Acheter en indivision
Plusieurs personnes détiennent des droits de même nature, à parts égales ou inégales, sur un même bien.
Définition de l'indivision
L'indivision est une situation juridique dans laquelle deux ou plusieurs personnes sont propriétaires ensemble collectivement d'un même bien.
Plusieurs personnes détiennent des droits de même nature, à parts égales ou inégales, sur un même bien.
La part de chacun des indivisaires n’est pas matériellement identifiable.
Il s’agit d’une partie d’un tout.
Plusieurs personnes sont propriétaires ensemble d'un même bien, et ils disposent ensemble de la jouissance de ce bien.
Les biens composant l'indivision sont les « biens indivis ».
Chaque membre de l'indivision est un « indivisaire ».
Le bien peut faire suite à un achat ensemble avec d’autres indivisaires, où à une succession, une donation, une convention, un divorce ou rupture de PACS (Pacte Civil de Solidarité).
Les raisons d’acheter en indivision
Cette façon d’acheter semble la plus facile pour un achat immobilier à plusieurs.
Chaque acquéreur est propriétaire du bien, en fonction de sa contribution financière lors de l’achat, contribution exprimée en pourcentage : 50/ 50, 40/60, 30/70, …
Pour rappel : il n’est pas possible de distinguer la partie du bien qui appartient à chacun.
L'achat en indivision peut paraitre une solution simple pour les concubins ou les pacsés qui souhaitent acquérir leur logement à deux.
Achat en indivision
Avec qui peut-on acheter en indivision ?
À deux ou à plusieurs, marié, pacsé, concubins, membres de la famille, parents et enfant, amis. Tout le monde peut acheter un bien en indivision.
Dans l’acte d’acquisition, il est nécessaire de préciser dans quelles proportions, les coindivisaires l’ont acheté.
Les quotités correspondent au financement de chaque coindivisaire, ainsi que du financement prévisionnel éventuel.
Caractéristiques
Chaque indivisaire a des droits sur la totalité du bien.
Chaque indivisaire est tenu de régler les dettes de l’indivision, en proportion de sa quote-part.
Les décisions les plus importantes doivent être prises à l’unanimité (sauf exceptions). D’où la survenance de situations de blocage en cas de désaccord.
L’indivision est provisoire
Art. 815 du Code civil
« Nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision, et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu'il n'y ait été sursis par jugement ou convention. »
Ce qui signifie que :
- Un indivisaire peut mettre en vente sa quote-part. Les autres indivisaires disposent d'un droit de préemption sur la quote-part à vendre
- Les indivisaires peuvent décider de vendre le bien à un tiers, à l’unanimité.
- À défaut d’accord, la vente peut, sous conditions, intervenir à la majorité des deux tiers des droits indivis (C. civ. art. 815-5-1).
La convention d'indivision
Elle a pour objectif d’organiser la gestion de l’indivision et d’en fixer les règles du jeu.
Les indivisaires peuvent aménager : la répartition des charges et dépenses, désigner un gérant, les modalités d’occupation.
La convention doit être établie par écrit.
Si elle porte sur un bien immobilier : elle doit être rédigée par un notaire et faire l’objet d’une publication au Service de la publicité foncière.
Elle peut être conclue pour :
- Une durée déterminée de cinq ans au maximum, renouvelable.
- Une durée indéterminée.
Les articles 1873-1 et suivant du Code civil parlent des règles de fonctionnement du bien indivis et de sa gestion.
« Ceux qui ont des droits à exercer sur des biens indivis, à titre de propriétaires, de nus-propriétaires ou d'usufruitiers peuvent passer des conventions relatives à l'exercice de ces droits. »
Il peut être décidé que la convention à durée déterminée se renouvellera par tacite reconduction pour une durée déterminée ou indéterminée. A défaut d'un pareil accord, l'indivision sera régie par les articles 815 et suivants à l'expiration de la convention à durée déterminée.
Le régime de l'indivision
L'indivision n'est pas toujours choisie, comme :
- L’indivision successorale, faisant suite à un décès, par en attendant là partage des biens d’une succession.
- L’indivision post-communautaire lors de la dissolution d’une communauté conjugale au moment d’un divorce.
Conditions d’utilisation des biens indivis
Pour utiliser un bien indivis, il est nécessaire de respecter les conditions suivantes :
- L’accord des autres indivisaires est nécessaire
- Il faut respecter les droits des autres indivisaires
- Il faut respecter la destination du bien
- Une indemnité doit être versée aux autres indivisaires, sauf s’ils en décident autrement.
