Acheter en vente à terme
Cette forme de vente permet à l'acquéreur, de payer le vendeur de manière progressive avec une limite dans le temps.
Définition
La vente à terme désigne la vente d’un bien immobilier en percevant, dans un premier temps, une partie du prix de vente comptant, puis le reste via le versement de mensualités, sur une durée déterminée dans l’acte authentique.
Cette forme de vente permet à l'acquéreur, de payer le vendeur de manière progressive avec une limite dans le temps.
La date de fin de paiement est connue. Elle est définie le jour de la vente.
La vente à terme consiste en la vente d’un bien immobilier en étalant son paiement, sur une période déterminée convenue à l’avance.
La vente à terme est un contrat de vente immobilière, et à ce titre le passage devant le notaire est obligatoire pour la signature de l’acte de vente.
Le prix d'achat est décomposé en un paiement comptant (acompte dont l’acheteur devra s’acquitter le jour de la signature du contrat de vente) et des mensualités sur une durée définie à l'acte.
Le vendeur peut se réserver un DUH (cas de la vente à terme occupée), à vie ou pour une durée déterminée.
| Vente à terme |
| Versement du paiement des mensualités limité dans le temps |
| Le prix final est connu dès la vente |
Le prix comprend un paiement comptant immédiat puis des mensualités sur une durée fixée définie à l’acte authentique.
Le nombre de mensualités est connue, ainsi que la durée de leur perception.
La vente s’effectue par le biais d’un crédit vendeur puisque l’argent n’est dû qu’au vendeur.
Dans le cas d’une vente à terme, le montant total et la durée de versement des mensualités sont fixes. Le prix à recevoir pour le vendeur ou le prix à sortir pour l’acheteur est connu.
Il n’y a pas de notion d’âge du vendeur puisque la durée de la rente ne repose pas sur l’aléa de la durée de vie du vendeur.
Au décès de celui-ci, ce sont ses héritiers qui reçoivent les mensualités restantes, dues.
La mensualité est payable jusqu’à l’échéance prévue.
- Si le vendeur décède avant la fin de la période des versements, ses héritiers percevront les rentes restantes dues.
- Dans le cas du décès de l’acheteur durant la période du contrat, les héritiers de celui-ci auront l’obligation de continuer le versement des mensualités jusqu’au terme.
Pour un propriétaire, une vente à terme consiste à vendre un bien immobilier :
- en percevant dans un premier temps une partie du prix du vente comptant,
- en percevant le reste par le biais de versements de mensualités.
Caractéristiques
| Pour le vendeur |
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| Pour l’acquéreur |
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Ses différentes formes
Une vente à terme peut être libre ou occupée.
La vente à terme libre :
C’est une vente pour laquelle le paiement se fait à terme.
La différence avec une vente classique est que le paiement est étalé dans le temps.
L’acheteur prend possession du bien immobilier dès la signature de l’acte authentique chez le notaire. Il peut donc utiliser le bien dès la signature.
Le vendeur qui n’est plus, ni propriétaire, ni occupant du bien, ne paie plus aucune charge relative à ce dernier.
La vente à terme libre s'apparente au crédit vendeur.
La vente à terme occupée :
Le vendeur bénéficie d’un DUH (Droit d’Usage et d’Habitation) à vie, ou pour une durée limitée dans le temps.
Le vendeur qui occupe ainsi toujours le bien, n’a plus que les charges courantes à payer. Les autres charges, (taxe foncière par exemple) sont à la charge de l'acheteur.
Ce type de vente est aussi appelée « à jouissance différée » puisque l’acheteur ne prend pas possession du bien immobilier à la signature de l’acte authentique.
La vente à terme est à jouissance différée.
À noter : Le DUH est en soi différent de l’usufruit, en ce sens que ce droit est personnel.
Caractéristiques
Pour le vendeur :
Il perçoit des mensualités pendant une période déterminée
Fiscalement, les mensualités perçues ne sont pas imposables.
Ces paiements ne sont pas considérés comme des revenus fonciers, mais font partie intégrante du règlement de la vente immobilière.
Le vendeur peut se réserver un DUH (Droit d’Usage et d’Habitation) à vie ou pour une durée limitée dans le temps. Avec cette vente à jouissance différée pour l’acheteur, il continue à occuper son logement
Les mensualités sont payables jusqu’à l’échéance déterminée.
