Financement par un prêt immobilier

Nous associons souvent le crédit immobilier, en matière de locatif, avec la notion d’effet de levier. Cela correspond à l’idée que d’une certaine façon l’un des avantages du crédit permet de se constituer un patrimoine immobilier, donc de s’enrichir.

L’idée souvent mise en avant, est de faire en sorte que le loyer à percevoir a, dans un premier temps, vocation à régler en partie du moins, les mensualités de remboursement du prêt immobilier.

Quand bien même, le loyer ne suffit pas à lui-même à éponger la mensualité de remboursement, il permet « un effort moindre » en termes de sortie d’argent.

Les types de prêts

• Prêt classique amortissable
• Prêt in fine
• Taux fixe, taux révisable

Prêt classique amortissable

Ce type de prêt immobilier bancaire classique s’adapte à toute sorte de projet.

Il est dit « amortissable ».

Le taux d’intérêt représente l’une des composantes majeures du coût d’un emprunt même si ce n’est pas le seul, c’est la rémunération de l’établissement prêteur. Il est appelé aussi le « nominal ».

Le prêt amortissable est le plus commun, Il est dit amortissable lorsqu’il rentre en amortissement de capital à chaque échéance de remboursement. C’est-à-dire que vous remboursez à la fois du capital emprunté et des intérêts. La mensualité remboursée amortit une partie du capital emprunté et rembourse les intérêts du crédit immobilier. A la dernière échéance le prêt est totalement remboursé.

Et ce pendant toute la durée du prêt.

C’est le principe qui fait que le CRD (capital restant dû) diminue régulièrement, continuant lui-même à produire des intérêts mais en quantité moindre puisqu’il régresse régulièrement en montant.

Dans le type de prêts, le plus classique du prêt amortissable à taux fixe, le montant de la mensualité de remboursement reste le même sur la durée du prêt, et c’est le rapport I / k (intérêts sur capital) qui diffère au fil du temps. Une partie importante est d’abord consacrée au remboursement des intérêts et moindre en capital pour finalement s’inverser au fil du temps.

I = Intérêts, K = Capital

Prêt in fine

Il est dit « in fine » lorsque vous remboursez uniquement les intérêts durant la vie du prêt ainsi que le coût de l’assurance lorsqu’il y a lieu. Le capital emprunté est remboursé en une seule fois à la fin du prêt.

Donc chaque mois vous remboursez une mensualité constante, qui correspond au montant des intérêts.

Le capital emprunté reste le même sur la durée du prêt. Il ne diminue pas puisqu’il n’est pas remboursé avant terme.

Le coût en est donc plus élevé que dans un prêt amortissable.

À la fin du prêt, le capital est remboursé en une seule fois en même temps que la dernière échéance d’intérêts (sinon il resterait toujours quelques euros à régler sur la période).

Ce type de prêt est plutôt dévolu aux investissements locatifs, puis les intérêts d’emprunts sont déductibles des loyers perçus.

En parallèle du capital prêté votre banquier souhaitera sans doute l’adosser à un contrat d’assurance-vie qui sera nanti à son profit pour être assuré d’une certaine façon, du remboursement du capital au terme du prêt. L’argent présent sur l’assurance-vie sert, d’une certaine façon comme garantie de remboursement « in fine » de la somme prêtée.

Taux fixe, taux révisable

Les principaux types de taux.

Taux fixe	Le taux nominal est constant pendant toute la durée du prêt. Il est déterminé dans l’offre de prêt. Il est sans surprise puisque vous connaissez à l’avance le montant de vos mensualités sur la durée et par conséquent le coût total et final de votre crédit.
Taux révisable	Le taux est révisable à une fréquence définie au départ, trimestre, semestre ou fréquence annuelle en fonction d’un indice de référence (l’EURIBOR par exemple) qui varie à la baisse comme à la hausse. Le taux initial est inférieur à un taux fixe sur la même durée.

EURIBOR : Euro Inter Banks Offered Rates

Le taux fixe donne une vision certaine sur la durée de remboursement puisque tout est connu à l’avance : le taux, la mensualité et la durée.

Le prêt à taux révisable évolue selon un indice

Lorsque les taux de crédit, sont bas, les taux révisables sont plus ou moins proposés, par les établissements prêteurs.

La mensualité du prêt peut donc augmenter ou diminuer à chaque révision.

L’offre de prêt précise le mode de révision et son calcul.

