Acheter en viager est un engagement. L’acheteur doit verser la rente mensuellement jusqu’au terme du contrat : c’est-à-dire jusqu’au décès du vendeur.

Définition

Le viager immobilier consiste au transfert de propriété d’un bien immobilier.

Un vendeur (le crédirentier) vend un bien immobilier à un acquéreur (le débirentier), en contrepartie d’un paiement étalé dans le temps.

Lorsque vous achetez un bien immobilier en viager, vous en devenez propriétaire dès le premier jour. Le bien est vendu et à ce titre vous en payez le prix. Une partie de la valeur est payée comptant (le bouquet) et le reliquat de la somme est versée tous les mois sous forme de rente et ce tout au long de la vie du vendeur. D’où le nom de rente viagère.

Le viager peut être libre ou occupé :

- Viager « occupé », (plus de 9 cas sur 10), le vendeur continue à habiter le logement. C’est un démembrement de propriété, l’acheteur achète les « murs », et le vendeur reste propriétaire de l’intérieur.

Le vendeur va continuer à l’occuper car il conserve un droit d’usage et d’habitation (DUH). Dans le cadre d’un couple, le survivant continue d’y habiter.

- Viager « libre », le vendeur libère le bien. L’acquéreur peut alors l’habiter lui-même ou encore le louer.

Paiement échelonné

Pour l’acheteur le paiement est souvent en deux temps : un capital immédiat appelé le bouquet (généralement 10% à 30% de la valeur du bien), et un paiement mensuel qui lui est viager.

L’aléa viager

Le prix final n’est jamais connu par avance. Acheteur et vendeur conviennent initialement d’un prix pour le bien immobilier démembré. Ce prix est décoté par rapport à la valeur de la pleine propriété. Mais ce prix étant payé, en partie sous forme de rente viagère, le prix final ne sera connu qu’au décès du vendeur. Dans le cas d’un couple de vendeurs, au décès du premier, la rente est réversible sur le second.

S’il s’agit d’un viager occupé, vous achetez un bien dont vous ne profitez pas dans l’immédiat.

Avantages financiers

Le viager permet d’acquérir un bien immobilier en bénéficiant d’une décote d’occupation, et d’un paiement étalé dans le temps.

Le vendeur en continuant à occuper son logement, devient le locataire en quelque sorte, jusqu’à son décès. L’acquéreur bénéficie immédiatement d’une somme qui pourrait « correspondre » à des « équivalents » loyers, qui plus est non-fiscalisés, puisqu’ils ne sont pas des revenus fonciers taxables.

En achat en viager

L’acheteur (débirentier) ne verse pas la totalité du prix de vente le jour de l'acquisition.

Il paye le bouquet à la signature de l’achat et verse une rente mensuelle durant la vie du vendeur et plus si réversion. Si le viager est occupé, il ne pourra prendre possession du bien qu’au décès du ou des vendeurs, ou libération anticipée.

Côté acheteur

A noter : Investir en immobilier par le biais de l’achat en viager, nécessite de pouvoir être, en capacité de payer la ou les rentes. Cela sous-entend des revenus en conséquence et un effort qui peut se révéler être, sur de nombreuses années.

Réversion de la rente 

Dans le contrat de vente en viager, il peut être stipulé que la rente sera réversible au profit du conjoint. La rente ainsi constituée au profit d’un couple sera payée jusqu’au décès de la dernière personne vivante.

Un acheteur ne pourra prendre possession du bien qu’au décès du conjoint survivant.

La différence d'âge entre les époux augmente le caractère aléatoire de l’opération. Par ailleurs la réversibilité de la rente entraîne une décote d’occupation plus importante, et donc un prix d’achat minoré pour l’acquéreur.

Les étapes des différents calculs ?

Valeur libre du bien

La valeur du bien objet de la vente est établi sur sa valeur en pleine propriété, et en tant que bien “libre”. C’est la détermination classique du prix d’un bien immobilier.

Valeur vénale du bien occupé

Une fois la valeur libre établie : dans le cadre du viager occupé, on va déduire de la valeur libre du bien, l’indemnité d’occupation.

Une décote d’occupation est appliquée, elle peut être de 20 à 40 % par rapport à un logement libre.

Plus la possibilité de récupérer le logement est éloignée, plus la décote est importante. La décote sera fonction de la durée d’indisponibilité prévisionnelle.

Chiffrer le Droit d’Usage et d’Habitation (DUH)

Dans le cadre d’un viager occupé, le vendeur dispose d’un Droit d’Usage et d’Habitation qui lui est personnel sa vie durant. Ce qui signifie qu’il peut habiter le logement jusqu’à sa mort.

