Les lois : loi Elan, loi Alur, projet loi Nogal…
Loi ALUR
LOI n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové
La loi Alur encadre les relations entre les locataires et les propriétaires qui louent un bien vide ou meublé à titre de résidence principale.
Depuis le 1er août 2015 : la loi a imposé l'utilisation d'un contrat type accompagné d'une notice explicative précisant le cadre juridique de la location, informant les locataires et les propriétaires sur leurs droits et devoirs respectifs.
La loi Alur a instauré d'importants changements pour les locataires et les propriétaires. Ses mesures ne sont pas toutes entrées en application à la même date.
Ses mesures sont nombreuses :
- Les nouveaux contrats de bail, avec un modèle de contrat de location type
- Les zones tendues et une fixation des plafonds de loyers
- Le Complément de loyer exceptionnel, pour certains logements présentant des caractéristiques exceptionnelles qu'il faudra justifier dans le bail
- Les délais de préavis en général et pour les handicapés et ceux dont la santé le nécessite.
- L’instauration d’une notice d'information obligatoire à remettre au locataire lors de la conclusion du contrat de bail, annexée au contrat de location
- Des nouveaux diagnostics sur les états respectifs des installations de gaz et d'électricité dans le logement à louer (installations datant de plus de 15 ans)
- Un permis de louer selon les communes
- L’instauration d’une liste exhaustive des documents qu'un propriétaire peut exiger dans un dossier de location
- Le délai maximum pour la restitution du dépôt de garantie
- Les frais d’agence qui sont à la charge du propriétaire, et ceux qui sont partagés entre le propriétaire et le locataire
- La réduction des délais de prescriptionapplicables
- Le dépôt de garantie : montant et délai de restitution
- Modèle type d’état des lieux
Les meublés sont intégrés dans le domaine d’application de la loi de 89.
La loi de juillet 1989 régissant les rapports locatifs concernait, à la base, seulement la location vide. Avec la loi ALUR, la loi de 89 régit aussi les logements loués meublés lorsqu’ils constituent la résidence principale du locataire.
La loi ALUR définit de façon plus claire le logement meublé : « c’est un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante ».
Une liste du mobilier et des équipements minimums obligatoires est fixée par décret.
Assurance pour le compte du locataire et à sa charge
Avec la loi ALUR, l’assurance habitation (les risques locatifs) devient obligatoire pour tous les locataires, ceci inclus les logements meublés.
Colocation
La loi ALUR instaure un statut juridique pour la colocation.
Loi ELAN
La loi Elan (évolution du logement, de l’aménagement et du numérique), est promulguée le 23 novembre 2018.
Son objectif est : « Construire plus de logements, simplifier les normes, protéger les plus fragiles et mettre les transitions énergétique et numérique au service des habitants »
Les aspects concernant la location privée :
Le bail mobilité
Un bail mobilité, d’une durée de 1 à 10 mois non renouvelable, qui concerne un logement meublé et qui s’adresse aux personnes en formation professionnelle, études supérieures, contrat d’apprentissage, stage, service civique, mutation ou mission temporaire dans le cadre de son activité professionnelle.
Caution
Auparavant la personne se portant caution dans le cadre d'une location devait reproduire certaines mentions légales à la main pour matérialiser son engagement.
La loi supprime cette obligation, la mention manuscrite de l'acte de caution n'est plus obligatoire. Seule la signature permet de valider juridiquement l'engagement de la personne qui se porte caution.
L'encadrement de la location touristique
En matière de locations de courte durée à des fins touristiques, elle renforce les contrôles et les sanctions à l’encontre des loueurs et des plateformes qui sont en dehors de la loi, avec des locations touristiques abusives, c'est-à-dire la location de la résidence principale excédant 120 nuitées par an, sauf exceptions.
Le déploiement du numérique
Les annexes au contrat de location (comme le diagnostic technique) sont désormais dématérialisées par défaut.
Loi BOUTIN
En matière de location : la surface habitable
Un nouveau contrat de location vide ou meublée à usage de résidence principale du locataire doit mentionner la surface habitable du logement.
La superficie qui doit être inscrite est la superficie habitable telle que définie à l'article R 111-2 du Code de la construction et de l'habitation. On parle de surface « loi Boutin » car elle est issue de la loi dite Boutin du 25 mars 2009. Seule la surface habitable doit être indiquée.
Il s'agit de la surface plancher dont on déduit, les surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et fenêtres, et les parties du logement d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre.
La notion de surface habitable loi Boutin est proche de celle de la surface « loi Carrez » qui elle, est utilisée pour les ventes de biens en copropriété.
Pas de justificatif à fournir au locataire, mais une indication de la surface en mètres carrés dans le contrat de bail.
Proposition de loi Nogal
La loi est présentée par le député Mickaël Nogal sur les rapports locatifs.
Il positionne les professionnels de la gestion locative (agents immobiliers, administrateurs de biens) comme des « tiers de confiance ».
Le dépôt de garantie versé par le locataire au propriétaire sera obligatoirement consigné chez ces professionnels. Le locataire ne versera plus le dépôt de garantie au propriétaire-bailleur.
A noter : la future loi ne concernera que les baux signés à compter de 2021.
Un propriétaire-bailleur ne pourra faire appel qu’à un seul garant personnel pour le locataire,
Un nouveau mandat de gestion locative permettra aux professionnels de prendre en charge les loyers impayés.