Pour éviter les surprises les taux peuvent être capés. Leur hausse est plafonnée. Le taux capé fonctionne aussi dans l’autre sens, avec un plancher à la baisse. Vous connaissez donc par avance les taux maximum et minimum qui seront appliqués.

Exemple de taux capés :

Prenons par exemple, un taux initial qui est de 1,5% avec comme règle « capé » +1, - 1.

Cela veut dire qu’au maximum, indépendamment des évolutions des taux de l’indice de référence, le taux de prêt :

• Ne pourra pas être supérieur à 2,5% (1,5 + 1)
• Et ne pourra pas descendre en dessous de 0,5% (1,5 – 1).

Le principal inconvénient est le risque que les taux augmentent plus vite que prévu.

Il est souvent possible de transformer le prêt à taux révisable en un prêt à taux fixe aux conditions fixées par l’établissement prêteur. Cette clause doit être prévue contractuellement et ainsi que ses modalités

Pas d’indemnités de remboursement anticipé

La coutume veut que le taux variable, n’est pas assujetti aux IRA (Indemnités de Remboursement Anticipés), contrairement au prêt amortissable. Pour autant cela doit être mentionné au contrat.

Concernant les taux révisables la conséquence est soit l’allongement ou la réduction de la durée du prêt, en gardant une mensualité constante ; soit la mensualité évolue à la hausse ou à la baisse sans modification de la durée initiale du prêt.

Différentes sortes d'options

Les prêts, dans leur fonctionnement proposent en option différentes modalités possibles selon les établissements.

Options

·        Report d'échéance ·        Doublement d'échéance ·        Suspension provisoire de mensualité ·        Suspension d'une mensualité annuelle ·        Modulation d’échéances à la hausse ·        Modulation d’échéances à la baisse ·        Possibilité de remboursement anticipé sans IRA.

Ces options ne sont que des exemples de fonctionnements possibles, sachant que la liste n’est pas exhaustive et que tous les établissements ne les pratiquent pas.

Les garanties

Une banque va prêter, mais en contrepartie elle souhaitera avoir une garantie en cas de défaillance de remboursement.

Les garanties peuvent être de différentes sortes, cela peut être une personne (on parle alors de sûreté personnelle) par exemple le cautionnement, ou encore la caution d’une personne morale (société de cautionnement). Cela peut être aussi un bien il s’agit alors d’une sûreté réelle.

Les cautions	·        Caution personne physique ·        Caution personne morale
Les sûretés réelles	·        L’hypothèque ·  L'hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers qui remplace le privilège du prêteur de deniers ·        Le nantissement

Les cautions

La garantie personnelle est l’engagement d’une personne à payer le créancier à la place du débiteur défaillant. Le cautionnement prend la forme de la garantie d’une personne souvent un membre de la famille.

Il existe deux formes de caution :

La caution simple	La caution simple. Le créancier engage d’abord des poursuites contre l’emprunteur avant de s’adresser à la personne qui se porte caution.
La caution solidaire	Elle est privilégiée par les banques en prêt immobilier. Le créancier peut poursuivre directement la caution dès les premiers incidents de paiements, c'est-à-dire que la caution renonce au bénéfice de discussion.

Le cautionnement peut être aussi le fait de personnes morales.

Organisme de caution	Des organismes dont c’est le métier se portent garant moyennant finances du prêt immobilier. En cas de défaillance de l'emprunteur, elles règlent la banque et se retournent ensuite vers celui-ci afin de récupérer tout ou partie de la dette.
Mutuelles	Mais cela peut être aussi des mutuelles si elles proposent cette garantie. Chaque mutuelle a ses propres règles, conditions et critères.

Les sûretés réelles

Elles sont au nombre de trois :

• L’hypothèque

• L'hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers 

• Le gage/ le nantissement

Depuis le 1^er janvier 2022, l'hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers remplace le privilège du prêteur de deniers

L'hypothèque

L’hypothèque conventionnelle

L’hypothèque est un droit réel portant sur un bien qui sert à garantir un engagement comme un prêt. Elle est dite conventionnelle car elle résulte d’un contrat (acte notarié) entre les deux parties par un acte authentique.

Le constituant conserve la propriété de son bien immobilier sans en être dépossédé.

S’il n’est pas payé dans les délais prévus le créancier peut obtenir la saisie du bien pour se rembourser avec la vente du dit bien hypothéqué.

