LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel)
L'investissement en Loueur Meublé Non Professionnel, par définition, ne doit pas être l'activité principale de l'investisseur.
Le bien loué doit être considéré comme meublé. Pour se faire, il doit être équipé de manière à répondre aux besoins essentiels des locataires. Ceux-ci doivent pouvoir s’y installer et y vivre avec leurs seuls effets personnels. Les textes définissent la liste détaillée et précise des meubles et équipements nécessaires à la qualification de « meublé ».
Avec le régime du LMNP la durée de location peut être inférieure à celle des locations de logement vide.
L’article 155, IV du CGI (Code Général des Impôts) précise les critères de l'activité de loueur en meublé exercée à titre non professionnel.
Vous êtes considéré comme loueur non professionnel si vous remplissez au moins l'une de ces conditions :
- Les recettes annuelles tirées de cette activité par l'ensemble des membres du foyer sont inférieures à 23 000 €
- Ces recettes sont inférieures au montant total des autres revenus d'activité « revenus du foyer fiscal soumis à l'impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires au sens de l'article 79 du CGI, des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l'activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés mentionnés à l'article 62 du CGI » (salaires par exemple)
Les montants s’appréhendent au niveau du foyer fiscal. Les critères de montants s'apprécient au niveau du foyer fiscal et s'applique à l'ensemble des locations meublées du foyer fiscal.
Démarches
Un loueur en meublé, même, non professionnel, doit s’immatriculer auprès d'un centre de formalités des entreprises. Il s'agit ici du greffe du Tribunal de commerce dont dépend le bien mis en location.
L'inscription s’effectue dans les 15 jours du début de la location de votre bien au moyen du Formulaire POI, Cerfa 11921.
En faisant connaître ainsi l'existence de l’activité, Vous obtiendrez ainsi un numéro SIRET, et l’option fiscale choisie.
SIRET : système d’identification du répertoire des établissements
Vous louez plusieurs logements en meublé, le greffe du Tribunal de commerce compétent est soit celui de votre résidence principale, soit celui du meublé générant les revenus les plus importants.
Quel type de biens ?
Le statut de LMNP est possible à la fois pour un bien neuf et pour un bien ancien.
Les choix fiscaux
Le micro-BIC
Vous pouvez choisir entre le régime micro-BIC (régime forfaitaire) et le régime réel. Ce choix dépend du montant des recettes locatives.
Le micro-BIC s'applique si les recettes ne dépassent pas 77 700 €, c’est le régime d'imposition forfaitaire.
En contrepartie de l’application d’un abattement forfaitaire de 50 %, les charges réelles ne sont pas déduites.
Le montant des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), diminué de l’abattement de 50%, est ajouté aux autres revenus de votre foyer fiscal et soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu. Donc ce régime est intéressant si vos charges sont inférieures au seuil de 50 %.
Le régime réel
Au-delà de 77 700 € ou sur demande vous pouvez choisir cette option auprès du fisc si vos recettes sont inférieures. Vous bénéficiez du régime réel.
Les charges sont alors déduites des bénéfices pour leur montant réel (intérêts d’emprunt, travaux, taxe foncière, charges de copropriété, etc.). D’où une gestion comptable.
Lorsque l’investissement porte sur une résidence neuve de services, l’acquéreur bailleur pourra récupérer la TVA (Taxe sur la Valeur Ajoutée).
Les recettes sont ainsi diminuées, donc vos impôts.
Amortir
Avec le LMNP, il est aussi possible de pratiquer des amortissements, avec le régime réel.
C’est la faculté de déduire une partie du prix de revient du logement, à retrancher des loyers déclarés.
L’amortissement est également possible pour les meubles et équipements.
Plus-values immobilières
Lors de la cession (vente) du bien loué en meublé, les plus-values sont imposées comme des plus-values privées du particulier. Elles ne relèvent pas du régime des plus-values professionnelles.
Projet de loi de finances 2025 : Exemple fiscal de Plus-value en LMNP (loueur meublé non professionnel)
Fonctionnement de l’amortissement
L’amortissement est un mécanisme comptable, permettant de prendre en compte l’usure « normale » du bien immobilier, avec la prise en compte de la perte de valeur.
Jusqu’à présent, la plus-value est calculée sur la différence entre le prix d’acquisition et le prix de vente, sans réintégration des amortissements.
La loi de finances 2025
ARTICLE 24 : « Réintégration des amortissements admis en déduction dans l’assiette de la plus-value imposable réalisée lors de la cession de locaux ayant fait l’objet d’une location meublée dans le cadre d’une activité exercée à titre non professionnel (…)
Ces dispositions s’appliqueront aux plus-values réalisées à raison des cessions intervenant à compter du 1er janvier 2025. »
Abattement pour durée de détention
La plus-value est diminuée d'un abattement pour durée de détention. Le calcul est différent pour le calcul de l'impôt sur le revenu et pour celui des prélèvements sociaux.
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L'exonération d'impôt sur le revenu est acquise au-delà de vingt-deux ans de détention.
L’exonération des prélèvements sociaux est acquise au-delà de trente ans de détention.
Exemple de l'impact du PLF 2025 sur un LMNP
Quel sera l’impact de la réintégration des amortissements sur la plus-value en 2025.
Si la Loi de finances était appliquée en l’état.
Impact de l’abattement dans le calcul de la plus-value LMNP
Un appartement acheté en 2014 et vendu en 2024
Acheté 150 000 €
Sur lequel est appliqué un amortissement de 2 % par an.
Le montant annuel d’amortissement est donc de 3 000 €.
Vendu 250 000 € avec 30 000 € d’amortissement déduits
Plus-value : 250 000 – 150 000 = 100 000 €
Le bien est vendu 10 ans plus tard, il bénéficie d’un abattement pour durée de détention:
De 6% de la 6ième à la 21 ième année pour l’impôt
De 1,65 % pour les prélèvements sociaux
| Duréee année de détention | Jusqu’en 2024 | Projet de Loi de Finances à partir de 2025 | |
| Plus-value | 100 000 € | 130 000 € (100 000 €+30 000 € d’amortissement) | |
| 10 ans de détention | Montant de plus-value imposable à 19% | 70 000 € | 91 000 € |
| Montant de plus-value aux PS | 91 750 € | 119 275 € | |
| Montant de l’impôt | 13 300 € impôt 15 781 € PS Total 29 081 € | 17 290 € impôt 20 515 € PS Total 37 805 € |
Soit un écart de 8 724 €
Impôt sur la plus-value : La plus-value nette est soumise à l’impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 19% et aux prélèvements sociaux au taux de 17,2%.
A noter :
Un point d’attention sur la date de début d’activité de LMNP, lors de la déclaration d’activité auprès du Tribunal de Commerce.
A l’établissement de la déclaration de début d’activité, la date de début d’activité doit être renseignée. Dans le cadre d’une fiscalité au régime réel simplifié, le choix de la date est important. En effet, elle va correspondre à la date des premières dépenses qui vont pouvoir être déduites, même si elles sont antérieures à la mise en location du bien, comme pour les frais de notaire, des travaux, ou l’achat de mobiliers par exemple.
Il est plus simple de fixer cette date de début d’activité correspondant à la date au jour d’acquisition du bien.