Dépôt de garantie

Définition

Le dépôt de garantie est une somme d'argent que le propriétaire peut demander au locataire au moment de la signature du bail. Ce dépôt permet au propriétaire de se prémunir contre les risques liés à la location, et sert donc à garantir le bailleur contre les défaillances du locataire : restitution du logement en mauvais état en fin de location, dégâts, détériorations matériels, arriérés de loyer, charges impayées.  La somme est conservée par le propriétaire pendant toute la durée de la location.

Le propriétaire se servira de cette réserve si, à la sortie, le locataire lui doit de l'argent.

Lorsqu’un dépôt de garantie est prévu, une clause doit être mentionnée dans le bail.

Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986

Article 3 

Modifié par LOI n°2018-1021 du 23 novembre 2018 -

« Le contrat de location est établi par écrit et respecte un contrat type défini par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation.

Le contrat de location précise :

( …)

10° Le montant du dépôt de garantie, si celui-ci est prévu. »

Le dépôt de garantie n'est pas obligatoire. Mais généralement en pratique il est demandé, si c’est le cas Il est prévu par le contrat de location (article 22, alinéa 1 de la loi de 1989). Rares cependant sont les propriétaires qui n'en demandent pas.

Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986

Article 22

Modifié par LOI n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6

« Lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l'intermédiaire d'un tiers. »

A noter :

Souvent on utilise le terme « dépôt de garantie » en le confondant à tort avec le terme de « caution ».

Toujours selon l’article 22

« Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d'avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l'article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie. »

Donc si le loyer est payable par trimestre, le propriétaire ne peut pas demander de dépôt de garantie. Si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, le propriétaire peut exiger un dépôt de garantie.

Dans le cas d’un bail mobilité, le bailleur ne peut pas demander de dépôt de garantie au locataire.

Quand est-il versé ?

Le propriétaire est en droit de le percevoir dès la signature du contrat, quand bien même, l'entrée dans les lieux serait différée, à un ou plusieurs mois plus tard.

C’est au moment de la signature du bail, qu’Il doit être versé au propriétaire, soit directement par le locataire ou, soit par l'intermédiaire d'un tiers dans le cadre d’aides reçues par le locataire : FSL (Fonds de Solidarité pour le Logement), l'avance Loca-Pass par Action logement.

Le versement est en espèces : le locataire peut demander au propriétaire, un reçu spécifiant que la somme remise, l'est au titre du dépôt de garantie.

Son montant 

Pour rappel : dans le cadre d’une location vide, le dépôt de garantie est d'un mois de loyer hors charges.

En location meublée, il est limité à deux mois de loyer sans les charges depuis la loi Alur du 24 mars 2014. Il est non révisable.

Article 25-6 Créé par LOI n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 8

« Par dérogation à l'article 22, le montant du dépôt de garantie exigible par le bailleur est limité à deux mois de loyer en principal »

Il peut représenter jusqu'à deux mois de loyer hors charges, si la location porte sur :

un logement loué meublé (article 25-6 de la loi de 1989) ;

Bail signé à partir du 27 mars 2014

Si le loyer est mensuel, et que le bailleur veuille le versement d'un dépôt de garantie, son montant est obligatoirement indiqué dans le bail (contrat de location).

Pour autant il ne doit pas être supérieur à deux mois de loyer hors charges. Il est encaissable par le propriétaire.

Le bailleur peut l’utiliser pendant la location.  Sa seule obligation est, d’en restituer le montant au locataire en fin de location.

À savoir :le montant du dépôt de garantie ne peut pas faire l'objet d'une révision en cours de bail, ni lors de son renouvellement.

Selon article 22

« Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. Il ne doit faire l'objet d'aucune révision durant l'exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé. »

Restitution au locataire en fin de bail

Retenues

C’est la somme que le propriétaire a le droit de garder, en cas d'impayés de loyers ou de charges, ou de frais liés aux dégradations ou travaux locatifs.

Son montant peut donner lieu à des retenues ou provisions.

En cas de retenues, le propriétaire doit les justifier, par la remise au locataire de documents. Il peut s'agir par exemple : des états des lieux d'entrée et de sortie, de photos, constat d'huissier, devis ou factures, lettre de réclamation des loyers impayés restée sans réponse.

Charges

Pour les charges récupérables, il est procédé à un arrêté provisoire des comptes. Le propriétaire peut à ce titre conserver une provision jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (cas des immeubles collectifs ou en copropriété).

Là aussi, les provisions doivent être fixées sur une base de justificatifs. Par ailleurs, elles ne peuvent pas dépasser 20 % du montant du dépôt de garantie.

La régularisation définitive et la restitution du solde, de, par le fait, doivent être faites dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble.

Néanmoins, le locataire et le propriétaire peuvent tout à fait solder immédiatement l'ensemble des comptes sans attendre l'approbation des comptes de la copropriété.

Précision

Dans le cadre d’un logement "individuel" (une maison).

Avec un état des lieux conforme ou non conforme, les retenues effectuées sur le dépôt de garantie doivent être justifiées par la remise de documents au locataire.

Que peut faire le locataire ?

Le délai pour la restitution est passé et le dépôt de garantie n'est pas reversé. Le locataire effectue une mise en demeure auprès du propriétaire, par lettre recommandée avec avis de réception, ou par courrier électronique, afin qu’il le restitue.

Si cette démarche n’aboutit pas le locataire a la possibilité d’engager une procédure de conciliation auprès de CDC (Commission Départementale de Conciliation). Cette commission siège dans chaque département, et ce sera celle où est situé le logement. La saisine est gratuite.

Sans conciliation dans ce sens, les litiges relatifs au dépôt de garantie doivent être portés devant le juge des contentieux de la protection.

Le délai pour le faire est de 3 ans à partir du jour où le dépôt de garantie aurait dû être versé.

Référence donnée : Selon l'article 7-1 de la loi de 1989, "Toutes actions dérivant du contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit".

Une restitution hors délai, implique que le dépôt de garantie dû au locataire soit majoré d'une somme égale à 10% du loyer mensuel (hors charges) pour chaque mois de retard commencé, sauf si le locataire n'a pas transmis au bailleur l'adresse de son nouveau domicile, auquel cas la majoration n’a pas lieu d’être.

Selon l’article 22

« A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.

En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur. Toute convention contraire n'a d'effet qu'entre les parties à la mutation. »

Qui restitue le dépôt de garantie ?

C’est le bailleur ayant reçu le dépôt de garantie qui doit le restituer.

Si le dépôt a été versé à un intermédiaire (un cabinet de gestion par exemple), et que celui-ci n’est plus chargé de la gestion au moment du départ du locataire, c’est au bailleur pour le compte de qui agissait le gérant, à qui incombe de restituer le dépôt de garantie, même si que ce dépôt ne lui a pas été reversé par le cabinet en question.

A qui doit-il être restitué ?

C’est au locataire qu’il doit être restitué, quand bien même ce serait le FSL (Fonds de solidarité pour le logement), qui aurait versé le dépôt à l’origine, sauf si le contrat de location contient une mention expresse en ce sens.

 "sauf stipulation expresse contraire, le locataire a qualité pour agir en restitution du dépôt de garantie versé en exécution de son contrat de bail" (Cass. civ. 3, 23 avril 2013, numéro de pourvoi 12-14592). 

A noter

• Le dépôt de garantie n’empêche pas le versement du premier mois de loyer qui est versé le jour de l'entrée dans les lieux.
• De même le dernier mois de loyer doit être réglé par le locataire ; Le dépôt a vocation à servir de garantie jusqu’au dernier jour de la location, et non à régler le dernier loyer dû.