Le bail, le contrat
L’expression “contrat de location" est générique. Le bail d’habitation, quant à lui désigne un contrat de location d’un logement.
Le contrat de location peut s’appliquer à d’autres biens, et ne désigne pas nécessairement un bail d’habitation.
Un nouveau bail obligatoire depuis le 1er août 2015
Vous avez trouvé votre futur locataire pour le logement meublé, il est temps de signer le contrat de location.
C’est le document qui va régir les relations entre les deux parties à savoir propriétaire et locataire. Ce document fixe les termes et conditions de la location.
Le contrat de location meublée est spécifique.
Depuis la loi Alur, les conditions à respecter pour un bail d'un meublé lorsque le logement constitue la résidence principale du locataire sont dans la loi du 6 juillet 1989.
Un contrat écrit est indispensable
C’est écrit dans l’article 25-7 de la loi du 6 juillet 1989, et le contrat de location est établi selon un modèle type depuis le 1er août 2015.
Article 25-7
Créé par LOI n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 8
« Le contrat de location est établi par écrit et respecte un contrat type défini par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation… »
Le bail peut être établi :
- "Sous seing privé" entre le propriétaire et le locataire, ou avec l'aide d'un professionnel (agent immobilier). Il doit être rédigé en deux originaux, dont un exemplaire est remis à chaque partie
- Par acte « authentique » par un notaire.
Quel contrat ?
Depuis le 1er août 2015, il faut utiliser un contrat, conforme à la loi Alur.
Le bail type contient les clauses essentielles et obligatoires, insérées dans le contrat de location.
Les éléments du contrat de location
Il doit obligatoirement contenir un certain nombre d’information qui concernent à la fois, les parties en présence, le logement en lui-même, et le loyer.
Les parties peuvent inclure des clauses supplémentaires, sous réserve qu'elles ne figurent pas parmi les clauses abusives.
Le contrat de bail précise :
Concernant les parties
- Nom et adresse du propriétaire, et le cas échéant, celui du gestionnaire et son siège social
- Noms du ou des locataires
- Date de prise d'effet du bail et sa durée.
Concernant le logement
- Consistance du logement et sa destination : localisation du logement, type d'habitat (immeuble collectif ou individuel), régime juridique de l'immeuble (copropriété), période de construction, surface habitable, nombre de pièces principales ; Le cas échéant, autres parties du logement, les éléments d'équipements du logement (cuisine équipée), modalité de production du chauffage, production d'eau chaude sanitaire
- Description du logement (maison, appartement, nombre de pièces)
- Destination des locaux (usage d'habitation) et équipements accessoires de l'immeuble à usage privatif (cave, parking, garage) et communs (ascenseur)
- Les équipements d'accès aux technologies de l'information et de la communication (modalités de réception de la télévision dans l'immeuble, modalités de raccordement internet)
De même sont mentionnés les travaux (nature et montant) effectués dans le logement depuis le dernier contrat de location (ou le dernier renouvellement).
Clauses obligatoires
Le contrat contient les coordonnées des parties (nom et adresse des personnes signataires), l'adresse du logement et sa description.
La durée de la location et la date à partir de laquelle le locataire dispose du logement.
Dans le cas d’un logement loué constituant la résidence principale du locataire, la durée du contrat est réglementée, elle est en principe d'un an, renouvelable par période d'un an.
La durée d'un an est un minimum. Il est possible de conclure un contrat plus long, (deux ou trois ans).
Une fois arrivé à son terme, le bail est reconduit tacitement pour une durée d'un an.
Le locataire est étudiant, il est possible, dans ce cas, de proposer un bail de neuf mois non renouvelable.
Le bail, est un bail mobilité, la durée est d’un à dix mois selon les besoins du locataire en mobilité.
Le logement ne constitue pas la résidence principale du locataire : la durée de la location reste libre. Dans ce cas, il faut utiliser un modèle type de contrat différent.
Le loyer, charges, dépôt de garantie
- Fixation du loyer initial, son paiement, montant et termes (fréquence mensuelle, par exemple), conditions d’une éventuelle révision
- Charges récupérables, et modalité de paiement des charges récupérables
- Le cas échéant, montant des provisions sur charges ou du forfait de charges et éventuelles modalités de révision de ce forfait
- Si le précédent locataire a quitté le logement il y a moins de 18 mois, montant et la date du dernier loyer acquitté par celui-ci
- Dépôt de garantie, son montant s’il est prévu
- Travaux effectués dans le logement depuis la fin de la dernière location.
