Les Codes
Article 544
Création Loi 1804-01-27 promulguée le 6 février 1804
La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.
FICHE 1
FICHE 2
Code Civil
Création Loi 1804-01-27 promulguée le 6 février 1804
La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.
Code général des impôts
Article 1524
Version en vigueur depuis le 01 juillet 1979
En cas de vacance d'une durée supérieure à trois mois, il peut être accordé décharge ou réduction de la taxe sur réclamation présentée dans les conditions prévues en pareil cas, en matière de taxe foncière.
Décret n°87-713 du 26 août 1987 pris en application de l'article 18 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière et fixant la liste des charges récupérables
Version en vigueur au 22 mars 2023
- Annexes (Article Annexe)
Le Premier ministre,
Sur le rapport du ministre d'Etat, ministre de l'économie, des finances et de la privatisation, du garde des sceaux, ministre de la justice, et du ministre de l'équipement, du logement, de l'aménagement du territoire et des transports,
Vu la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière, et notamment son article 18 ;
Le Conseil d'Etat (section des travaux publics) entendu,
Modifié par Décret n°2013-1296 du 27 décembre 2013 - art. 8
La liste des charges récupérables prévue à l'article 18 de la loi du 23 décembre 1986 susvisée figure en annexe au présent décret.
Le présent décret s'applique à Mayotte à compter du 1er janvier 2014.
L'article 18 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 a été abrogé par l'article 25 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Cependant, les décrets pris en application des articles 7, 18, 21, 23 et 24 abrogés et des articles 25 et 29 modifiés de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 restent en vigueur pour l'application de la présente loi, jusqu'à l'intervention des décrets correspondants pris en application de la présente loi.
Modifié par Décret n°2008-1411 du 19 décembre 2008 - art. 2
Pour l'application du présent décret :
- a) Il n'y a pas lieu de distinguer entre les services assurés par le bailleur en régie et les services assurés dans le cadre d'un contrat d'entreprise. Le coût des services assurés en régie inclut les dépenses de personnel d'encadrement technique chargé du contrôle direct du gardien, du concierge ou de l'employé d'immeuble ; ces dépenses d'encadrement sont exigibles au titre des charges récupérables à concurrence de 10 % de leur montant. Lorsqu'il existe un contrat d'entreprise, le bailleur doit s'assurer que ce contrat distingue les dépenses récupérables et les autres dépenses ;
- b) Les dépenses de personnel récupérables correspondent à la rémunération et aux charges sociales et fiscales ;
- c) Lorsque le gardien ou le concierge d'un immeuble ou d'un groupe d'immeubles assure, conformément à son contrat de travail, l'entretien des parties communes et l'élimination des rejets, les dépenses correspondant à sa rémunération et aux charges sociales et fiscales y afférentes sont exigibles au titre des charges récupérables à concurrence de 75 % de leur montant, y compris lorsqu'un tiers intervient pendant les repos hebdomadaires et les congés prévus dans les clauses de son contrat de travail, ainsi qu'en cas de force majeure, d'arrêt de travail ou en raison de l'impossibilité matérielle ou physique temporaire pour le gardien ou le concierge d'effectuer seul les deux tâches.
Ces dépenses ne sont exigibles qu'à concurrence de 40 % de leur montant lorsque le gardien ou le concierge n'assure, conformément à son contrat de travail, que l'une ou l'autre des deux tâches, y compris lorsqu'un tiers intervient pendant les repos hebdomadaires et les congés prévus dans les clauses de son contrat de travail, ainsi qu'en cas de force majeure, d'arrêt de travail ou en raison de l'impossibilité matérielle ou physique temporaire pour le gardien ou le concierge d'effectuer seul cette tâche.
Un couple de gardiens ou de concierges qui assure, dans le cadre d'un contrat de travail commun, l'entretien des parties communes et l'élimination des rejets est assimilé à un personnel unique pour l'application du présent article.
Les éléments suivants ne sont pas retenus dans les dépenses mentionnées dans les deux premiers alinéas 7
- le salaire en nature ;
- l'intéressement et la participation aux bénéfices de l'entreprise ;
- les indemnités et primes de départ à la retraite ;
- les indemnités de licenciement ;
- la cotisation à une mutuelle prise en charge par l'employeur ou par le comité d'entreprise ;
- la participation de l'employeur au comité d'entreprise ;
- la participation de l'employeur à l'effort de construction ;
- la cotisation à la médecine du travail ;
- d) Lorsqu'un employé d'immeuble assure, conformément à son contrat de travail, l'entretien des parties communes ou l'élimination des rejets, les dépenses correspondant à sa rémunération et aux charges sociales et fiscales y afférentes sont exigibles, en totalité, au titre des charges récupérables.
Les éléments suivants ne sont pas retenus dans les dépenses mentionnées dans l'alinéa précédent :
- le salaire en nature ;
- l'intéressement et la participation aux bénéfices de l'entreprise ;
- les indemnités et primes de départ à la retraite ;
- les indemnités de licenciement ;
- la cotisation à une mutuelle prise en charge par l'employeur ou par le comité d'entreprise ;
- la participation de l'employeur au comité d'entreprise ;
- la participation de l'employeur à l'effort de construction ;
- la cotisation à la médecine du travail.
- e) Le remplacement d'éléments d'équipement n'est considéré comme assimilable aux menues réparations que si son coût est au plus égal au coût de celles-ci.
Pour l'application du présent décret, les dépenses afférentes à l'entretien courant et aux menues réparations d'installations individuelles, qui figurent au III du tableau annexé, sont récupérables lorsqu'elles sont effectuées par le bailleur au lieu et place du locataire.
Création Décret n°99-667 du 26 juillet 1999 - art. 2 () JORF 1er août 1999
Le présent décret est applicable en Polynésie française pour la mise en oeuvre des dispositions de l'article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
Le ministre d'Etat, ministre de l'économie, des finances et de la privatisation, le garde des sceaux, ministre de la justice, et le ministre de l'équipement, du logement, de l'aménagement du territoire et des transports sont chargés, chacun en ce qui le concerne, de l'exécution du présent décret, qui sera publié au Journal officiel de la République française.
Annexes (Article Annexe)
Liste des charges récupérables. (Article Annexe)
- - Ascenseurs et monte-charge.
- Dépenses d'électricité.
- Dépenses d'exploitation, d'entretien courant, de menues réparations :
- a) Exploitation :
- visite périodique, nettoyage et graissage des organes mécaniques ;
- examen semestriel des câbles et vérification annuelle des parachutes ;
- nettoyage annuel de la cuvette, du dessus de la cabine et de la machinerie ;
- dépannage ne nécessitant pas de réparations ou fournitures de pièces ;
- tenue d'un dossier par l'entreprise d'entretien mentionnant les visites techniques, incidents et faits importants touchant l'appareil.
- b) Fournitures relatives à des produits ou à du petit matériel d'entretien (chiffons, graisses et huiles nécessaires) et aux lampes d'éclairage de la cabine.
- c) Menues réparations :
- de la cabine (boutons d'envoi, paumelles de portes, contacts de portes, ferme-portes automatiques, coulisseaux de cabine, dispositif de sécurité de seuil et cellule photo-électrique) ;
- des paliers (ferme-portes mécaniques, électriques ou pneumatiques, serrures électromécaniques, contacts de porte et boutons d'appel) ;
- des balais du moteur et fusibles.
- - Eau froide, eau chaude et chauffage collectif des locaux privatifs et des parties communes.
- Dépenses relatives :
A l'eau froide et chaude des locataires ou occupants du bâtiment ou de l'ensemble des bâtiments d'habitation concernés ;
A l'eau nécessaire à l'entretien courant des parties communes du ou desdits bâtiments, y compris la station d'épuration ;
A l'eau nécessaire à l'entretien courant des espaces extérieurs ;
Les dépenses relatives à la consommation d'eau incluent l'ensemble des taxes et redevances ainsi que les sommes dues au titre de la redevance d'assainissement, à l'exclusion de celles auxquelles le propriétaire est astreint en application de l'article L. 35-5 du code de la santé publique ;
Aux produits nécessaires à l'exploitation, à l'entretien et au traitement de l'eau ;
A l'électricité ;
Au combustible ou à la fourniture d'énergie, quelle que soit sa nature.
- Dépenses d'exploitation, d'entretien courant et de menues réparations :
- a) Exploitation et entretien courant :
- nettoyage des gicleurs, électrodes, filtres et clapets des brûleurs ;
- entretien courant et graissage des pompes de relais, jauges, contrôleurs de niveau ainsi que des groupes moto-pompes et pompes de puisards ;
- graissage des vannes et robinets et réfection des presse-étoupes ;
- remplacement des ampoules des voyants lumineux et ampoules de chaufferie ;
- entretien et réglage des appareils de régulation automatique et de leurs annexes ;
- vérification et entretien des régulateurs de tirage ;
- réglage des vannes, robinets et tés ne comprenant pas l'équilibrage ;
- purge des points de chauffage ;
- frais de contrôles de combustion ;
- entretien des épurateurs de fumée ;
- opérations de mise en repos en fin de saison de chauffage, rinçage des corps de chauffe et tuyauteries, nettoyage de chaufferies, y compris leurs puisards et siphons, ramonage des chaudières, carneaux et cheminées ;
- conduite de chauffage ;
- frais de location d'entretien et de relevé des compteurs généraux et individuels ;
- entretien de l'adoucisseur, du détartreur d'eau, du surpresseur et du détendeur ;
- contrôles périodiques visant à éviter les fuites de fluide frigorigène des pompes à chaleur ;
- vérification, nettoyage et graissage des organes des pompes à chaleur ;
- nettoyage périodique de la face extérieure des capteurs solaires ;
- vérification, nettoyage et graissage des organes des capteurs solaires.
- b) Menues réparations dans les parties communes ou sur des éléments d'usage commun :
- réparation de fuites sur raccords et joints ;
- remplacement des joints, clapets et presse-étoupes ;
- rodage des sièges de clapets ;
- menues réparations visant à remédier aux fuites de fluide frigorigène des pompes à chaleur ;
- recharge en fluide frigorigène des pompes à chaleur.
III. - Installations individuelles.
Chauffage et production d'eau chaude, distribution d'eau dans les parties privatives :
- Dépenses d'alimentation commune de combustible ;
- Exploitation et entretien courant, menues réparations :
- a) Exploitation et entretien courant :
- réglage de débit et température de l'eau chaude sanitaire ;
- vérification et réglage des appareils de commande, d'asservissement, de sécurité d'aquastat et de pompe ;
- dépannage ;
- contrôle des raccordements et de l'alimentation des chauffe-eau électriques, contrôle de l'intensité absorbée ;
- vérification de l'état des résistances, des thermostats, nettoyage ;
- réglage des thermostats et contrôle de la température d'eau ;
- contrôle et réfection d'étanchéité des raccordements eau froide - eau chaude ;
- contrôle des groupes de sécurité ;
- rodage des sièges de clapets des robinets ;
- réglage des mécanismes de chasses d'eau.
- b) Menues réparations :
- remplacement des bilames, pistons, membranes, boîtes à eau, allumage piézo-électrique, clapets et joints des appareils à gaz ;
- rinçage et nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries ;
- remplacement des joints, clapets et presse-étoupes des robinets ;
- remplacement des joints, flotteurs et joints cloches des chasses d'eau.
- - Parties communes intérieures au bâtiment ou à l'ensemble des bâtiments d'habitation.
- Dépenses relatives :
A l'électricité ;
Aux fournitures consommables, notamment produits d'entretien, balais et petit matériel assimilé nécessaires à l'entretien de propreté, sel.
- Exploitation et entretien courant, menues réparations :
- a) Entretien de la minuterie, pose, dépose et entretien des tapis ;
- b) Menues réparations des appareils d'entretien de propreté tels qu'aspirateur.