Cette saisie entraîne une vente forcée et le bien est vendu aux enchères publiques, vente par adjudication.

Une hypothèque donne le droit à un droit de préférence par rapport aux autres créanciers avec un rang prioritaire sur les autres, et un droit de suite c’est-à-dire qu’il peut exercer son droit en quelques mains que le bien se trouve même en cas de transfert de propriété.

À noter : l’hypothèque est sur le bien et non sur la personne.

L'hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers 

L'hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers remplace le privilège du prêteur de deniers

C’est un privilège, c’est un droit que la nature même de la créance donne au créancier d’être préféré à d’autres, dit le Code civil. Il produit des effets quasi identiques à l’hypothèque. Il est constaté par un acte authentique établi par un notaire.

Il ne peut porter que sur un bien existant, une maison, un appartement, un terrain. Ce n’est donc pas possible sur les constructions ou les travaux par exemple, ou encore les frais de notaire ; de plus il ne peut porter que sur le bien objet du financement. Son coût est moindre que celui de l’hypothèque.

À noter :

L'hypothèque ainsi que le PPD s’éteignent sans frais à l’échéance du prêt initial plus 1 an. Si vous revendez votre bien avant l’expiration du prêt, il sera procédé à une main levée de l’inscription, ce qui entraîne de frais.

Un an après l’extinction de la dette, l’inscription du privilège ou de l’hypothèque s’éteint d’elle-même et sans frais supplémentaires.

Le nantissement

Le nantissement

Le nantissement est un contrat permettant de garantir le remboursement d’un prêt immobilier en bloquant une somme d’argent classiquement une assurance-vie, au profit de l’établissement prêteur. Ce type de garantie est souvent utilisé lorsque le prêt est remboursable in fine : ce prêt est en effet remboursé à l'échéance par le capital obtenu du contrat d'assurance-vie. Pour autant, cette garantie reste réservée à celui qui dispose déjà d’un patrimoine financier.

Les assurances

Traditionnellement appelée « assurance en couverture de prêt »

En pratique tout crédit immobilier est adossé à un contrat d’assurance emprunteur en cas de décès, d’incapacité de travail, d’invalidité bien que cela ne soit pas une obligation légale. En cas de décès les ayant droit n’hériteront pas des dettes liées au prêt. L’intégralité du capital restant dû est remboursée par l’assureur. Il en est de même en cas de PTIA (perte totale et irréversible d’autonomie).

En cas d’ITT (incapacité temporaire de travail) les échéances sont réglées par l’assureur qui y subvient pendant cette période.

Il est possible de souscrire l’assurance groupe proposée par l'établissement prêteur.

Pour autant il est possible d'opter pour un contrat d'une autre compagnie d'assurance, à condition que les garanties proposées ainsi que les montants de couvertures soient au moins équivalentes à celles proposées par le biais de l'établissement prêteur. Le prêteur ne peut pas vous imposer le choix de l'assureur.

En locatif :

En achat locatif, l’ITT présente un intérêt moindre, parce que ce n’est pas vous qui habitez le bien, mais un locataire. Il en est de même pour l’assurance perte d’emploi.

Instauré par la Loi Moscovici, le Taux Annuel Effectif de l’Assurance (TAEA) facilite la comparaison entre différentes offres d’assurance emprunteur.

Les étapes dans le temps

Vous allez faire une demande de prêt auprès de votre banque, si elle l’accepte, elle vous transmettra une offre de prêt. Avant d'accepter à votre tour cette offre, vous devrez respecter un délai de réflexion.

Pour comparer les différentes propositions des établissements prêteurs, il faut se référer à un indicateur fiable. Regarder le taux d'intérêt à lui seul, n’est pas suffisant.

Cette comparaison s'effectue sur la base du TAEG (Taux Annuel Effectif Global).

Le TAEG prend en compte :

• Le taux d'intérêt (le nominal),
• Les frais de dossier,
• Les commissions payées aux intermédiaires intervenus dans l'octroi du prêt (un courtier par exemple),
• La souscription de parts sociales des banques coopératives,
• Le coût de l'assurance emprunteur,
• Le coût des garanties,
• Le coût de l'évaluation du bien immobilier (s’il y a lieu),

A cela s’ajoute tous les frais qui sont imposés pour l'obtention du crédit (par exemple le coût de l’ouverture d'un compte par la banque).

