Les risques loyers impayés : Garantie loyers impayés
Les garanties pour louer un logement
Garantie VISALE
Le dispositif VISALE (VISA pour le Logement et l'Emploi) remplace la GUL (Garantie Universelle des Loyers) non cumulable avec l’acte de cautionnement.
C’est une caution accordée par Action logement (ex-1 % Logement) au locataire.
En cas d'impayés des loyers ou des charges, Action logement verse les sommes dues au bailleur, et ensuite, se fait rembourser par le locataire.
La garantie couvre sous conditions :
- Les loyers et charges impayés de la résidence principale du locataire, dans des limites de montant de loyers et dans une limite de 36 mensualités impayées.
- Le logement doit être la résidence principale du locataire.
Avec cette garantie, le locataire n’a pas besoin d’une autre caution.
La garantie couvre les éventuelles dégradations locatives, dans la limite de 2 mois de loyers et charges.
Le locataire doit répondre à des conditions pour pouvoir en bénéficier.
L'adhésion doit être faite avant la signature du bail.
Le locataire est informé de la disponibilité de son visa, visa qu’il remet à son futur bailleur qui a ainsi la garantie que le futur locataire peut bénéficier du dispositif.
Le bailleur devra sur le site concerné, renseigner les informations sur le logement et sur le bail.
Un contrat de cautionnement sera proposé, contrat dont le bailleur devra accepter les conditions et les valider pour être garanti en cas d'impayés de loyers et charges.
Le propriétaire du parc privé est couvert en en cas d’impayé ou de dégradation. Le service est gratuit.
L’ensemble des démarches s’effectue en ligne. Le bailleur, a la garantie de percevoir les loyers sans franchise ni carence.
Concernant le logement, il doit constituer la résidence principale du locataire (sauf pour le bail mobilité), « il doit être loué vide ou meublé, être un logement locatif privé non conventionné (sauf ANAH et PLS) ; être situé sur le territoire français (métropole, DOM hors TOM) ; Peut être situé en logement-foyer ou dans une résidence étudiante ou universitaire pour les jeunes de 18 à 30 ans, peut être conventionné APL dans le parc social pour les étudiants / alternants uniquement. »
ANAH : Agence nationale de l’habitat
PLS : Prêt locatif social
APL : Aide personnalisée au logement
Le bail :
- Est conforme à la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et intégrer une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus
- A un loyer charges comprises maximum de 1300€ (1500€ en Île de France)
- Est signé après l’obtention du contrat de cautionnement Visale
- Ne peut pas être couvert par d’autres garanties
- Ne peut pas être conclu avec un ascendant ou un descendant direct du bailleur jusqu’au deuxième degré
- En cas de colocation, doit être individualisé pour chaque colocataire.
Les impayés sont à déclarer par le bailleur via son espace personnel sur le site de « VISALE ».
Pour autant, le bailleur doit s'engager à faire toutes les démarches auprès du locataire pour le recouvrement des impayés lorsqu’impayés il y a. Il s’agit des relances, mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception.
En l’absence de telles démarches de la part du bailleur, la garantie VISALE pourrait refuser la prise en charge des impayés, ou du moins aménager une prise en charge partielle.
L'assurance "loyers impayés"
Il existe par ailleurs des assurances "loyers impayés" aussi appelée "garantie loyers impayés" (GLI) dans le cadre d’un contrat d’assurance auprès de compagnies d’assurance.
La garantie loyers impayés (GLI) est une assurance protégeant le propriétaire contre les impayés.
Ce type d’assurance peut prendre en charge les dégradations éventuelles, ou encore l’action en justice à engager contre le locataire pour obtenir le paiement des sommes dues.
Comme tout contrat d'assurance, les prestations et modalités proposées pour les prises en charge varient selon les contrats et selon les compagnies d’assurance. Les tarifs diffèrent eux aussi.
De même l’assurance peut être proposée par l’intermédiaire du professionnel qui a la charge de la gestion de la location si c’est le cas.
A noter : le montant des primes d'assurance payées est déductible des revenus fonciers lorsque le bailleur est au régime réel.
Pour rappel : Lorsqu’une assurance "loyers impayés", est souscrite, elle n’est pas compatible avec un cautionnement (sauf si le logement est loué à un étudiant ou un apprenti).
Risques garantis
Selon les assureurs les risques et la nature des garanties, leur étendue, varient selon les contrats et les compagnies.
De façon générale, cela correspond aux pertes pécuniaires consécutives au non-paiement à la fois des loyers et charges, des frais de contentieux et de recouvrement.
Chaque garantie est assortie de conditions d’indemnisation. De même, les taux de couverture varient en pourcentage (exemple de 60 à 100 %) du montant des loyers et des charges. Les durées de versement sont des période variables (par exemple de 12 à 24 mois).
Le plafond de garantie varie selon les contrats. Le contrat peut prévoir l’existence d’une franchise correspondant à un ou deux mois de loyers impayés, l’indemnisation ne prenant effet qu’à l’issue.
Pourquoi souscrire une telle assurance
Le premier préjudice lorsqu’un locataire ne paye plus son loyer, est une baisse de revenu pour le bailleur. D’autres conséquences risquent de se rajoute : recouvrer les loyers impayés et/ou de récupérer le bien loué par une procédure d’expulsion. Le tout demande du temps et a un coût.
Une telle assurance nécessite un locataire suffisamment solvable.
Les compagnies d’assurance peuvent demander des critères de revenus concernant les locataires.
Dans le cas où le ou les locataires sont déjà en place, certains contrats en acceptent la souscription, sous réserve que le locataire soit à jour des paiements de ses loyers, et sous conditions de paiement sans incident au cours 6 ou 12 mois précédents la souscription.
Comment fonctionne une garantie des loyers impayés
Lorsque le locataire se trouve en situation d’impayé, (souvent pour l’assureur c’est au moins 1 mois de loyer), le bailleur doit envoyer au locataire une lettre de relance dans les 15 jours après la date de paiement du loyer prévue au bail.
La non-régularisation atteint 30 jours de retard, une mise en demeure est alors adressée par lettre recommandéeavec accusé de réception.
Parallèlement à cette démarche, le bailleur doit contacter l’assureur pour déclarer le sinistre. Le contrat peut préciser des délais pour que le bailleur déclare les sinistres.
Et le bailleur fournira à l’assureur une copie du courrier de relance et de celui de mise en demeure.
La durée ou le plafond d'indemnisation
Selon les assureurs et selon les contrats, la durée d’indemnisation est variable. Au-delà de la durée, les assureurs prévoient souvent un plafond d’indemnisation, qui correspond à un montant maximum qui sera versé pour un même sinistre. C’est la somme totale cumulée qui est versée aux titres des impayés de loyer et de charges ainsi que les frais engagés pour la procédure.
Un paramètre à prendre en compte : la franchise d’indemnisation des loyers. La franchise correspond au montant qui reste à votre charge, montant dont vous êtes votre propre assureur.
Protection juridique
Certains contrats comportent une protection juridique pour le propriétaire bailleur. Elle sert pour les litiges liés à l’application du bail autres que ceux des loyers.