- Entretien de propreté (frais de personnel).
- - Espaces extérieurs au bâtiment ou à l'ensemble de bâtiments d'habitation (voies de circulation, aires de stationnement, abords et espaces verts, aires et équipements de jeux).
- Dépenses relatives :
A l'électricité ;
A l'essence et huile ;
Aux fournitures consommables utilisées dans l'entretien courant :
ampoules ou tubes d'éclairage, engrais, produits bactéricides et insecticides, produits tels que graines, fleurs, plants, plantes de remplacement, à l'exclusion de celles utilisées pour la réfection de massifs, plates-bandes ou haies.
- a) Exploitation et entretien courant :
Opérations de coupe, désherbage, sarclage, ratissage, nettoyage et arrosage concernant :
- les allées, aires de stationnement et abords ;
- les espaces verts (pelouses, massifs, arbustes, haies vives, plates-bandes) ;
- les aires de jeux ;
- les bassins, fontaines, caniveaux, canalisations d'évacuation des eaux pluviales ;
- entretien du matériel horticole ;
- remplacement du sable des bacs et du petit matériel de jeux.
- b) Peinture et menues réparations des bancs de jardins et des équipements de jeux et grillages.
- - Hygiène.
- Dépenses de fournitures consommables :
Sacs en plastique et en papier nécessaires à l'élimination des rejets ;
Produits relatifs à la désinsectisation et à la désinfection, y compris des colonnes sèches de vide-ordures.
- Exploitation et entretien courant :
Entretien et vidange des fosses d'aisances ;
Entretien des appareils de conditionnement des ordures.
- Elimination des rejets (frais de personnel).
VII. - Equipements divers du bâtiment ou de l'ensemble de bâtiments d'habitation.
- La fourniture d'énergie nécessaire à la ventilation mécanique.
- Exploitation et entretien courant :
Ramonage des conduits de ventilation ;
Entretien de la ventilation mécanique ;
Entretien des dispositifs d'ouverture automatique ou codée et des interphones ;
Visites périodiques à l'exception des contrôles réglementaires de sécurité, nettoyage et graissage de l'appareillage fixe de manutention des nacelles de nettoyage des façades vitrées.
- Divers :
Abonnement des postes de téléphone à la disposition des locataires.
VIII. - Impositions et redevances.
Droit de bail.
Taxe ou redevance d'enlèvement des ordures ménagères.
Taxe de balayage.
FICHE 3
Code Civil
De l’usufruit
Article 578
L'usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d'en conserver la substance.
Livre II : Des biens et des différentes modifications de la propriété (Articles 515-14 à 710-1)
Création Loi 1804-01-30 promulguée le 9 février 1804
L'usufruitier a le droit de jouir de toute espèce de fruits, soit naturels, soit industriels, soit civils, que peut produire l'objet dont il a l'usufruit.
Création Loi 1804-01-30 promulguée le 9 février 1804
Les fruits naturels sont ceux qui sont le produit spontané de la terre. Le produit et le croît des animaux sont aussi des fruits naturels.
Les fruits industriels d'un fonds sont ceux qu'on obtient par la culture.
Création Loi 1804-01-30 promulguée le 9 février 1804
Les fruits civils sont les loyers des maisons, les intérêts des sommes exigibles, les arrérages des rentes.
Les prix des baux à ferme sont aussi rangés dans la classe des fruits civils.
Modifié par LOI n°2009-526 du 12 mai 2009 - art. 10
Les fruits naturels et industriels, pendants par branches ou par racines au moment où l'usufruit est ouvert, appartiennent à l'usufruitier.
Ceux qui sont dans le même état au moment où finit l'usufruit appartiennent au propriétaire, sans récompense de part ni d'autre des labours et des semences, mais aussi sans préjudice de la portion des fruits qui pourrait être acquise au métayer, s'il en existait un au commencement ou à la cessation de l'usufruit.
Création Loi 1804-01-30 promulguée le 9 février 1804
Les fruits civils sont réputés s'acquérir jour par jour et appartiennent à l'usufruitier à proportion de la durée de son usufruit. Cette règle s'applique aux prix des baux à ferme comme aux loyers des maisons et autres fruits civils.
Modifié par Loi 60-464 1960-05-17 art. 1 JORF 18 mai 1960
Création Loi 1804-01-30 promulguée le 9 février 1804
Si l'usufruit comprend des choses dont on ne peut faire usage sans les consommer, comme l'argent, les grains, les liqueurs, l'usufruitier a le droit de s'en servir, mais à la charge de rendre, à la fin de l'usufruit, soit des choses de même quantité et qualité soit leur valeur estimée à la date de la restitution.
Création Loi 1804-01-30 promulguée le 9 février 1804
L'usufruit d'une rente viagère donne aussi à l'usufruitier, pendant la durée de son usufruit, le droit d'en percevoir les arrérages, sans être tenu à aucune restitution.
Création Loi 1804-01-30 promulguée le 9 février 1804
Si l'usufruit comprend des choses qui, sans se consommer de suite, se détériorent peu à peu par l'usage, comme du linge, des meubles meublants, l'usufruitier a le droit de s'en servir pour l'usage auquel elles sont destinées, et n'est obligé de les rendre à la fin de l'usufruit que dans l'état où elles se trouvent, non détériorées par son dol ou par sa faute.
Création Loi 1804-01-30 promulguée le 9 février 1804
Si l'usufruit comprend des bois taillis, l'usufruitier est tenu d'observer l'ordre et la quotité des coupes, conformément à l'aménagement ou à l'usage constant des propriétaires ; sans indemnité toutefois en faveur de l'usufruitier ou de ses héritiers, pour les coupes ordinaires, soit de taillis, soit de baliveaux, soit de futaie, qu'il n'aurait pas faites pendant sa jouissance.
Les arbres qu'on peut tirer d'une pépinière sans la dégrader ne font aussi partie de l'usufruit qu'à la charge par l'usufruitier de se conformer aux usages des lieux pour le remplacement.
Création Loi 1804-01-30 promulguée le 9 février 1804
L'usufruitier profite encore, toujours en se conformant aux époques et à l'usage des anciens propriétaires, des parties de bois de haute futaie qui ont été mises en coupes réglées, soit que ces coupes se fassent périodiquement sur une certaine étendue de terrain, soit qu'elles se fassent d'une certaine quantité d'arbres pris indistinctement sur toute la surface du domaine.
Création Loi 1804-01-30 promulguée le 9 février 1804
Dans tous les autres cas, l'usufruitier ne peut toucher aux arbres de haute futaie : il peut seulement employer, pour faire les réparations dont il est tenu, les arbres arrachés ou brisés par accident ; il peut même, pour cet objet, en faire abattre s'il est nécessaire, mais à la charge d'en faire constater la nécessité avec le propriétaire.
Création Loi 1804-01-30 promulguée le 9 février 1804
Il peut prendre, dans les bois, des échalas pour les vignes ; il peut aussi prendre, sur les arbres, des produits annuels ou périodiques ; le tout suivant l'usage du pays ou la coutume des propriétaires.
Création Loi 1804-01-30 promulguée le 9 février 1804
Les arbres fruitiers qui meurent, ceux mêmes qui sont arrachés ou brisés par accident, appartiennent à l'usufruitier, à la charge de les remplacer par d'autres.
Modifié par Loi n°65-570 du 13 juillet 1965 - art. 4 () JORF 14 juillet 1965 en vigueur le 1er janvier 1966
Création Loi 1804-01-30 promulguée le 9 février 1804
L'usufruitier peut jouir par lui-même, donner à bail à un autre, même vendre ou céder son droit à titre gratuit.
Les baux que l'usufruitier seul a faits pour un temps qui excède neuf ans ne sont, en cas de cessation de l'usufruit, obligatoires à l'égard du nu-propriétaire que pour le temps qui reste à courir, soit de la première période de neuf ans, si les parties s'y trouvent encore, soit de la seconde, et ainsi de suite de manière que le preneur n'ait que le droit d'achever la jouissance de la période de neuf ans où il se trouve.
Les baux de neuf ans ou au-dessous que l'usufruitier seul a passés ou renouvelés plus de trois ans avant l'expiration du bail courant s'il s'agit de biens ruraux, et plus de deux ans avant la même époque s'il s'agit de maisons, sont sans effet, à moins que leur exécution n'ait commencé avant la cessation de l'usufruit.
L'usufruitier ne peut, sans le concours du nu-propriétaire, donner à bail un fonds rural ou un immeuble à usage commercial, industriel ou artisanal. A défaut d'accord du nu-propriétaire, l'usufruitier peut être autorisé par justice à passer seul cet act
Création Loi 1804-01-30 promulguée le 9 février 1804
L'usufruitier jouit de l'augmentation survenue par alluvion à l'objet dont il a l'usufruit.
Création Loi 1804-01-30 promulguée le 9 février 1804
Il jouit des droits de servitude, de passage, et généralement de tous les droits dont le propriétaire peut jouir, et il en jouit comme le propriétaire lui-même.
Création Loi 1804-01-30 promulguée le 9 février 1804
Il jouit aussi, de la même manière que le propriétaire, des mines et carrières qui sont en exploitation à l'ouverture de l'usufruit ; et néanmoins, s'il s'agit d'une exploitation qui ne puisse être faite sans une concession, l'usufruitier ne pourra en jouir qu'après en avoir obtenu la permission du Président de la République.
Il n'a aucun droit aux mines et carrières non encore ouvertes, ni aux tourbières dont l'exploitation n'est point encore commencée, ni au trésor qui pourrait être découvert pendant la durée de l'usufruit.
Création Loi 1804-01-30 promulguée le 9 février 1804
Le propriétaire ne peut, par son fait, ni de quelque manière que ce soit, nuire aux droits de l'usufruitier.
De son côté, l'usufruitier ne peut, à la cessation de l'usufruit, réclamer aucune indemnité pour les améliorations qu'il prétendrait avoir faites, encore que la valeur de la chose en fût augmentée.
Il peut cependant, ou ses héritiers, enlever les glaces, tableaux et autres ornements qu'il aurait fait placer, mais à la charge de rétablir les lieux dans leur premier état
Article 605
L'usufruitier n'est tenu qu'aux réparations d'entretien. Les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire, à moins qu'elles n'aient été occasionnées par le défaut de réparations d'entretien, depuis l'ouverture de l'usufruit ; auquel cas l'usufruitier en est aussi tenu.
Article 606
Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d'entretien.
Article 617
L'usufruit s'éteint :
Par la mort de l'usufruitier ;
Par l'expiration du temps pour lequel il a été accordé ;
Par la consolidation ou la réunion sur la même tête, des deux qualités d'usufruitier et de propriétaire ;
Par le non-usage du droit pendant trente ans ;
Par la perte totale de la chose sur laquelle l'usufruit est établi.
Article 621
En cas de vente simultanée de l'usufruit et de la nue-propriété d'un bien, le prix se répartit entre l'usufruit et la nue-propriété selon la valeur respective de chacun de ces droits, sauf accord des parties pour reporter l'usufruit sur le prix.
La vente du bien grevé d'usufruit, sans l'accord de l'usufruitier, ne modifie pas le droit de ce dernier, qui continue à jouir de son usufruit sur le bien s'il n'y a pas expressément renoncé.
- De l’usage et de l'habitation
Article 625
Les droits d’usage et d’habitation s’établissent et se perdent de la même manière que l’usufruit.
Article 626
On ne peut en jouir, comme dans le cas de l’usufruit, sans donner préalablement caution et sans faire des états et inventaires
Article 627
L’usager, et celui qui a un droit d’habitation, doivent jouir raisonnablement.
