Une SCI pour la transmission du patrimoine
Les parts sociales d’une SCI ont une valeur décotée par rapport à la valeur réelle d'environ 10 à 20 %.
En effet, les parts isolées, sont plus difficilement négociables sur le marché.
Pour réduire les coûts de transmission
La SCI, pour réduire le coût de transmission.
Les parts sociales d’une SCI ont une valeur décotée par rapport à la valeur réelle d'environ 10 à 20 %.
En effet, les parts isolées, sont plus difficilement négociables sur le marché.
Celui qui s’en porterait acquéreur n’a pas pour autant la libre jouissance du bien immobilier détenu par ladite SCI.
Donc pour ces raisons, il y a une assiette de calcul des droits plus faible, avec cette décote.
Un outil qui offre la possibilité d’une transmission fractionnée. Au demeurant, ceci n’est pas propre à la SCI.
La SCI permet de transmettre de façon fractionnée un bien immobilier tout en profitant des abattements fiscaux liés aux droits de donations et de successions, entre autres les abattements liés aux enfants, fiscalement renouvelable, la durée suffisante passée.
Transmettre par le biais d’une donation
Comme le bien est détenu par une SCI, la donation porte sur des parts sociales de la SCI et non sur le bien immobilier lui-même.
La donation démembrée
Dans le cadre d’une donation en démembrement, cela consiste à donner la nue-propriété, tout en conservant l'usufruit.
L’opération est assez fréquente. Des parents transmettent la nue-propriété d'un bien immobilier à leurs enfants. En conservant l'usufruit de ce bien, ils peuvent continuer à l’utiliser, à l’habiter.
À noter que si le bien est loué, l’usufruitier continue à en percevoir les loyers.
Ce type de donation porte sur un montant moindre, puisque seule la nue-propriété fait l’objet de la donation.
Une approche bilan
Un autre aspect lié à la SCI.
Comme nous sommes en société, le raisonnement est en termes de bilan.
L’Assiette des droits de donation est constituée par l’actif net de la SCI, ce qui correspond donc à la différence entre l’actif de la SCI (par exemple, le bien immobilier) moins le passif social (le prêt immobilier) s’il y en a un.
Au moment de la donation Dans le cas où un prêt immobilier est en cours, les parts possèdent une valeur plutôt faible (puisque le crédit vient diminuer le prix de la part).
Avec le temps, le crédit est remboursé, ce qui fait que le prix de la part se valorise mathématiquement.
Idéalement pour être optimisée, la donation doit être réalisée dès le début du prêt. Le facteur temps est un élément démultiplicateur de valeur dans ce cas.
Exemple
La SCI fait l’acquisition d’un bien de 200 000 euros, et le finance avec un prêt de 180 000 euros.
Les parts sociales ont en réalité une valeur totale de 20 000 € (200 000 € moins 180 000 €), lorsque le prêt n’est pas encore remboursé.
À noter : Hors SCI, lorsqu’il a une donation de faite sur un bien de 200 000 €, elle porte sur ce montant, on ne tient pas compte du crédit que la personne a contracté par ailleurs.
Pour transmettre par le biais d’une donation
Droits démembrés
Quand la donation porte sur un bien en démembrement de propriété, le barème des droits de l'usufruit ou de la nue-propriété s’applique.
L’usufruit est calculé en fonction de l'âge de l'usufruitier au moment de la donation.
La valeur fiscale de la nue-propriété se retrouve par différence.
| Age de l’usufruitier | Barème de l’usufruit |
| âgé de 91 ans ou plus | 10 % De la pleine propriété |
| âgé de 81 à 90 ans | 20 % |
| âgé de 71 à 80 ans | 30 % |
| âgé de 61 à 70 ans | 40 % |
| âgé de 51 à 60 ans | 50 % |
| âgé de 41 à 50 ans | 60 % |
| âgé de 31 à 40 ans | 70 % |
| âgé de 21 à 30 ans | 80 % |
| En deçà | 90 % |
Exemple :
Un père effectue à l’âge de 68 ans une donation de la nue-propriété d’un bien qui vaut 100 000 € tout en gardant l’usufruit du dit bien.
Valeur de l’usufruit 40%.
Valeur de la nue-propriété 60%.
Pouvoir scinder les donations.
