Une SCI pour acheter en tontine

La tontine : définition

Appelée aussi, clause de tontine ou clause d’accroissement.

L'achat en tontine ou « pacte tontinier » se matérialise par une clause insérée dans l'acte d'achat du bien immobilier.

Au décès de l'un des deux concubins (le premier qui décède quel qu’il soit) : le survivant est considéré comme ayant toujours été le seul et unique propriétaire rétroactivement.

Celui-ci va donc recouvrir l’intégralité de la propriété avec effet rétroactif au jour de l'achat originel. Le survivant est propriétaire rétroactivement, comme si, il le fut toujours, depuis le début.

Sur le plan fiscal

Le survivant aura des droits de succession à régler, calculés sur le degré de parenté qu’il entretient avec le défunt et la valeur de la part qu’il recueille (gratuit entre époux et partenaires pacsés, 60 % entre concubins après un abattement de 1594 €).

Il existe une exonération lorsque la tontine porte sur l’habitation principale (considérée comme telle au moment du décès), et que le jour du décès de l’un, la valeur globale du bien est inférieure à 76 000 €, il n'y a pas de droits de succession.

Le survivant n’aura que des droits de mutation à titre onéreux (soit environ 5,81 %).

Dans le cas contraire, le survivant devra supporter une taxation sur la part recueillie, à savoir la moitié du bien, calculée selon le degré de parenté et la valeur de la part.

Dans le cas de concubins par exemple, les droits à payer seront de 60 % appliqués à la moitié de la valeur du bien après abattement général de 1 594 €.

Exemple

Tontine en SCI.

Des concubins créent une SCI et chacun possède la moitié des parts sociales, pour acquérir leur logement commun.

Une clause de tontine est insérée dans les statuts ;

La clause prévoit qu’au décès de l’un, l’autre deviendra rétroactivement titulaire de l’ensemble des parts sociales.

C’est-à-dire qu'il sera considéré comme détenteur (propriétaire) de celles-ci depuis le début puisque l'effet est rétroactif.

En SCI, il s’agit de parts sociales soumises aux droits de mutations à titre onéreux. Les droits qui frappent les cessions de parts sociales sont de 5 %.

À titre comparatif, les droits de succession entre concubins sont de 60 %.

Inconvénient de la tontine : Sortir d’une tontine demande l’accord des deux protagonistes, sinon la tontine ne prendra fin qu’au décès de l’un des deux.

Seuls les propres héritiers du second décédé bénéficieront de sa succession.

Les héritiers du concubin décédé en premier sont écartés de l'héritage.

Pendant la tontine, on ne connait pas le propriétaire, puisque le premier défunt n’est pas connu. Ici, en SCI, les parts sociales sont plus difficilement saisissables, en cas de problème.

Quand une SCI achète un bien immobilier, en pacte tontinier, le bien dont il s’agit doit être mentionné de manière non équivoque.

Attention à l’aspect aléatoire

Les associés sont d'âge et d’une santé comparable.

Le côté aléatoire est le fait que les coacquéreurs ne peuvent prévoir lequel d’entre eux décédera en premier et vice et versa.

Chaque situation étant particulière, il est conseillé de se rapprocher de son notaire ou d’un avocat.