Mettre à disposition un logement à un associé

Disposer d'un bien détenu par la SCI

Les associés peuvent disposer gratuitement du bien détenu par la SCI.

Une SCI peut mettre un bien immobilier, à disposition d’un associé, sans contrepartie de loyer.

Il n’est pas interdit à une SCI de mettre un de ses biens à la disposition gratuite de ses associés.

Les statuts peuvent prévoir cette éventualité.

Si les statuts de la SCI ne mentionnent pas la possibilité d’une mise à disposition gratuite au profit d’un associé, une assemblée générale des associés devra autoriser cette mise à disposition. 

Cette autorisation se fera aux conditions de majorité prévues par les statuts pour modifier l'objet social. En l’absence de règles mentionnées dans les statuts, la décision doit se prendre à l’unanimité.

À noter : À défaut, c'est à l’unanimité. Le gérant ne peut pas décider seul, de cette occupation gratuite.

Un point de jurisprudence

Un arrêt mentionne une interprétation des statuts, sur la possibilité de mise à disposition.

Cour de cassation - Chambre civile 3 N° de pourvoi : 13-11.197 ECLI:FR:CCASS:2014:C300194

« Attendu qu'ayant relevé qu'aucune disposition des statuts de la société n'interdisait expressément la mise à disposition gratuite des biens immobiliers dont elle était propriétaire et retenu, par une interprétation souveraine des éléments soumis à son appréciation, que l'article 2 § 2 des statuts prévoyait que l'objet de la société était notamment la gestion par bail ou autrement du bien désigné et de ceux dont elle pourrait devenir propriétaire, que cette formulation, par sa généralité, autorisait le gérant à consentir toute autre forme d'occupation des biens concernés, y compris à titre gratuit, … »

Modifier les statuts

Modifier l’objet social se fait si l'objet de la société ne mentionne pas expressément la mise à disposition gratuite.

Une décision des associés, aux conditions de majorité prévues par les statuts, est nécessaire.

Un procès-verbal de l’assemblée générale extraordinaire doit retranscrire la prise décision.

La modification des statuts de la société doit donner lieu à la publication d'une annonce dans un journal d’annonces légales.

Ledit journal doit se situer dans le même département que le siège social de la SCI.

La publication de l'annonce doit être effectuée dans le délai de 1 mois qui suit l'assemblée générale

Bien mis à la disposition d’un associé

À noter : Quand loyer, il y a, celui-ci doit être idéalement en conformité avec la valeur locative effective, et ne pas être en décalage avec le marché, et ainsi éviter le risque d’un redressement.

Une mise à disposition gratuite ne confère aucun droit à l’occupant.

Si la SCI veut récupérer les lieux, elle le peut, elle devra respecter un délai raisonnable.

La mise à disposition gratuite n'entraîne pas l'existence d'un contrat de bail.

Fiscalement

• Lorsque la SCI est soumise à l’IS (Impôt sur les Sociétés) : l’administration fiscale est alors en droit de taxer les loyers (non perçus), que ce dernier soit ou non à usage d'habitation.

Pour ce faire, le fisc se base la valeur locative de l'immeuble.

L’administration fiscale peut analyser la mise à disposition comme un AAG (Acte Anormal de Gestion), soit un acte contraire à ses intérêts, et taxer la SCI (ainsi « appauvrie ») en réintégrant les loyers manquants, aux résultats soumis à l’IS, qui seront par la suite fiscalisés.

Pour la taxation, il y a la prise en compte du « loyer théorique » ce loyer fictif que le bien aurait rapporté à la SCI s’il était donné en location à une tierce personne.

Par ailleurs, l’administration peut imposer l’associé ayant profité de supplément de revenu en nature.

• Lorsque la SCI est soumise à l’IR (Impôt sur le Revenu), il n’y a pas de perception d’impôt sur le revenu des loyers non perçus (le loyer théorique), à condition que l’immeuble soit à usage d’habitation.

Quelques cas où la SCI peut mettre à disposition un bien aux associés :

• SCI entre concubins ou couple pacsé pour l'acquisition de leur résidence principale
• SCI familiales avec des parents associés pour faciliter la transmission du bien immobilier à leurs enfants
• SCI motivée par la volonté de maintenir une mai­son de famille dans le patrimoine familial
• SCI détenant la résidence secondaire des associés.

Le sort des charges

Une SCI à l'IR ne déclare pas de recettes, et elle ne peut déduire fiscalement aucune charge sur l'immeuble occupé gratuitement par l'un des associés (Intérêts de l'emprunt contracté pour l'achat de l'immeuble, dépenses d'entretien, travaux de réparation…).

Une SCI à l'IS peut déduire les charges, car elle est imposée sur le loyer théorique qu'elle aurait dû percevoir.

Mise à disposition gratuite : Déclaration des associés

• La SCI est soumise à l'IR, elle n'est pas imposée sur le loyer théorique. De son côté, l'associé occupant n’a rien à déclarer. Les économies de loyer ainsi réalisées ne sont pas imposées entre les mains de l’associé.
• La SCI est soumise à l’IS, il y a taxation du loyer théorique. De son côté, l'associé qui en est bénéficiaire, doit déclarer l'avantage en nature dont il bénéficie dans la catégorie des revenus mobiliers.

Contrat de bail

La mise à disposition gratuite d'un bien, n'entraîne pas l'existence d'un contrat de bail.

Et ce, même si l'associé bénéficiaire paye les charges et impôts concernés.

À ce titre, il n'a donc aucun droit à rester indéfiniment dans les lieux.

Dans l’hypothèse où la SCI veut récupérer les lieux, elle doit respecter un préavis d'usage.

À noter : Il est possible de formaliser la mise à disposition, avec un contrat l'occupation à titre gratuit, comme un commodat, prêt à usage à titre gratuit, entre la SCI et les associés.

Si l’associé de la SCI, comme tout autre locataire, verse un loyer, les loyers perçus et les charges seront déclarés.

Chaque situation étant particulière, il est conseillé de se rapprocher de son notaire ou d’un avocat.