La SCI pour la résidence principale

Entre époux

Des époux constituent une SCI, et celle-ci peut détenir la résidence principale du couple, entre autres.

Quel époux détient les parts sociales ?

Les biens peuvent être des biens propres (appartenant à un seul des deux) ou de biens communs (appartenant aux deux).

Les époux peuvent être les seuls associés, ou avec d’autres personnes.

Cas où un époux est associé d'une SCI

Cas d’un régime communautaire :

Les époux sont mariés en communauté, si les apports d’un associé à une SCI :

• Proviennent de biens communs : les parts sociales appartiennent alors à la communauté,
• Proviennent de biens propres : seuls les revenus de ces parts sociales tomberont dans la communauté.

Si l’époux associé apporte un bien commun :

Il doit informer son conjoint et justifier de cette information, dans l’acte d’apport. Il doit informer son conjoint de la possibilité d’acquérir lui aussi la qualité d’associé, à peine de nullité de l’apport ou de l’achat.

Le conjoint peut

• S’il le souhaite, revendiquer la qualité d’associé pour la moitié des parts sociales.
• S’il ne souhaite pas devenir associé, seul l’autre conjoint qui a effectué l’apport a le statut d’associé.

Précisons qu’en ce qui concerne les parts, elles rentrent dans la communauté, indépendamment du statut d’associé ou non.

Les autres associés de la SCI seront tenus d’agréer le conjoint qui souhaite devenir associé.

La revendication de la qualité d’associé devra avoir été faite au moment de l’apport de biens communs, sinon les associés pourront opposer les éventuelles clauses d’agrément des statuts.

Pour autant, cette revendication peut être exercé à tout moment, sauf si le conjoint y renonce en faisant référence à l’article 1832-2 du code civil.

Cas d’un régime de séparation de biens :

Le conjoint associé peut apporter à la SCI ses biens propres.

S’il souhaite apporter le domicile conjugal, il doit au préalable obtenir le consentement de son conjoint.

Même si ce logement appartient en propre à un époux, son conjoint devra donner son accord pour l’apport.

Cas où les deux époux sont associés de la SCI

Époux mariés sous un régime communautaire

Si l’un des deux apporte un bien propre en nature (un bien immobilier), dans ce cas les parts sociales qui sont en contrepartie de cet apport, deviennent un bien propre.

Si l’un des deux apporte du numéraire, et en l’absence d’une clause d’emploi ou de remploi, les parts sociales constituent un bien commun.

Chaque époux peut apporter à la SCI des biens de la communauté, tout en respectant l’article 1424 du Code civil :

« Les époux ne peuvent, l'un sans l'autre, aliéner ou grever de droits réels les immeubles, fonds de commerce et exploitations dépendant de la communauté, non plus que les droits sociaux non négociables et les meubles corporels dont l'aliénation est soumise à publicité. Ils ne peuvent, sans leur conjoint, percevoir les capitaux provenant de telles opérations. De même, ils ne peuvent, l'un sans l'autre, transférer un bien de la communauté dans un patrimoine fiduciaire. »

Pour rappel : Un apport d’un bien immobilier à une SCI est un transfert de propriété, et nécessite un passage par devant notaire.

La valeur du bien apporté est intégrée dans le capital de la société.

L’associé reçoit en contrepartie des parts dans la SCI, proportionnellement à son apport.

La SCI devient propriétaire du bien.

SCI, en termes de protection du conjoint

Perte du droit d’usage et d’habitation sur le logement.

En SCI, il y a perte du droit d’usage et d’habitation sur le logement. C’est le droit viager d'habitation et d'usage.

Il stipule que lorsque le logement était la propriété des deux époux ou la propriété exclusive du défunt, alors, le conjoint survivant peut bénéficier, jusqu'à son propre décès, d'un droit d'habitation sur le logement et d'un droit d'usage sur les meubles qui le garnissent.

Les articles du Code civil, articles 763 et 764 ne s’appliquent pas lorsque le logement a été acquis par le biais d’une SCI.

Ces articles confèrent à l’époux survivant des droits sur le logement au décès de son conjoint.

Le logement dont il est question appartient à la SCI, et non à l’époux. Les conditions de ces articles ne sont pas remplies.

La protection du logement familial ne s'applique qu'aux détentions directes. Ce qui n’est pas le cas en l’occurrence ici.

Sur le plan successoral :

L'abattement de 20 % appliqué sur la valeur de la résidence principale ne s’applique pas, dans le contexte de la SCI.

Cet abattement est réalisé lorsque le conjoint survivant ou d’autres membres de la famille habitent dans le logement.

Fiscalité :

En matière d’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) la résidence principale détenue par une SCI ne bénéficie pas de l’abattement de 30 % sur sa valeur, contrairement à une détention en direct.

Il peut y avoir une décote qui sera appliquée, mais ne correspondant pas à ce pourcentage.

Dans le cadre de la résidence principale, si un loyer est versé à la SCI : en cas de vente du bien concerné, il ne bénéficiera pas de l’exonération de l’imposition des plus-values au titre de la résidence principale.

Entre concubins ou partenaire du PACS

Couples non mariés (partenaires de Pacs ou concubins) : prévoir le cas du décès d’un membre du couple.

Il faudra rédiger des clauses (clause d’agrément) dans les statuts de la société, dans le but de protéger le partenaire survivant, afin de continuer à occuper le logement familial.

En SCI, les concubins se retrouvent dans une position identique, à celle de n'importe quel autre associé.

Une SCI pour la résidence principale :

C’est la SCI qui achète et les associés, concubins ou pacsés ont des parts sociales.

Si une clause d’agrément est prévue, elle permet au survivant de racheter les parts aux héritiers du défunt.

Pour les concubins, encore faut-il que le survivant ait les moyens financiers de le faire.

Décès avec SCI, sur le principe, avec une SCI les héritiers restent les mêmes.

Lors du décès d'un des deux concubins, ses parts reviennent à ses propres héritiers.

Le survivant peut voir son occupation du logement contestée par les héritiers.

Ici, il est possible de prévoir que le survivant pourra racheter les parts aux héritiers et rester ainsi dans le bien qu’il occupe.

Pour ce faire, il faut : Une clause d’agrément qui valide ce cas de figure.

D’où l’importance de la rédaction des statuts, avec une clause d'agrément qui permet aux associés en place d'approuver, ou de refuser l'entrée dans la SCI, de nouveaux associés.

Quelques solutions autres

• Prévoir dans les statuts qu'au décès de l'un, ses héritiers deviennent associés de la SCI ; le concubin survivant qui continue d’occuper le bien, versera un loyer équivalent à leur part représentative dans la société.
• Prévoir, dans les statuts, qu'au décès de l'un des concubins, ses héritiers soient exclus de la SCI. Le survivant devra en contrepartie indemniser les héritiers de la valeur des droits sociaux du défunt.

Chaque situation étant particulière, il est conseillé de se rapprocher de son notaire ou d’un avocat.