Pour rappel : Les charges locatives « récupérables » sont des dépenses qui sont payées initialement par le propriétaire, et que celui-ci peut se faire rembourser par le locataire.
Aide d’une personne mandatée et rémunérée
Si la signature du bail est réalisée avec l’aide d’une personne mandatée. Le bail doit mentionner, à peine de nullité :
- Les trois premiers alinéas du paragraphe I de l’article 5 de la loi du 6 juillet 1989 (ci-dessous)
- La partie maximum de la rémunération du professionnel qui peut être à la charge du locataire.
Article 5
« I. ― La rémunération des personnes mandatées pour se livrer ou prêter leur concours à l'entremise ou à la négociation d'une mise en location d'un logement, tel que défini aux articles 2 et 25-3, est à la charge exclusive du bailleur, à l'exception des honoraires liés aux prestations mentionnées aux deuxième et troisième alinéas du présent I.
Les honoraires des personnes mandatées pour effectuer la visite du preneur, constituer son dossier et rédiger un bail sont partagés entre le bailleur et le preneur. Le montant toutes taxes comprises imputé au preneur pour ces prestations ne peut excéder celui imputé au bailleur et demeure inférieur ou égal à un plafond par mètre carré de surface habitable de la chose louée fixé par voie réglementaire et révisable chaque année, dans des conditions définies par décret. Ces honoraires sont dus à la signature du bail.
Les honoraires des personnes mandatées pour réaliser un état des lieux sont partagés entre le bailleur et le preneur. Le montant toutes taxes comprises imputé au locataire pour cette prestation ne peut excéder celui imputé au bailleur et demeure inférieur ou égal à un plafond par mètre carré de surface habitable de la chose louée fixé par voie réglementaire et révisable chaque année, dans des conditions définies par décret. Ces honoraires sont dus à compter de la réalisation de la prestation.
Les trois premiers alinéas du présent I ainsi que les montants des plafonds qui y sont définis sont reproduits, à peine de nullité, dans le contrat de bail lorsque celui-ci est conclu avec le concours d'une personne mandatée et rémunérée à cette fin. »
Effectivement, certains frais sont facturés par l'agent immobilier. Ils peuvent être ainsi partagés entre le propriétaire et locataire (visite du logement, création du dossier du locataire, rédaction du bail, ou encore l’état des lieux d'entrée).
Le propriétaire a la charge en totalité des autres frais.
Les documents annexes
Des documents sont annexés lors de la signature du contrat de location meublé :
- Le dossier de diagnostic technique
- La notice d’information
- L’état des lieux à l’entrée établi à la remise des clés
- L'inventaire du mobilier
- L’attestation d’assurance contre les risques locatifs souscrite par le locataire
- La liste des équipements d'accès aux technologies de l'information et de la communication (câble, fibre...)
- Copie de la grille de vétusté si les parties ont convenu d’en appliquer une
- Extrait du règlement de copropriété si le bien est situé dans un immeuble en copropriété
- Si le logement est situé dans une zone d'habitat indigne, autorisation préalable ou déclaration de mise en location.
L'extrait du règlement de copropriété fait référence à la destination de l'immeuble, la jouissance des parties privatives et communes ainsi que sur la quote-part afférente au logement loué pour chaque catégorie de charges.
A noter :
La notice d’information est définie par « l’arrêté du 29 mai 2015 relatif au contenu de la notice d'information annexée aux contrats de location de logement à usage de résidence principale »
Article 1
« Le contenu de la notice d'information, jointe aux contrats de location établis suivant les contrats types définis par le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 susvisé est précisé en annexe du présent arrêté. »
« Le bail peut être établi directement entre le bailleur et le locataire, éventuellement avec l'aide d'un intermédiaire (agent immobilier, administrateur de biens, huissier, notaire...). Il doit être fait en autant d'originaux que de parties et remis à chacune d'elles ».
1.5. Etat des lieux (art. 3-2)
« Lors de la remise et de la restitution des clés, un état des lieux doit être établi. Ce document décrit l'état du logement loué avec précision, ainsi que les équipements qu'il comporte. En comparant l'état des lieux dressé à l'arrivée et au départ du locataire, le bailleur pourra demander réparation des détériorations causées par le locataire. A défaut d'état des lieux d'entrée, le logement est présumé avoir été délivré en bon état sauf si le locataire en apporte la preuve contraire ou si le bailleur a fait obstacle à l'établissement de l'état des lieux. »
Qui signe le contrat de location meublée ?