Article 628
Les droits d’usage et d’habitation se règlent par le titre qui les a établis et reçoivent, d’après ses dispositions, plus ou moins d’étendue.
Article 629
Si le titre ne s’explique pas sur l’étendue de ces droits ils sont réglés ainsi qu’il suit.
Article 630
Celui qui a l’usage des fruits d’un fonds ne peut en exiger qu’autant qu’il lui en faut pour ses besoins et ceux de sa famille.
Il peut en exiger pour les besoins même des enfants qui lui sont survenus depuis la concession de l’usage.
Article 631
L’usager ne peut céder ni louer son droit à un autre.
Article 632
Celui qui a un droit d’habitation dans une maison peut y demeurer avec sa famille, quand même il n’aurait pas été marié à l’époque où ce droit lui a été donné.
Article 633
Le droit d’habitation se restreint à ce qui est nécessaire pour l’habitation de celui à qui ce droit est concédé et de sa famille.
Article 634
Le droit d’habitation ne peut être ni cédé ni loué.
Article 635
Si l’usager absorbe tous les fruits du fonds ou s’il occupe la totalité de la maison, il est assujetti aux frais de culture, aux réparations d’entretien et au paiement des contributions, comme l’usufruitier.
S’il ne prend qu’une partie des fruits ou s’il n’occupe qu’une partie de la maison, il contribue au prorata de ce dont il jouit.
Article 636
L’usage des bois et forêts est réglé par des lois particulières.
Article 815-18
Les dispositions des articles 815 à 815-17 sont applicables aux indivisions en usufruit en tant qu'elles sont compatibles avec les règles de l'usufruit.
Les notifications prévues par les articles 815-14, 815-15 et 815-16 doivent être adressées à tout nu-propriétaire et à tout usufruitier. Mais un usufruitier ne peut acquérir une part en nue-propriété que si aucun nu-propriétaire ne s'en porte acquéreur ; un nu-propriétaire ne peut acquérir une part en usufruit que si aucun usufruitier ne s'en porte acquéreur.
Article 818
La même faculté appartient à l'indivisaire en nue-propriété pour la nue-propriété indivise. En cas de licitation de la pleine propriété, le deuxième alinéa de l'article 815-5 est applicable.
CODE GENERAL DES IMPOTS
Article 669
I. – Pour la liquidation des droits d'enregistrement et de la taxe de publicité foncière, la valeur de la nue-propriété et de l'usufruit est déterminée par une quotité de la valeur de la propriété entière, conformément au barème ci-après :
| AGE | VALEUR | VALEUR |
| Moins de : | ||
| 21 ans révolus | 90 % | 10 % |
| 31 ans révolus | 80 % | 20 % |
| 41 ans révolus | 70 % | 30 % |
| 51 ans révolus | 60 % | 40 % |
| 61 ans révolus | 50 % | 50 % |
| 71 ans révolus | 40 % | 60 % |
| 81 ans révolus | 30 % | 70 % |
| 91 ans révolus | 20 % | 80 % |
| Plus de 91 ans révolus | 10 % | 90 % |
Pour déterminer la valeur de la nue-propriété, il n'est tenu compte que des usufruits ouverts au jour de la mutation de cette nue-propriété.
- – L'usufruit constitué pour une durée fixe est estimé à 23 % de la valeur de la propriété entière pour chaque période de dix ans de la durée de l'usufruit, sans fraction et sans égard à l'âge de l'usufruitier.
Article 680
Tous les actes qui ne se trouvent ni exonérés, ni tarifés par aucun autre article du présent code et qui ne peuvent donner lieu à une imposition proportionnelle ou progressive sont soumis à une imposition fixe de 125 €.
Les transactions mentionnées au 9° du 1 de l'article 635, qui ne sont tarifées par aucun autre article du présent code, sont exonérées de l'imposition fixe prévue au premier alinéa.
Article 796-0 quater
Les réversions d'usufruit relèvent du régime des droits de mutation par décès.
Article 1133
Version en vigueur depuis le 01 juillet 1979
Sous réserve des dispositions de l'article 1020, la réunion de l'usufruit à la nue-propriété ne donne ouverture à aucun impôt ou taxe lorsque cette réunion a lieu par l'expiration du temps fixé pour l'usufruit ou par le décès de l'usufruitier.
Décret n°55-1350 du 14 octobre 1955 portant réforme de la publicité foncière
- Les dispositions de l'article 32 ne sont pas applicables :
1° Si le droit du disposant ou dernier titulaire a été acquis sans titre et, notamment par prescription ou accession ou lorsque le droit de propriété s'est trouvé consolidé par le décès de l'usufruitier, dans ces cas, le document déposé doit contenir une déclaration précisant le mode ou les conditions d'acquisition ou de consolidation du droit ;
2° Si le titre du disposant ou dernier titulaire, ou la transmission par décès à son profit, est antérieur au 1er janvier 1956 ; dans ce cas, le document déposé doit indiquer la nature du titre et contenir la déclaration que le titre ou la transmission par décès n'est pas postérieur au 1er janvier 1956 ; cette déclaration n'est pas exigée si le requérant est en mesure de porter sur le document déposé les mentions ou précisions prévues à l'article 32. 2. L'absence des déclarations prévues ci-dessus entraîne le refus du dépôt ou le rejet de la formalité suivant les distinctions faites à l'article 33.
FICHE 4
FICHE 5
Nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu'il n'y ait été sursis par jugement ou convention.
Modifié par Loi n°2006-728 du 23 juin 2006 - art. 2 () JORF 24 juin 2006 en vigueur le 1er janvier 2007
Les indivisaires peuvent passer des conventions relatives à l'exercice de leurs droits indivis, conformément aux articles 1873-1 à 1873-18.
Section 1 : Des actes relatifs aux biens indivis. (Articles 815-2 à 815-7-1)
Paragraphe 1 : Des actes accomplis par les indivisaires. (Articles 815-2 à 815-3)
Tout indivisaire peut prendre les mesures nécessaires à la conservation des biens indivis même si elles ne présentent pas un caractère d'urgence.
Il peut employer à cet effet les fonds de l'indivision détenus par lui et il est réputé en avoir la libre disposition à l'égard des tiers.
A défaut de fonds de l'indivision, il peut obliger ses coïndivisaires à faire avec lui les dépenses nécessaires.
Lorsque des biens indivis sont grevés d'un usufruit, ces pouvoirs sont opposables à l'usufruitier dans la mesure où celui-ci est tenu des réparations.
Le ou les indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits indivis peuvent, à cette majorité :
1° Effectuer les actes d'administration relatifs aux biens indivis ;
2° Donner à l'un ou plusieurs des indivisaires ou à un tiers un mandat général d'administration ;
3° Vendre les meubles indivis pour payer les dettes et charges de l'indivision ;
4° Conclure et renouveler les baux autres que ceux portant sur un immeuble à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal.
Ils sont tenus d'en informer les autres indivisaires. A défaut, les décisions prises sont inopposables à ces derniers.
Toutefois, le consentement de tous les indivisaires est requis pour effectuer tout acte qui ne ressortit pas à l'exploitation normale des biens indivis et pour effectuer tout acte de disposition autre que ceux visés au 3°.
Si un indivisaire prend en main la gestion des biens indivis, au su des autres et néanmoins sans opposition de leur part, il est censé avoir reçu un mandat tacite, couvrant les actes d'administration mais non les actes de disposition ni la conclusion ou le renouvellement des baux.
Paragraphe 2 : Des actes autorisés en justice. (Articles 815-4 à 815-7-1)
Si l'un des indivisaires se trouve hors d'état de manifester sa volonté, un autre peut se faire habiliter par justice à le représenter, d'une manière générale ou pour certains actes particuliers, les conditions et l'étendue de cette représentation étant fixées par le juge.
A défaut de pouvoir légal, de mandat ou d'habilitation par justice, les actes faits par un indivisaire en représentation d'un autre ont effet à l'égard de celui-ci, suivant les règles de la gestion d'affaires.
Un indivisaire peut être autorisé par justice à passer seul un acte pour lequel le consentement d'un coïndivisaire serait nécessaire, si le refus de celui-ci met en péril l'intérêt commun.
Le juge ne peut, à la demande d'un nu-propriétaire, ordonner la vente de la pleine propriété d'un bien grevé d'usufruit contre la volonté de l'usufruitier.
L'acte passé dans les conditions fixées par l'autorisation de justice est opposable à l'indivisaire dont le consentement a fait défaut.
Modifié par Ordonnance n°2019-964 du 18 septembre 2019 - art. 35 (VD)
Sauf en cas de démembrement de la propriété du bien ou si l'un des indivisaires se trouve dans l'un des cas prévus à l'article 836, l'aliénation d'un bien indivis peut être autorisée par le tribunal judiciaire, à la demande de l'un ou des indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits indivis, suivant les conditions et modalités définies aux alinéas suivants.
Le ou les indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits indivis expriment devant un notaire, à cette majorité, leur intention de procéder à l'aliénation du bien indivis.
Dans le délai d'un mois suivant son recueil, le notaire fait signifier cette intention aux autres indivisaires.
Si l'un ou plusieurs des indivisaires s'opposent à l'aliénation du bien indivis ou ne se manifestent pas dans un délai de trois mois à compter de la signification, le notaire le constate par procès-verbal.
Dans ce cas, le tribunal judiciaire peut autoriser l'aliénation du bien indivis si celle-ci ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires.
Cette aliénation s'effectue par licitation. Les sommes qui en sont retirées ne peuvent faire l'objet d'un remploi sauf pour payer les dettes et charges de l'indivision.
L'aliénation effectuée dans les conditions fixées par l'autorisation du tribunal judiciaire est opposable à l'indivisaire dont le consentement a fait défaut, sauf si l'intention d'aliéner le bien du ou des indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits indivis ne lui avait pas été signifiée selon les modalités prévues au troisième alinéa.
Conformément à l'article 36 de l'ordonnance n° 2019-964 du 18 septembre 2019, ces dispositions entrent en vigueur au 1er janvier 2020.
Modifié par Ordonnance n°2019-964 du 18 septembre 2019 - art. 35 (VD)
Le président du tribunal judiciaire peut prescrire ou autoriser toutes les mesures urgentes que requiert l'intérêt commun.
Il peut, notamment, autoriser un indivisaire à percevoir des débiteurs de l'indivision ou des dépositaires de fonds indivis une provision destinée à faire face aux besoins urgents, en prescrivant, au besoin, les conditions de l'emploi. Cette autorisation n'entraîne pas prise de qualité pour le conjoint survivant ou pour l'héritier.
Il peut également soit désigner un indivisaire comme administrateur en l'obligeant s'il y a lieu à donner caution, soit nommer un séquestre. Les articles 1873-5 à 1873-9 du présent code s'appliquent en tant que de raison aux pouvoirs et aux obligations de l'administrateur, s'ils ne sont autrement définis par le juge.
Conformément à l'article 36 de l'ordonnance n° 2019-964 du 18 septembre 2019, ces dispositions entrent en vigueur au 1er janvier 2020.
Le président du tribunal peut aussi interdire le déplacement des meubles corporels sauf à spécifier ceux dont il attribue l'usage personnel à l'un ou à l'autre des ayants droit, à charge pour ceux-ci de donner caution s'il l'estime nécessaire.
Création LOI n°2009-594 du 27 mai 2009 - art. 34
En Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion et à Saint-Martin, lorsqu'un immeuble indivis à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel est vacant ou n'a pas fait l'objet d'une occupation effective depuis plus de deux années civiles, un indivisaire peut être autorisé en justice, dans les conditions prévues aux articles 813-1 à 813-9, à exécuter les travaux d'amélioration, de réhabilitation et de restauration de l'immeuble ainsi qu'à accomplir les actes d'administration et formalités de publicité, ayant pour seul objet de le donner à bail à titre d'habitation principale.
