Garder le pouvoir de décision
SCI et les parents gérants pour garder la gestion même après une donation
Le gérant
Le gérant est désigné dans les statuts ou dans un acte annexe. L’étendue de ses pouvoirs y est mentionnée.
Les statuts déterminent quelles décisions doivent être prises en assemblée et à quelle majorité. Certaines décisions sont obligatoirement soumises à la décision des associés.
Donner de l’autonomie au gérant évite de concentrer tous les pouvoirs aux associés, ainsi le fonctionnement de la SCI au quotidien est assuré sans risque d’entrave ou situation de blocage.
Pour les parents, il est conseillé d’être nommés gérants de la SCI dans les statuts pour garder la gestion après la donation.
Être nommé gérant irrévocable
Une clause des statuts peut prévoir que le ou les gérants statutaires sont irrévocables.
Cette clause garantit aux parents la gestion de la société sans pouvoir être révoqués par leurs enfants. Et cela quel que soit leur nombre de parts sociales.
Les parents envisagent une donation de parts leurs enfants.
À la création de la SCI, les parents possèdent la majorité des parts sociales.
Puis celles-ci font l’objet de donation au profit des enfants.
Quand bien même les enfants finissent par détenir la majorité des parts, ils ne pourront pas évincer leurs parents de la gérance.
La clause de réversion d’usufruit en cas de donation en démembrement.
La réversion d’usufruit prévoit qu’en cas de décès du donateur, l’usufruit qu’il avait conservé.
Le nu-propriétaire ne récupèrera la pleine propriété, qu’au second décès, soit celui du bénéficiaire de la réversion d’usufruit.
La réserve d’usufruit fait que la donation se limite à la nue-propriété des parts.
Le donateur donne au donataire la nue-propriété, mais il se réserve l’usufruit.
C’est le premier effet de la donation.
Puis au moment du décès du donateur : si rien n’est fait, le donataire devient pleinement propriétaire des parts sociales de la Société civile immobilière.
Avec la réversion de l’usufruit, classiquement à l’autre conjoint, le survivant devient usufruitier d’une part équivalente la part d’avant le décès. Rien ne change pour lui.
Les droits de vote
Une stipulation possible : seul l'usufruitier disposera du droit de vote à l'assemblée.
Les règles de vote pour des actes fort comme la vente d’un bien, les travaux…
Transmettre en gardant le pouvoir de décision
Comment garder le contrôle dans le cadre d'une SCI ?
Dans l’hypothèse où des parents effectuent une transmission, en SCI, et qu’ils souhaitent garder la main sur leur bien malgré ladite donation, il existe une solution.
Conservez une part en pleine propriété
Lors d’une donation, il est classique pour les parents de donner à ses enfants la nue-propriété de ses parts, tout en en conservant l'usufruit.
Pour rappel :
« L’usufruitier n’est pas un associé, seul le nu-propriétaire a cette qualité »
Donc, chacun des deux parents ont intérêt à conserver chacun une part en pleine propriété.
Ne pas confondre avec le droit de vote : Le droit de vote appartient au nu-propriétaire, sauf pour les décisions concernant l’affectation des bénéfices, où il est réservé à l’usufruitier.
Article 1844
« (...) Si une part est grevée d'un usufruit, le nu-propriétaire et l'usufruitier ont le droit de participer aux décisions collectives. Le droit de vote appartient au nu-propriétaire, sauf pour les décisions concernant l'affectation des bénéfices, où il est réservé à l'usufruitier. Toutefois, pour les autres décisions, le nu-propriétaire et l'usufruitier peuvent convenir que le droit de vote sera exercé par l'usufruitier.
Les statuts peuvent déroger aux dispositions du deuxième alinéa et de la seconde phrase du troisième alinéa.
Garder une part donne un droit de véto lorsque l’unanimité est requise pour la prise d’une décision.
Convention d'usufruit
La convention d'usufruit se fait lorsqu’il y a donation de la nue-propriété de parts de la SCI.
La convention est signée entre le ou les usufruitiers et leurs enfants nus-propriétaires.
Elle permet de décider des droits et devoirs de chacun dans la SCI, et précise les droits de vote attaché aux parts sociales dans les assemblées générales d'associés.
À noter : Avec le temps, il est toujours possible de modifier les conditions liées au vote, et laisser plus de pouvoirs aux enfants.
Chaque situation étant particulière, il est conseillé de se rapprocher de son notaire ou d’un avocat.