Location saisonnière, location de courte durée, Airbnb

La location sur Airbnb

C’est louer un logement à une clientèle de passage, dans la catégorie des « meublés de tourisme ». Des règles strictes encadrent cette location.

Louer une résidence principale sur Airbnb

La résidence principale, par définition, est le lieu où le propriétaire et sa famille résident au moins huit mois par an. Donc, la location sur Airbnb d’une résidence principale ne peut excéder quatre mois par an, soit 120 jours.

La réglementation concernant Airbnb s’applique aux locations touristiques de courte durée.

La définition du « meublé de tourisme ».

L’article 145 de la loi ELAN n°2018-1021 du 23 novembre 2018 (loi portant Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique).

« I. Pour l'application du présent article, les meublés de tourisme sont des villas, appartements ou studios meublés, à l'usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois. »

Condition de location touristique de courte durée :

Nombre d’habitants.

Villes de plus 200.000 habitants, il faut répondre à toute une double limite :

• Pas plus de 120 jours par an
• Obtention d’un numéro d’enregistrement fourni par la commune du lieu où est situé l’immeuble loué.

Population inférieure à 200.000 habitants :

• Seule la limite de 120 jours par an s’applique.

La location est celle de la résidence principale (meublé de tourisme).

La durée de location maximum est de 90 jours par client.

Il n'est pas nécessaire de faire de démarches en mairie pour mettre en location sa résidence principale. Mais des exceptions font que dans certaines communes, il y a obligation de déclarer sa résidence principale en mairie pour se voir attribuer un numéro de déclaration (Paris par exemple). A réception de la déclaration, la mairie délivre un numéro de déclaration (numéro à indiquer dans les annonces d'offre de location de ce logement).

La location est celle de la résidence secondaire.

Démarches

Selon la commune il y a obligation ou non (voir en mairie) :

• D'obtenir uneautorisation de changement d'usage du logement, et de faire la déclaration du logement en mairie (cas de Paris par exemple).
• D’effectuer la déclaration en mairie, pour l’autorisation de changement d'usage.
• Faire la déclaration en mairie (cas pour toutes les autres communes).

La déclaration faite, la mairie délivre un accusé de réception avec un numéro de déclaration, numéro qui doit être indiqué dans chacune des annonces d'offre de location.

Cas particulier.

Dans des villes de plus de 200.000 habitants, ainsi que dans certaines communes (celles des Hauts de Seine, ou de Seine Saint Denis…par exemple) il y a obligation de déclaration à la mairie et ce, même si cela concerne la résidence principale et même si la location est inférieure à 120 jours par an.

Une réglementation « Airbnb » renforcée.

La procédure de déclaration ou d’enregistrement.

Des communes avec une population de plus de 200.000 habitants, ont mis en place une procédure de déclaration, pour ceux qui proposent de la location touristique de courte durée.

Le formulaire est à remplir en ligne sur le site de la mairie de la commune où est situé le bien à louer. Un numéro d’enregistrement sera attribué, et il devra impérativement faire figurer sur l’annonce.

La déclaration à la mairie s’effectue avec le formulaire cerfa 14004*04.

Le règlement de copropriété peut interdire une activité de location en meublé touristique.

Dans le règlement de copropriété, la destination de l’immeuble et ses conditions de jouissance précisent l’interdiction ou non des locations meublées de courte durée

Le règlement de copropriété peut prévoir une clause d’habitation bourgeoise simple ou exclusive. 

Possibilité de louer plus de 120 jours :

Sous condition :

• Une absence de plus de 4 mois dans l’année pour problème de santé, raisons professionnelles ou un cas de force majeure.

A noter :

Une commune peut assujettir l’obtention de l’autorisation pour une résidence secondaire, au principe d'une règle dite de compensation. Cette règle impose l'achat une surface équivalente d'un local commercial à transformer en local d'habitation (ou un bien dont la personne est déjà propriétaire).

Chambre d'hôtes

Les chambres d'hôtes sont des chambres meublées chez l'habitant. Elles accueillent des touristes pour une ou plusieurs nuitées, avec de prestations.

La chambre d'hôte doit être située dans le logement de l'habitant. Le propriétaire est présent sur les lieux.

C’est le Code du tourisme qui en définit le contour :

Article L324-3 

Créé par Loi n°2006-437 du 14 avril 2006 - art. 21 JORF 15 avril 2006

« Les chambres d'hôtes sont des chambres meublées situées chez l'habitant en vue d'accueillir des touristes, à titre onéreux, pour une ou plusieurs nuitées, assorties de prestations. »

Les prestations

L'habitant du logement en assure l’accueil. Le prix est libre.

