Qu’est-ce qu’un logement meublé ? 

Article 6 :

Modifié par LOI n°2018-1021 du 23 novembre 2018 - art. 142

« Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

1. a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;
2. b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
3. c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;
4. d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée. »

En fonction de la date de signature du bail, la liste des éléments d'ameublement définissant le logement meublé diffère.

Si aujourd’hui on un bail est signé, nous sommes dans la situation d’un bail signé après août 2015. Pourquoi cette ?

Depuis le 1er août 2015, le contrat de location doit être conforme à un contrat type fixé par décret

Un logement meublé est un logement décent équipé d'un d'ameublement minimum :

Un décret défini de façon exhaustive la composition a minima du mobilier et matériel composant un bien « meublé ».

Pour résumer

Si nous devions reformuler, il faut que le locataire puisse y dormir avec une literie complète et de quoi pouvoir occulter la lumière provenant fenêtres, du moins dans la ou les pièces à usage de chambres à coucher.

Il faut que le locataire puisse préparer et prendre des repas, cela va du matériel de cuisson, à la vaisselle nécessaire à la prise des repas. Et bien évidemment selon sous-entend une table et des sièges qui vont avec.

Le locataire doit pouvoir y trouver tout ce dont il a besoin, pour la vie au quotidien. Cela va aux espaces de rangements et matériel d’entretien.

Décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixant la liste des éléments de mobilier d'un logement meublé

Chaque pièce d'un logement meublé est équipée d'éléments de mobilier conformes à sa destination.

Article 2
Le mobilier d'un logement meublé, mentionné à l'article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, comporte au minimum les éléments suivants :
1° Literie comprenant couette ou couverture ;
2° Dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
3° Plaques de cuisson ;
4° Four ou four à micro-ondes ;
5° Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d'un compartiment permettant de disposer d'une température inférieure ou égale à - 6 °C ;
6° Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
7° Ustensiles de cuisine ;
8° Table et sièges ;
9° Etagères de rangement ;
10° Luminaires ;
11° Matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

Annotation : le 2° fait référence à des volets ou rideaux dans les chambres

                      Le 6° La vaisselle se doit d’être en nombre suffisant pour que l’ensemble des occupants puissent prendre leurs repas

                      Le 11° Un matériel d'entretien ménager « adapté » au logement c’est par exemple balai et serpillière pour du carrelage, et aspirateur pour la moquette.

Notion de logement décent

Le décret en précise la notion

« Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires ».

C’est au propriétaire de fournir un logement décent au locataire. Le décret met en avant la notion de sécurité et de santé du locataire.

En matière de Logement meublé

Le propriétaire doit remettre au locataire un logement décent , c'est-à-dire un logement comportant :

La surface habitable minimum :

Le logement doit avoir une surface minimale de 9 m2.

Le logement dispose au moins d'une pièce principale ayant :

• Soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres,
• Soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes.

La surface habitable et le volume habitable sont déterminés conformément aux dispositions des deuxième et troisième alinéas de l'article R. 111-2 du code de la construction et de l'habitation.

Une vigilance mérite d’être apportée à la superficie. Un arrêt de la Cour de cassation du 17 décembre 2015 impose de respecter cette surface minimale, malgré le critère de volume par ailleurs, « un logement d'au moins 20 m3 mais mesurant moins de 9 m2 ne pourrait être mis en location comme logement principal ».

Sécurité et santé du locataire

Le logement doit être conforme aux conditions suivantes :

• Il assure le clos et le couvert.
  Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation.
• Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites.
  Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes.
• Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage.
• La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires.
• Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité et sont en bon état d'usage et de fonctionnement.
• Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.
• Les pièces principales au sens du troisième alinéa de l'article R. 111-1-1 du code de la construction et de l'habitation, (les pièces destinées au séjour ou au sommeil éventuellement des chambres isolées ) bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre.

Les équipements

Un ensemble d’éléments d'équipement et de confort doivent être intégrés au logement. Là aussi, le décret les énonce :

Voici les mentions du décret qui sont explicites.

• « Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement.
• Une installation d'alimentation en eau potable assurant à l'intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisant pour l'utilisation normale de ses locataires.
• Des installations d'évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon.
• Une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d'alimentation en eau chaude et froide et à une installation d'évacuation des eaux usées.
• Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un WC, séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l'intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d'une évacuation des eaux usées. L'installation sanitaire d'un logement d'une seule pièce peut être limitée à un WC extérieur au logement, à condition que ce WC soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible.
• Un réseau électrique permettant l'éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne. »

Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l'application de l'article 187 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains.

Article 4

« Le logement dispose au moins d'une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes.

La surface habitable et le volume habitable sont déterminés conformément aux dispositions des deuxième et troisième alinéas de l'article R. 111-2 du code de la construction et de l'habitation. »

Un permis pour louer un logement

Pour prévenir la question de l'habitat indigne il est prévu le permis de louer, instauré en 2014 par la loi Alur (Accès au Logement et un Urbanisme Rénové).

Toutes les communes ne sont pas concernées, et dans les dites communes, seuls certains quartiers le sont. Pour les logements qui seraient concernés, les bailleurs doivent demander une autorisation avant de louer un logement.

Les logements concernés sont les biens loués vides ou meublés en tant que résidence principale du locataire.

Indépendamment de ces secteurs, ce qui correspond à la majorité des situations, il n'y a pas besoin ni d’un permis pour louer son logement, ni d’une démarche spécifique.

L’autorisation selon les cas, prend la forme soit d’une déclaration de mise en location, ou soit d’une autorisation préalable de l'autorité administrative, au choix de la commune ou de l'EPCI (Etablissement Public de Coopération Intercommunale).

Démarche

La démarche est à effectuer à chaque nouveau bail signé avec de nouveaux locataires.

Les formulaires sont :

• Déclaration de mise en location, à remplir dans les 15 jours qui suivent la signature du contrat de location (Cerfa n°15651) 
• Demande d'autorisation préalable de mise en location, à envoyer avant la mise en location pour obtenu l’autorisation avant la signature du contrat de location. (Cerfa n°15652) 

Le dossier de diagnostics techniques est à joindre, annexé dans les deux cas.

L’ensemble est à adresser soit à la mairie ou soit à l'EPCI où est situé le logement, en recommandé avec accusé de réception ou par voie électronique.