Section 2 : Des droits et des obligations des indivisaires. (Articles 815-8 à 815-16)
Quiconque perçoit des revenus ou expose des frais pour le compte de l'indivision doit en tenir un état qui est à la disposition des indivisaires.
Chaque indivisaire peut user et jouir des biens indivis conformément à leur destination, dans la mesure compatible avec le droit des autres indivisaires et avec l'effet des actes régulièrement passés au cours de l'indivision. A défaut d'accord entre les intéressés, l'exercice de ce droit est réglé, à titre provisoire, par le président du tribunal.
L'indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d'une indemnité.
Sont de plein droit indivis, par l'effet d'une subrogation réelle, les créances et indemnités qui remplacent des biens indivis, ainsi que les biens acquis, avec le consentement de l'ensemble des indivisaires, en emploi ou remploi des biens indivis.
Les fruits et les revenus des biens indivis accroissent à l'indivision, à défaut de partage provisionnel ou de tout autre accord établissant la jouissance divise.
Aucune recherche relative aux fruits et revenus ne sera, toutefois, recevable plus de cinq ans après la date à laquelle ils ont été perçus ou auraient pu l'être.
Chaque indivisaire a droit aux bénéfices provenant des biens indivis et supporte les pertes proportionnellement à ses droits dans l'indivision.
Modifié par Ordonnance n°2019-964 du 18 septembre 2019 - art. 35 (VD)
Tout indivisaire peut demander sa part annuelle dans les bénéfices, déduction faite des dépenses entraînées par les actes auxquels il a consenti ou qui lui sont opposables.
A défaut d'autre titre, l'étendue des droits de chacun dans l'indivision résulte de l'acte de notoriété ou de l'intitulé d'inventaire établi par le notaire.
En cas de contestation, le président du tribunal judiciaire peut ordonner une répartition provisionnelle des bénéfices sous réserve d'un compte à établir lors de la liquidation définitive.
A concurrence des fonds disponibles, il peut semblablement ordonner une avance en capital sur les droits de l'indivisaire dans le partage à intervenir.
Conformément à l'article 36 de l'ordonnance n° 2019-964 du 18 septembre 2019, ces dispositions entrent en vigueur au 1er janvier 2020.
L'indivisaire qui gère un ou plusieurs biens indivis est redevable des produits nets de sa gestion. Il a droit à la rémunération de son activité dans les conditions fixées à l'amiable ou, à défaut, par décision de justice.
Modifié par LOI n°2009-526 du 12 mai 2009 - art. 10
Lorsqu'un indivisaire a amélioré à ses frais l'état d'un bien indivis, il doit lui en être tenu compte selon l'équité, eu égard à ce dont la valeur du bien se trouve augmentée au temps du partage ou de l'aliénation. Il doit lui être pareillement tenu compte des dépenses nécessaires qu'il a faites de ses deniers personnels pour la conservation desdits biens, encore qu'elles ne les aient point améliorés.
Inversement, l'indivisaire répond des dégradations et détériorations qui ont diminué la valeur des biens indivis par son fait ou par sa faute.
L'indivisaire qui entend céder, à titre onéreux, à une personne étrangère à l'indivision, tout ou partie de ses droits dans les biens indivis ou dans un ou plusieurs de ces biens est tenu de notifier par acte extrajudiciaire aux autres indivisaires le prix et les conditions de la cession projetée ainsi que les nom, domicile et profession de la personne qui se propose d'acquérir.
Tout indivisaire peut, dans le délai d'un mois qui suit cette notification, faire connaître au cédant, par acte extrajudiciaire, qu'il exerce un droit de préemption aux prix et conditions qui lui ont été notifiés.
En cas de préemption, celui qui l'exerce dispose pour la réalisation de l'acte de vente d'un délai de deux mois à compter de la date d'envoi de sa réponse au vendeur. Passé ce délai, sa déclaration de préemption est nulle de plein droit, quinze jours après une mise en demeure restée sans effet, et sans préjudice des dommages-intérêts qui peuvent lui être demandés par le vendeur.
Si plusieurs indivisaires exercent leur droit de préemption, ils sont réputés, sauf convention contraire, acquérir ensemble la portion mise en vente en proportion de leur part respective dans l'indivision.
Lorsque des délais de paiement ont été consentis par le cédant, l'article 828 est applicable.
S'il y a lieu à l'adjudication de tout ou partie des droits d'un indivisaire dans les biens indivis ou dans un ou plusieurs de ces biens, l'avocat ou le notaire doit en informer les indivisaires par notification un mois avant la date prévue pour la vente. Chaque indivisaire peut se substituer à l'acquéreur dans un délai d'un mois à compter de l'adjudication, par déclaration au greffe ou auprès du notaire.
Le cahier des conditions de vente établi en vue de la vente doit faire mention des droits de substitution.
Est nulle toute cession ou toute licitation opérée au mépris des dispositions des articles 815-14 et 815-15. L'action en nullité se prescrit par cinq ans. Elle ne peut être exercée que par ceux à qui les notifications devaient être faites ou par leurs héritiers.
Section 3 : Du droit de poursuite des créanciers. (Article 815-17)
Les créanciers qui auraient pu agir sur les biens indivis avant qu'il y eût indivision, et ceux dont la créance résulte de la conservation ou de la gestion des biens indivis, seront payés par prélèvement sur l'actif avant le partage. Ils peuvent en outre poursuivre la saisie et la vente des biens indivis.
Les créanciers personnels d'un indivisaire ne peuvent saisir sa part dans les biens indivis, meubles ou immeubles.
Ils ont toutefois la faculté de provoquer le partage au nom de leur débiteur ou d'intervenir dans le partage provoqué par lui. Les coïndivisaires peuvent arrêter le cours de l'action en partage en acquittant l'obligation au nom et en l'acquit du débiteur. Ceux qui exerceront cette faculté se rembourseront par prélèvement sur les biens indivis.
Section 4 : De l'indivision en usufruit. (Article 815-18)
Les dispositions des articles 815 à 815-17 sont applicables aux indivisions en usufruit en tant qu'elles sont compatibles avec les règles de l'usufruit.
Les notifications prévues par les articles 815-14, 815-15 et 815-16 doivent être adressées à tout nu-propriétaire et à tout usufruitier. Mais un usufruitier ne peut acquérir une part en nue-propriété que si aucun nu-propriétaire ne s'en porte acquéreur ; un nu-propriétaire ne peut acquérir une part en usufruit que si aucun usufruitier ne s'en porte acquéreur.
Article 820
Version en vigueur depuis le 01 janvier 2007
Modifié par Loi n°2006-728 du 23 juin 2006 - art. 3 () JORF 24 juin 2006 en vigueur le 1er janvier 2007
Modifié par Loi n°2006-728 du 23 juin 2006 - art. 4 () JORF 24 juin 2006 en vigueur le 1er janvier 2007
A la demande d'un indivisaire, le tribunal peut surseoir au partage pour deux années au plus si sa réalisation immédiate risque de porter atteinte à la valeur des biens indivis ou si l'un des indivisaires ne peut reprendre l'entreprise agricole, commerciale, industrielle, artisanale ou libérale dépendant de la succession qu'à l'expiration de ce délai. Ce sursis peut s'appliquer à l'ensemble des biens indivis ou à certains d'entre eux seulement.
S'il y a lieu, la demande de sursis au partage peut porter sur des droits sociaux.
Article 821
Version en vigueur depuis le 01 janvier 2007
Création Loi n°2006-728 du 23 juin 2006 - art. 3 () JORF 24 juin 2006 en vigueur le 1er janvier 2007
Création Loi n°2006-728 du 23 juin 2006 - art. 4 () JORF 24 juin 2006 en vigueur le 1er janvier 2007
A défaut d'accord amiable, l'indivision de toute entreprise agricole, commerciale, industrielle, artisanale ou libérale, dont l'exploitation était assurée par le défunt ou par son conjoint, peut être maintenue dans les conditions fixées par le tribunal à la demande des personnes mentionnées à l'article 822.
S'il y a lieu, la demande de maintien de l'indivision peut porter sur des droits sociaux.
Le tribunal statue en fonction des intérêts en présence et des moyens d'existence que la famille peut tirer des biens indivis.
Le maintien de l'indivision demeure possible lors même que l'entreprise comprend des éléments dont l'héritier ou le conjoint était déjà propriétaire ou copropriétaire avant l'ouverture de la succession.
Article 821-1
Version en vigueur depuis le 01 janvier 2007
Création Loi n°2006-728 du 23 juin 2006 - art. 3 () JORF 24 juin 2006 en vigueur le 1er janvier 2007
Création Loi n°2006-728 du 23 juin 2006 - art. 4 () JORF 24 juin 2006 en vigueur le 1er janvier 2007
L'indivision peut également être maintenue, à la demande des mêmes personnes et dans les conditions fixées par le tribunal, en ce qui concerne la propriété du local d'habitation ou à usage professionnel qui, à l'époque du décès, était effectivement utilisé pour cette habitation ou à cet usage par le défunt ou son conjoint. Il en est de même des objets mobiliers garnissant le local d'habitation ou servant à l'exercice de la profession.
Article 822
Version en vigueur depuis le 01 janvier 2007
Modifié par Loi n°2006-728 du 23 juin 2006 - art. 3 () JORF 24 juin 2006 en vigueur le 1er janvier 2007
Modifié par Loi n°2006-728 du 23 juin 2006 - art. 4 () JORF 24 juin 2006 en vigueur le 1er janvier 2007
Si le défunt laisse un ou plusieurs descendants mineurs, le maintien de l'indivision peut être demandé soit par le conjoint survivant, soit par tout héritier, soit par le représentant légal des mineurs.
A défaut de descendants mineurs, le maintien de l'indivision ne peut être demandé que par le conjoint survivant et à la condition qu'il ait été, avant le décès, ou soit devenu du fait du décès, copropriétaire de l'entreprise ou des locaux d'habitation ou à usage professionnel.
S'il s'agit d'un local d'habitation, le conjoint doit avoir résidé dans les lieux à l'époque du décès.
Article 823
Version en vigueur depuis le 01 janvier 2007
Modifié par Loi n°2006-728 du 23 juin 2006 - art. 3 () JORF 24 juin 2006 en vigueur le 1er janvier 2007
Modifié par Loi n°2006-728 du 23 juin 2006 - art. 4 () JORF 24 juin 2006 en vigueur le 1er janvier 2007
Le maintien dans l'indivision ne peut être prescrit pour une durée supérieure à cinq ans. Il peut être renouvelé, dans le cas prévu au premier alinéa de l'article 822, jusqu'à la majorité du plus jeune des descendants et, dans le cas prévu au deuxième alinéa du même article, jusqu'au décès du conjoint survivant.
Article 824
Version en vigueur depuis le 01 janvier 2007
Modifié par Loi n°2006-728 du 23 juin 2006 - art. 3 () JORF 24 juin 2006 en vigueur le 1er janvier 2007
Modifié par Loi n°2006-728 du 23 juin 2006 - art. 4 () JORF 24 juin 2006 en vigueur le 1er janvier 2007
Si des indivisaires entendent demeurer dans l'indivision, le tribunal peut, à la demande de l'un ou de plusieurs d'entre eux, en fonction des intérêts en présence et sans préjudice de l'application des articles 831 à 832-3, attribuer sa part à celui qui a demandé le partage.
S'il n'existe pas dans l'indivision une somme suffisante, le complément est versé par ceux des indivisaires qui ont concouru à la demande, sans préjudice de la possibilité pour les autres indivisaires d'y participer, s'ils en expriment la volonté. La part de chacun dans l'indivision est augmentée à proportion de son versement.