Le contrat de location comporte la date, le lieu, et la signature du bailleur (ou de son mandataire), et la signature du locataire.
Côté bailleur
Le propriétaire qui signe un contrat de location doit être à la fois en capacité juridique et avoir le pouvoir de le faire.
-
Bailleurs mariés
Le bien loué est un bien commun, l’un ou l’autre peut signer le bail. La signature des deux est préférable pour éviter une contestation future.
L’article 1425 du civil précise :
« Les époux ne peuvent, l'un sans l'autre, donner à bail un fonds rural ou un immeuble à usage commercial, industriel ou artisanal dépendant de la communauté. Les autres baux sur les biens communs peuvent être passés par un seul conjoint et sont soumis aux règles prévues pour les baux passés par l'usufruitier. »
C’est le cas pour une location au titre de la résidence principale.
Le bien loué est un bien propre à l’un des époux, seule la personne concernée peut le donner en location.
Une exception : le bien en question était jusqu’alors le logement familial du couple ; Auquel cas le consentement de l’autre est nécessaire.
L’article 215 du civil précise :
« Les époux s'obligent mutuellement à une communauté de vie.
La résidence de la famille est au lieu qu'ils choisissent d'un commun accord.
Les époux ne peuvent l'un sans l'autre disposer des droits par lesquels est assuré le logement de la famille, ni des meubles meublants dont il est garni. Celui des deux qui n'a pas donné son consentement à l'acte peut en demander l'annulation : l'action en nullité lui est ouverte dans l'année à partir du jour où il a eu connaissance de l'acte, sans pouvoir jamais être intentée plus d'un an après que le régime matrimonial s'est dissous. »
-
Le bien loué est un bien en indivision
L'indivision correspond à la situation où plusieurs propriétaires détiennent un bien. C’est une solution pour acquérir un logement entre concubins, parents, fratrie, amis…Ou encore cette indivision est le résultat d’une succession. Il y aura un seul exemplaire de bail, mais celui-ci devra être signé par chacun des propriétaires indivis, à moins que l'un des propriétaires ait le mandat des autres pour signer à leur place. Le consentement des indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis est nécessaire. Ils doivent ensuite informer les autres indivisaires.
L’article 815-3 du Code civil le précise :
« Le ou les indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits indivis peuvent, à cette majorité :
(…) 4° Conclure et renouveler les baux autres que ceux portant sur un immeuble à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal.
Ils sont tenus d'en informer les autres indivisaires. A défaut, les décisions prises sont inopposables à ces derniers. »
-
Le bien loué est un bien démembré
Le logement loué fait l’objet d’un démembrement de propriété, avec l’usufruit appartenant à une personne, et la nue-propriété appartenant à une autre. C’est alors l’usufruitier qui a le pouvoir de conclure seul, le contrat de location.
L’article 595 du Code civil le précise :
« L'usufruitier peut jouir par lui-même, donner à bail à un autre, même vendre ou céder son droit à titre gratuit (…). »
A noter que la durée de la location (dans ce cas de figure) doit être inférieur à 9 ans. Une telle durée en location meublée est peu courante.
Côté locataire
Cas de plusieurs locataires
- Personnes mariées
Chacun des époux peut signer un contrat. Un seul exemplaire revêtu de la signature d'un des époux suffit, la signature d'un conjoint engage l'autre.
Chacun des époux, est légalement cotitulaire du bail, quand bien même vous ne signez le bail qu'avec l'un des deux époux.
- Personnes pacsées
Cette cotitularité du bail s’applique aussi pour les partenaires pacsés, si le logement leur sert d’habitation commune, sous la condition : elle doit être demandée conjointement par les deux partenaires. Dans ce cas, la mesure de simplicité, est le contrat de location soit signé par les deux.
Si un locataire qui loue seul, se pacse en cours de bail, il faudra alors que le locataire et son partenaire vous adressent une demande pour faire valoir cette cotitularité légale de bail. Notez que si la demande concerne bien le logement principal des partenaires, vous ne pouvez pas vous y opposer.
