Fiscalité
Les sociétés civiles immobilières sont de plein droit, soumises au régime de l'IR (impôt sur le revenu) pour les associés. La SCI est à l’IR, par défaut.
La fiscalité de la SCI à l’IR (Impôt sur le Revenu)
La Fiscalité
Les sociétés civiles immobilières sont de plein droit, soumises au régime de l'IR (impôt sur le revenu) pour les associés. La SCI est à l’IR, par défaut.
Le cas général s’applique par défaut. Les bénéfices réalisés par la SCI sont imposés directement entre les mains de chaque associé, à l'impôt sur le revenu (IR) des particuliers dans la catégorie des « revenus fonciers ».
La SCI est alors qualifiée de « transparente ».
On parle de « translucidité fiscale ». Le bénéfice est réparti entre les associés en fonction de leur droit à bénéfice et de leur pourcentage de détention de parts sociales, en clair en fonction de leur quote-part dans la SCI.
Imposition des revenus
La SCI est à l'IR : tous les bénéfices réalisés par la SCI sont pris en compte, pas seulement ceux perçus par les associés.
Les associés sont imposés sur tous les bénéfices effectifs de la SCI (ramenés à leur quote-part représentative des parts sociales).
Les associés doivent déclarer à l’administration fiscale, l’ensemble des bénéfices réalisés par la SCI, et pas uniquement les bénéfices versés.
Si la SCI a mis une partie des bénéfices en réserve, par exemple, dans ce cas les associés ne les ont pas perçus en totalité. Pour autant ils devront les déclarer.
Pour les associés personnes physiques :
- Les bénéfices rentrent dans la catégorie des revenus fonciers pour les revenus immobiliers.
- Ou dans la catégorie des revenus financiers dans le cas où la SCI a placé de la trésorerie et que celle-ci a généré des intérêts.
Les formulaires de déclarations de revenus concernés pour les associés sont :
- La déclaration des revenus fonciers (formulaire 2044).
- La déclaration d'ensemble (formulaire 2042 C), dans le cadre du microfoncier, sur laquelle, les associés peuvent reporter directement leur chiffre.
Les deux régimes d’imposition du foncier
Il existe deux options fiscales : le régime du microfoncier et le régime du réel.
| Le régime du micro foncier |
| Lorsque les revenus fonciers bruts annuels du foyer fiscal sont inférieurs à 15 000 €, c’est le régime du microfoncier qui s’applique par défaut. Il s’agit bien du montant des loyers encaissés durant l’année qui sont à déclarer. Les charges ne viennent pas en déduction pour leur montant réel. Un taux forfaitaire de déduction des charges de 30 % s’applique alors, quel que soit le montant réel des charges mêmes si elles sont inférieures à ce pourcentage. Le chiffre des loyers encaissés se reporte directement sur la déclaration d’impôts 2042. Les obligations fiscales s’en trouvent simplifiées. |
| Le régime du réel |
| Lorsque les revenus fonciers bruts annuels sont supérieurs à 15 000 €, c’est le régime réel qui s’applique. L’associé pourra ainsi déduire les charges de la SCI, ainsi que ses dépenses personnelles engagées dans le cadre de la SCI, pour leur réalité. On raisonne en résultat, en bilan. Sont comptabilisées les loyers encaissés hors charges et sont déduites les charges déductibles réglées durant l’année considérée. Le formulaire de déclaration est la 2044. Le régime réel s'applique lorsque le régime microfoncier ne peut être appliqué. L’option pour le réel est possible, même en dessous de 15 000 €, option qui sera alors irrévocable pendant 3 ans. Une fois ce délai passé, il est de nouveau possible d’opter pour le régime du micro foncier, si le chiffre est toujours inférieur à ce montant. |
Point d’attention :
Pour pouvoir opter pour le micro foncier, un associé doit être propriétaire en direct (hors SCI) d’au moins un bien immobilier loué non meublé. Donc un associé détenant la totalité de son patrimoine foncier en SCI ne peut pas bénéficier du régime micro foncier.
La SCI et l’IFI
L’impôt sur la fortune immobilière (IFI) vise les biens et les droits immobiliers détenus directement et indirectement, et lorsque le patrimoine excède 1 300 000 euros de valeur nette.
La détention de parts de SCI représente une détention indirecte d’un actif immobilier au travers de parts sociales. À ce titre, elles rentrent dans l’assiette des biens soumis à l’IFI.
L’article 965 du Code général des impôts précise
« L'assiette de l'impôt sur la fortune immobilière est constituée par la valeur nette au 1er janvier de l'année :
1° De l'ensemble des biens et droits immobiliers appartenant aux personnes mentionnées à l'article 964 ainsi qu'à leurs enfants mineurs, lorsqu'elles ont l'administration légale des biens de ceux-ci ;
2° Des parts ou actions des sociétés et organismes établis en France ou hors de France appartenant aux personnes mentionnées au 1° du présent article, à hauteur de la fraction de leur valeur représentative de biens ou droits immobiliers détenus directement ou indirectement par la société ou l'organisme. »
Les parts de SCI sont à déclarer « à hauteur de la fraction de leur valeur représentative de biens ou de droits immobiliers détenus directement ou indirectement par la société ».
