Fiscalité et taxes, plus-value immobilière

Fiscalité

La location meublée constitue une activité commerciale.

Les loyers sont imposés dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), même si la location est occasionnelle.

Il s’agit des revenus provenant de la location de locaux meublés (pour lesquels vous êtes propriétaire), et les revenus provenant de la sous-location de locaux meublés (pour lesquels vous êtes locataire).

Ils ne rentrent pas dans la rubrique des revenus fonciers.

En fonction des montants, ce sera le régime du micro-BIC ou du régime réel.

Les revenus perçus de la location de locaux meublés, en tant que LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel), sont soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu. Ils doivent être déclarés en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Pour être loueur non professionnel, il faut remplir au moins l'une des conditions suivantes :

• Recettes annuelles de location meublée inférieures à 23 000 €
• Recettes inférieures au montant total des autres revenus d'activité, salaires, autres BIC ...

Les montants s’appréhendent pour l'ensemble des membres du foyer fiscal.

Régime fiscal

En fonction des montants des revenus locatifs dégagés, une option est possible entre le régime micro-BIC et le régime d'imposition de bénéfice réel (applicable de plein droit).

La fiscalité du micro-Bic

Le montant des loyers perçus, charges comprises (toutes les sommes perçues des locataires) ne dépasse pas 77 700 €, c’est le régime d'imposition forfaitaire, le micro-Bic.

Le montant perçu est à reporter sur la déclaration de revenus générale dans la rubrique Bénéfices industriels et commerciaux.

A noter : Dans le cas où la location démarre en cours d'année, le calcul du seuil s’appréhende comme si la location avait lieu pour l'année entière. La règle tient compte d’une durée prorata temporis, donc en proportion du temps effectivement écoulé.

Ex : vous avez commencé l’activité, le 1er octobre. Vous bénéficierez du régime micro-BIC si vos recettes n’excèdent pas 19 425 € (soit 77 700 € / 12 mois × 3 mois d’activité).

Location meublée de longue durée

Le mode d'imposition dépend du montant de vos recettes.

Revenus locatifs ne dépassant pas 77 700 €

Le régime micro-BIC s'applique si vous ne choisissez pas le régime réel.

Le bénéfice imposable est égal aux recettes diminuées d'un abattement forfaitaire pour frais de 50 %.

Les charges ne peuvent pas être déduites.

Application d’abattement forfaitaire

Il y a application d’un abattement forfaitaire de 50 %, ce qui signifie que seuls 50 % des recettes sont imposables. Ils seront imposés au taux marginal d'imposition au même titre que l’ensemble total des revenus.

A titre d’exemple : vous percevez un montant annuel de loyers de 24 000 €. Vous êtes donc imposable sur un montant de 12 000 €.

Cet abattement forfaitaire représente le montant total des charges. L’abattement minimum est de 305 €.

En contrepartie il n’y a pas de possibilité de déduire les charges (intérêts d'emprunt, travaux, réparations...). L’intérêt de ce régime est sous condition de charges déductibles inférieures à 50 % (montant de l’abattement).

Si les charges représentent un pourcentage déductible supérieur, le régime réel est fiscalement avantageux.

L'option pour le réel, est valable deux ans, avec tacite reconduction.

 Depuis le 1^er janvier 2024, les seuils de chiffres d'affaires hors taxes à respecter pour bénéficier du régime de la micro-entreprise sont les suivants :

• 188 700 € pour la vente de marchandises et fourniture de logement (chambre d'hôtes...) ;
• 15 000 € pour la location directe ou indirecte de meublés de tourisme ;
• 77 700 € pour les activités de prestations de service et professions libérales

Pour les revenus tirés de la location directe ou indirecte de meublés de tourisme non classés le taux d'abattement est désormais de 30 %. 

 

Sur le plan déclaratif

Pour un loueur non professionnel, il faut cocher la case « revenus des locations meublées non professionnelles » sur la déclaration

Déclarer les revenus tirés de la location meublée, se fait avec une déclaration n° 2042-C-PRO, complémentaire à la déclaration de revenus (n° 2042) classique.

Si vous êtes loueur en meublé non professionnel : 

Les rubriques sont « Régime micro BIC Recettes brutes sans déduire aucun abattement

Locations meublées........................................... 5ND 5OD 5PD

Locations de chambres d’hôtes et meublés de tourisme classés...... »

Les revenus imposables diminués de l'abattement sont automatiquement calculés par les impôts. Ils sont alors ajoutés aux autres revenus du foyer fiscal pour être soumis à l'impôt sur le revenu au barème progressif.

