Une SCI pour éviter l'indivision
Une SCI pour éviter l’indivision
L'indivision est le fait qu’un ensemble de personnes soit propriétaire de l'intégralité d'un bien sans qu'il y ait division matérielle de leurs parts respectives.
Lorsqu’un bien est en indivis, il appartient à un ensemble de personnes sans que l’on puisse le répartir sous forme de lots entre elles, puisqu'il n'y a pas de division matériellement parlant des parts de chacune d'elles.
L’indivision n’est pas une société, ce n’est pas une personne morale.
L’indivision peut devenir une source de conflits :
- Survenance de difficultés pour les prises de décisions
- Possibles désaccords qui amènent à des situations de blocage.
L’article 815 du Code Civil en précise : « nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il y ait été sursis par jugement ou convention ».
Il est possible d’établir une convention d’indivision pour une durée de 5 ans, créant ainsi une stabilité dans l’indivision.
Avec la SCI :
Il y a une prise de décisions collégiale.
La rédaction de clauses spécifiques permettent de fermer la SCI à d’autres personnes sans l’agrément des associés. Ce qui permet à la fois une maîtrise sur l’arrivée d’un nouvel associé, et aussi sur la cession des parts.
Hors SCI :
Les héritiers doivent s’entendre pour décider de l’avenir du bien légué.
En SCI, il est plus facile de sortir de cette situation, puisque chaque associé peut vendre ses parts sociales.
La SCI facilite l’achat de ceux qui veulent réaliser un investissement immobilier à plusieurs sans être soumis au régime de l’indivision.
Avantages de la SCI sur l’indivision
- Une certaine stabilité avec la SCI qui peut être constituée pour une durée de 99 ans
- Article 815 du Code civil « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué[…] »,
- Certes, il peut être mis fin à la SCI, mais par une décision prise à la majorité des associés, et non par la volonté d’une seule personne.
- Contrôle du capital : Si un indivisaire décède, ses héritiers entrent automatiquement dans l’indivision. En SCI, en cas de décès d’un associé, ses héritiers n’entrent dans la SCI que si les autres associés y consentent.
Pour autant, en cas de refus d’agrément à un héritier, les associés ont toutefois l’obligation de lui racheter les parts reçues en héritage.
Une SCI pour la résidence principale entre concubins Hors SCI
Des concubins achètent à deux leur résidence principale, ils sont en union libre.
L’achat se fait en indivision, et chacun détient un pourcentage de propriété, par exemple 50/50 %.
Le pourcentage est généralement déterminé en fonction de l’apport de chacun.
Que se passe-t-il au décès de l’un ?
Pour le survivant, il n’y a aucune certitude de pouvoir continuer à demeurer dans le logement. Il ne détient qu’un pourcentage du bien, et n’hérite pas d’office de son « concubin ».
Si les concubins n'ont rien prévu, ils ne peuvent pas hériter l'un de l'autre. Ils sont considérés comme des tiers. Et si un testament est prévu, ce n'est pas toujours la solution, car il peut y avoir des parts réservataires des descendants. Les droits de succession sont lourds (droits de succession entre non-parents).
Et encore faut-il pouvoir les régler.
Cas général :
À la mort de l'un des concubins, son patrimoine revient à ses héritiers, sa famille.
De, par le fait, les héritiers du défunt vont se retrouver propriétaires en indivision avec le concubin survivant.
En SCI :
C’est la SCI qui achète le bien.
Les concubins détiennent des parts sociales.
Si une clause d’agrément est prévue, elle permet de racheter les parts aux héritiers.
Encore faut-il que le survivant ait les moyens financiers de le faire.
Exemple :
Une SCI est créée par un couple de concubins qui détiennent la moitié des parts chacun, soit 50/ 50.
La SCI achète un appartement qui devient leur résidence principale.
Dans notre cas, le prêt concernant l’acquisition est totalement remboursé.
Le bien est libre de tout CRD (capital restant dû).
Voyons les deux hypothèses :
Décès hors SCI
Prenons l’hypothèse de deux concubins qui n’ont pas d’enfants, mais qui ont encore chacun leurs parents respectifs.
Aucune disposition testamentaire n’est prévue.
Monsieur décède.
Qui hérite ? Dans notre cas, ce sont les parents de Monsieur.
Mademoiselle propriétaire de la moitié du bien se retrouve en indivision avec les parents de son concubin défunt.
Décès avec SCI
Sur le principe, avec une SCI, les héritiers restent les mêmes.
Lors du décès d'un des deux concubins, ses parts reviennent à ses propres héritiers, (ici dans notre cas, ses parents).
Le concubin survivant peut voir son occupation du logement contestée par les héritiers. Ici la grande différence, est que Mademoiselle pourra racheter les parts aux héritiers et rester ainsi dans le bien qu’elle occupe.
Pour ce faire, il faut : Une clause d’agrément qui valide ce cas de figure
Les moyens financiers pour pouvoir racheter les parts.
D’où l’importance de la rédaction des statuts, avec une clause d'agrément qui permet aux associés (ici Mademoiselle) en place d'approuver ou de refuser l'entrée dans la société de nouveaux associés (ici les parents du défunt).
Grâce à cette clause, le concubin survivant peut empêcher les héritiers de devenir associés sous la condition de pouvoir racheter leurs parts.
Quelques solutions autres :
Prévoir dans les statuts qu'au décès de l'un, ses héritiers deviennent associés de la SCI ;
- Le concubin survivant qui continue d’occuper le bien, versera un loyer équivalent à leur part représentative dans la société.
Prévoir, dans les statuts, qu'au décès de l'un des concubins, ses héritiers soient exclus de la SCI.
Le survivant devra en contrepartie indemniser les héritiers de la valeur des droits sociaux du défunt. La SCI offre des possibilités de sécuriser les droits du concubin survivant.
Article 1861 du Code civil
« Les parts sociales ne peuvent être cédées qu'avec l'agrément de tous les associés.
Les statuts peuvent toutefois convenir que cet agrément sera obtenu à une majorité qu'ils déterminent, ou qu'il peut être accordé par les gérants. Ils peuvent aussi dispenser d'agrément les cessions consenties à des associés ou au conjoint de l'un d'eux. Sauf dispositions contraires des statuts, ne sont pas soumises à agrément les cessions consenties à des ascendants ou descendants du cédant. […] »
Chaque situation étant particulière, il est conseillé de se rapprocher de son notaire ou d’un avocat.