Une SCI pour acquérir de l'immobilier
Dans cette hypothèse, il s’agit de le SCI qui achète, et non les associés.
Une SCI pour acquérir un bien immobilier
Les avantages
Dans le cadre de son objet social, et de son objectif patrimonial, une SCI peut acquérir un, ou plusieurs biens immobiliers.
Dans cette hypothèse, il s’agit de le SCI qui achète, et non les associés.
Si le bien est financé par un prêt, c’est la SCI qui fera le prêt.
Dans le cadre d’un prêt, il s’agit d’effectuer les démarches liées au prêt, et le gérant et les associés sont sollicités dans ce sens.
Car si c’est bien la SCI qui fait le prêt, celle-ci existe par ses associés.
Garanties
L’établissement prêteur peut demander des garanties personnelles aux associés ainsi que leur caution solidaire.
Garantie sur le bien acheté : Hypothèque, ex PPD (Privilège de Prêteur de Denier), Caution d’un organisme de caution personne morale.
Depuis le 1ᵉʳ janvier 2022, l'hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers remplace le PPD (Privilège du Prêteur de deniers).
Nouvelle définition de l’hypothèque en son nouvel article 2385 du Code civil : « l’affectation d’un immeuble en garantie d’une obligation sans dépossession de celui qui la constitue ».
Les parts sociales peuvent aussi être amenées en garantie (en nantissement).
Précision :
Les associés sont tenus aux dettes de la SCI à titre personnel, mais proportionnellement à leur quote-part.
Comme c’est la SCI qui fait l’acquisition du bien, c’est elle qui en est propriétaire, et non les associés, qui eux détiennent des parts sociales.
Processus
Dans la démarche, c’est la SCI qui signe l’avant-contrat, promesse ou compromis de vente.
Ainsi, elle sera en mesure de solliciter un emprunt pour le financer.
Si la SCI est dans son étape de constitution, elle ne pourra pas être en mesure de signer. Il ne s’agit pas qu’une personne future associée, signe en son nom propre un avant-contrat (alors qu’elle ne représente pas encore la SCI non encore constituée).
Un établissement prêteur ne pourra pas faire un prêt à une SCI qui n’achète rien, si l’avant-contrat est au nom d’une autre personne, en l’occurrence le futur associé.
Clause de substitution
La clause de substitution permet de substituer un tiers au moment de l’avant-contrat, à l’acquéreur initial du bien.
L’insertion d’une clause de substitution dans un avant-contrat va être, de permettre à l’acquéreur initial, de finaliser la création d’une SCI qui sera alors après substitution, la personne morale propriétaire du bien lors de la vente finale.
Ainsi l’acquéreur peut signer les documents en son nom, et voir un tiers intervenir au moment de la signature finale de l’acte de vente.
Une SCI pour emprunter plus
La SCI permet d'augmenter la capacité financière pour procéder au futur achat.
L'effet cumulatif des capacités individuelles des associés, va permettre à la SCI d’accroitre son pouvoir d’achat.
À tire individuel, un associé ne pourrait peut-être pas à lui seul emprunter la même somme.
Pour autant l’associé ne se retrouve détenteur, que de parts correspondent à une partie seulement du bien en question.
Pour le banquier, la SCI est un client au potentiel plus intéressant.
Certains prêts ne sont pas compatibles
Une SCI ne bénéficie pas des conditions des prêts aidés, comme le PTZ (Prêt à Taux Zéro), ou le PEL (Prêt Épargne Logement).
Zoom sur la Clause de substitution
L'acquéreur peut demander à insérer au précontrat de vente une clause appelée clause de substitution.
Pourquoi
La clause de substitution permet de modifier, le nom de l’acquéreur final d’un bien.
Comment la rédiger
La clause de substitution peut être rédigée par le notaire qui est la personne juridique bien placée pour le faire.
La clause dans l’avant-contrat
Le compromis de vente définit, en effet les obligations et les droits des deux parties dans le cadre d’une transaction immobilière.
La clause de substitution au profit de la SCI est une utilisation courante.
Il arrive que des personnes entreprennent des démarches d’achat d’un bien immobilier, avant même la création de la SCI.
La clause permettra à l’acquéreur de substituer une autre personne à la vente, ici une personne morale la SCI, pour permettre à celle-ci, créée postérieurement à la conclusion du compromis de vente, d’acquérir le bien.
La rédaction de la clause de substitution est en principe libre. Pour autant, la rédaction peut être faite avec l’aide d’un notaire ou d’un avocat.
C’est la possibilité, pour l’acquéreur de se retirer de la vente, de se désister au profit d’un tiers qui, lui deviendra partie au contrat.
À noter :
Elle est obligatoirement gratuite.
Avec la clause de substitution, c’est pouvoir changer l’identité de l’acquéreur
Ce mécanisme juridique set prévu à l’article 1216 du Code civil. Il permet à l’acquéreur de se retirer au bénéfice d’un tiers, personne physique ou personne morale.
La personne physique ou morale substituée se trouve dans la même position que l’acquéreur initial.
Le substitué est tenu par les termes initiaux de l’avant-contrat, au même titre que l’acquéreur initial.
Il deviendra le propriétaire définitif du bien immobilier.
Processus :
La substitution doit être faite avant la signature définitive de l’acte de vente définitive.
Pour le substituant : quid du délai de rétractation
Principe général pour tout acquéreur non professionnel : un acquéreur peut se rétracter dans un délai de 10 jours pour tout acte ayant pour objet l’acquisition ou la construction d’un bien immobilier à usage d’habitation. Voici pour la règle.
En cas de substitution, le nouvel acquéreur aura, lui aussi, à ce délai de rétraction de 10 jours.
Mais attention si c’est une SCI.
L’ajout d’une clause de substitution permet à un acquéreur de se retirer d’une vente uniquement si une personne morale ou physique accepte de se substituer à sa place. La personne substituée se retrouve, comme l’acheteur initial, dans l’obligation de poursuivre la vente dans les délais et les conditions prévues.
Par ailleurs, une personne morale, comme une SCI, ne dispose pas du délai légal de rétractation pour se retirer de la vente.
La solidarité entre les acheteurs
Lorsque la substitution est actée, l’acquéreur initial reste solidaire de l’acquéreur substitué jusqu’à l’exécution du contrat.
Donc en cas de défaut de paiement de la part du nouvel acquéreur, c’est l’acquéreur initial qui devra venir s’acquitter du prix du bien.
Pour être valide la clause de substitution doit répondre à plusieurs conditions :
Acceptation de toutes les parties
La clause doit être acceptée par toutes les parties, vendeur, acquéreur initial et potentiel acquéreur constitué.
Un vendeur peut refuser l’ajout d’une clause de substitution.
Le substitué ne peut pas être forcé.
Rédaction de la clause par écrit
Elle doit en effet être signifiée par écrit, sous peine de nullité (article 1216 du Code Civil) : « La cession doit être constatée par écrit, à peine de nullité ».
Elle doit être gratuite
Pour être valide, une substitution doit donc être gratuite. De, par le fait, elle ne peut être l’objet d'une formalité légale spécifique.
Notification au vendeur
En cas de substitution, le vendeur doit être notifié en amont de la signature de l’acte de vente.
Une exécution de la clause avant l’acte final
La substitution du nouvel acquéreur doit avoir lieu et être notifiée avant la signature de l'acte de vente authentique.
Chaque situation étant particulière, il est conseillé de se rapprocher de son notaire ou d’un avocat.