A noter : si c'est la première ou deuxième année que les recettes annuelles dépassent 72 600 €, il est néanmoins possible de bénéficier par dérogation du régime micro-BIC une année supplémentaire.

A noter

• Un logement ou un local meublé en indivision, ne permet pas de bénéficier du régime micro. La déclaration sera au régime réel.
• Pour appréhender le plafond du micro-Bic : les mariés et les partenaires de Pacs (Pacte Civil de Solidarité) soumis à l’imposition commune, qui louent en meublé des biens qui sont des biens propres (dont ils sont personnellement propriétaires) le seuil du micro-Bic s’applique distinctement pour chacun.

La fiscalité du régime réel

Le régime réel peut être simplifié ou le régime réel normal.

Location de meublés de tourisme classés

De façon générale

Si les recettes annuelles sont supérieures à 77 700 €, le régime réel s'applique, de façon obligatoire, ou sur option si les recettes sont inférieures à ce montant, c’est le régime réel d'imposition.

Le revenu net imposable est déterminé en déduisant les frais et charges des revenus.

Il y a déclaration des loyers et déduction des charges pour leur montant réel, et non pas par un forfait.

Quelles sont les charges déductibles ?

• Les charges suivantes sont déductibles des loyers perçus :
• Frais d'acquisition, frais de notaire, commission aux intermédiaires
• Fais d'entretien et de réparation 
• Impôts et taxe à la charge du propriétaire, taxe foncière, contribution économique territoriale, taxe de séjour
• Fais de gestion et primes d’assurances 
• Les consommations des locataires, si les contrats restent au nom du propriétaire (eau gaz électricité…)
• Intérêts d'emprunt, frais de financement…

L'amortissement du logement et du mobilier

L’amortissement du mobilier se pratique de façon constante sur une durée allant de 5 à 10 ans, soit un taux compris entre 10 et 20 % par an, en fonction de sa durée de vie.

Pour le logement la durée est plus longue. Si la durée estimée est de 50 ans, on déduit chaque année 2 % du prix du bien.

A titre d’exemple : un logement acquis 150.000 €, amortissable sur 50 ans permet chaque année de déduire 3.000 € (2% de 150 000 €) du montant des loyers.

De ce fait, les recettes locatives sont minorées d’autant. Et comme la base d’imposition diminue, les impôts aussi.

Ceci n’est qu’un exemple, les modalités d'amortissement se font selon les différents composants du bien en question (terrain, gros œuvre, menuiseries, électricité, plomberie) ayant chacun leur propre durée d'amortissement. Ce qui explique entre autres la nécessité de faire appel à un comptable.

Obligations comptables

Il y a la nécessité de tenir une comptabilité et établir un plan d'amortissement.

Une inscription des biens loués sur le tableau des immobilisations et amortissements détermine les charges déductibles ; (remplir une déclaration n° 2033).

Sur le plan déclaratif

Être imposé selon le régime réel, donne lieu à dépôt au titre de chaque exercice, d’une liasse n°2031 au SIE (Service des Impôts des Entreprises) qui gère le lieu de situation géographique du meublé (cas d’un seul meublé).

Cas de détention de plusieurs biens : dépôt au SIE dont dépend la résidence principale du propriétaire, ou du lieu du logement meublé le plus important.

Zoom sur le locatif meublé en indivision

La liasse fiscale

2031-SD Impôt sur le revenu – Bénéfices industriels et commerciaux

Avec l’annexe au formulaire N° 2031-SD, avec le Bilan simplifié – 2033-B-SD Compte de résultat simplifié de l’exercice, et Immobilisations – Amortissements – Plus-values – Moins-values, qui sont attaché au même et unique formulaire.

Lors de la déclaration d’imposition sur le revenu, le formulaire 2042 C PRO permet d’ajouter à votre déclaration de revenu en tant qu’indivisaire la part du revenu de la location vous revenant.

En indivision, vous êtes redevable de la cotisation foncière des entreprises.

En cas de déficits

Au régime réel, lorsque les charges d’une année sont supérieures aux revenus, un déficit est enregistré.

Comment est-il imputé ?

Loueur en meublé non professionnel : le déficit ne peut s’imputer que sur des revenus provenant de la même activité (c’est-à-dire tirés de la location meublée) la même année ou au cours des dix années suivantes. La partie du déficit non utilisée dans ce délai, est perdu.

