La copropriété

La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixe le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Elle en régit le fonctionnement et l'organisation.

Le régime de copropriété s’impose à tous les copropriétaires et à leurs locataires.

La copropriété se dit d’un immeuble bâti dont la propriété est répartie en plusieurs personnes par lot, comprenant chacun une partie privative et une quote-part de partie commune.

Elle associe la propriété individuelle et collective

Un bien en copropriété comporte deux éléments inséparables :

• Les parties privatives, bâtiments et terrains réservés à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé (comme par exemple, les pièces du logement, caves, greniers, garages…)
• Une quote-part, exprimée en tantièmes (le plus souvent en millièmes) des parties communes (comme par exemple l’ascenseur, le couloir, les espaces verts…).

L’ensemble de ces deux parties, privatives et quote-part dans les parties communes, forment un lot indivisible appelé « lot de copropriété ».

Les règles de la copropriété sont définies par la loi de 1965.

Le copropriétaire a des droits et des obligations.

Le propriétaire a le droit d’user et de jouir de son lot et peut passer des actes de dispositions puisqu’il en est propriétaire (vente, location).

Il a pour obligation de participer aux charges de copropriété, puisque chaque propriétaire doit régler sa quote-part. Lorsque vous faites de la location meublée, en tant que propriétaire bailleur vous êtes redevable des charges, quand bien même, le locataire ne paierait pas son loyer.

En Copropriété : Les Restrictions Possibles

Une clause du règlement de copropriété peut restreindre l’utilisation des lots.

Une jurisprudence riche et multiple.

Le règlement de copropriété peut tout à fait interdire aux copropriétaires de louer leur logement en meublé, à la condition que cette interdiction soit justifiée par la destination de l’immeuble.
Il est intéressant de se renseigner avant d’investir en vue de louer en meublé. A cette fin, la lecture du règlement de copropriété et plus particulièrement la partie dédiée à la destination de l’immeuble et des conditions de jouissance, semble indispensable en amont.

La loi de juillet 1965 fixe le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Citons l’article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965

Modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 59

« Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble. »

Un règlement de copropriété peut contenir des restrictions au droit de louer un logement meublé, pour autant ces restrictions doivent être justifiées par la notion de destination de l’immeuble, en clair l’usage réservé à l’immeuble.

Par exemple :

• Une clause qui interdirait la location meublée des chambres de services à des personnes extérieures à l’immeuble peut être valable, si l’immeuble « exclusivement bourgeois » est constitué d’appartements à usage d’habitation.
• Une copropriété invoque les dispositions du règlement de copropriété pour faire cesser les locations AIRBNB dans l’immeuble (nuisances sonores, va et vient dans les parties communes…). 

La clause d’habitation bourgeoise simple ou exclusive désigne une clause du règlement de copropriété qui permet au locataire :

• Cas d’habitation bourgeoise simple, d'utiliser les locaux privatifs pour l'habitation personnelle mais aussi pour l'exercice d'activités professionnelles libérales
• Cas d'habitation bourgeoise exclusive, qui interdit toute activité professionnelle ou commerciale.

La jurisprudence

La jurisprudence se durcit pour les locations meublées touristiques, et leur compatibilité avec l'esprit de la clause d'habitation bourgeoise d'un règlement de copropriété.

Citons quelques décisions :

• Tribunal de Grande Instance de Créteil du 7 septembre 2017 sur l’interdiction à un local commercial en rez-de-chaussée d’exercer une location meublée touristique, estimant que les lots commerciaux ont été transformés en locaux d’habitation et donnés à la location saisonnière par le biais de la plate-forme de Airbnb. 
• L’arrêt de la Cour de cassation du 8 mars 2018 (RG n°14-15864) ave la rotation de courtes périodes de location dans des « hôtels studios meublés » qui n’est pas compatible avec la destination d’un immeuble à usage d’habitation, et le règlement de copropriété qui traduit une volonté de stabilité des occupants.
• L’arrêt du 11 mai 2017 (RG 16-14339), dans lequel, la Cour de cassation a estimé qu’un « syndicat des copropriétaires peut agir à l’encontre d’un copropriétaire sur le fondement d’un trouble anormal de voisinage. »

Conclusion : 

La jurisprudence tend à qualifier l'activité de location meublée touristique comme contraire à la clause d'habitation bourgeoise stipulée au règlement de copropriété afin d’ordonner le retour à l’habitation sous astreinte financière.

A noter

Si le règlement de copropriété n’interdit pas expressément cette activité, pour autant, le propriétaire doit respecter la tranquillité de l’immeuble et les droits des autres copropriétaires.

Qui paye quoi ?

