Une SCI pour acheter en démembrement croisé

Un bien immobilier est souvent détenu en pleine propriété. Ici, il s’agit d’un achat immobilier en démembrement.

Pour rappel

Le démembrement de propriété consiste à séparer la nue-propriété de l’usufruit, entre les mains de personnes différentes.

Avec un bien démembré, l’usufruitier détient la partie de la propriété donnant droit à l'occupation du bien (ou procurant des revenus si c’est un bien locatif), et le nu-propriétaire possède « les murs ».

Au décès de l’usufruitier, l’usufruit rejoint la nue-propriété.

Le montage fait appel à une particularité supplémentaire, puisque ici le démembrement est croisé.

Ce montage, pour se transmettre un bien, s’applique tout particulièrement aux couples de concubins (en union libre).

Le démembrement croisé de propriété consiste, pour chaque concubin, à acheter la moitié des parts en nue-propriété et l'autre moitié en usufruit.

Le montage fait intervenir un démembrement de propriété croisé des parts de la SCI.

Ce faisant, chacun se trouve usufruitier de ses propres parts et nu-propriétaire des parts de l'autre.

En cas de décès

Au décès de l’un, l’associé survivant récupère l'usufruit des parts qu'il possède déjà en nue-propriété (avec la réunion de l'usufruit, à la nue-propriété), ceci sans droits de succession.

L’usufruit, au décès de son titulaire, rejoint la nue-propriété pour redevenir la pleine propriété.

L’associé survivant : Il possède alors la pleine propriété de la moitié des parts et l'usufruit sur l'autre moitié (qu'il détenait déjà).

Les héritiers du concubin défunt n’ont alors que la nue-propriété de la moitié des parts de la SCI.

Le concubin survivant peut continuer ainsi à demeurer dans le logement, puisqu’il a un droit de jouissance sur la totalité des parts, donc, concrètement, sur le logement. En termes de protection, la mesure est pertinente.

Les héritiers du défunt se retrouvent avec la nue-propriété (de la moitié des parts), parts dont le survivant à l’usufruit. Les héritiers ont peu de marge de manœuvre, ils ne peuvent, ni imposer la vente du logement, ni imposer le départ du concubin survivant, du logement.

C’est séparer les composantes du droit de propriété (nue-propriété et usufruit).

Dans les statuts, la rédaction organisera les pouvoirs du nu-propriétaire et de l’usufruitier ainsi que les conditions de transmission des parts. Les statuts peuvent donner plus de pouvoirs à l’usufruitier.

Le démembrement de propriété est dit croisé

• Lorsqu'une personne achète la nue-propriété de la moitié d'un bien et l'usufruit de l'autre moitié.

• Et l'autre personne achète l'usufruit de la moitié détenue par le premier en nue-propriété et la nue-propriété de la moitié qu'il détient en usufruit.

Au décès de l’un (quel qu’il soit), le survivant possède alors la pleine propriété de la moitié des parts et l'usufruit sur l'autre moitié (qu'il détenait déjà).

Exemple

Deux concubins Isabelle et Charles achètent en démembrement croisé

Lors de l’achat, Isabelle et Charles possèdent : 

Hypothèse du décès de Charles

• Isabelle (part 1) récupère la pleine propriété de la moitié du bien du fait de la réunification de l’Usufruit 1 et Nue-propriété 1. De plus, elle garde l’Usufruit 2.

• Les héritiers quant à eux reçoivent la Nue-propriété 2

Isabelle est ainsi protégée et pourra continuer à vivre dans le bien immobilier sans avoir à acquitter des droits de mutation.

Au décès du premier, le survivant devient pleinement propriétaire de la moitié du bien et usufruitier de l'autre moitié.

La situation du survivant, quel qu’il soit d’ailleurs, est ainsi consolidée. Cela lui assure de conserver l'usage du logement, jusqu'à son propre décès, puisqu'il est usufruitier de la totalité.

L’usufruit

Article 578 du Code civil :

« L'usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre à la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d'en conserver la substance. »

Le démembrement de propriété est dit croisé :

• Lorsqu'une personne achète la nue-propriété de la moitié d'un bien et l'usufruit de l'autre moitié
• Et inversement, l'autre acquéreur achète l'usufruit de la moitié détenue par le premier en nue-propriété et la nue-propriété de la moitié qu'il détient en usufruit.
• Il peut donc continuer de l’habiter.

Avantages pour les concubins

Lors de l’achat de la résidence principale pour des concubins, pour se protéger mutuellement.

Au décès, la fiscalité est allégée en évitant des droits élevés entre concubins.

Et le rapport avec les héritiers s’en trouve simplifié.

Chaque situation étant particulière, il est conseillé de se rapprocher de son notaire ou d’un avocat.