| Age de l'usufruitier | Valeur de l'usufruit (%) |
| Moins de 21 révolus | 90 % |
| Moins de 31 révolus | 80 % |
| Moins de 41 révolus | 70 % |
| Moins de 51 révolus | 60 % |
| Moins de 61 révolus | 50 % |
| Moins de 71 révolus | 40 % |
| Moins de 81 révolus | 30 % |
| Moins de 91 révolus | 20 % |
| Plus de 91 révolus | 10 % |
Monsieur a donc 65 ans, pour la prise en compte de la donation, la valeur de la nue-propriété est de 60 %.
Madame a 54 ans, pour la prise en compte de la donation, la valeur de la nue-propriété est de 50 %.
Calcul de la valeur fiscale prise en compte pour la donation :
Père : 5 parts x 3 100 = 15 500 € pondérés à 60 % soit un montant de 9 300 €.
Mère : 5 parts x 3 100 = 15 500 € pondérés à 50 % soit un montant de 7 750 €.
Si c’est la première donation effectuée à leur enfant, il n’y aura pas de droits à régler, compte tenu de l’abattement.
Le temps passe
Le prêt immobilier est totalement remboursé.
Pour une question de simplicité la valeur du logement est estimée constante, soit :
350 000 euros.
Calculons le prix de la part 25 ans plus tard (soit la fin du prêt) :
350 000 € + 1 000 € = 351 000 € / 10 parts = 35 100 €
Si la donation n’avait eu lieu qu’à cette période soit 25 ans plus tard, elle porterait sur une valeur de pleine propriété de 350 000 €, soit 175 000 € par parent. En considérant le démembrement, la valeur de la donation serait de :
Le père aurait 63 ans plus 25 soit 88 ans : Valeur de le nue-propriété donnée 80 % de 175 000 € = 140 000 €
La mère aurait 52 ans plus 25 soit 77 ans : Valeur de le nue-propriété donnée 70 % de 175 000 € = 122 500 €
Dans les deux cas nous sommes au-dessus de l’abattement de 100 000 € par parent, en supposant que le montant de l’abattement n’ait pas changé entre-temps. Des droits seront à payer.
En dehors de la SCI
Lorsqu’il y a donation, l’emprunt immobilier n’est pas déductible. La donation s’appréhende sur la valeur de l’actif immobilier.
Dans notre exemple
La donation porterait sur un bien immobilier de 350 000 €.
Chaque parent peut faire profiter l’enfant d’un abattement de 100 000 €. Au-delà de ce montant des droits de donation sont exigibles.
Montant de la donation par parent : 350 000/2 = 175 000 €
On soustrait l’abattement 175 000 € - 100 000 € = 75 000 € taxables par parent
| Part taxable après abattement | Barème d'imposition |
| Moins de 8 072 € | 5 % |
| Entre 8 072 € et 12 109 € | 10 % |
| Entre 12 109 € et 15 932 € | 15 % |
| Entre 15 932 € et 552 324 € | 20 % |
| Entre 552 324 € et 902 838 € | 30 % |
| Entre 902 838 € et 1 805 677 € | 40 % |
| Supérieure à 1 805 677 € | 45 % |
Compte tenu du barème
Les premiers 8 071 € : 8 071 € x 5 % = 403,55 €
Entre 8 072 € et 12 109 € = 4 037 € x 10 % = 403,7 €
Entre 12 109 € et 15 932 € = 3 823 € x 15 % = 573,45 €
Entre 15 932 € et 75 000 € = 59 068 € x 20 % = 11 813,6 €
Total : 13 194,30 € multipliés par deux parents : 26 388, 60 €
Le barème des droits de succession ou de donation s'applique sur la valeur nette du bien, une fois la déduction faite de l'abattement propre au bénéficiaire (ici l‘enfant).
Le barème est un barème progressif par tranche.
Donc, en effectuant une donation de parts de SCI, on prend en compte l’actif et le passif de ce qui compose la donation. L’assiette de la base transmissible peut être plus faible si la SCI s’est endettée.