« Ceux qui ont des droits à exercer sur des biens indivis, à titre de propriétaires, de nus-propriétaires ou d'usufruitiers peuvent passer des conventions relatives à l'exercice de ces droits. »
Les coïndivisaires, s'ils y consentent tous, peuvent convenir de demeurer dans l'indivision.
A peine de nullité, la convention doit être établie par un écrit comportant la désignation des biens indivis et l'indication des quotes-parts appartenant à chaque indivisaire. Si les biens indivis comprennent des créances, il y a lieu aux formalités de l'article 1690 ; s'ils comprennent des immeubles, aux formalités de la publicité foncière.
La convention peut être conclue pour une durée déterminée qui ne saurait être supérieure à cinq ans. Elle est renouvelable par une décision expresse des parties. Le partage ne peut être provoqué avant le terme convenu qu'autant qu'il y en a de justes motifs.
La convention peut également être conclue pour une durée indéterminée. Le partage peut, en ce cas, être provoqué à tout moment, pourvu que ce ne soit pas de mauvaise foi ou à contretemps.
Il peut être décidé que la convention à durée déterminée se renouvellera par tacite reconduction pour une durée déterminée ou indéterminée. A défaut d'un pareil accord, l'indivision sera régie par les articles 815 et suivants à l'expiration de la convention à durée déterminée.
La convention tendant au maintien de l'indivision requiert la capacité ou le pouvoir de disposer des biens indivis.
Elle peut, toutefois, être conclue au nom d'un mineur, par son représentant légal seul ; mais, dans ce cas, le mineur devenu majeur peut y mettre fin, quelle qu'en soit la durée, dans l'année qui suit sa majorité.
Les coïndivisaires peuvent nommer un ou plusieurs gérants, choisis ou non parmi eux. Les modalités de désignation et de révocation du gérant peuvent être déterminées par une décision unanime des indivisaires.
A défaut d'un tel accord, le gérant pris parmi les indivisaires ne peut être révoqué de ses fonctions que par une décision unanime des autres indivisaires.
Le gérant, qui n'est pas indivisaire, peut être révoqué dans les conditions convenues entre ses mandants ou, à défaut, par une décision prise à la majorité des indivisaires en nombre et en parts. Dans tous les cas, la révocation peut être prononcée par le tribunal à la demande d'un indivisaire lorsque le gérant, par ses fautes de gestion, met en péril les intérêts de l'indivision.
Si le gérant révoqué est un indivisaire, la convention sera réputée conclue pour une durée indéterminée à compter de sa révocation.
Le gérant représente les indivisaires dans la mesure de ses pouvoirs, soit pour les actes de la vie civile, soit en justice, tant en demandant qu'en défendant. Il est tenu d'indiquer, à titre purement énonciatif, le nom de tous les indivisaires dans le premier acte de procédure.
Le gérant administre l'indivision et exerce, à cet effet, les pouvoirs attribués à chaque époux sur les biens communs. Il ne peut, toutefois, disposer des meubles corporels que pour les besoins d'une exploitation normale des biens indivis, ou encore s'il s'agit de choses difficiles à conserver ou sujettes à dépérissement. Toute clause extensive des pouvoirs du gérant est réputée non écrite.
Le gérant exerce les pouvoirs qu'il tient de l'article précédent lors même qu'il existe un incapable parmi les indivisaires.
Néanmoins, l'article 456, alinéa 3, est applicable aux baux consentis au cours de l'indivision.
Les décisions qui excèdent les pouvoirs du gérant sont prises à l'unanimité, sauf au gérant, s'il est lui-même indivisaire, à exercer les recours prévus par les articles 815-4,815-5 et 815-6.
S'il existe des incapables mineurs ou majeurs parmi les indivisaires, les décisions dont il est parlé à l'alinéa précédent donnent lieu à l'application des règles de protection prévues en leur faveur.
Il peut être convenu entre les indivisaires qu'en l'absence d'incapables certaines catégories de décisions seront prises autrement qu'à l'unanimité. Toutefois, aucun immeuble indivis ne peut être aliéné sans l'accord de tous les indivisaires, si ce n'est en application des articles 815-4 et 815-5 ci-dessus.
La convention d'indivision peut régler le mode d'administration en cas de pluralité de gérants. A défaut de stipulations spéciales, ceux-ci détiennent séparément les pouvoirs prévus à l'article 1873-6, sauf le droit pour chacun de s'opposer à toute opération avant qu'elle ne soit conclue.
Le gérant a droit, sauf accord contraire, à la rémunération de son travail. Les conditions en sont fixées par les indivisaires, à l'exclusion de l'intéressé, ou, à défaut par le président du tribunal judiciaire statuant à titre provisionnel.
Le gérant répond, comme un mandataire, des fautes qu'il commet dans sa gestion.
Chaque indivisaire peut exiger la communication de tous les documents relatifs à la gestion. Le gérant doit, une fois par an, rendre compte de sa gestion aux indivisaires. A cette occasion, il indique par écrit les bénéfices réalisés et les pertes encourues ou prévisibles.
Chaque indivisaire est tenu de participer aux dépenses de conservation des biens indivis. A défaut d'accord particulier, les articles 815-9,815-10 et 815-11 du présent code sont applicables à l'exercice du droit d'usage et de jouissance, ainsi qu'à la répartition des bénéfices et des pertes.
En cas d'aliénation de tout ou partie des droits d'un indivisaire dans les biens indivis, ou dans un ou plusieurs de ces biens, les coïndivisaires bénéficient des droits de préemption et de substitution prévus par les articles 815-14 à 815-16 et 815-18 du présent code.
La convention est réputée conclue pour une durée indéterminée lorsque, pour quelque cause que ce soit, une part indivise est dévolue à une personne étrangère à l'indivision.
Les indivisaires peuvent convenir qu'au décès de l'un d'eux, chacun des survivants pourra acquérir la quote-part du défunt, ou que le conjoint survivant, ou tout autre héritier désigné, pourra se la faire attribuer à charge d'en tenir compte à la succession d'après sa valeur à l'époque de l'acquisition ou de l'attribution.
Si plusieurs indivisaires ou plusieurs héritiers exercent simultanément leur faculté d'acquisition ou d'attribution, ils sont réputés, sauf convention contraire, acquérir ensemble la part du défunt à proportion de leurs droits respectifs dans l'indivision ou la succession.
Les dispositions du présent article ne peuvent préjudicier à l'application des dispositions des articles 831 à 832-2.
La faculté d'acquisition ou d'attribution est caduque si son bénéficiaire ne l'a pas exercée par une notification faite aux indivisaires survivants et aux héritiers du prédécédé dans le délai d'un mois à compter du jour où il aura été mis en demeure de prendre parti. Cette mise en demeure ne peut elle-même avoir lieu avant l'expiration du délai prévu au titre " Des successions " pour faire inventaire et délibérer.
Lorsqu'il n'a pas été prévu de faculté d'acquisition ou d'attribution, ou que celle-ci est caduque, la quote-part du défunt échoit à ses héritiers ou légataires. En pareil cas, la convention d'indivision sera réputée conclue pour une durée indéterminée à compter de l'ouverture de la succession.
L'article 815-17 est applicable aux créanciers de l'indivision, ainsi qu'aux créanciers personnels des indivisaires.
Toutefois, ces derniers ne peuvent provoquer le partage que dans les cas où leur débiteur pourrait lui-même le provoquer. Dans les autres cas, ils peuvent poursuivre la saisie et la vente de la quote-part de leur débiteur dans l'indivision en suivant les formes prévues par le code de procédure civile. Les dispositions de l'article 1873-12 sont alors applicables.
- Chapitre II : Des conventions relatives à l'exercice des droits indivis en présence d'un usufruitier. (Articles 1873-16 à 1873-18)
Lorsque les biens indivis sont grevés d'un usufruit, des conventions, soumises en principe aux dispositions du chapitre précédent, peuvent être conclues, soit entre les nus-propriétaires, soit entre les usufruitiers, soit entre les uns et les autres. Il peut y avoir pareillement convention entre ceux qui sont en indivision pour la jouissance et celui qui est nu-propriétaire de tous les biens, de même qu'entre l'usufruitier universel et les nus-propriétaires.
Lorsque les usufruitiers n'ont pas été parties à la convention, les tiers qui ont traité avec le gérant de l'indivision ne peuvent se prévaloir au préjudice des droits d'usufruit des pouvoirs qui lui auraient été conférés par les nus-propriétaires.
Lorsque la convention passée entre usufruitiers et nus-propriétaires prévoit que des décisions seront prises à la majorité en nombre et en parts, le droit de vote afférent aux parts est divisé par moitié entre l'usufruit et la nue-propriété, à moins que les parties n'en soient autrement convenues.
Toute dépense excédant les obligations de l'usufruitier, telles qu'elles sont définies par les articles 582 et suivants, ne l'engage qu'avec son consentement donné dans la convention elle-même ou par un acte ultérieur.
L'aliénation de la pleine propriété des biens indivis ne peut être faite sans l'accord de l'usufruitier, sauf le cas où elle est provoquée par les créanciers habiles à poursuivre la vente.
FICHE 6
PAT - IFI - Assiette - Biens soumis à l'impôt - Régimes particuliers d'imposition - Modalités particulières d'imposition
1 Le présent document apporte des précisions quant aux modalités particulières d'imposition des actifs immobiliers au titre de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) concernant les :
- actifs immobiliers faisant l'objet d'un contrat de crédit-bail ou d’un contrat de location-accession (code général des impôts (CGI), art. 971) ;
- actifs immobiliers constituant des unités de compte de contrats d'assurance vie ou de bons ou contrats capitalisation rachetables (CGI, art. 972) ;
- actifs immobiliers transférés dans un patrimoine fiduciaire (CGI, art. 969) ;
- actifs immobiliers faisant l'objet d'une clause d'accroissement ou de tontine (CGI, art. 968 bis).
I. Droits afférents à un contrat de crédit-bail ou à un contrat de location-accession
10
Conformément aux dispositions de l'article 971 du CGI, les droits afférents à un contrat de crédit-bail conclu dans les conditions prévues au 2 de l'article L. 313-7 du code monétaire et financier (CoMoFi) sont compris, à raison des biens et droits immobiliers qui font l'objet du contrat, dans le patrimoine du preneur.
Ils sont retenus pour la valeur des biens et droits immobiliers qui font l'objet du contrat appréciée au 1er janvier de l'année d'imposition, sous déduction du montant des loyers et du montant de l'option d'achat restant à courir jusqu'à l'expiration du bail.
20
Il en est de même des droits afférents à un contrat de location-accession régi par la loi n° 84-595 du 12 juillet 1984 définissant la location-accession à la propriété immobilière qui sont compris dans le patrimoine de l'accédant pour la valeur des biens et droits immobiliers qui font l'objet du contrat appréciée au 1er janvier de l'année d'imposition, sous déduction des redevances et du montant de l'option d'achat restant à courir jusqu'au terme du délai prévu pour la levée d'option.
30
Par conséquent, les biens et droits immobiliers qui font l'objet d'un contrat de crédit-bail conclu dans les conditions prévues au 2 de l'article L. 313-7 du CoMoFi ou d'un contrat de location-accession régi par la loi n° 84-595 du 12 juillet 1984 définissant la location-accession à la propriété immobilière ne sont donc pas compris dans le patrimoine du propriétaire bailleur, qui n'a pas à les déclarer dans son patrimoine imposable à l'IFI.
40
Les dispositions de l'article 971 du CGI s'appliquent dans les mêmes conditions que le preneur soit une personne physique redevable de l'impôt, ou une société ou un organisme dont le redevable détient directement ou indirectement des parts ou actions.
