Le bail et son renouvellement
Le contrat : sa durée
Cas général
Un contrat de location d'un logement meublé est conclu pour une durée d'un an au moins. Toutefois, la durée d'un an est un minimum. Il est possible de conclure un contrat plus long, de deux ou trois ans par exemple.
Une fois le bail arrivé à son terme, il est reconduit tacitement pour une durée d'un an, et puis d'année en année.
À la fin du bail, celui-ci est reconduit automatiquement, dans les mêmes conditions pour un an, bien évidemment, si aucune des parties n’a donné congé.
Cas bail mobilité
Le bail mobilité est sur une durée de 1 à 10 mois. Il ne peut pas être renouvelé au-delà. Si la mission du locataire se prolonge pour une durée de 3 mois, et que son contrat initial était de 6 mois, il peut être renouvelé, puisque la durée initiale et son renouvellement n’excèdent pas 10 mois.
Cas de l’étudiant
Le locataire est un étudiant, les parties peuvent convenir d'un bail d'une durée réduite, de 9 mois non reconductible tacitement. Cela signifie que celui-ci prend donc fin à son terme de façon automatique.
Si au terme des 9 mois, l'étudiant souhaite continuer la location du logement et que le bailleur soit d’accord, il est tout à fait possible de lui proposer de signer un nouveau bail de 9 mois, et ainsi, plusieurs fois de suite.
Ici il s’agit d’un nouveau bail qui doit être signé, si les parties souhaitent poursuivre la location
Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986
Article 25-7
Créé par LOI n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 8
« Le contrat de location est établi par écrit et respecte un contrat type défini par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation.
Il est conclu pour une durée d'au moins un an.
Si les parties au contrat ne donnent pas congé dans les conditions prévues à l'article 25-8, le contrat de location parvenu à son terme est reconduit tacitement pour une durée d'un an.
Lorsque la location est consentie à un étudiant, la durée du bail peut être réduite à neuf mois. Dans ce cas, la reconduction tacite prévue au troisième alinéa du présent article est inapplicable. »
Fonctionnement du renouvellement du bail de location meublé
Le locataire souhaite rester dans les lieux, et le propriétaire souhaite poursuivre La location avec ce même locataire, le bail est reconduit tacitement, et ce dans les mêmes conditions.
Pas de démarches à effectuer
« Si les parties au contrat ne donnent pas congé dans les conditions prévues à l'article 25-8, le contrat de location parvenu à son terme est reconduit tacitement pour une durée d'un an. » précise l’article susnommé.
Il n’y a pas de nouveau contrat à signer, la reconduction s’effectue aux mêmes conditions que celles décidées dans le bail signé antérieurement par les parties.
Pas besoin de refaire les diagnostics, puisqu’ils ont été remis au locataire lors de la signature du contrat de location.
Modifier les conditions de contrat
A l’expiration du contrat, lorsque le bailleur souhaite, en modifier les conditions, celui-ci doit informer le locataire avec un préavis de trois mois. Si le locataire accepte les nouvelles conditions, le contrat est renouvelé pour un an.
L’offre de renouvellement doit respecter un certain formalisme : elle doit être communiquée par lettre recommandée avec accusé de réception ou signifiée par acte d’huissier.
Article 25-8
Modifié par LOI n°2015-990 du 6 août 2015 - art. 82
« …Le bailleur qui souhaite, à l'expiration du contrat, en modifier les conditions doit informer le locataire avec un préavis de trois mois. Si le locataire accepte les nouvelles conditions, le contrat est renouvelé pour un an ».
Renouvellement de bail avec hausse de loyer
Au moment du renouvellement du bail de location, le loyer peut être revu à la hausse selon des conditions déterminées par la loi, et le cas échéant, si une clause du bail le prévoit, la révision peut s’effectuer, à la date anniversaire du bail.
Le propriétaire peut demander une augmentation de loyer si celui-ci est manifestement sous-évalué par rapport aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables.
En cas de demande de réévaluation du loyer, c’est au bailleur d’apporter la preuve que le loyer a été sous-évalué de manière manifeste au cours du premier contrat de bail.
Munis de ces preuves, (assorties des références justifiant le bien-fondé de l’augmentation voulue) le bailleur doit envoyer une proposition d’augmentation du loyer au locataire au moins 6 mois avant la fin du bail en cours. S’il accepte, le locataire doit l’indiquer par écrit.
Renouvellement de bail pour une durée plus courte
Le bailleur sous condition peut aussi renouveler le bail pour une durée inférieure à celle d’origine.
La durée plus courte doit être justifiée par un événement professionnel ou familial « extraordinaire ».
Cela peut être : pour récupérer le logement pour qu’un enfant du bailleur y loge pendant ses études, ou encore venir y habiter à son départ à la retraite à cette date-là.
Le formalisme nécessite un délai pour avertir le locataire d’au moins 3 mois avant la fin du bail, par lettre (en recommandé avec accusé de réception) lui confirmant la réalisation de l’événement qui justifie la durée plus courte du bail suivant.
Un nouveau bail doit alors être signé, en indiquant la raison pour laquelle sa durée est inférieure.