Le DUH est un droit réel à caractère personnel. Celui qui en est bénéficiaire ne peut ni céder son droit, ni louer le bien sur lequel le droit porte.

Ce droit possède un prix. Il correspond à une indisponibilité temporaire du bien pour l’acquéreur, et correspond à la capitalisation des loyers à l’espérance de vie.

La Valeur économique est ainsi déterminée, elle est généralement retenue dans l’acte notarié. Elle sert ensuite à répartir le montant du bouquet et de la rente

La valeur du bouquet

Le bouquet est la partie versée au comptant, lors de la signature de l'acte de vente chez le notaire. Son montant est fixé en fonction des préférences du vendeur. Il est fixé librement par les parties.

Dans la pratique sa valeur est comprise entre 10% et 30% de la valeur du bien.

Calcul de la rente

Le solde du prix de vente, une fois le prix du bouquet enlevé, appelé « capital rente » est converti en rente viagère.

Pour déterminer la rente, il est tenu compte de l’âge du crédirentier et de son espérance de vie.

La somme restante est convertie en mensualités en appliquant un taux de rente déterminé en fonction de l’âge du ou des crédirentiers.

La fixation du montant de la rente est en principe libre, par la loi, pour autant, son taux doit être fixé de manière raisonnable.

L’article 1976 du Code civil stipule : “La rente viagère peut être constituée au taux qu'il plaît aux parties contractantes de fixer”.

Utilisation du barème Daubry

Le barème établi par Maitre Jacques-A Daubry, viagèriste, qui lui doit son nom est fréquemment utilisé. Le barème viager Daubry permet le calcul de la rente viagère. Il constitue une référence chez les spécialistes du viager.

Un viager “libre”

Cela revient à dire que le bien est libre d’occupation et que l’acquéreur peut en profiter de façon immédiate.

Le bien n’étant pas occupé, on ne tient pas compte d’un éventuel droit d’occupation et droit d’usage et d’habitation, aucun abattement ne sera donc appliqué.

En ce qui concerne la rente et le bouquet, leur montant est ainsi supérieur dans le cas d’un viager libre, en comparaison avec un viager occupé.

Modalités de révision de la rente 

Une révision de la rente permet de faire en sorte de suivre le coût de la vie et préserver le pouvoir d’achat du vendeur.

L’indexation de la rente viagère est contractuelle, sinon elle résulte de la loi.

Majoration de la rente suite à libération du bien

En viager occupé, si le vendeur libère les lieux par anticipation, il faut que l’insertion d’une clause dite « d’abandon de son droit d’usage et d’habitation exclusif », en détermine les conditions financières.

Ainsi, l’acheteur se retrouverait en capacité de jouissance du bien le moment venu.

Cette clause entraîne une majoration de la rente qui est définie dès le départ.

L’acquéreur se retrouverait donc à verser une rente supérieure à celle qu’il versait initialement.

Le viager occupé sans rente

Cette solution est peu utilisée. C’est la vente d'un bien immobilier dont la totalité du prix est payée comptant avec occupation viagère.

C'est-à-dire la vente occupée par le vendeur (droit d’usage et d’habitation en général, ou encore aussi avec un usufruit réservé) sans perception d’une rente. 

Pour l’investisseur l’avantage est net : il sait ce qu’il va payer, et il n’y a pas de rente à verser.

Financer le bouquet par un prêt

Le financement du bouquet par un crédit immobilier est rare, mais possible. Pour autant, cela soulève la problématique de la garantie que l’établissement prêteur souhaitera avoir à son profit en contrepartie du financement.

Les garanties à privilégier sont :

Qui paye les charges et taxes

La répartition des charges peut se faire en accord entre les deux parties (acheteur et vendeur). La liberté contractuelle le permet.

Mais généralement, les intervenants se basent sur ce qui se fait, à savoir les règles en droit locatif pour le DUH et le Code Civil pour l’usufruitier.

Le débirentier puisqu’il détient juridiquement la propriété du bien immobilier sera tenu de payer les grosses réparations et gros travaux.

Le crédirentier n’étant plus propriétaire se retrouve redevable des charges locatives (dans le cas d’un viager occupé).

A noter : Le crédirentier occupant a l’obligation de conserver le bien en bon état, c’est-à-dire effectuer les travaux d’entretien nécessaires et éviter les dégradations.

L’acquéreur (le débirentier) aura à sa charge :

• La taxe foncière
• Les charges de grosses réparations.
• La quote-part propriétaire des charges de copropriété et les gros travaux pour un appartement
• L’assurance de l’immeuble
• La taxe d’habitation dans le cas d’un viager libre.