Loueur en meublé professionnel : le déficit peut s’imputer sur le revenu global imposable du foyer fiscal, l’année considérée, et si le déficit est supérieur, il est reportable en tant que déficit global imputable sur le revenu global sur les six années suivantes.

Zoom cas spécifiques

1°- Les personnes qui exercent une activité de location meublée touristique dont les recettes annuelles sont supérieures à 23 000 € sont soumis aux cotisations sociales et aux contributions sociales au titre des revenus d'activité par les organismes sociaux (code de la sécurité sociale, art. L. 613-1, 8°).

Article L613-1

Modifié par LOI n° 2014-626 du 18 juin 2014 - art. 25 (M)

Modifié par LOI n°2015-1702 du 21 décembre 2015 - art. 59

8° « Les personnes exerçant une activité de location directe ou indirecte de locaux d'habitation meublés ou destinés à être loués meublés à titre professionnel au sens du 2 du IV de l'article 155 du code général des impôts, à l'exclusion de celles relevant de l'article L. 722-1 du code rural et de la pêche maritime. »

Exception avec la réponse ministérielle PELLOIS, (Rép. min. n° 3619 : JOAN, 10 juill. 2018, p. 6122, Pellois H.) pour la location saisonnière réalisée par l’intermédiaire d’une agence immobilière disposant de la carte G, (carte permettant la gestion) l’affiliation n’est plus exigée. Pour autant le propriétaire sera redevable des prélèvements sociaux.

2°- Les loueurs de chambres d'hôtes dont l’activité procure un revenu imposable supérieur à 5 348 € sont soumis aux cotisations sociales et aux contributions sociales par les organismes sociaux.

Si le revenu est inférieur, il n'y a pas d'obligation d'affiliation. Le revenu est alors soumis aux prélèvements sociaux.

3°- Les agriculteurs relevant du régime réel pour leur bénéfice agricole sont (pour les revenus de location meublée liée à l'activité agricole) soumis aux cotisations et contributions sociales par la MSA.

Les exonérations

Article 35 bis du Code général des impôts

Modifié par LOI n° 2019-1479 du 28 décembre 2019 - art. 136

« I. Les personnes qui louent ou sous-louent jusqu'au 31 décembre 2023 en meublé une ou plusieurs pièces de leur habitation principale sont exonérées de l'impôt sur le revenu pour les produits de cette location sous réserve que les pièces louées constituent pour le locataire ou le sous-locataire en meublé sa résidence principale ou sa résidence temporaire, dès lors qu'il justifie d'un contrat conclu en application du 3° de l'article L. 1242-2 du code du travail, et que le prix de location demeure fixé dans des limites raisonnables.

1. A compter du 1er janvier 2001 et jusqu'au 31 décembre 2023, les personnes qui mettent de façon habituelle à la disposition du public une ou plusieurs pièces de leur habitation principale sont exonérées de l'impôt sur le revenu sur le produit de ces locations lorsque celui-ci n'excède pas 760 € par an. »

Donc sous conditions, est exonérée d'impôt sur les loyers :

La location d’une pièce (ou plusieurs) de sa résidence principale

Sous réserve que la ou les pièces louée(s) ainsi louées constituent la résidence principale du locataire ou sa résidence temporaire. Pour se faire, il y a le justificatif d'un contrat de travail saisonnier ou d'un CDD.

A cela s’ajoutent des montants de loyers.

Pour un bail conclu en 2020, le loyer ne doit pas dépasser

• 190 € en Île-de-France
• 140 € dans les autres régions

A titre d’exemple : vous souhaitez louer une chambre meublée de 24 m² dans votre résidence principale à Bordeaux. L’exonération d’impôts ne se fera que si le loyer mensuel hors charges ne dépasse pas : (140 x 24) / 12 = 280 €.

Bulletin Officiel des Finances Publiques-Impôts (BOFiP-Impôts) du 5 février 2020

Le non-respect du plafond concerné fait que si le loyer le dépasse, c'est la totalité de celui-ci qui sera imposé.

Les chambres d'hôtes

Il y a exonération d’impôt, si les revenus annuels des locations ne dépassent pas 760 €, sans prise en compte des prestations annexes comme le petit déjeuner, ou l’entretien, …

En cas de dépassement de la somme des 760 € annuels, l’imposition se fait sur la totalité des recettes tirées de la location, y compris les prestations annexes.

Les plus-values

Loueurs en meublé non professionnels (LMNP)

Les plus-values réalisées lors de la cession des locaux d'habitation meublés sont imposées comme des plus-values privées.

