Rentabilité, amortissement

Rentabilité

La rentabilité d’un bien immobilier tient compte des entrées et des sorties d’argent :

• Le loyer réellement perçu
• Les charges liées au bien et à l’immeuble (exemple, les charges de copropriété)
• Le coût de l’assurance propriétaire non occupant
• Les éventuels frais de gestion
• Les remboursements d’emprunt
• La taxe foncière
• La fiscalité qui est propre à chacun.

L’effet de levier 

Se constituer un patrimoine locatif sans épargne préalable, nécessite de faire appel à un crédit immobilier. C’est là qu’intervient l’effet de levier. Cela correspond à l’idée que d’une certaine façon l’un des avantages du crédit permet de se constituer un patrimoine immobilier, donc de s’enrichir.

La notion d’effet de levier définit le différentiel entre le coût du crédit immobilier et le rendement du bien acheté ainsi.

Lorsque le coût de l’emprunt est à un taux inférieur au taux de rendement (loyer perçu) du bien locatif, il y a enrichissement patrimonial.

Le loyer à percevoir ayant pour vocation de régler en partie du moins les mensualités de remboursement. L’effort d’épargne sera donc moindre. De plus fiscalement les intérêts d’emprunt sont déductibles des loyers encaissés.

Exemple :

Attention : ne pas confondre le taux et le montant. A titre d’illustration, un taux de crédit est de 2%, et le rendement du loyer correspond à 4,5%.

Un prêt est sur une durée de 20 ans pour un achat de 160 000 euros.

Écart à charge 289 €.

Dans l’exemple la mensualité de remboursement est de 809 €. Les charges liées à l’entretien et aux diverses taxes sont de 80 €. En parallèle le loyer perçu est de 600 €.

Vous avez donc 809 € + 80 € en dépenses et 600 € en rentrées, soit un différentiel de 289 € correspondant à la dépense mensuelle réelle.

Nous ne tiendrons pas compte ici de la fiscalité ni de déductibilité des intérêts d’emprunt sur les revenus fonciers.

En cas de revente, même si le bien n’a pris aucune valeur ou pire son prix a baissé, la plus-value théorique a de fortes chances d’être positive compte tenu de la dépense réelle en l’occurrence.

Le différentiel total : 69 360 € 

Ceci correspond à la somme due par l’acquéreur. Nous ne tenons pas compte des frais de notaire lors de l’achat (qui sont perçus que le bien soit acheté comptant ou à l’aide d’un prêt.)

Pur être tout à fait exact, il faut rajouter les frais de garantie du prêt immobilier (hypothèque par exemple).

Nous rappelons que le bien à l’achat valait 160 000 €. Soit un achat avec une décote de 56 %.

Des conditions restent malgré tout nécessaire : que le bien soit loué sur la durée, et que les loyers ne fassent pas défaut.

A noter

Rajoutons une hypothèse : le bien fait l’objet d’un prêt immobilier. En supposant que l’acheteur éventuel dispose par ailleurs d’argent disponible, mais qu’il choisit d’acquérir le bien par un prêt tout en conservant son argent placé.

Si en parallèle vous disposiez du cash pour l’achat immobilier, mais que vous aviez préféré l’acheter à crédit, le cash placé continue à rapporter.

Simulation du capital qui continue à rapporter : 160 000 € à 1% par an sur une durée de 20 ans (pour comparer avec la durée du prêt)

Capital final 195 230 €

Soit des intérêts pour un montant de 35 230 €

L’effet de levier, s’appréhende à la fois en tenant compte du coût réel du crédit immobilier et du rendement de l’épargne disponible (puisqu’elle n’a pas servi à l’achat).

La démonstration est valable dans l’hypothèse où le marché de l’immobilier se maintient (valeur constante du bien), voire si l’espérance de réaliser une plus-value immobilière est présente.

Amortissement

L'amortissement comptable

L’amortissement est une constatation comptable de la dépréciation de certains éléments d’actifs (le bien en lui-même, le mobilier). Il correspond à une résultante de l’usure.

Les amortissements sont des charges non décaissées, qui n’entraînent pas de sortie de trésorerie. C’est la prise en compte de la perte de valeur d'un bien, dû au temps qui passe et dû à l’usage. Cette prise en compte est constatée chaque année.