Ainsi, le redevable qui détient des parts ou actions d'une société qui acquiert en crédit-bail un immeuble imposable en application des dispositions de l'article 965 du CGI devra évaluer le droit afférent au crédit bail détenu par la société dans les conditions définies au présent I §10 à § 50 afin de déterminer la fraction de la valeur des parts de la société représentative de ce droit qu'il doit inclure dans son patrimoine imposable à l'IFI.
50
Pour l'application de l'article 971 du CGI, il est fait application de toutes les dispositions d'assiette prévues à l'article 965 du CGI et suivant et, le cas échéant, de l'exonération prévue à l'article 975 du CGI.
Ainsi, par exemple, ne sont pas imposables les immeubles affectés à l'activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale de la société qui détient le droit afférent au crédit-bail ou les immeubles affectés à l'activité professionnelle exercée par le redevable dans les conditions prévues au I de l'article 975 du CGI.
II. Les actifs immobiliers constituant les unités de compte de contrats d'assurance-vie et de bons ou contrats de capitalisation rachetables
60
L'article 972 du CGI soumet à l'IFI dans le patrimoine du souscripteur la valeur de rachat des contrats d'assurance rachetables et des bons ou contrats de capitalisation exprimés en unités de compte mentionnées au deuxième alinéa de l'article L. 131-1 du code des assurances, à hauteur de la fraction de leur valeur représentative des unités de compte constituées d'actifs imposables.
A. Champ d'application des contrats mentionnés à l'article 972 du CGI
1. Contrats constitués d'unités de compte
70
Les bons ou contrats sur lesquels les primes sont versées par le souscripteur peuvent être investis :
- soit uniquement en une ou plusieurs unités de compte ;
- soit pour partie en unités de compte et pour partie en euros (contrats multi-supports).
En revanche, seuls les actifs imposables constituant les unités de compte sont retenus pour le calcul de la valeur de rachat des contrats d'assurance ou des bons ou contrats de capitalisation imposable.
80
Les unités de comptes sont celles mentionnées au deuxième alinéa de l'article L. 131-1 du code des assurances. Il s'agit des unités de compte constituées de valeurs mobilières ou d'actifs offrant une protection suffisante de l'épargne investie et figurant à l'article R. 131-1 du code des assurances.
2. Imposition des contrats rachetables pendant la phase d'épargne
90
Sont concernés, pendant leur phase d'épargne, les contrats rachetables (qu’il s’agisse d’assurance en cas de vie ou d’assurance en cas de décès, ou de contrats de capitalisation), et ce quels que soient l’âge de l’assuré et la date de conclusion du contrat.
Le montant de la valeur de rachat est indiqué sur les quittances des primes annuelles pour les contrats souscrits depuis le 1er janvier 1982 conformément à l'article L. 132.22 du code des assurances. Pour les contrats plus anciens, il appartient aux redevables de se rapprocher des compagnies d’assurance.
Par ailleurs, la Cour de cassation considère que la délégation d'un contrat d'assurance-vie, en garantie d'un prêt bancaire, nonobstant les restrictions à la faculté de rachat impliquées par ladite délégation, ne lui fait pas perdre son caractère rachetable, et, par conséquence, que ce contrat d'assurance-vie demeure imposable à l'impôt de solidarité sur la fortune en application de l'article 885 F du CGI (Cass. Com, 15 mars 2011, n° 10-11575).
Cet arrêt, rendu en matière d'impôt de solidarité sur la fortune, est transposable à l'IFI.
100
L'article R. 142-8 du code des assurances dispose que les contrats d'assurance vie peuvent stipuler qu'ils ne comportent pas de possibilité de rachat durant une période qui ne peut excéder dix ans, sous réserve des événements mentionnés aux troisième à cinquième alinéas de l'article L. 132-23 du code des assurances.
Ainsi que le prévoit l'article R. 142-8 du code des assurances, l'insertion d'une telle clause constitue une simple faculté. Cette impossibilité de rachat se traduit en outre par une indisponibilité qui n'est que temporaire. A l'issue de la période d'indisponibilité, les sommes sont de nouveau disponibles.
Cette indisponibilité temporaire n'a pas pour effet de rendre le contrat non imposable à l'IFI.
En effet, une telle clause d'indisponibilité temporaire n'a pour conséquence que de différer la possibilité d'exercice du droit de rachat (Conseil d’État, arrêt du 3 décembre 2012, n° 349202, ECLI:FR:CESSR:2012:349202.20121203).
La valeur du contrat à hauteur de la fraction correspondant à des unités de compte constituées d'actifs imposables doit donc être incluse dans l'assiette de l'IFI.
3. Exclusion des contrats non rachetables
110
Lorsque le contrat souscrit par le redevable n’est pas rachetable, sa valeur n’a pas à être déclarée à l'IFI.
120
En application des dispositions de l’article L. 132.23 du code des assurances, les contrats suivants ne sont pas rachetables :
- assurances temporaires en cas de décès et rentes viagères immédiates ou en cours de service ;
- assurances de capitaux de survie et de rente de survie ;
- assurances en cas de vie sans contre-assurance et rentes viagères différées sans contre-assurance.
4. Précisions concernant les contrats d'assurance de groupe
130
Les contrats d'assurance de groupe sont définis au titre IV du livre Ier du code des assurances (code des assurances, art. L. 141-1 et suivants).
Constitue un contrat d'assurance de groupe le contrat souscrit par une personne morale ou un chef d'entreprise en vue de l'adhésion d'un ensemble de personnes répondant à des conditions définies au contrat, pour la couverture des risques dépendant de la durée de la vie humaine, des risques portant atteinte à l'intégrité physique de la personne ou liés à la maternité, des risques d'incapacité de travail ou d'invalidité ou du risque de chômage.
140
En principe, les contrats d'assurance de groupe ne peuvent prévoir de faculté de rachat sauf dans certains cas limitativement énumérés à l'article L. 132-23 du code des assurances.
Aucune disposition particulière n'étant prévue en matière d'IFI, la valeur de rachat des contrats d'assurance de groupe entrent dans l'assiette de cet impôt dans les conditions de droit commun. Ils sont, dès lors, soit exclus, soit imposables en fonction de leur nature (rachetable ou non).
Ainsi, en principe, si ces contrats sont non rachetables, aucune valeur n'est imposable à l'IFI pendant la phase d'épargne. Tel est ainsi le cas des plans d'épargne retraite populaire définis à l'article L. 144-2 du code des assurances.
En revanche, lorsque le contrat d'assurance de groupe devient rachetable (assuré atteint d'une invalidité importante ou cessation d'activité à la suite d'un jugement de liquidation judiciaire), il doit être compris dans le patrimoine des redevables pour sa valeur de rachat, lorsque celle-ci est représentative d'actifs imposables, au premier janvier de l'année d'imposition.
5. Imposition des actifs à l'échéance du contrat
150
A l'échéance du contrat, en principe, le capital versé en numéraire ou la rente que l'assuré reçoit n'est pas imposé à l'IFI, dans la mesure où ils ne constituent pas des actifs imposables en application des dispositions de l'article 965 du CGI.
Toutefois, dans le cas où l'assuré obtient à titre de versement la remise d’actifs imposables tels par exemple des titres ou parts mentionnées à l'article L. 131-1 du code des assurances, dont une partie de la valeur est représentative d'actifs immobiliers, ces actifs sont imposés dans les conditions de droit commun (CGI, art. 965 et suivants).
De même, le remploi des sommes perçues à raison de ces contrats dans des actifs imposables à l'IFI entraîne leur imposition dans les conditions de droit commun.
B. Détermination de la valeur de rachat imposable
1. Détermination des actifs imposables constituant les unités de compte
160
La détermination des actifs imposables s'apprécie dans les conditions prévues à l'article 965 du CGI (BOI-PAT-IFI-20-20-10 et BOI-PAT-IFI-20-20-20) ainsi qu'à l'article 972 bis du CGI et à l'article 972 ter du CGI (BOI-PAT-IFI-20-20-20-20).
170
Les parts ou actions de sociétés ou d'organismes composant des unités de compte doivent être évaluées en appliquant les règles de détermination de l'assiette telles que prévues à l'article 965 du CGI et suivants, comme si le redevable ou les membres du foyer fiscal les détenaient directement en dehors de tout contrat d'assurance vie ou bons ou contrats de capitalisation.
Notamment, les exceptions liées au pourcentage de détention (seuil de 10 %) ou à l'affectation des actifs immobiliers à l’activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale de la société ou de l'organisme s’apprécient dans les conditions de droit commun, sous réserve que le souscripteur du contrat doit être considéré comme étant le propriétaire des actifs composants les unités de compte.
180
De même, si les actifs constituant les unités de compte sont des parts d'organismes de placement collectif, la règle prévue à l'article 972 bis du CGI est applicable.
Ainsi, dans le cas d'une unité de compte investie uniquement dans un organisme mentionné à l'article 972 bis du CGI dont l'actif est composé directement et indirectement de moins de 20 % de biens ou droits immobiliers imposables et dont le redevable, du fait notamment de l’unité de compte dont il est réputé être directement propriétaire, détient moins de 10 % des droits, seul ou conjointement avec les autres membres du foyer fiscal, aucune valeur ne sera retenue au titre de cette unité de compte pour le calcul de la valeur du contrat imposable à l'IFI.
Il en va de même lorsque l'unité de compte est constituée d'actions de sociétés d'investissement cotées (CGI, art. 972 ter).
190
Pour l'appréciation du respect des seuils de détention mentionnés à l'article 965 du CGI, à l'article 972 bis du CGI et à l'article 972 ter du CGI, il est tenu compte, outre des participations, directes et indirectes, du redevable ou des membres de son foyer dans la société ou l'organisme, de la participation détenue via les contrats d'assurance ou les bons et contrats de capitalisation.
Ainsi, par exemple, le seuil de 10 % des droits de l'organisme de placement collectif prévu à l'article 972 bis du CGI est dépassé si l’ensemble des parts détenues directement ou indirectement par le redevable ou les membres de son foyer est inférieur à ce seuil mais que celui-ci est franchi en ajoutant les parts détenues par l’intermédiaire de l'unité de compte d’un contrat d'assurance vie.
2. Détermination de la valeur imposable des contrats
200
La valeur imposable des contrats d'assurance-vie ou des bons et contrats de capitalisation correspond à la fraction de la valeur des unités de compte représentative de biens ou droits immobiliers imposables.
Le cas échéant, en cas d'impossibilité de disposer, de bonne foi des informations nécessaires à l'estimation de la valeur imposable, le redevable peut se prévaloir des dispositions prévues au 3° de l'article 965 du CGI (BOI-PAT-IFI-20-20-20-10).
210
Exemple :
- X détient un contrat d'assurance vie rachetable constitué pour une partie d’un fonds « euros » et pour une autre partie d'une unité de compte UC.
L'UC détenue par M.X détient 30 % des parts d'un organisme de placement collectif (OPC). La valeur totale des parts distribuées par l'OPC s'élève à 300 000 €.
A l'actif de l’OPC se trouve un immeuble imposable d'une valeur vénale de 150 000 €. La valeur totale des actifs détenus par l'OPC est évaluée à 500 000 €.
La partie investie en fonds euros n'est pas imposable.
La valeur imposable des biens et droits immobiliers composant l'UC est la suivante (application des principes définis à l'article 965 du CGI) :
Fraction de la valeur imposable de l'OPC : valeur de l’OPC * valeur de l'immeuble imposable / valeur totale des éléments de l'actif de l'OPC = 300 000 * (150 000 /500 000) = 90 000 €
L'UC détenant 30 % de l'OPC, il est donc composé de biens ou droits immobiliers imposables à hauteur de 90 000 * 30 % = 30 000 €.
Le souscripteur du contrat devra intégrer ces 30 000 € dans son assiette imposable au titre de l'IFI.