L’offre de prêt

Délais de validité de l’offre de prêt

Envoi de l'offre

Vous êtes tombés d’accord avec votre établissement prêteur, vous avez signé une demande de prêt. Celui-ci vous confirme sa proposition par une offre de prêt, envoyée par courrier ou encore par courrier électronique (elle ne peut pas vous être remise de la main à la main).  

L’offre est valable 30 jours minimum à compter de sa réception. Cela signifie que les termes et conditions de l’offre doivent être maintenus inchangés sur cette durée.

Cette offre doit être accompagnée de la fiche d'information standardisée européenne (FISE).

La fiche d'information standardisée européenne (FISE) est un document qui doit être utilisé par les établissements qui proposent des crédits immobiliers.

La fiche contient les informations précontractuelles européennes normalisées en matière de crédit immobilier, les principales caractéristiques du crédit immobilier proposé, ses modalités de remboursement, son taux d'intérêt.

Délai de réflexion de 10 jours

À réception de cette offre de prêt vous disposez d’un délai minimum et incompressible de 10 jours de réflexion. C’est-à-dire que vous ne pouvez donner votre acceptation en signant qu’après l’expiration de ce délai. Vous ne pouvez donc signer l’offre et la renvoyer qu’à partir du 11^e jour.

De la réception de l’offre jusqu’à son acceptation aucun versement ne peut être effectué par le prêteur, et aucun chèque ne doit être signé.

Reprécisons l’échelle du temps avec les délais depuis la réception de l’offre de prêt :

Validité de l'offre : 30 jours

·        Délai de réflexion : 10 jours ·        Période où il est possible de signer et retourner l'offre : 20 jours ·        Une fois signée, l’offre est maintenue 4 mois

Comme nous pouvons le constater, en pratique vous disposez de 20 jours pour signer et retourner l’offre de prêt et à partir de cette date, celle-ci est maintenue 4 mois.

C’est-à-dire que vous avez 4 mois devant vous pour demander le déblocage des fonds chez le notaire.

En cas de contretemps ce délai peut être prolongé avec l'accord de votre banque. Mais il faudra lui demander avant l’arrivée du terme car l’établissement prêteur ne pourra pas le deviner. Sinon l’offre tombe d’elle-même (c'est-à-dire qu’elle n’a plus lieu d’être).

À noter

Lorsque vous signez et retournez l'offre de prêt à la banque, vous n'êtes pas engagés pour autant. A contrario la banque l’est, c'est-à-dire qu’elle s’engage à vous verser les fonds dans les délais impartis à votre demande ou à celle du notaire.

Les intérêts intercalaires

Dans une opération comme une VEFA (Vente en l'état Futur d'Achèvement), le paiement intervient de façon fractionnée.

L'acquéreur doit assurer le paiement en fonction de l'avancement des travaux, selon un échéancier prévu par le contrat de vente. La réglementation prévoit un pourcentage maximum qu'il est possible de demander. Pour autant un promoteur peut demander moins durant la construction et le solde à la livraison.

Échéancier réglementaire maximum

·        35% du prix à l'achèvement des fondations. ·        70% du prix à la mise hors d'eau (murs, toiture achevés). ·        95% du prix à l'achèvement de l'immeuble. ·        5% (le solde) lors de la livraison.

La totalité du crédit n'est pas débloqué dès le début en une seule fois.

L'établissement prêteur prendra des intérêts intercalaires. Ils sont calculés sur le montant de crédit libéré (c'est-à-dire décaissé).

Tous les établissements ne fonctionnent pas de la même façon : perception de frais appelés différemment, ou leur intégration déjà pris en compte dans le coût du prêt. D’autres banques prendront des intérêts même s’il y a plusieurs prêts décaissés en totalité en attendant que le dernier soit libéré en totalité.

IRA (Indemnités de Remboursement Anticipé)

Un crédit immobilier peut être remboursé par anticipation, partiellement ou totalement. Des indemnités de remboursement anticipé peuvent être exigées par le banquier. La loi en fixe les limites.

La règle :

L’indemnité ne doit pas dépasser 6 mois d’intérêt des sommes remboursées au taux moyen du prêt (taux nominal) avec une seconde limite : l’indemnité ne doit pas dépasser 3% du capital restant dû avant le remboursement anticipé.

Il existe par exception des cas d’exonération d’IRA, de, par la loi.

