Une SCI qui vit sa vie de société
Une SCI doit répondre à des obligations administratives.
Elle doit :
- Établir les comptes
- Tenir des assemblées générales
- Rédiger un PV à chaque assemblée générale.
- Pendant les AG, le gérant doit rendre des comptes sur sa gestion devant les associés.
Comptabilité
Pour une SCI possédant des biens en location ou un portefeuille de SCPI, la tenue d’une comptabilité minimum est nécessaire pour pouvoir répartir les bénéfices entre les associés et satisfaire aux obligations fiscales (déclaration des revenus fonciers).
Tenir une comptabilité permet au gérant de se conformer à son obligation annuelle lors de l’assemblée générale :
- La SCI doit réunir ses associés au cours d’une assemblée annuelle pour l’approbation des comptes.
- Le gérant rend compte de sa gestion aux associés.
La comptabilité est aussi un moyen de garder la trace
- De la bonne répartition des bénéfices au moment de l’affectation des résultats
- De la prise en compte des amortissements
Elle permet de répondre à toute demande de l’administration fiscale.
La SCI conserve toutes pièces justificatives de ses dépenses et des recettes.
Une SCI à l’IR 5Impôt sur le Revenu) dite « transparente » n’a aucune obligation de tenir une comptabilité, une simple comptabilité de trésorerie suffit.
Elle est simplifiée, et peut prendre l’aspect d’un cahier ou d’un tableau informatique, avec les dépenses effectuées et les recettes encaissées pour le compte de la SCI.
Une SCI peut être amenée au cours de sa vie, à encaisser des recettes et à s’acquitter de dépenses : revenus locatifs, emprunt bancaire, ou encore les travaux d’entretien ou d’amélioration…
Cas où la tenue d’une comptabilité est obligatoire :
- La SCI a opté pour l’impôt sur les sociétés
- Un associé est un professionnel qui a inscrit les parts à son bilan professionnel
- Les associés ont assujetti la SCI à la TVA
- La taille de la SCI
Taille de la SCI, avec deux des trois seuils suivants dépassés : total bilan : 1 550 000 €, chiffre d’affaires : 3 100 000 € et nombre de salariés : 50.
Dans ce cas, la SCI a l’obligation de tenir une comptabilité (article L612-1 du Code de commerce).
Déclarations fiscales
Modalités selon le régime fiscal
La SCI relevant de l’IR (impôt sur le revenu) souscrit annuellement une déclaration de ses résultats avec le formulaire n° 2072.
La SCI relevant de l’IS (impôt sur les sociétés) télédéclare la déclaration de ses résultats, avec le formulaire n°2065.
Les AG (Assemblées Générales) chaque année
La société a l’obligation de réunir ses associés en assemblée générale au moins une fois par an. À cette occasion, le gérant doit rendre compte de sa gestion.
D’où :
- La convocation des associés aux assemblées générales
- La rédaction du rapport d’activité de la SCI
- La remise des comptes annuels
- L’établissement du procès-verbal de l’assemblée générale
- La réponse aux questions écrites des associés.
Convocations aux assemblées
Convocation par le gérant
Les statuts de SCI désignent la personne qui effectuera la convocation à une assemblée générale.
Il s’agit généralement du gérant.
Il fixe l’ordre du jour, le texte des résolutions proposées et le communique aux associés dans la convocation.
La convocation est adressée par lettre recommandée avec accusé de réception.
À noter : quel que soit le mode de convocation choisi, la convocation doit être émise au moins 15 jours avant la date de la réunion.
Les associés doivent être convoqués aux assemblées 15 jours au moins avant la date de celles-ci.
Procès-verbal de l’assemblée générale
Les mentions d’un procès-verbal d’assemblée générale de SCI
Le Code de commerce, en son article R.225-106 définit les mentions obligatoires du procès-verbal des sociétés, dont la SCI :
- La raison sociale
- Le capital social
- Le siège social
- La ville où est établi le RCS de la société
- Les noms et prénoms des associés, présents ou représentés par un mandataire, ainsi que leur nombre de parts sociales respectif
- L’ordre du jour (mention facultative)
- Les rapports et documents soumis aux associés
- Le résumé des débats : le rédacteur du procès-verbal d’assemblée générale de SCI expose succinctement les faits et incidents survenus ;
- Toutes les résolutions, ainsi que le résultat des votes pour chacune
- La levée de séance et la signature du PV
Le procès-verbal est rédigé par le gérant de la SCI.
Le gérant résume les débats, les observations des associés et les éventuels incidents.
Toutes les résolutions mises aux voix sont consignées, celles qui sont adoptées et celles qui ne le sont pas.
Le procès-verbal doit être signé par le gérant ou par le président de séance si le gérant n'est pas associé, et au moins un des associés de la SCI.
Conservation du procès-verbal
Le PV est conservé par le gérant dans un registre, au siège social de la SCI (Registre dont les pages sont numérotées, ou feuilles mobiles rangées sans discontinuité).
Ils sont conservés au siège de SCI et mis à la disposition des associés pour consultation.
Chaque situation étant particulière, il est conseillé de se rapprocher de son notaire ou d’un avocat.