L’article 1751 du Code civil précise :
« Le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l'habitation de deux époux, quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire et même si le bail a été conclu avant le mariage, ou de deux partenaires liés par un pacte civil de solidarité, dès lors que les partenaires en font la demande conjointement, est réputé appartenir à l'un et à l'autre des époux ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité. (…) »
- Personnes non mariées et non pacsées
Les locataires sont concubins ou amis louant un logement ensemble, un seul contrat suffit.
- Tous les locataires signent le bail, ils deviennent donc colocataires et titulaires des droits et obligations résultant du contrat de location.
- Une seule personne signe le contrat, elle sera « seule locataire », l’autre ou les autres sont « hébergés » et à ce titre n'ont donc aucun droit sur le logement.
Durant le bail, l'occupant « hébergé » veut apparaître sur le contrat. En tant que bailleur vous pouvez ne pas accepter, pour autant, le faire renforce la solvabilité financière du locataire existant. Un avenant au contrat suffit.
On peut ajouter le nom du concubin ou du colocataire par simple avenant au contrat principal.
Pour rappel :
- Pour une colocation : c’est le modèle type de contrat de location meublé
- Pour un bail meublé étudiant : c’est le modèle de contrat de location meublé (de 1 an, tacitement reconductible), ou le bail meublé peut-être de 9 mois. Contrairement au bail meublé classique d’un an, le bail étudiant 9 mois meublé n’est pas tacitement reconductible, et prend fin au bout des 9 mois. Indépendamment de cela, les règles sont identiques à celles d’un bail meublé classique.
- Pour le bail mobilité: contrat spécifique de bail mobilité
- Pour la colocation : soit la colocation à bail uniqueou soit la colocation à baux multiples.
Pour conclure :
Article 7-1
« Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.
Toutefois, l'action en révision du loyer par le bailleur est prescrite un an après la date convenue par les parties dans le contrat de bail pour réviser ledit loyer. »
Le contrat de location saisonnière
Dans le cadre d’une location saisonnière, les deux parties fixent librement les conditions.
Le prix est librement fixé par le bailleur.
Pour autant certaines conditions sont imposées par le Code du tourisme :
Article L324-2 Modifié par LOI n° 2019-1461 du 27 décembre 2019 - art. 55
« Toute offre ou contrat de location saisonnière doit revêtir la forme écrite et contenir l'indication du prix demandé ainsi qu'un état descriptif des lieux.
Toute offre de location mentionnée au II de l'article L. 324-1-1 contient le numéro de déclaration mentionné à cet article et indique, dans des conditions définies par décret, si l'offre émane d'un particulier ou d'un professionnel au sens de l'article 155 du code général des impôts. »
Donc le contrat est écrit, il comporte le prix de la location, un état descriptif des lieux et le numéro de déclaration le cas échéant.
On y trouve les échéances des versements : acompte/arrhes et solde et les moyens de paiement chèque ou virement.
Les arrhes
Elles n'engagent pas définitivement ni le bailleur, ni le locataire. Le bailleur peut les conserver, en cas d'annulation par le locataire.
Le loueur renonce à la location : elles doivent être restituées au double de la somme perçue.
L'acompte
Les sommes versées comme un acompte engagent définitivement le loueur et le locataire. Ce dernier peut être obligé de verser la totalité du loyer en cas d'annulation.
Le locataire retourne, avec un chèque de réservation, les deux exemplaires du contrat de location, dont il a paraphé et signé chacune des pages, stipulant, sur la dernière d’entre elles, la mention « lu et approuvé », la date et sa signature.
A réception des exemplaires complétés par le locataire, le bailleur loueur lui en retourne un qu’il aura lui-même signé.
Ce qui figure dans le contrat de location
- Les coordonnées des parties ainsi que l’adresse et la situation de la location
- Les règles que vous souhaitez concernant les animaux et les éventuels fumeurs dans la location
- Le nombre maximum d’occupants admis
- Jours d’arrivée et de départ et horaires d’entrée et sortie des lieux
- Le prix total de la location, avec les éventuelles taxes et suppléments
- Dépôt de garantie éventuel
- Clause relative au ménage avec par exemple un forfait ménage en supplément
- Echéance des règlements, avec avance sur le prix : les arrhes ou acompte, et règlement du solde.
Le dépôt de garantie
Son montant n’est pas réglementé, pour autant, son usage fait qu’il ne dépasse pas le montant du loyer, il est de 20 ou 25%. Le contrat précise le délai de remboursement.
Bon à savoir
Le bailleur a parfaitement le droit d'encaisser le chèque qui lui aura été remis à titre de caution.