Prise des décisions
Les actes conservatoires
Un seul peut prendre les décisions nécessaires à la conservation du bien, sans devoir en référer aux autres indivisaires, réparer une toiture par exemple.
Les actes de gestion
Il faut un accord à la majorité des 2/3, pour les actes de gestion courante, comme les actes d’administration, conclusion d’un bail par exemple.
Les actes de disposition
L’unanimité des indivisaires est requise, comme la vente.
Si une situation de blocage survient, il est possible d’effectuer la saisine du tribunal de grande instance.
Vous êtes nombreux dans l’indivision
Il est possible de désigner l'un des indivisaires pour assurer la gestion du bien.
Le mandat sera idéalement rédigé pour éviter tout risque de conflit entre les indivisaires.
Le mandat fera figurer :
- L’état civil et adresse de chaque indivisaire,
- L’adresse du bien en indivision concerné
- Comment les indivisaires en sont devenus propriétaires,
- Le nom et prénom de la personne chargée de la gestion si elle est indivisaire,
- Ou l’état civil de la personne concernée si c’est un tiers,
- Mention des opérations que le mandataire pourra effectuer seul
- Il sera mentionné que le mandataire ne peut effectuer que des actes d'administration (les actes de disposition ne pourront être effectués que sur décision unanime des indivisaires).
Modèle de lettre en annexe
Sortir de l’indivision
Sortir de l’indivision est possible à tout moment, sauf si la convention ou un jugement s’y oppose.
Modalités :
- Se séparer de sa quote-part en la vendant à un autre indivisaire ou à une personne étrangère à l’indivision.
Les autres indivisaires sont prioritaires pour acheter la part qui sera vendue.
- L’un d’eux peut à tout moment demander le partage (C. civ. art. 815) : demander le partageet opérer la répartition en fonction des quotes-parts respectives de chaque indivisaire.
- Les indivisaires peuvent décider à l’unanimité de vendre le bien. Sans accord, la vente peut, sous conditions, intervenir à la majorité des deux tiers des droits indivis (C. civ. art. 815-5-1).
À noter : "la répartition des droits de propriété sur un bien acheté en indivision se fait conformément aux quotes-partsindiquées dans l'acte d'acquisition et non en fonction du financement. Le fait que l'un des acquéreurs ait contribué plus que l'autre est sans incidence sur leurs droits de propriété respectifs : si deux acquéreurs achètent un bien en indivision chacun pour moitié, ils auront acquis la propriété dans la même proportion, sans qu’il ne soit tenu compte des modalités et sources de financement dudit bien".
Cas où un indivisaire souhaite le partage et que les autres veulent rester en indivision, ces derniers peuvent demander au tribunal de les autoriser à rester dans l'indivision et d’attribuer la part celui qui souhaite partir.
À noter : Des règles spécifiques s'appliquent en outre-mer concernant la sortie de l'indivision.
L’inconvénient d’acheter en indivision
Généralement, deux concubins qui achètent un bien immobilier, l’achètent en indivision. En cas de décès de l’un d’entre eux, le survivant se retrouve en indivision avec les héritiers de son ex-concubin.
Il est possible d’établir un testament. Pour autant, les droits dus au titre la succession sont de 60% après un abattement de 1594 euros pour les concubins.
EXEMPLES :
Exemple 1
Deux personnes en concubinage achètent ensemble un bien en indivision à 50/ 50.
La situation est des plus classique.
Ils sont condamnés à s’entendre pour prendre les décisions.
Si l’un souhaite quitter l’indivision, il le peut.
L’autre peut, s’il le souhaite et en a les moyens, acheter la part de celui qui veut « partir ».
Dans le cas contraire, le bien est vendu, et chacun récupère sa part.
Au décès de l’un, le survivant se retrouve en indivision avec les héritiers du défunt.
Exemple 2
Lors de la vente d'un bien indivis, en cas de litige, l'autorisation de vendre le bien peut être demandée au tribunal judiciaire si les 2/3 des droits indivis sont réunis.
La majorité des 2/3 ne signifie pas la majorité des 2/3 des indivisaires, mais 2/3 des droits indivis.
Bas du formulaire
Trois indivisaires détiennent un bien ensemble.
Indivisaire 1 : il détient 40 % des parts (donc des droits)
Indivisaire 1 : il détient 30 % des parts
Indivisaire 1 : il détient 30 % des parts
L’indivisaire 1 ne peut rien faire seul. Pour autant, s’il rallie à sa cause un second indivisaire, ils auront ensemble 70 % des parts (soit plus des 2/3 qui représente 66,6%).