En cas de décès du vendeur, ses héritiers percevront le restant dû selon les modalités prévues, mensualités ou capital.
Une indexation des mensualités sur l’indice du coût de la construction en permet une revalorisation annuelle.
En fonction des clauses prévues au contrat, le vendeur quitte le bien dès que la totalité des versements a été effectuée, ou continue à l’occuper sa vie entière.
Pour l’acquéreur :
C’est investir dans l’immobilier à prix décoté, si le bien acheté est occupé, sa valeur est inférieure au même bien vendu libre.
C’est investir dans l’immobilier sans avoir recours à un prêt immobilier bancaire.
En cas de vente libre, il peut disposer du bien dès l’acte de vente, bien qu’il n’ait pas payé la totalité du prix de vente.
La durée de l’engagement est connue dès le départ.
Fiscalement, dans le cas d’une vente occupée, il ne perçoit aucun revenu puisque le droit d’habitation (DUH) est versé sous la forme d’une décote sur le prix d’achat.
Certaines charges sont dues (comme la taxe foncière ou des travaux en copropriété), quand bien même l’acheteur n’occupe pas le bien.
La clause résolutoire
En cas d’incident de paiement, une clause résolutoire fait que la vente est résolue (annulée) et le vendeur récupère son bien et l’ensemble des versements déjà effectué, si prévu au contrat.
Garantie du paiement des mensualités grâce à la clause résolutoire : une clause résolutoire fait qu’en cas d’incident de paiement de la part de l’acheteur, la vente est résolue. Le vendeur récupère son bien ainsi que l’ensemble des versements déjà effectués si c’est prévu au contrat.
Différence avec la vente en viager
La date de fin de paiement est clairement définie dès la signature du contrat.
La vente à terme possède une date de fin déterminée, ce qui n’est pas le cas pour la vente en viager, qui repose sur un aléa.
Avec le viager, la rente est versée jusqu’au décès du vendeur, sa durée est indéterminée.
Les mensualités d’une vente à terme ne sont pas imposables.
En cas de décès du vendeur : les mensualités continuent à être versées aux héritiers jusqu'à échéance prévue. Haut du formulaireBas du formulaire
Le prix est variable selon que la vente est libre ou occupée. Dans ce cas, il est calculé un droit d’usage et d’habitation qui sera déduit de la valeur vénale.
Synthèse
La vente à terme est une transaction immobilière conclut devant un notaire et l’acquéreur ne verse que le bouquet lors de la signature de l’acte de vente.
L’acheteur connaît donc le montant total des mensualités à verser au vendeur.
Dans le cas de décès du vendeur avant la fin de la période de versement des rentes, l’acquéreur doit continuer de verser les mensualités, mais aux héritiers du vendeur jusqu’à échéance.
Les charges
Le responsable du paiement des charges pour le vendeur et l’acheteur ne sont pas les mêmes pour une vente à terme libre ou une vente à terme occupée.
Vente à terme libre : l'acheteur paie la totalité des charges et des travaux. Le vendeur n’est plus propriétaire, ni occupant, il ne paie plus aucune charge.
Vente à terme occupée avec DUH : la répartition des charges et travaux est calquée sur le régime locatif, loi de 1989. Le vendeur occupant a à sa charge les charges locatives récupérables comme les charges courantes, petits travaux d'entretien, eau… et l'acheteur a les charges dites non-récupérables et les travaux.
Vente à terme occupée avec une réserve d'usufruit : la répartition des charges et travaux est basée sur les articles 605 et 606 du Code civil. Le vendeur paie les charges et petits travaux, l'acheteur règle les gros travaux.
La taxe foncière est à la charge de l'acheteur.
EXEMPLE
Vente à terme occupée
Le bien est occupé à vie par un couple : Madame a 68 ans et Monsieur a 71 ans
La valeur du bien est de 135 000 €
Le prix d'achat est de 65 175 € qui prend en compte le DUH du couple d’occupants.
Le versement initial est de 29 175 €
Les mensualités sont de 200 €
Le terme est de 15 ans, soit 180 mois
L’acheteur paye au total : 29 175 € + 36 000 € = 65 175 €
Soit une décote de 69 825 € qui représente 51,2 % du prix du bien.