Points de vigilance
SCI et le délai de rétractation d’avant-contrat de transaction immobilière
Lors d’un achat immobilier, avec la signature d’un avant-contrat, vous disposez d’un délai de dix jours pour vous permettre de réfléchir et de vous rétracter sans conséquence.
Durant cette période, il est possible de se rétracter sans justifier son choix ni encourir de pénalités.
Qui peut bénéficier du délai de rétractation ?
Le délai de rétractation ne peut s’appliquer que dans le cas de transactions qui concernent un bien immobilier (maison ou appartement) à usage résidentiel.
Seul l’acquéreur peut bénéficier d’un délai de rétractation, pas le vendeur.
Droit de rétractation de dix jours.
La question du délai de rétractation se pose donc pour les SCI.
C’est l’article L271-1 du Code de la construction et de l’habitation qui fait référence aux acquéreurs non professionnels.
Quand est-il pour la SCI ?
Dans un arrêt du 24 octobre 2012, la Cour de cassation tranche : une SCI ayant pour objet social « l’acquisition, l’administration et la gestion par location ou autrement de tous immeubles et biens immobiliers meublés et aménagés », ne peut pas être considérée comme un acquéreur non professionnel.
La Cour de cassation retient que l’acquisition du bien immobilier a un rapport direct avec l’objet social de la société et que, dans le cas d’espèce, elle ne peut prétendre à un délai de rétractation.
Deux arrêts de la Cour de cassation en 2012 et novembre 2014 confirment que l’acquisition d’un bien par une SCI ne fait pas bénéficier celle-ci du délai de rétractation de 10 jours.
La Cour considère que dans la mesure où l’objet social de la SCI est l’acquisition d’immeuble, l’opération entrait dans ce cadre et ne permettait pas de bénéficier du droit de rétractation ; fuse-t-elle une SCI à caractère familial. Ainsi, dès lors que l’on constitue une SCI en vue d’acquérir un immeuble, quel que soit le contexte, l’opération d'achat, peut être considérée comme un acte professionnel de personnes averties.
La vigilance est de mise.
Acquéreur professionnel ou pas ? C'est l'objet social qui en donnera la définition.
Un couple créant une SCI pour acquérir sa résidence principale, sera plutôt considéré comme acquéreur non professionnel, si l’objet social est sans équivoque. En revanche, si l'objet social mentionne "construction et revente", nous avons plus affaire à un acquéreur professionnel. Le droit de rétraction ne sera donc pas applicable. La prudence est d’autant nécessaire compte tenu de la jurisprudence parue
SCI et la responsabilité non solidaire (sauf prêt immobilier où l’établissement prêteur va demander une caution solidaire)
La responsabilité non solidaire
En SCI, la responsabilité des associés est non solidaire.
En cas de faillite, chaque associé ne remboursera que la dette qui correspond au pourcentage de parts sociales détenu.
Pour autant, la responsabilité des associés n’est pas limitée à leurs apports
Les associés sont indéfiniment responsables des dettes de la SCI sur leurs biens personnels.
Exemple :
La SCI doit rembourser 100 000€ à des créditeurs. Un associé détient 15% des parts sociales. Il n’est tenu de rembourser que la somme correspondante à ce pourcentage, soit 15 000€.
Quelle est la responsabilité des associés de SCI ?
Un associé est personnellement responsable des dettes que la SCI est incapable de payer.
La responsabilité des associés en SCI est régie par l’article 1857 du Code Civil.
« À l'égard des tiers, les associés répondent indéfiniment des dettes sociales à proportion de leur part dans le capital social à la date de l'exigibilité ou au jour de la cessation des paiements. » […]
- La responsabilité des associés est dite indéfinie : L’associé est responsable des dettes de la société sur son patrimoine personnel.
- La responsabilité des associés est dite non-solidaire : Ils sont responsables des dettes de la SCI proportionnellement au capital qu’ils détiennent pour chacun.
- La responsabilité des associés est subsidiaire : Elle n’est mise en œuvre que si les moyens pour obtenir le paiement de la part de la SCI ont été épuisés par le créancier.
- La responsabilité des associés est limitée : Elle correspond de fait à un pourcentage de détention de part sociales. Si un associé a épuré sa quote-part des dettes de la SCI. C’est bon pour lui, quand bien même un autre associé serait défaillant. Il n’est pas possible de reporter la dette sur un autre associé.
Les limites à la responsabilité des associés
Les statuts de la SCI peuvent prévoir une répartition de la responsabilité entre associés différente de la répartition des parts sociales.
- La répartition, ainsi voulue, n’est valable qu’entre associés
- Elle n’a pas d’impact à l’égard des tiers.
Exemple :
Une SCI a deux associés (M et Mme).
L’associé M détient 80 % du capital social.
Mme détient 20% du capital social de la SCI.