Le LMNP, sous conditions, permet d’amortir.

Le loueur en meublé imposé au régime réel peut déduire l’amortissement du prix d’achat sous condition que le bien soit inscrit à l’actif du bilan. Seuls les amortissements constatés comptablement parlant sont déductibles fiscalement.

Déduction des amortissements

Calcul

Il est calculé sur la valeur d’acquisition du bien majorée des frais relatifs à l’achat (frais de notaire).

A cela sont rajoutés les travaux et le mobilier.

Attention : le terrain, ne s’amortit pas, c’est un bien qui ne se dégrade pas dans le temps.

Selon les composants du bien, ils ne s’amortissent pas au même taux ni sur la même durée.

L’amortissement est linéaire, il conserve toujours la même valeur dans le temps.

Par exemple :

Le bien dans l’exemple précédent vaut 160 000 €

Prenons un taux d'amortissement de 2 % sur 25 ans, soit 3 200 €.

Le loyer mensuel perçu est de 600 €, soit 7.200 € annuellement.

On retranche 3 200 € (amortissement) des 7.200 €. L’imposition portera sur 4 000 €.

Mais, fiscalement, pour les locations meublées, la déduction au titre de l'amortissement est limitée. Elle ne peut pas dépasser le différentiel entre le total des loyers et les autres charges payées (liées à l'activité de location meublée).

Dans notre exemple, si se rajoutent des charges annuelles.

Loyers perçus dans l'année : 7 200 €
Total des charges en déduction : 5 000 €
Maximum d'amortissement admis en déduction : (loyers – charges) = 7 200 € - 5 000 € = 2 200 €

Bien que le montant de l'amortissement annuel soit de 3 200 €, seuls 2 200 € peuvent être déduits. Le reliquat, soit 1 000 € sera déductible les années suivantes.

Un tableau de suivi des amortissements différés est joint à la déclaration de résultats, afin de justifier des déductions ultérieures. Le  modèle est dans le bulletin officiel des Finances publiques BOI-FORM-000038 .

Projet de loi de finances 2025 : Exemple fiscal de Plus-value en LMNP (loueur meublé non professionnel)

Fonctionnement de l’amortissement

L’amortissement est un mécanisme comptable, permettant de prendre en compte l’usure « normale » du bien immobilier, avec la prise en compte de la perte de valeur.

Jusqu’à présent, la plus-value est calculée sur la différence entre le prix d’acquisition et le prix de vente, sans réintégration des amortissements.

La loi de finances 2025

ARTICLE 24 : « Réintégration des amortissements admis en déduction dans l’assiette de la plus-value imposable réalisée lors de la cession de locaux ayant fait l’objet d’une location meublée dans le cadre d’une activité exercée à titre non professionnel (…)

Ces dispositions s’appliqueront aux plus-values réalisées à raison des cessions intervenant à compter du 1er janvier 2025. »

Abattement pour durée de détention

La plus-value est diminuée d'un abattement pour durée de détention. Le calcul est différent pour le calcul de l'impôt sur le revenu et pour celui des prélèvements sociaux.

L'exonération d'impôt sur le revenu est acquise au-delà de vingt-deux ans de détention.

L’exonération des prélèvements sociaux est acquise au-delà de trente ans de détention.

Exemple de l'impact du PLF 2025 sur un LMNP

Quel sera l’impact de la réintégration des amortissements sur la plus-value en 2025.

Si la Loi de finances était appliquée en l’état.

Impact de l’abattement dans le calcul de la plus-value LMNP

Un appartement acheté en 2014 et vendu en 2024

Acheté 150 000 €

Sur lequel est appliqué un amortissement de 2 % par an.

Le montant annuel d’amortissement est donc de 3 000 €.  

Vendu 250 000 € avec 30 000 € d’amortissement déduits

Plus-value : 250 000 – 150 000 = 100 000 €

Le bien est vendu 10 ans plus tard, il bénéficie d’un abattement pour durée de détention:

De 6% de la 6^ième à la 21 ième année pour l’impôt

De 1,65 % pour les prélèvements sociaux

Soit un écart de 8 724 €

Impôt sur la plus-value : La plus-value nette est soumise à l’impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 19% et aux prélèvements sociaux au taux de 17,2%.