Pourquoi une SCI familiale
La SCI familiale
La SCI est créée par au moins deux membres d’une même famille.
Comme pour toute SCI, elle permet de désigner un gérant. Ainsi, elle évite d’une certaine façon les querelles familiales.
Définition
Elle est créée entre membres de la même famille uniquement. Ce qui explique son appellation de SCI « familiale ».
La SCI réunit des membres d’une même famille et alliés jusqu’au 4ᵉ degré.
Soit : enfant, parent, petit-enfant, frère/sœur, arrière-grand-parent, oncle/tante, neveu/nièce, cousin germain.
Par ailleurs, il s’agit d’une SCI réglementée par les dispositions communes à toutes les sociétés, des articles 1832 et suivants du Code civil.
À noter :
PACS en SCI.
Notons que pour la SCI, le PACS n’entre ou n’entrait pas dans la qualification familiale.
Une SCI constituée par deux partenaires de PACS n’est pas assimilée à une SCI familiale dans la mesure où les deux associés de la société ne sont ni parents, ni alliés jusqu’au quatrième degré inclus.
En effet, la SCI détenue par deux personnes unies par un PACS ne semble pas retenir un caractère familial contrairement à une « SARL de famille » selon une réponse ministérielle n°25671 de 2007 :
« Sous réserve de l’appréciation souveraine des tribunaux de l’ordre judiciaire, une société civile constituée exclusivement entre deux partenaires pacsés ne répond pas aux conditions légales permettant de bénéficier de ces dispositions, les deux créateurs de la société civile immobilière n’étant ni parents, ni alliés jusqu’au quatrième degré inclus. Les dispositions étendant le régime des SARL dites de familles aux personnes liées par un pacs sont propres aux dispositions fiscales et ne sauraient s’appliquer aux règles régissant les baux d’habitation ».
Spécificités
La SCI familiale n’est pas qualifiée comme bailleur professionnel lorsqu’elle met un bien en location à des tiers ou aux associés de la SCI.
Bien que SCI, elle demeure un bailleur particulier avec un bail d’une durée minimum de 3 ans et non de 6 ans si le bail est professionnel.
À noter :
Elle perd son caractère familial avec l’entrée d’un associé qui n’a pas de lien de famille ou d’alliance avec les autres.
Un outil de gestion
C’est un outil de gestion qui permet d’éviter les éventuels problèmes entre les membres de la famille. La désignation d’un gérant, désigné par les associés, va faire en sorte que ce gérant gère le bien au quotidien.
Cette gestion évite les désaccords fréquents sur la gestion.
La SCI familiale : Nécessité de statuts constitutifs
La SCI familiale, comme toute SCI, doit avoir des statuts constitutifs qui lui sont propres et rédigés par écrit.
- Le ou les gérants chargés de gérer, sont nommés dans les statuts.
- Les statuts déterminent le pouvoir de chaque associé qui est aussi membre de la famille.
- Les statuts déterminent la majorité nécessaire à la prise de décision.
La gestion du bien par un gérant permet d’éviter d’éventuels conflits familiaux entre les membres entre eux, puisque c’est le gérant qui prend ces décisions.
La conservation du patrimoine et la succession
C’est une façon de garder un patrimoine familial, au sein de la famille.
En évitant la division d’un patrimoine familial, la création de la SCI familiale, fait que le patrimoine reste au sein de cette société, et par le fait, en entier dans sa totalité et son intégrité.
Le patrimoine n’est pas disloqué entre les différents héritiers, qui se retrouveraient avec la part qui leur reviendrait chacun.
La SCI est une solution pratique dans bien des cas
Dans une société, seules les décisions les plus graves sont en principe soumises à l'unanimité. Bien souvent, les statuts prévoient que la plupart des décisions sont prises à la majorité des associés telle qu’elle est fixée par les statuts, ce qui permet de passer outre le désaccord des minoritaires.
Elle permet de choisir les associés qui la composeront.
Fonctionnement de la SCI
Les statuts.
Importance des clauses relatives :
- À l’étendue du mandat du gérant
- Aux règles de majorités des votes en assemblée générale
- Au droit de vote aux seuls usufruitiers
- À la vente ou échange de parts, prévoir des règles de majorité
- Aux agréments en cas d’entrée ou sortie dans la société.
Le gérant
Le gérant est désigné dans les statuts ou dans un acte annexe.
L’étendue de ses pouvoirs est fixée dans les statuts.
Dans une SCI familiale constituée uniquement entre parents et enfants et où les parents sont cogérants, la durée de leur mandat n'est en général pas spécifiée.
Il cesse à la fin de la SCI, ou à leur décès.
Chaque situation étant particulière, il est conseillé de se rapprocher de son notaire ou d’un avocat.