En théorie, M est responsable des dettes de la SCI à hauteur de 80 % et Mme pour sa part soit 20%.
Ils décident, dans les statuts, d’une répartition différente des responsabilités.
Ils prévoient dans les statuts que M ne contribue qu’à 50% des pertes et Mme à 50% des pertes.
Concrètement, les créanciers peuvent demander à M 80% de la dette et à Mme 20% de la dette.
Une fois le paiement de la dette effectuée en ce sens, M pourra demander à Mme le remboursement des 30% de dette qu’il a payé pour cet associé.
Le taux d’usure en cas de prêt
Définition
Pour rappel, le taux d’usure correspond au taux maximum légal que les établissements de crédit sont autorisés à pratiquer pour l’octroi d’un crédit.
Ces taux varient en fonction du type de prêt, et visent à protéger l’emprunteur d’éventuels abus. Ils sont calculés à partir des moyennes des prêts accordés le trimestre précédent, augmentées d’un tiers.
Et pour les SCI, qu’en est-il de l’octroi des prêts immobiliers ?
Une SCI est une structure sociétale, et elle n’est pas protégée par les taux d’usure. En SCI, la qualité de consommateur disparaît.
Dans une affaire récente, la Cour de cassation a rappelé que les crédits immobiliers octroyés à une SCI entrent dans le champ des prêts aux personnes morales.
Mais en tant qu’associés d’une SCI, même si celle-ci est à vocation familiale, leur qualité de consommateurs est abandonnée.
Les associés d’une SCI ne sont pas des consommateurs
Pour être protégé par le Code de la consommation, un consommateur doit représenter : « toute personne physique qui agit à des fins qui n’entrent pas dans le cadre de son activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole ». La SCI, personne morale qui se livre à une activité professionnelle non commerciale, s’en trouve exclue.
Société Civile Immobilière et taux d’usure
Les crédits immobiliers aux particuliers sont soumis aux taux d’usure.
Pour rappel, le taux d’usure correspond au taux maximum légal que les établissements de crédit sont autorisés à pratiquer pour l’octroi d’un crédit.
Chaque trimestre, les taux d’usure sont recalculés et, ils sont fixés à la fin de chaque trimestre pour le trimestre suivant par la Banque de France.
Ils sont calculés à partir des moyennes des prêts accordés le trimestre précédent, augmentées d’un tiers.
Le taux, ou le seuil de l'usure, est le taux maximal auquel un prêt peut être accordé.
Des taux en fonction du type de prêt.
Il existe plusieurs taux d'usure en fonction du type de prêt.
Ce taux s'applique aux prêts immobiliers, aux crédits à la consommation, aux découverts en compte, aux crédits renouvelables.
Ces seuils varient en fonction du montant emprunté, de la durée d'emprunt et de la catégorie de prêts (crédit à la consommation, prêts à taux fixe ou variable, découvert en compte).
Un prêt est considéré comme usurairelorsque son taux annuel effectif global (TAEG) estsupérieur au taux de l'usure.
Le TAEGest le taux auquel on se réfère pour apprécier si une offre de crédit dépasse le seuil usuraire. Il comprend :
- Le taux d'intérêt de base le nominal (le taux du prêt proprement dit)
- Lesfrais, commissionsetrémunérations diverses (frais d'inscription ou frais de dossier par exemple)
- Les primes d'assurance emprunteur lorsqu'une assurance obligatoire est souscrite simultanément.
Pour être protégé par le Code de la consommation, un consommateur doit représenter : « toute personne physique qui agit à des fins qui n’entrent pas dans le cadre de son activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole ».
La SCI, personne morale qui se livre à une activité professionnelle non commerciale, s’en trouve exclue.
SCI : la qualité de consommateur disparaît
En septembre 2021, la Cour de cassation
Pour la Cour, les crédits immobiliers octroyés à une SCI entrent dans le champ des prêts aux personnes morales ayant une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou professionnelle non commerciale.
Le taux de l'usure s'applique uniquement sur les découverts en compte.
En l’occurrence, pour un crédit immobilier souscrit par une SCI, l’octroi du financement bancaire n’est pas assujetti à un seuil légal du taux d’emprunt.
Ne pas pouvoir bénéficier de tous les prêts
La SCI étant une personne morale et non une personne physique, elle ne peut bénéficier de prêts aidés destinés aux particuliers.
Le PTZ (prêt à taux zéro) n’est pas possible pour une SCI.
Il n'existe pas de prêt spécifique pour les SCI.
À noter :
En cas de prêt immobilier, si celui-ci est couvert par une assurance emprunteur, en couverture de prêt.
L’assurance est souscrite au nom des associés. Les risques de décès-invalidité garantis se rapportent à des personnes physiques, et non à une société.
Chaque situation étant particulière, il est conseillé de se rapprocher de son notaire ou d’un avocat.