Répartition légale des charges de copropriété entre vendeur et acheteur.

Celui qui est copropriétaire au moment de l'appel de fonds en est intégralement redevable.

Le syndic réclame le montant global du trimestre à celui qui est copropriétaire au moment de l'appel de fonds, c'est-à-dire au premier jour de chaque trimestre.

A titre d’exemple : Une vente se fait intervenant le 17 mai, c'est le vendeur qui est redevable des charges du deuxième trimestre.  L'acheteur quant à lui, ne recevra, l'appel de fonds des charges qu’à partir du troisième trimestre.

Répartition négociée

Il est possible d’effectuer une répartition des charges de copropriété entre vendeur et acheteur. Il est tout à fait envisageable lorsque la vente intervient en cours de trimestre, de prévoir que l'acheteur remboursera au vendeur au moment de la vente sa quote-part de charges du trimestre.

Régularisation des charges

Une fois les comptes approuvés annuellement, au moment de la régularisation des charges, il y a lieu à un appel complémentaire ou un remboursement de charge auprès du copropriétaire du lot. C’est l'acheteur qui en est le bénéficiaire ou le redevable puisque c'est lui qui est le propriétaire du bien à ce moment précis.

Avant d'acheter : deux documents

Situation : Au moment de la vente d’un logement et lorsque le vendeur n'a pas fini de régler des travaux déjà votés, et que les versements de fonds doivent avoir lieu après la vente.

L'état daté va informer l'acheteur du montant de ses futures charges.

Ce document informatif doit être présenté à l'acheteur avant de signer l'acte de vente définitif chez le notaire.

L'état daté est à fournir au moment de l'acte de vente définitif chez le notaire, et le pré-état daté permet à l'acheteur d'être informé en amont avant la signature du compromis de vente.

Le "pré-état daté" comporte le montant des charges courantes et travaux payés par le vendeur pendant les deux exercices comptables antérieurs à la vente, et si le syndicat dispose d'un fonds de travaux, avec le montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot vendu et le montant de la dernière cotisation versée par le vendeur pour ce fonds.

Il mentionne les sommes restantes à la charge de l'acheteur après la vente :

• Le montant des provisions sur charges prévues dans le budget prévisionnel de la copropriété dont il aura à s'acquitter.
• Les provisions restant à verser pour les travaux déjà votés, dont le paiement s'effectue au gré d'appels de fonds qui sont étalés dans le temps.
• Le montant des avances de trésorerie éventuelles.

De même le futur acheteur doit connaitre les éventuels procès en cours dans lesquels la copropriété est partie, et l'état global des impayés de charges au sein de la copropriété.

Travaux en copropriété

La répartition légale des travaux de copropriété entre vendeur et acheteur fait que les travaux sont dus par celui qui est le copropriétaire au moment où les appels de fonds sont à régler.

Le vendeur est tenu, de ceux qui sont dus jusqu'au moment de la vente. L'acquéreur, quant à lui doit payer les sommes exigées après la vente.

Un acheteur peut être amené à supporter le coût de travaux votés par le vendeur avant la vente, mais dont le paiement intervient de façon échelonnée.

Loi ALUR

La loi Alur (Accès au Logement et un Urbanisme Rénové) est entrée en vigueur en mars 2014.

Pour renforcer la connaissance des acheteurs, la loi Alur, impose au vendeur de joindre au compromis de vente de nouveaux documents, afin d’améliorer l’information de l’acheteur sur l'immeuble et le syndicat des copropriétaires du bien.

Ils portent à la fois sur l’organisation, l’état de l’immeuble et sa situation financière.

Pour l’organisation de l’immeuble

• Le règlement de copropriété et l’état descriptif de division
• Les trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale (pour savoir les décisions prises par l’assemblée au cours des trois dernières années).

Pour l'état de l'immeuble

• Le carnet d'entretien de l'immeuble établi par le syndic. Il renseigne sur les gros travaux entrepris dans l'immeuble (ravalement de façades, remplacement de l'ascenseur, par exemple)
• Le diagnostic technique global de l'immeuble. Il informe sur l'état des parties communes et des équipements, et des travaux jugés nécessaires pour la conservation et l'entretien de l'immeuble sur les dix ans à venir.

Pour la situation financière de la copropriété

• Le montant des charges courantes et des travaux payés par le vendeur au cours des 2 derniers exercices
• S’il y a un fonds de travaux, le montant de la part correspondant au lot vendu et le dernier montant versé pour le fonds de travaux
• Les sommes que le nouveau copropriétaire devra verser
• L’état global des impayés de charges et des dettes vis-à-vis des fournisseurs

Si la copropriété est en difficulté, le cas échéant.