Conditions d'accueil

La location d'une chambre d'hôte comprend obligatoirement :

• La fourniture groupée d'une nuitée et du petit-déjeuner.
• La fourniture de linge de maison.
• Chaque chambre donne accès à une salle d'eau et à un WC de manière directe ou indirectement.

A titre facultatif, des repas peuvent être proposés avec un menu unique et de préférence, du terroir. Le repas doit alors être pris à « la table familiale » en compagnie de l'habitant.

Les limites :

• Il n’est pas possible de louer plus de 5 chambres par habitation
• L’accueil est limité à 15 personnes en même temps.

Les obligations 

Article L324-4 

Modifié par LOI n°2009-888 du 22 juillet 2009 - art. 24

« Toute personne qui offre à la location une ou plusieurs chambres d'hôtes doit en avoir préalablement fait la déclaration auprès du maire de la commune du lieu de l'habitation concernée. »

Une personne, proposant en location une ou plusieurs chambres meublées chez lui pour l’accueil de touristes, doit en faire la déclaration préalable auprès de la mairie de son lieu d'habitation. La déclaration, soit déposée directement en mairie, envoyée par courriel, par lettre recommandée, ou encore sur un site internet (service en ligne), fait l'objet d'un accusé de réception.

Cerfa n° 13566*03 –Déclaration en mairie de location de chambre d'hôte

circulaire_231213 Concernant les chambres d'hôtes.pdf

Les mentions de la déclaration :

• Identité de l'habitant et adresse de son domicile
• Le nombre de chambres qui sont mises en location 
• Le nombre maximal de personnes qui peuvent être accueillies
• Les périodes prévues pour la location prévues.

Affichage du prix

Il est obligatoire à trois endroits : à l'extérieur, à la réception, dans chaque chambre.

Les précisions sont mentionnées dans : l’Arrêté du 18 décembre 2015 relatif à la publicité des prix des hébergements touristiques marchands autres que les meublés de tourisme et les établissements hôteliers de plein air.

À l'extérieur

Situées à proximité de l'entrée principale, il précise :

• Le prix de la prochaine nuitée en chambre double, ou prix maximum pour une nuitée en chambre double pendant une période incluant la prochaine nuitée, ou prix de la prestation d'hébergement la plus pratiquée et sa durée
• Le petit-déjeuner servi ou non et si son prix est inclus dans le prix de la nuitée
• La présence d’une connexion internet, accessible ou non depuis la chambre et si son prix est inclus dans le prix de la nuitée
• Comment accéder à l'information sur les prix de l'ensemble des prestations.

A la réception de la clientèle

Les informations précédentes auxquelles s’ajoutent

• Heures d'arrivée et de départ (suppléments appliqués en cas de départs tardifs)

Dans chaque chambre concernée

Sont indiquées les informations suivantes :

• L’ensemble des prestations fournies accessoirement aux nuitées ou séjours, et l’ensemble des prix
• Et comment accéder à ces informations.

Pour précision : les prix s'entendent taxes et services compris, donc cette mention est précisée dans leur affichage.

Taxe de séjour

C’est une taxe devant être payée par les vacanciers séjournant sur le territoire d’une commune. Elle est due par personne et par nuit.

Son montant varie localement.

Remise d'une facture

Une facture détaillée doit être remise au client dès que le prix de la prestation atteint 25 €, ou si le client le demande.

Elle comprend :

• Le décompte détaillé en quantité et en prix de chaque prestation fournie
• Le total de la somme due.

Elle est établie en double exemplaire. L'original est remis au client lors du paiement.

Le ménage des chambres et sanitaires se doit d’être assuré, sans frais supplémentaires.

Zoom sur les piscines

Un dispositif de sécurité doit équiper les piscines privées, afin de prévenir les risques de noyade.

Le dispositif doit respecter certaines normes. Les piscines posées sur le sol, gonflables ou démontables ne sont pas concernées.

Au moins un équipement doit être installé :

• Barrière de protection,
• Système d'alarme sonore (qui informe de la chute d'un enfant dans l'eau ou qui informe de l'approche d'un enfant du bassin),
• Couverture de sécurité (bâche),
• Abri (véranda) qui recouvre intégralement le bassin.

Sont concernées les piscines privées dont le bassin est totalement ou partiellement enterré.

L’équipement doit être conforme aux normes de l'Association française de normalisation (Afnor) .