Les parts appartiennent au patrimoine de l’associé redevable. Elles ne sont pas la propriété de la SCI.
Les parts sont à prendre en compte pour leur valeur au 1er janvier de l’année considérée.
Lorsque les parts de la SCI constituent des biens professionnels, elles ne sont pas comprises dans le patrimoine du contribuable. C’est le cas, lorsque le bien immobilier détenu en société civile immobilière est affecté à l’activité professionnelle de l’associé.
La SCI par elle-même n'est pas imposable au titre de l’IFI.
C’est chaque associé qui évalue son patrimoine personnel afin de déterminer si lui-même est assujetti à L'IFI.
A noter : Les parts de SCI ne donnent pas lieu à l’abattement de 30 % sur la valeur de la résidence principale.
Les parts peuvent bénéficier d'une décote sur la valeur déclarée des biens, une tolérance admet qu’elles bénéficient d’une pondération de leur valeur de 10 à 20 %.
La fiscalité de la SCI à l’IS (Impôt sur les Sociétés)
Possibilité : opter pour l’impôt sur les sociétés (IS) par choix ou par obligation.
Il arrive que l'imposition à l'IS se fasse de plein droit si la SCI se livre à une activité commerciale, comme la location meublée par exemple.
A l’IS, l’imposition s’effectue au niveau de la société, soit au niveau de la SCI qui devient redevable de l’impôt sur les bénéfices réalisés. C’'est directement la société qui est soumise à l'impôt. Cet impôt est calculé à partir de son résultat fiscal.
C'est donc la société qui règle l'impôt.
Si un dividende est versé aux associés, ils seront redevables de l’impôt au titre de l’impôt sur le revenu, en tant que personne physique.
A noter : Une fois exercée, l’option à l’IS pour une SCI est irrévocable. Pour autant il existe la possibilité de renoncer à cette option jusqu'au cinquième exercice suivant celui au titre duquel l'option a été exercée. En l'absence de renonciation sur cette période, fait que l'option devient irrévocable.
Obligation comptable.
Une SCI soumise à l'IS, quant à elle, se doit de tenir une comptabilité.
De même, la SCI sera tenue à une liasse fiscale avec ses annexes : c’est-à-dire bilan et compte de résultat.
Pour le formulaire Cerfa, c'est la déclaration n° 2065 qui se fait annuellement.
Imposition des bénéfices.
Pour la SCI, ses bénéfices sont soumis à l'IS, en tant que société. Elle est donc soumise à l’impôts sur les sociétés pour son résultat net.
Ce bénéfice sera ensuite éventuellement redistribué aux associés, versé sous la forme de dividendes.
A leur tour les associés sont eux-mêmes, soumis à l'impôt à titre individuel, au titre de ces dividendes perçus.
A noter que : l'impôt n'est dû que si la SCI distribue son résultat aux associés, et qu’ils perçoivent effectivement les dividendes.
Si la SCI réaffecte le résultat net aux réserves, aucun impôt n'est dû.
Pour être imposable, un associé doit percevoir réellement les bénéfices.
Les taux d’imposition
Le taux réduit de l'IS de 15 % concerne les sociétés dont le chiffre d'affaires hors taxe est inférieur à 10 millions d'euros et dont le capital est entièrement libéré et détenu à au moins 75 % par des personnes physiques (ou par une société appliquant ce critère).
Depuis le 1er janvier 2023, ce taux réduit s'applique sur la part des bénéfices jusqu'à 42 500 €. Au-delà, le bénéfice est imposé au taux normal de l'IS soit à 25 %.
Les dividendes perçus par les associés
Ils sont imposés :
- Soit à la « Flat tax » ou prélèvement forfaitaire unique de 30% (17,2% de prélèvements sociaux, et 12,8% de prélèvement forfaitaire).
- Soit à l’IR : le barème progressif est toujours possible. Les dividendes perçus par les associés bénéficient d'un abattement de 40 % avant d'être rajoutés aux revenus de capitaux mobiliers au taux applicable de l'IR dans la tranche supérieure concernée.
A noter : Cet abattement vient en compensation de l'imposition déjà due au titre de la société.
La flat-tax est une option, donc le contribuable peut choisir de conserver le régime précédent (l’IR), qui peut s’avérer avantageux s’il a une tranche marginale d’imposition faible.
Dans tous les cas, les prélèvements sociaux au taux global de 17,2 % s'appliquent sur 100 % du dividende.
En optant pour l’imposition des dividendes au barème progressif de l’impôt sur le revenu, il y a le bénéficie de l’abattement de 40% et il est possible de déduire une partie de la CSG payée sur les dividendes.
Dans le cadre de la flat tax, la CSG n’est pas déductible sur les revenus.