Droit de mutation et frais de notaire

L’acheteur s’acquitte des frais de notaire. Ils sont en principe réglés par l’acquéreur sauf en cas de convention contraire.

Calcul des frais de notaire pour un viager occupé

Les frais de notaire sont moindres par rapport à une opération immobilière classique : en viager occupé, ce n’est pas la valeur totale du bien qui est pris en compte pour le calcul des droits.

Les garanties liées à l’opération

Le cautionnement 

En tant qu’acquéreur d’un bien, il est possible que l’on vous demande une garantie dans le cadre de l’achat. L’objectif est d’avoir un moyen de s’assurer si vous ne réglez plus les versements de la rente.

Donc pour se prémunir contre le non-paiement de la rente, le vendeur va demander à prendre l’une des garanties suivantes :

• L’hypothèque conventionnelle : il est possible de se garantir par une hypothèque portant sur un bien autre que celui objet de l’opération ; l’hypothèque est dite déplacée.

• La caution : le cautionnement est un contrat par lequel une personne appelée « caution » ou encore un organisme de caution, s'engage à rembourser une personne à la place d'une autre qui ne remplit pas ses obligations.

A noter :

• Acquérir un viager par l’intermédiaire d’une Société Civile Immobilière (SCI), il est d’usage courant que le vendeur réclame un cautionnement du ou des gérants.
• Achat en viager par un commerçant, un artisan ou une profession libérale et droit des procédures collectives.

Il est possible qu’une garantie supplémentaire vous soit demandée comme le cautionnement solidaire d’un tiers en cas de défaillance, si vous êtes commerçant, artisan ou profession libérale.

En cas de redressement ou de liquidation judiciaire, le crédirentier, créancier comme un autre, peut éprouver des difficultés à exercer les garanties hypothécaires, ainsi que la clause résolutoire. La caution d’une personne physique s’avère plus facile à mettre en œuvre.

Entretien du bien

Un investissement en viager occupé signifie qu’il sera entretenu au quotidien par la personne qui l’occupe.

Absence de risques locatifs (viager occupé)

Totalité des loyers encaissée sous forme de réduction de prix (DUH), pas de vacance, ni de gestion locative.

Non fiscalisation

Les loyers « théoriques » ne sont pas fiscalisés, puisque perçus sous la forme d’une décote.

Les événements

Viager occupé et libération anticipée du bien

Le droit d’usage et d’habitation est un droit personnel. A ce titre, le crédirentier peut souhaiter l’abandonner. Bien sûr, cet acte de renonciation ne peut être que volontaire et cette décision est irrévocable.

Pour l’acheteur : Quels sont les effets de la libération anticipée ?

Cela donne lieu à une contrepartie financière au profit du crédirentier. Une majoration de la rente se fera par un réajustement de son montant.

Que se passe-t-il en cas de décès de l’acheteur ?

Décès avant le vendeur ?

Si l’acheteur décède avant le vendeur, ce qui revient à dire avant la fin du contrat : ses héritiers devront à leur tour poursuivre le paiement de la rente jusqu’au décès du vendeur.

Dans cette hypothèse, le décès du débirentier n’éteint pas le viager.

En terme successoral, les héritiers de l'acheteur deviennent propriétaires du bien immobilier en viager, et sont tenus de payer la rente viagère en continuité de celui-ci : c’est un passif de la succession, qui vient en regard de l’actif (le bien immobilier). S’ils ne respectent pas leurs obligations le vendeur pourra récupérer le bien.

Que se passe-t-il au décès du vendeur ?

Le décès de la personne sur la tête de laquelle la rente est constituée met fin au contrat de rente viagère.

Le viager s'arrête donc au décès du crédirentier ou du second crédirentier si réversion. Quelle que soit la cause du décès.

Quant à l’acquéreur (débirentier,) il est informé du décès par les héritiers du crédirentier ou son notaire

Dans le cas d’un viager occupé, les héritiers du crédirentier ne peuvent pas habiter le bien en question sous peine d’astreinte au titre des dommages et intérêts. Le droit d’usage s’est éteint avec le décès.

Au décès du vendeur en viager donc du crédirentier, l’acheteur donc le débirentier récupère la jouissance du bien sans aucune formalité. Il prend possession du bien dans les conditions prévues au contrat.

EXEMPLE

Pour savoir à quoi pouvoir prétendre en matière d’achat en viager.

Source : Renée COSTES Viager

L’acheteur en viager se retrouve propriétaire d’un bien de 160 000 € qui lui aussi aura une valeur actualisée.