La fin de bail
Les conditions et les modalités pour le faire sont différentes.
Bail meublé étudiant de neuf mois et bail mobilité : le bailleur n'a pas à donner congé, puisque la location s'arrête automatiquement à la date prévue dans le bail (9 mois pour le bail étudiant, son terme fixé dans le bail pour le bail mobilité).
Congé à l’initiative du propriétaire
Le propriétaire d’un logement meublé peut donner congé à son locataire à l'échéance du bail (s’il veut éviter la tacite reconduction).
Il y a des conditions de formes et de délais.
Motifs pour donner congé
Un propriétaire peut donner congé au locataire pour vendre le logement, pour le reprendre (pour y habiter ou pour loger un proche), ou pour un motif légitime et sérieux.
Délai de congé pour vendre
Le congé ne peut prendre effet qu'à l'échéance du bail.
La notification du congé doit être reçue par le locataire au moins 3 mois avant l'échéance du bail.
Le congé pour vendre ne donne pas un droit de priorité à son locataire pour se porter acheteur du logement. Le locataire ne bénéficie donc pas du droit de préemption.
A noter que le locataire reste redevable du loyer et des charges pour le temps où il occupe les lieux.
Donner congé pour reprendre le logement
Le propriétaire veut le reprendre pour y habiter en tant que résidence principale, ou y loger un proche, pour qui le logement deviendra sa résidence principale.
Le proche peut être : l’époux (se), le concubin depuis au moins 1 an à la date du congé, le partenaire de Pacs (Pacte civil de solidarité), un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son époux(se), concubin ou partenaire de Pacs.
L’article 25-8 de la loi de 1989 précise
« Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. »
Donner congé par un motif légitime et sérieux
La loi n’en définit pas la notion.
Un propriétaire qui invoque ce motif, doit le prouver. C’est le cas spécifique de l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant (par exemple des retards répétés du paiement du loyer). Un autre motif serait des troubles de voisinage.
Locataires protégés
Il existe une exception : les locataires protégés, en fonction de l’âge et des ressources
L’âge barrière est de 65 ans : âge du locataire, de l’éventuelle personne à sa charge et du bailleur à la date d'échéance du bail.
Un propriétaire ne peut pas donner congé à un locataire âgé de plus de 65 ans avec des ressources annuelles inférieures à un certain plafond, sans lui proposer un relogement approprié.
Il en est de même, si à la date d'échéance du bail, le locataire a moins de 65 ans et qu’il héberge une personne âgée de plus de 65 ans, fiscalement à charge et avec un montant cumulé des ressources de toutes les personnes vivant dans le logement, inférieur aux plafonds définis (à la date de notification).
Ces dispositions ne s’appliquent pas si le propriétaire a plus de 65 ans, ou se trouve lui-même dans une situation de ressources inférieures à ces plafonds.
Formalisme de la lettre de congé
L’article 25-8 de la loi de 1989 précise
« Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier ou de la remise en main propre. »
Que le congé, soit donné par le propriétaire ou par le locataire, il se doit d’être adressé par lettre recommandée AR (Accusé Réception), par huissier ou remis en main propre contre émargement.
Son contenu
La lettre de congé doit indiquer le motif du congé.
Dans le cas d'un congé pour reprise, le courrier doit en outre indiquer les coordonnées du bénéficiaire de la reprise, ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire.
L’article 25-8 de la loi de 1989 précise
« A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. »
A noter
Durant le délai de préavis, le locataire doit payer le loyer pour la période où il a réellement occupé les lieux. Par exemple, si le locataire quitte le logement avant l'expiration du préavis, il ne sera redevable du loyer et des charges que pour le temps réel d'occupation.
L’article 25-8 de la loi de 1989 précise
« (…) Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. (…)»
Cas de la colocation
Le propriétaire adresse son congé aux colocataires à la fin du bail
1° Un bail par colocataire :
Le propriétaire doit adresser son congé à chaque colocataire.
2° Un bail unique :
- Avec clause de solidarité insérée dans le bail, le congé adressé par le propriétaire à un seul des colocataires vaut pour l'ensemble des colocataires.
- Sans clause de solidarité, le propriétaire doit adresser le congé à chaque colocataire.
Un colocataire adresse son congé au propriétaire
Si un des colocataires veut quitter la colocation, il doit donner son congé au bailleur.
La colocation se poursuit alors avec les autres colocataires restés dans le logement.
Si le bail contient une clause de solidarité, le colocataire partant reste solidaire des autres locataires 6 mois après son départ, ainsi que sa caution éventuelle, sauf si un nouveau colocataire vient dans la colocation et signe le bail entretemps.
Un bail par colocataire
Chaque colocataire peut quitter le logement en donnant congé.
La colocation continue alors, avec les colocataires restants et le propriétaire peut choisir un nouveau colocataire, sans avoir à obtenir l'accord des autres colocataires.
Un bail unique
Départ d’un colocataire
Si un colocataire veut quitter la colocation, il donne son congé.
La colocation continue alors, avec les colocataires restés dans le logement.
Si le bail contient une clause de solidarité, le colocataire partant reste solidaire des autres locataires 6 mois après son départ, ainsi que sa caution éventuelle, sauf si un nouveau colocataire vient dans la colocation et signe le bail dans ce délai.
Congé à l’initiative du locataire
Le locataire peut mettre fin au bail à tout moment, après avoir donné congé.
Le locataire qui souhaite partir en cours de bail, peut le faire à tout moment, sous la condition de respecter un délai de préavis d'un mois.
Le congé doit être donné avec le même formalisme, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifiée par acte huissier ou remise en main propre contre récépissé ou émargement.
Le locataire est tenu du paiement du loyer jusqu’à la fin du délai de préavis ou le cas échéant, et avec accord du bailleur, jusqu’à l’arrivée d’un nouveau locataire.
L’article 25-8 de la loi de 1989 précise
« Le locataire peut résilier le contrat à tout moment, sous réserve du respect d'un préavis d'un mois, y compris lorsque la durée du bail est réduite à neuf mois. (…). Il est redevable du loyer et des charges relatifs à l'intégralité de la période couverte par le préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur. »