Les plus-values immobilières en SCI
Une SCI est destinée à gérer un patrimoine immobilier. Elle peut être amenée à céder un ou plusieurs biens immobiliers. S’il y a plus-value, celle-ci peut engendrer une imposition.
Cette imposition varie selon le régime fiscal de la SCI, celle-ci pouvant être soumis à l’impôt sur le revenu ou à l’impôt sur les sociétés.
Cas de plus-values :
Deux cas :
- soit c’est la SCI qui vend elle-même un bien immobilier. Dans ce cas les associés sont imposés à titre privé sur les plus-values immobilières.
- soit il s’agit d’un associé qui vend ses parts. Lorsqu’un associé cède ses parts, à ce titre il est soumis à l'impôt sur les plus-values si la valeur de ses parts a augmenté pendant la période de détention.
Il y a taxation sur les plus-values lorsqu'un bien immobilier est vendu, et que celui-ci a enregistré une augmentation de valeur entre la date de son acquisition et la date de sa cession, lorsque son prix de vente est supérieur à son prix d’achat.
L'impôt est perçu par le notaire lors de la vente du bien immobilier. Son montant est forfaitairement de 19 % de la plus-value. Les prélèvements sociaux de 17,2 % sont également perçus.
Selon le régime fiscal de le SCI
Une SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu)
Elle est concernée au même titre que les personnes physiques.
Si ce n’est que les associés sont imposés directement et personnellement.
L’associé est imposé selon les règles des plus-values des particuliers sur la quote-part qui lui revient.
Comme pour les particuliers, Il existe des cas d’exonérations, le cas le plus fréquent est celui de la résidence principale.
L'associé occupant gratuitement un bien appartenant à la SCI, à titre de résidence principale est exonéré de l'impôt sur les plus-values à hauteur des parts qu'il détient dans la société dans les mêmes conditions que s’il les détenait en direct.
A la condition, que le bien occupé constituait sa résidence principale, le jour de la cession.
En cas de pluralité d’associés pour qui le bien n’était pas la résidence principale, la plus-value dégagée leur sera imposée proportionnellement au nombre de parts détenues.
Abattements pour la durée de détention :
6 % par année au-delà de la 5e année, jusqu'à la 21e et 4 % pour la 22e année.
| Durée de détention | Abattement applicable Plus-value | Abattement applicable Prélèvements Sociaux |
| Jusqu'à 5 ans | 0 % | 0 % |
| De la 6e à la 21e année | 6 % | 1,65 % |
| La 22e année | 4 % | 1,60 % |
| Au-delà de 22 ans | Exonération | 9 % |
| Au-delà de 30 ans | Exonération | Exonération |
L'exonération totale des plus-values immobilières se fait après 22 ans.
L'exonération totale des PS (prélèvements sociaux) n’est acquise qu’au bout de 30 ans de détention.
Pour les plus-values supérieures à 50 000 euros, une surtaxe est appliquée.
Les modalités de calcul de cette taxe additionnelle sont précisées au : BOI-RFPI-TPVIE-20-20180824
Une SCI à l'IS (impôt sur les sociétés)
Dans cette hypothèse les plus-values sont assujetties au régime des plus-values professionnelles.
Les plus-values constatées viennent se rajouter aux résultats de la SCI, comme un résultat exceptionnel ; ils sont alors imposés à l'impôt sur les sociétés.
La SCI en tant que telle, ne bénéficie pas de l’abattement proportionnel à la durée de détention.
Parts vendues par un associé.
Quand un associé vend ses parts, et qu'elles sont détenues depuis plus de 22 ans :
Il n’y a pas d'impôt sur les plus-values. (Il faudra attendre 30 ans pour les PS.)
Même si la SCI a acquis le bien peu de temps auparavant. C’est la durée de détention des parts qui importe.
La date de référence pour le calcul de la durée de détention est celle de l'acquisition des parts, et non pas la date de l'acquisition des immeubles par la SCI.
Les cessions de parts sociales
SCI est à l’IR :
Si elles sont détenues depuis 22 ans, elles bénéficient d’une exonération, après abattement en fonction de la durée de détention du bien.
SCI est à l’IS :
L’associé souhaitant céder ses parts de SCI soumise à l’IS sera imposé selon le régime des plus-values de cession de valeurs mobilières.
Le régime des plus-values immobilières ne s’applique pas sur les cessions de parts sociales de SCI à l’IS.
La plus-value de cession rentre dans le bilan de la SCI comme un revenu, elle passe donc par l’IS.
Pour les déclarations aux impôts
A l’IR
La déclaration n° 2072-S sert à déclarer les revenus de l'ensemble des propriétés bâties et non bâties des sociétés immobilières non soumises à l'impôt sur les sociétés.
La déclaration n°2072-S-SD, une annexe n°2072-S-A1-SD et de deux annexes n°2072-S-A2-SD.
A l’IS
La liasse 2065 et ses annexes 2033 ou 2050