Le banquier peut refuser par contrat les remboursements anticipés d'un montant égal ou inférieur à 10 % du montant initial du prêt, sauf s'il s'agit de son solde.

Déblocage des fonds

Aucun versement de fonds ne peut être effectué avant la fin du délai de réflexion. Les fonds sont généralement débloqués pour le jour de la signature de l'acte chez le notaire.

Dans le cas, d’une VEFA, les fonds sont débloqués selon le calendrier prévu par le constructeur.

Zoom sur le Censi-Bouvard

La Loi Censi-Bouvard permet d’obtenir une réduction d’impôt d'un pourcentage du prix de revient de l'appartement et de récupérer la TVA (Taxe sur la Valeur Ajoutée) sur le montant de l'investissement, sous condition.

Le remboursement de la TVA va peut-être servir au remboursement d’une partie du prêt souscrit au départ de l’opération, si celle-ci est financée ainsi.

Une possibilité serait de faire un plan de financement composé de deux prêts, dont un prêt à taux révisable du montant de la TVA. Le remboursement par anticipation pourra se faire ainsi sans pénalités de remboursement anticipé.

Taux d’endettement

Des limites en montant et duré

Les recommandations du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière), impactent la politique des établissements prêteurs, avec des règles d’octroi qui ont durcies.

« La banque de France impose dorénavant que les candidats à l’investissement immobilier à crédit respectent deux critères principaux pour obtenir leur financement » :

• Taux d’endettement maximum à 33% 
• Une durée de crédit immobilier maximale de 25 ans. 

Citons la banque de France :

« Afin de ne pas pénaliser l’accession à la propriété, une partie de la production pourra s’écarter des critères recommandés. Cette marge de flexibilité devra cependant répondre à un strict souci de proportionnalité et pouvoir être justifiée dans le cadre d’une politique écrite. Les modalités d’appréciation de la flexibilité sont précisées dans la notice.

Ces modalités pourront être ajustées si la situation le justifiait. La flexibilité admise usuellement pourra aller jusqu’à 15% de la production trimestrielle de nouveaux crédits. Au moins les trois-quarts de cette flexibilité maximale sera réservée aux primo-accédants et aux acquéreurs de leur résidence principale. »

Un critère supplémentaire :

Une préconisation sur la somme des crédits avec un endettement maximal de 7 années de revenus.

Vous justifiez de revenus annuels, à hauteur de 25 000€, vous pouvez emprunter 7 fois 25 000, soit 175 000€ au maximum.

Au-delà de ce montant, un risque de refus de prêt est possible.

Calcul du taux d’endettement pour du locatif

Une harmonisation du mode de calcul du taux d’endettement, entre autres en matière de locatif.

Chaque banque utilisait sa propre méthode de calcul concernant le taux d’endettement, et plus spécialement celui qui faisait intervenir un bien locatif.

Un crédit immobilier dont l’emprunteur aurait un taux d’endettement supérieur à 33% pourrait être accepté, compte tenu de son reste à vivre.

Un taux d’endettement, fusse-t-il élevé, ne laisse pas le même reste à vivre en fonction des revenus faibles ou élevés, du client.

Deux méthodes de calcul du taux ressortaient pour un prêt au titre du locatif :

• Une méthode « classique» qui compare les charges de crédit par rapport à l’ensemble des revenus de l’emprunteur. Les revenus immobiliers (loyers perçus) sont retenus pour un pourcentage de leur montant réel (ici 80%).

• Une méthode « par différentiel » qui appréhende ici l’opération immobilière dans sa globalité. On ajoute ici le seul effort d’épargne en positif ou négatif, en fonction des loyers perçus, dans le calcul du taux d’endettement.

Les établissements prêteurs, les banques vont opter de façon générale pour la méthode « classique » et laisser la méthode « par différentiel ».

Un investisseur qui s’engage dans du locatif par le biais d’un prêt sera pénalisé, même si c’est plus sécurisant, en termes de montage financier.

Exemple 

Salaire : 2 200 €

Mensualité de remboursement prévu : 1000 €

Loyer estimé du futur achat locatif : 750 €

Le futur loyer sera pris en compte pour 80% compte tenu des charges et impondérables

• Calcul « classique »

1000 € / (2 200 € + 80% de 750 €) soit 35,71%

• Calcul « différentiel »

     (1 000 € - 80% de 750 €) / 2 200€ soit 18,18%