Les diagnostics obligatoires

 Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986

Version consolidée au 01 juin 2020

Article 3-3 (différé) 

Modifié par LOI n°2019-1428 du 24 décembre 2019 - art. 94 (V)

« Un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement et comprend :

1° Le diagnostic de performance énergétique prévu à l'article L. 134-1 du code de la construction et de l'habitation ;

2° Le constat de risque d'exposition au plomb prévu aux articles L. 1334-5 et L. 1334-7 du code de la santé publique ;

3° Une copie d'un état mentionnant l'absence ou, le cas échéant, la présence de matériaux ou produits de la construction contenant de l'amiante. Un décret en Conseil d'Etat définit les modalités d'application du présent 3°, notamment la liste des matériaux ou produits concernés ;

4° Un état de l'installation intérieure d'électricité et de gaz, dont l'objet est d'évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes. Un décret en Conseil d'Etat définit les modalités d'application du présent 4° ainsi que les dates d'entrée en vigueur de l'obligation en fonction des enjeux liés aux différents types de logements, dans la limite de six ans à compter de la publication de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové.

Dans les zones mentionnées au I de l'article L. 125-5 du code de l'environnement, le dossier de diagnostic technique est complété à chaque changement de locataire par l'état des risques naturels et technologiques.

Lorsque le bien loué est situé dans l'une des zones de bruit définies par un plan d'exposition au bruit des aérodromes prévu par l'article L. 112-6 du code de l'urbanisme, le dossier de diagnostic est complété par un document comportant l'indication claire et précise de cette zone ainsi que les informations prévues par l'article L. 112-11 du même code.

Le dossier de diagnostic technique est communiqué au locataire par voie dématérialisée, sauf opposition explicite de l'une des parties au contrat.

Le locataire ne peut se prévaloir à l'encontre du bailleur des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique ainsi que le document relatif à la situation du bien dans une zone définie par un plan d'exposition au bruit des aérodromes, qui n'ont qu'une valeur indicative.

Le propriétaire bailleur tient le diagnostic de performance énergétique à la disposition de tout candidat locataire. »

Les diagnostics immobiliers sont obligatoires en location que le logement soit vide ou meublé.

Il y a au minimum, deux diagnostics annexés au bail :

• La performance énergétique (DPE).
• L'ERNMT (Etat des Risques Naturels Miniers et technologiques)

A cela, peut s’ajouter d'autres diagnostics comme le plomb, électricité, gaz. La surface habitable doit être mentionnée.

• Il s’agit du CREP (Constat des risques d’exposition au plomb)
• L’état sur l’absence d’amiante
• L’état de l’installation intérieure sur l’électricité et le gaz

C’est à la signature du bail et de son renouvellement que le bailleur doit fournir un ensemble de diagnostics. Ils doivent donc être réalisés en amont. En revanche, ils ne sont pas à fournir lors d'une tacite reconduction.

Les diagnostics sont regroupés au sein d’un DDT (Dossier de Diagnostic Technique) annexé au bail et transmis au locataire :

• Soit sous la forme d'un dossier papier annexé au bail
• Soit, depuis la loi Élan du 23 novembre 2018, par voie dématérialisée (en pièces jointes d'un courrier électronique), sauf si le locataire ou le bailleur s’y oppose. 
  
  

Le dossier de diagnostic technique

Il peut comprendre :

• La performance énergétique (DPE).

Pour mettre en location un bien meublé, le bailleur doit préciser dans l’annonce l’échelle de performance énergétique du logement (qui s’étalonne de A étant à la meilleure performance, à G correspondant à la plus mauvaise).

Le DPE décrit le bâtiment ou le logement (surface, orientation, murs, fenêtres, matériaux, etc.), ses équipements en matière de chauffage, de production d’eau chaude sanitaire, de refroidissement et de ventilation.

C’est une évaluation de la performance énergétique du logement en fonction de la quantité d’énergie consommée. Il évalue sa performance énergétique et son taux d’émission de gaz à effets de serre.

Le DPE n’est pas obligatoire dans le cadre de certaines locations comme la location saisonnière.

Ce diagnostic doit être établi par un professionnel indépendant satisfaisant à des critères de compétence et ayant souscrit une assurance. Il est valable 10 ans. 

• L'ERNMT (Etat des Risques Naturels Miniers et technologiques)

Il y a obligation d'informer les locataires sur les risques naturels et technologiques majeurs. Le bailleur d’un bien immobilier, de toute nature, situé dans des zones couvertes par un PPR (Plan de Prévention des Risques), une zone de sismicité ou dans un secteur d’information sur les sols dans une zone à potentiel radon de niveau 3 doit informer en l’occurrence ici, le futur locataire de la présence de tels risques.

Comme il est obligatoire si le logement est situé dans une zone concernée par ces risques, c’est auprès de la mairie du lieu où se situe le logement, ou sur le site Internet du département mentionnant l’arrêté préfectoral relatif à la zone concernée. 

Il s’agit des risques et pollutions (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon...).

Un diagnostic « état des risques et pollutions » basé sur les informations transmises par le préfet du département, doit être annexé au bail. 