La plus-value réalisée en vendant un bien immobilier est imposable, sauf certains cas d’exonération comme dans le cas de la résidence principale.

Donc dans le cas d’un locatif meublé, la plus-value sera imposable et soumise aux prélèvements sociaux.

Pour rappel

La plus-value immobilière est égale à la différence entre le prix de vente du bien et son prix d'acquisition.

Le prix de vente est celui indiqué dans l'acte.

A ce prix certains frais supportés lors de la vente peuvent être déduits (par exemple, les frais liés aux diagnostics obligatoires). Le bien acheté peut être quant à lui augmenté de certains frais (comme par exemple les frais d'acquisition, droits d'enregistrement, frais de notaire).

Abattement

La plus-value est diminuée d'un abattement en fonction de la durée de détention du bien.

A noter que les durées sont différentes pour l’impôt et les PS (prélèvements sociaux).

Il n’y a plus d’impôt sur la plus-value après 22 ans et il faut attendre 30 ans pour les PS.

Durée de détention	Abattement pour l’imposition	Abattement pour les prélèvements sociaux
Moins de 6 ans de détention	0%	0%
De la 6ième à la 21ième année	6%	1,65%
22ième année révolue	4%	1,60%
Au-delà de la 22ième année	Exonération	9%
Au-delà de la 30ième année	Exonération	Exonération

Taux d'imposition

La plus-value immobilière est imposée à l'impôt sur le revenu au taux de 19 %, auxquels s’ajoutent les prélèvements sociaux.

En cas de plus-value imposable supérieure à 50 000 €, s’ajoute une taxe supplémentaire dont le taux varie de 2 % à 6 % selon le montant de la plus-value réalisée.

Les formalités sont effectuées par le notaire

Il s’agit des démarches auprès de l'administration fiscale avec la déclaration. Il calcul la plus-value imposable et le montant de l'impôt à payer, et il le règle directement auprès des services concernés.

2° Loueurs professionnels

Les loueurs en meublé professionnels sont soumis au régime des plus-values professionnelles sur la cession des locaux mis en location.

Les taxes

CFE (Cotisation Foncière des Entreprises)

Les loueurs en meublé sont imposables à la CFE.

Exonération :

• Louer en meublé exceptionnellement une partie de son habitation personnelle (habitation principale ou secondaire),
• Lorsque la location ne présente aucun caractère périodique (attention une location renouvelée chaque année peut être considérée comme périodique),
• Louer ou sous-louer une ou plusieurs pièces de son habitation principale, si résidence principale du locataire (ou du sous-locataire) et que le prix de location soit fixé dans des limites raisonnables.
• Location ou en sous-location meublée de tout ou partie de son habitation personnelle, notamment à titre du « meublé de tourisme », sauf avis contraire des collectivités territoriales ou établissements publics de coopération intercommunale.
• Si la base d'imposition répond à la définition de base minimum (article 1647 D du CGI) et dont le montant de chiffre d’affaires ou de recettes, au cours de la période de référence (avant-dernière année civile précédant celle de l'imposition), est inférieur ou égal à 5 000 €.

Formalisme : souscrire la déclaration n° 1447 C-SD (déclaration initiale de CFE) avant le 31 décembre.

Si par la suite, il y a une modification de la surface des locaux, il y aura nécessité de faire une déclaration n° 1447 M-SD.

Taxe foncière

Comme tout propriétaire d'un bien immobilier, le loueur en meublé est redevable de la taxe foncière qu’il doit acquitter chaque année.

Pour les particuliers propriétaires, il s’agit essentiellement des locaux d’habitation et des parkings qu’ils soient occupants ou non des lieux. La taxe foncière est établie dans la commune où est situé l’immeuble. Elle est établie pour l'année entière d'après la situation au 1er janvier de l'année d'imposition.

La contribution économique territoriale (CET)

Qu’il soit loueur en meublé, professionnel ou non professionnel, le bailleur est redevable de la contribution économique territoriale (CET).

La taxe d'habitation

Dans la plupart des cas c'est le locataire, occupant le logement au 1er janvier qui en est redevable. Le propriétaire bailleur en redevient redevable lorsque le logement constitue tout ou partie de son habitation personnelle dont il peut disposer en dehors des périodes de location, par exemple dans le cas de location saisonnière.

La taxe de séjour

Elle peut être mise en place dans des stations classées et des communes touristiques. Le montant de la taxe de séjour est établi par personne et par nuitée. La taxe est récupérable sur le locataire.

C’est auprès de la mairie, que l’on sait si le logement y est soumis ou non et quel en est le montant.