Compte tenu de l’abattement en ligne direct (parent/enfant) qui est de 100 000 € par parent, et la prise en compte des donations que le donateur a déjà consenties (prise en compte des donations pour un rapport fiscal), il est possible d’ajuster le montant avec le nombre de parts.
Transmettre par le biais d’une donation
Quand un bien est détenu par une SCI, la donation porte sur des parts sociales de la SCI et non sur le bien immobilier lui-même.
Donner la nue-propriété, tout en conservant l'usufruit.
Il est fréquent que des parents transmettent la nue-propriété d'un bien immobilier à leurs enfants. En conservant l'usufruit de ce bien, ils peuvent continuer à l’utiliser, à l’habiter ou encore lorsqu’il s’agit d’un bien locatif, à continuer de percevoir les loyers.
L’assiette des droits de mutation (donation) est constituée par l’actif net de la SCI, soit la part égale à l’actif social (actif de la SCI : le bien immobilier) moins le passif social (le crédit immobilier) s’il y en a un.
Exemple
Un couple avec un enfant constitue une SCI afin d’acquérir un logement.
Le capital de la SCI à la constitution est de 1 000 euros (soit 10 parts de 100 € chacune).
Le père et la mère sont âgés respectivement de 53 et 47 ans.
La SCI achète un logement de 290 000 euros et pour ce faire contracte un crédit immobilier de 290 000 euros sur une durée de 20 ans.
Les frais de notaire et de garantie sont réglés par un apport des parents en compte courant associés.
Le père détient 5 parts et la mère détient, elle aussi, 5 parts.
Deux ans plus tard, ils décident de faire une donation.
Le crédit immobilier est déjà en amortissement et le CRD (capital restant dû) est de 285 000 €.
Monsieur a 55 ans et Madame 49 ans.
- Total de l’actif : 290 000 € - 285 000 € = 5 000 € auxquels s’ajoute le capital social du départ 1000 €. Soit 6 000 €
- Le prix de la part est donc de 6 000 € divisé par 10 parts, soit 600 €.
Droits démembrés.
Ils font la donation portant sur les parts en démembrement de propriété. Ils donnent la nue-propriété, et se réservent l’usufruit.
Il faut alors appliquer le barème de la valeur des droits démembrés.
Attention : ils gardent (chacun) une part en pleine propriété.
La quote-part représentative de l’usufruit est calculée en fonction de l'âge de l'usufruitier au moment de la transmission.
Ce qui donne une valeur de la nue-propriété pour la prise en compte de la donation à hauteur de : pour le père 50 % et pour la mère 40 %.
- Calcul de la valeur fiscale prise en compte pour la donation :
- Père : 4 parts x 600 = 2 400 € pondérés à 50 % soit un montant de 1 200 €.
- Mère : 4 parts x 600 = 2 400 € pondérés à 40 % soit un montant de 960 €.
- Avec le temps, le prêt sera remboursé.
- Pour une question de simplicité, la valeur du logement est estimée constante, soit :
290 000 euros.
Calculons le prix de la part 20 ans plus tard :
290 000 € + 1 000 € = 291 000 € / 10 parts = 29 100 €
Si la donation n’avait eu lieu qu’à ce moment-là (soit 20 ans plus tard) elle porterait sur une valeur de pleine propriété de 145 500 € par parent. Avec le démembrement, la valeur de la donation serait de :
- Monsieur aurait 75 ans. Valeur de le nue-propriété donnée 70 % de 145 000 € = 101 850 €
- Madame aurait 67 ans. Valeur de le nue-propriété donnée 60 % de 145 000 € = 87 300 €
Donner en gardant la gestion
Si les parents sont les gérants de la SCI.
Il est judicieux de ne pas tout donner.
Les pouvoirs sont déterminés dans les statuts, d’où l’importance de leur rédaction. Les statuts peuvent prévoir l’unanimité pour révoquer le gérant. Si le gérant en l’occurrence conserve à minima une part d’associé, il se rend irrévocable, puisqu’en conservant ainsi une part, c’est avoir toujours un droit de veto.
Les statuts : dans le cas de parts démembrées, les statuts peuvent prévoir par exemple que les décisions modifiant les statuts sont votés par le nu-propriétaire, et que toutes les autres décisions sont votées par l’usufruitier.
À noter : Les parents peuvent se nommer gérants de la SCI dans les statuts pour garder la gestion même après la donation.
Chaque situation étant particulière, il est conseillé de se rapprocher de son notaire ou d’un avocat.