Cet état doit être établi depuis moins de 6 mois.

Le document mentionne les risques naturels (comme l’inondation, risque sismique, avalanche, volcan…), risques miniers ; ou technologiques (avec la présence d’une usine dangereuse), risques reliés au niveau de potentiel radon ; liés à la pollution du terrain. 

• Le diagnostic amiante

Le diagnostic concerne les logements dont le permis de construire a été délivré avant juillet 1997.

L'état d'amiante est un document mentionnant l'absence ou non de matériaux ou produits contenant de l'amiante dans un logement (dans les flocages, faux plafonds, canalisations, murs, cloisons…).

Le diagnostic est réalisé par un professionnel.

Pour les diagnostics réalisés depuis 2013 la durée de validité est illimitée, en cas d’absence d’amiante.

• Le CREP (Constat de Risque d’Exposition au Plomb)

Ce constat est un document qui donne des informations sur la présence de plomb dans un logement.

Il ne concerne que les logements construits avant 1949.

Le plomb se trouve plus généralement présent dans les anciennes peintures des logements, ou encore dans les revêtements, plâtre, briques. Les revêtements sont intérieurs ou extérieurs comme sur des anciens volets.

Le diagnostic mesure la concentration en plomb pour d’une part les identifier, et décrire leur état de conservation.

Ce diagnostic est réalisé par un professionnel.

En cas de présence de plomb à des concentrations supérieures au seuil de 1 mg/cm², le propriétaire du logement doit faire des travaux.

Aucune trace de plomb n’est présente : le constat est définitif.

Il y a une présence de plomb : le constat doit dater de moins de six ans lors de la signature du bail. 

• L’état des installations intérieures de gaz et d’électricité

Les installations intérieures de gaz et d’électricité du logement ont plus de 15 ans, le bailleur doit fournir l’état de ces installations. Pour louer, les installations de gaz et d'électricité ne doivent pas être dangereuses et ne doivent pas porter atteinte à la sécurité des personnes (des locataires en l’occurrence).

Ces diagnostics sont valables six ans. Ils peuvent être remplacés par une attestation de mise en conformité de l’installation datant de moins de six ans (dans l’hypothèse d’une mise aux normes entre temps).

Les diagnostics sont obligatoirement réalisés par un diagnostiqueur certifié.

• Information sur les nuisances sonores aériennes

A compter du 1er juin 2020, le propriétaire bailleur doit fournir au locataire une information quant à la situation géographique du logement à l’égard du bruit des aérodromes pour informer des éventuelles nuisances sonores aériennes.

Citons le texte de la loi article 3-3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : Lorsque le bien loué est situé dans l'une des zones de bruit définies par un plan d'exposition au bruit des aérodromes prévu par l'article L. 112-6 du code de l'urbanisme, le dossier de diagnostic est complété par un document comportant l'indication claire et précise de cette zone ainsi que les informations prévues par l'article L. 112-11 du même code. »

Le dossier de diagnostic sera complété par un document comportant l'indication claire et précise de cette zone. 

Les informations obligatoires en plus

Information du locataire en plus des diagnostics immobiliers, lorsque le logement est loué vide ou meublé et qu’il soit à usage de résidence principale du locataire :

• La surface habitable « loi Boutin »

La loi « Boutin » relayée par les lois « Alur » de mars 2014 et « Macron » d'août 2015, fait que tout nouveau contrat de location vide ou meublée à usage de résidence principale du locataire doit mentionner la surface habitable du logement.

Le vocable de surface « loi Boutin » fait référence à l’obligation issue de la loi dite « Boutin » du 25 mars 2009.

Un contrat de location meublé (au même titre qu’un logement nu) à usage de résidence principale du locataire doit mentionner la surface habitable du logement.

A noter qu’il n’est pas obligatoire que ce mesurage soit effectué par un professionnel, et ne fait pas l’objet d’une attestation. Néanmoins passer par un professionnel peut s’avérer prudent, car une erreur de plus de 5 % de la mention de la surface habitable en défaveur du locataire autorise celui-ci à demander une diminution du loyer.

A ne pas confondre avec la loi Carrez, utilisée pour les ventes de biens en copropriété, bien qu’elle soit assez proche.

La définition de la surface habitable « loi Boutin » diffère, même si on y retrouve les grands principes : surface de plancher dont on déduit, les surfaces occupées par les murs, cloisons, et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et fenêtres, et toute surface d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre.

• Les équipements d’accès aux technologies de l'information et de la communication

Le contrat de location doit indiquer les modalités de réception de la télévision, de raccordement interne, ainsi que la liste des équipements d'accès aux technologies de l'information et de la communication du logement ; La liste non exhaustive, comprend la prise TV, la parabole, la prise téléphone, le câble, la fibre.

A noter que là aussi aucun justificatif n'est à fournir au locataire.

Coût des diagnostics

Les prix des diagnostics ne sont pas réglementés. Ils sont donc variables selon les professionnels.

Le coût des diagnostics est à la charge du bailleur.

Le coût des diagnostics est déductible des revenus locatifs lorsque le propriétaire bailleur opte pour le régime foncier réel d'imposition.