III. Actifs imposables transférés dans un patrimoine fiduciaire
220
En application de l'article 969 du CGI, les actifs mentionnés à l'article 965 du CGI transférés dans un patrimoine fiduciaire ou ceux éventuellement acquis en remploi au sein de la fiducie sont compris dans le patrimoine du constituant pour leur valeur vénale nette.
Sont concernées les fiducies visées par la loi n° 2007-211 du 19 février 2007 instituant la fiducie.
230
La détermination des actifs imposables s'apprécie dans les conditions prévues à l'article 965 du CGI et suivants comme si le redevable ou les membres du foyer fiscal détenaient les actifs directement hors convention de fiducie.
IV. Actifs imposables faisant l'objet d'une clause d'accroissement ou de tontine
240
L'article 968 bis du CGI prévoit que les actifs mentionnés à l'article 965 du CGI acquis en commun dans les conditions prévues à l'article 754 A du CGI sont inclus dans le patrimoine de chacun des contractants au prorata des sommes investies par chacun des survivants dans le contrat.
Il s'agit des biens objet d'un contrat d'acquisition en commun dans lequel est inséré une clause selon laquelle la part du ou des premiers décédés reviendra aux survivants de telle sorte que le dernier vivant sera considéré comme seul propriétaire de la totalité des biens.
250
Une jurisprudence constante de la Cour de cassation analyse cette clause dite d'accroissement, de réversion, de condition de survie ou de tontine comme conférant au survivant des coacquéreurs la propriété du bien tout entier, sous condition suspensive de survie, et à chacun d'entre eux la propriété de sa part, sous la condition résolutoire de son prédécès.
260
Pour la détermination de la valeur imposable de chacun des participants, le prorata est effectué en tenant compte des seuls survivants au 1er janvier de l'année d'imposition.
270
Chacun des contractants au pacte tontinier doit inclure dans son assiette imposable les actifs imposables au prorata des sommes investies par chacun des survivants dans le contrat. Les actifs imposables sont définis et évalués dans les conditions de droit commun (CGI, art. 965 et suivants), comme si chacun des cocontractants détenait directement les biens concernés pour sa quote-part.
280
Par ailleurs, sont considérées comme relevant du régime de l’article 968 bis du CGI les sociétés à forme tontinière, définies par l'article R. 322-139 du code des assurances comme des sociétés qui réunissent leurs adhérents en groupes distincts dénommés associations et répartissent, à l'expiration de chacune de ces associations, les fonds provenant de la capitalisation en commun de leurs cotisations, déduction faite de la partie affectée aux frais de gestion et d'acquisition statutaires, entre les survivants des associations en cas de vie, en tenant compte de l'âge des adhérents et de leurs versements.
Conformément aux dispositions de l'article 968 bis du CGI, chacun des adhérents à une association en cas de survie mentionnée à l'article R. 322-139 du code des assurances doit inclure dans son patrimoine la valeur des actifs imposables placés par les associations au prorata des sommes investies par chacun des survivants dans le contrat.
290
Il est précisé que pour l'appréciation des seuils de détention mentionnés à l'article 965 du CGI, à l'article 972 bis du CGI et à l'article 972 ter du CGI, les éventuelles participations placées dans la tontine sont réputées réparties entre les cocontractants survivants au prorata des sommes investies par chacun d’entre eux dans le contrat.
Exemple :
La société A a pour activité une activité commerciale et détient à son actif un immeuble loué à une société tierce.
- X détient 5 % du capital et des droits de vote de la société A.
- X et M. Y, qui ne font pas partie du même foyer fiscal, achètent à égalité d’apports et en vertu d'une clause tontinière 12 % du capital et des droits de vote de la société A.
- Y est réputé détenir 6 % du capital et des droits de vote de la société A via le pacte tontinier. Le seuil de 10 % prévu à l'article 965 du CGI n'étant pas atteint, il n'a pas à déclarer la valeur des parts de la société A.
- X est réputé détenir 11 % du capital et des droits de vote de la société A via sa quote-part dans le pacte tontinier de 6 % et sa détention directe de 5 %. Le seuil de 10 % prévu à l'article 965 du CGI étant atteint, il doit inclure dans l'assiette de l'IFI la fraction de la valeur des parts de la société A représentative de la valeur de l'immeuble imposable qui s’y trouve.
Article 754 A
Version en vigueur depuis le 01 janvier 2010
Modifié par LOI n°2009-1673 du 30 décembre 2009 - art. 33
Les biens recueillis en vertu d'une clause insérée dans un contrat d'acquisition en commun selon laquelle la part du ou des premiers décédés reviendra aux survivants de telle sorte que le dernier vivant sera considéré comme seul propriétaire de la totalité des biens sont, au point de vue fiscal, réputés transmis à titre gratuit à chacun des bénéficiaires de l'accroissement.
Cette disposition ne s'applique pas à l'habitation principale commune à deux acquéreurs lorsque celle-ci a une valeur globale inférieure à 76 000 €, sauf si le bénéficiaire opte pour l'application des droits de mutation par décès.
Livre premier : Assiette et liquidation de l'impôt (Articles 1 A à 1656 ter)
Article 965
Version en vigueur depuis le 01 janvier 2018
Création LOI n°2017-1837 du 30 décembre 2017 - art. 31 (V)
L'assiette de l'impôt sur la fortune immobilière est constituée par la valeur nette au 1er janvier de l'année :
1° De l'ensemble des biens et droits immobiliers appartenant aux personnes mentionnées à l'article 964 ainsi qu'à leurs enfants mineurs, lorsqu'elles ont l'administration légale des biens de ceux-ci ;
2° Des parts ou actions des sociétés et organismes établis en France ou hors de France appartenant aux personnes mentionnées au 1° du présent article, à hauteur de la fraction de leur valeur représentative de biens ou droits immobiliers détenus directement ou indirectement par la société ou l'organisme.
Pour déterminer la fraction mentionnée au premier alinéa du présent 2°, il est appliqué à la valeur des parts ou actions déterminée conformément aux dispositions de l'article 973 un coefficient correspondant au rapport entre, d'une part, la valeur vénale réelle des biens ou droits immobiliers imposables et, le cas échéant, la valeur des parts ou actions représentatives de ces mêmes biens et, d'autre part, la valeur vénale réelle de l'ensemble des actifs de la société ou de l'organisme mentionné au premier alinéa du présent 2°.
Ne sont pas prises en compte les parts ou actions de sociétés ou d'organismes mentionnés au même premier alinéa qui ont pour activité une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale dont le redevable détient directement et, le cas échéant, indirectement, seul ou conjointement avec les personnes mentionnées au 1°, moins de 10 % du capital et des droits de vote.
Ne sont pas prises en compte, pour la détermination de la fraction mentionnée au premier alinéa du présent 2°, les parts ou actions de sociétés ou d'organismes qui ont pour activité une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale détenues, directement ou indirectement, par la société ou l'organisme mentionné au même premier alinéa, lorsque le redevable détient indirectement et, le cas échéant, directement, seul ou conjointement avec les personnes mentionnées au 1°, moins de 10 % du capital et des droits de vote de ces sociétés ou organismes.
Par exception aux troisième et quatrième alinéas du présent 2°, sont pris en compte pour la détermination de la fraction mentionnée au premier alinéa du présent 2°, sous réserve des exclusions prévues aux a et b du présent 2°, les biens et droits immobiliers détenus directement par les sociétés ou organismes que le redevable, seul ou conjointement avec les personnes mentionnées au 1° du présent article, contrôle au sens du 2° du III de l'article 150-0 B ter, ou dont le redevable ou l'une des personnes mentionnées au 1° du présent article se réserve la jouissance en fait ou en droit.
Ne sont pas retenus pour le calcul de la fraction mentionnée au premier alinéa du présent 2° :
a) Les biens ou droits immobiliers détenus directement par la société ou l'organisme mentionné au même premier alinéa ou par une société ou un organisme dont la société ou l'organisme mentionné audit premier alinéa détient directement ou indirectement des parts ou actions, lorsque ces biens ou droits immobiliers sont affectés à l'activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale de la société ou de l'organisme qui les détient ;
b) Lorsque le redevable détient directement ou indirectement des parts ou actions d'une société ou d'un organisme ayant pour activité une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale, les biens ou droits immobiliers détenus directement ou indirectement par cette société ou cet organisme affectés à son activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale ; à celle de la société ou de l'organisme qui les détient directement ; ou à celle d'une société ou d'un organisme dans lesquels la société ou l'organisme détient directement ou par personne interposée la majorité des droits de vote ou exerce en fait le pouvoir de décision.
3° Aucun rehaussement n'est effectué si le redevable, de bonne foi, démontre qu'il n'était pas en mesure de disposer des informations nécessaires à l'estimation de la fraction de la valeur des parts ou actions mentionnées au premier alinéa du 2° du présent article représentative des biens ou droits immobiliers qu'il détient indirectement.
Le premier alinéa du présent 3° ne s'applique pas si le redevable contrôle, au sens du 2° du III de l'article 150-0 B ter, la société ou l'organisme qui détient directement les biens ou droits immobiliers imposables ou si l'une des personnes mentionnée au 1° du présent article se réserve, en fait ou en droit, la jouissance des biens ou droits immobiliers que le redevable détient indirectement ou si le redevable détient directement ou indirectement, seul ou conjointement avec les personnes mentionnées au même 1°, plus de 10 % du capital ou des droits de vote de la société ou de l'organisme qui détient directement les biens ou droits immobiliers imposables.
Article 968 bis
Version en vigueur depuis le 01 janvier 2018
Création LOI n°2017-1837 du 30 décembre 2017 - art. 31 (V)
Les actifs mentionnés à l'article 965 acquis en commun dans les conditions prévues à l'article 754 A sont inclus dans le patrimoine de chacun des contractants au prorata des sommes investies par chacun des survivants dans le contrat.
Article 754 A
Version en vigueur depuis le 01 janvier 2010
Modifié par LOI n°2009-1673 du 30 décembre 2009 - art. 33
Les biens recueillis en vertu d'une clause insérée dans un contrat d'acquisition en commun selon laquelle la part du ou des premiers décédés reviendra aux survivants de telle sorte que le dernier vivant sera considéré comme seul propriétaire de la totalité des biens sont, au point de vue fiscal, réputés transmis à titre gratuit à chacun des bénéficiaires de l'accroissement.
Cette disposition ne s'applique pas à l'habitation principale commune à deux acquéreurs lorsque celle-ci a une valeur globale inférieure à 76 000 €, sauf si le bénéficiaire opte pour l'application des droits de mutation par décès.
FICHE 7
Article 1832
Version en vigueur depuis le 13 juillet 1985
La société est instituée par deux ou plusieurs personnes qui conviennent par un contrat d'affecter à une entreprise commune des biens ou leur industrie en vue de partager le bénéfice ou de profiter de l'économie qui pourra en résulter.
Elle peut être instituée, dans les cas prévus par la loi, par l'acte de volonté d'une seule personne.
Les associés s'engagent à contribuer aux pertes.
Article 1845
Version en vigueur depuis le 01 juillet 1978
Les dispositions du présent chapitre sont applicables à toutes les sociétés civiles, à moins qu'il n'y soit dérogé par le statut légal particulier auquel certaines d'entre elles sont assujetties.
Ont le caractère civil toutes les sociétés auxquelles la loi n'attribue pas un autre caractère à raison de leur forme, de leur nature, ou de leur objet.
Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986
« Le contrat de location est conclu pour une durée au moins égale à trois ans pour les bailleurs personnes physiques ainsi que pour les bailleurs définis à l'article 13 et à six ans pour les bailleurs personnes morales (…) » Notion de SCI familiale pour les personnes liées par un pacte civil de solidarité
QUESTION ÉCRITE
Question écrite n°25671 - 12e législature
Les informations clés
AUTEUR DE LA QUESTION
TYPE DE QUESTION
Question écrite
MINISTRE INTERROGÉ(E)
-
le ministre de l'emploi, de la cohésion sociale et du logement
DATE(S) DE PUBLICATION
Question de M. HYEST Jean-Jacques (Seine-et-Marne - UMP) publiée le 21/12/2006
- Jean-Jacques Hyest attire de nouveau l'attention de M. le ministre de l'emploi, de la cohésion sociale et du logement sur les dispositions de la loi n° 89-462 relative à la notion de SCI (société civile immobilière) et son applicabilité aux SCI constituées par des individus pacsés. Dans de nombreux domaines, la loi assure aux individus liés par le Pacte civil de solidarité des droits similaires à ceux détenus par les individus mariés. En ce qui concerne les sociétés à responsabilité limitée (SARL), le législateur a depuis le 1er janvier 2005, explicitement étendu le régime des SARL dites de familles, aux personnes liées par un PACS, modifiant ainsi les articles 239 bis du code général des impôts. Il se pose alors la question de savoir si dans le cadre d'une SCI constituée exclusivement entre deux partenaires pacsés, les parties constituantes peuvent au même titre que celles d'une SARL, être assimilées à une SCI familiale.
Publiée dans le JO Sénat du 21/12/2006 - page 3141
Réponse du Ministère de l'emploi, de la cohésion sociale et du logement publiée le 03/05/2007
Réponse apportée en séance publique le 02/05/2007
En principe, un contrat de location régi par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 portant amélioration des rapports locatifs doit être conclu pour une durée minimale de trois ans si le bailleur est une personne physique et six ans si le bailleur est une personne morale. Il est toutefois réservé un sort particulier à certains bailleurs personnes morales. En effet, en vertu de l'article 13 de cette même loi, lorsque le bailleur est une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré, la durée du bail peut être réduite à trois ans. Sous réserve de l'appréciation souveraine des tribunaux de l'ordre judiciaire, une société civile constituée exclusivement entre deux partenaires pacsés ne répond pas aux conditions légales permettant de bénéficier de ces dispositions, les deux créateurs de la société civile immobilière n'étant ni parents, ni alliés jusqu'au quatrième degré inclus. Les dispositions étendant le régime des SARL dites de familles aux personnes liées par un pacs sont propres aux dispositions fiscales et ne sauraient s'appliquer aux règles régissant les baux d'habitation.
Publiée dans le JO Sénat du 03/05/2007 - page 906
Code général des impôts
Article 965
« L'assiette de l'impôt sur la fortune immobilière est constituée par la valeur nette au 1er janvier de l'année :
1° De l'ensemble des biens et droits immobiliers appartenant aux personnes mentionnées à l'article 964 ainsi qu'à leurs enfants mineurs, lorsqu'elles ont l'administration légale des biens de ceux-ci ;
2° Des parts ou actions des sociétés et organismes établis en France ou hors de France appartenant aux personnes mentionnées au 1° du présent article, à hauteur de la fraction de leur valeur représentative de biens ou droits immobiliers détenus directement ou indirectement par la société ou l'organisme. »
FICHE 8
Code Civil
Chapitre II : Du contrat de rente viagère
Section 1 : Des conditions requises pour la validité du contrat.
Article 1968
La rente viagère peut être constituée à titre onéreux, moyennant une somme d'argent, ou pour une chose mobilière appréciable, ou pour un immeuble.
Article 1969
Elle peut être aussi constituée, à titre purement gratuit, par donation entre vifs ou par testament. Elle doit être alors revêtue des formes requises par la loi.
Article 1970
Dans le cas de l'article précédent, la rente viagère est réductible si elle excède ce dont il est permis de disposer ; elle est nulle si elle est au profit d'une personne incapable de recevoir.
Article 1971
La rente viagère peut être constituée soit sur la tête de celui qui en fournit le prix, soit sur la tête d'un tiers, qui n'a aucun droit d'en jouir.
Article 1972
Elle peut être constituée sur une ou plusieurs têtes.
Article 1973
Elle peut être constituée au profit d'un tiers, quoique le prix en soit fourni par une autre personne.
Dans ce dernier cas, quoiqu'elle ait les caractères d'une libéralité, elle n'est point assujettie aux formes requises pour les donations ; sauf les cas de réduction et de nullité énoncés dans l'article 1970.
Lorsque, constituée par des époux ou l'un d'eux, la rente est stipulée réversible au profit du conjoint survivant, la clause de réversibilité peut avoir les caractères d'une libéralité ou ceux d'un acte à titre onéreux. Dans ce dernier cas, la récompense ou l'indemnité due par le bénéficiaire de la réversion à la communauté ou à la succession du prédécédé est égale à la valeur de la réversion de la rente. Sauf volonté contraire des époux, la réversion est présumée avoir été consentie à titre gratuit.
Article 1974
Tout contrat de rente viagère, créé sur la tête d'une personne qui était morte au jour du contrat, ne produit aucun effet.
Article 1975
Il en est de même du contrat par lequel la rente a été créée sur la tête d'une personne atteinte de la maladie dont elle est décédée dans les vingt jours de la date du contrat.
Article 1976
La rente viagère peut être constituée au taux qu'il plaît aux parties contractantes de fixer.
Section 2 : Des effets du contrat entre les parties contractantes.
Article 1977
Celui au profit duquel la rente viagère a été constituée moyennant un prix peut demander la résiliation du contrat, si le constituant ne lui donne pas les sûretés stipulées pour son exécution.
Article 1978
Le seul défaut de paiement des arrérages de la rente n'autorise point celui en faveur de qui elle est constituée à demander le remboursement du capital, ou à rentrer dans le fonds par lui aliéné : il n'a que le droit de saisir et de faire vendre les biens de son débiteur et de faire ordonner ou consentir, sur le produit de la vente, l'emploi d'une somme suffisante pour le service des arrérages.
Article 1979
Le constituant ne peut se libérer du paiement de la rente, en offrant de rembourser le capital, et en renonçant à la répétition des arrérages payés ; il est tenu de servir la rente pendant toute la vie de la personne ou des personnes sur la tête desquelles la rente a été constituée, quelle que soit la durée de la vie de ces personnes, et quelque onéreux qu'ait pu devenir le service de la rente.
Article 1980
La rente viagère n'est acquise au propriétaire que dans la proportion du nombre de jours qu'il a vécu.
Néanmoins, s'il a été convenu qu'elle serait payée d'avance, le terme qui a dû être payé est acquis du jour où le paiement a dû en être fait.
Article 1981
La rente viagère ne peut être stipulée insaisissable que lorsqu'elle a été constituée à titre gratuit.
Article 1983
Le propriétaire d'une rente viagère n'en peut demander les arrérages qu'en justifiant de son existence, ou de celle de la personne sur la tête de laquelle elle a été constituée.
Chapitre II : De l'usage et de l'habitation
Article 625
Les droits d'usage et d'habitation s'établissent et se perdent de la même manière que l'usufruit.
Article 626
On ne peut en jouir, comme dans le cas de l'usufruit, sans donner préalablement caution et sans faire des états et inventaires.
Article 627
L'usager, et celui qui a un droit d'habitation, doivent jouir raisonnablement.
Article 628
Les droits d'usage et d'habitation se règlent par le titre qui les a établis et reçoivent, d'après ses dispositions, plus ou moins d'étendue.
Article 629
Si le titre ne s'explique pas sur l'étendue de ces droits ils sont réglés ainsi qu'il suit.
Article 630
Celui qui a l'usage des fruits d'un fonds ne peut en exiger qu'autant qu'il lui en faut pour ses besoins et ceux de sa famille.
Il peut en exiger pour les besoins même des enfants qui lui sont survenus depuis la concession de l'usage.
Article 631
L'usager ne peut céder ni louer son droit à un autre.
Article 632
Celui qui a un droit d'habitation dans une maison peut y demeurer avec sa famille, quand même il n'aurait pas été marié à l'époque où ce droit lui a été donné.
Article 633
Le droit d'habitation se restreint à ce qui est nécessaire pour l'habitation de celui à qui ce droit est concédé et de sa famille.
Article 634
Le droit d'habitation ne peut être ni cédé ni loué.
Article 635
Si l'usager absorbe tous les fruits du fonds ou s'il occupe la totalité de la maison, il est assujetti aux frais de culture, aux réparations d'entretien et au paiement des contributions, comme l'usufruitier.
S'il ne prend qu'une partie des fruits ou s'il n'occupe qu'une partie de la maison, il contribue au prorata de ce dont il jouit.
Article 605
Version en vigueur depuis le 09 février 1804
Création Loi 1804-01-30 promulguée le 9 février 1804
L'usufruitier n'est tenu qu'aux réparations d'entretien.
Les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire, à moins qu'elles n'aient été occasionnées par le défaut de réparations d'entretien, depuis l'ouverture de l'usufruit ; auquel cas l'usufruitier en est aussi tenu.
Article 606
Version en vigueur depuis le 09 février 1804
Création Loi 1804-01-30 promulguée le 9 février 1804
Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.
Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.
Toutes les autres réparations sont d'entretien.
Code général des impôts
Article 89 A
Version en vigueur depuis le 01 janvier 2023
Modifié par LOI n°2022-1726 du 30 décembre 2022 - art. 3 (V)
Les déclarations mentionnées aux articles 87, 87-0 A, 87-0 B, 88, 240 et 241 sont transmises par le déclarant à l'administration fiscale selon un procédé informatique.
FICHE 9
FICHE 10
Loi n° 84-595 du 12 juillet 1984 définissant la location-accession à la propriété immobilière
Version en vigueur au 19 décembre 2022
Chapitre Ier : Dispositions générales. (Articles 1 à 4)
Création Loi 84-595 1984-07-12 JORF 13 juillet 1984 rectificatif JORF 21 juillet 1984
Est qualifié de location-accession et soumis aux dispositions de la présente loi le contrat par lequel un vendeur s'engage envers un accédant à lui transférer, par la manifestation ultérieure de sa volonté exprimée par lettre recommandée avec demande d'avis de réception et après une période de jouissance à titre onéreux, la propriété de tout ou partie d'un immeuble moyennant le paiement fractionné ou différé du prix de vente et le versement d'une redevance jusqu'à la date de levée de l'option.
La redevance est la contrepartie du droit de l'accédant à la jouissance du logement et de son droit personnel au transfert de propriété du bien.
Création Loi 84-595 1984-07-12 JORF 13 juillet 1984 rectificatif JORF 21 juillet 1984
Les dispositions de la présente loi s'appliquent aux contrats de location-accession portant sur des immeubles à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation, achevés ou en construction à la date de la signature de la convention. Elles ne s'appliquent pas aux contrats prévus par le titre II et l'article 22 de la loi n° 71-579 du 16 juillet 1971 relative à diverses opérations de construction.
Modifié par Loi n°94-624 du 21 juillet 1994 - art. 47 () JORF 24 juillet 1994
Création Loi 84-595 1984-07-12 JORF 13 juillet 1984 rectificatif JORF 21 juillet 1984
Le contrat de location-accession peut être précédé d'un contrat préliminaire par lequel, en contrepartie d'un dépôt de garantie effectué par l'accédant à un compte spécial, le vendeur s'engage à réserver à l'accédant un immeuble ou une partie d'immeuble.
Ce contrat doit comporter les indications essentielles prévues à l'article 5, sa durée maximale de validité et l'indication que les fonds déposés en garantie seront, à la signature du contrat, restitués à l'accédant ou imputés sur les premières redevances. Faute d'indication dans le contrat préliminaire, les fonds seront restitués à l'accédant.
Les fonds déposés en garantie ne peuvent excéder 5 p. 100 du montant du prix de l'immeuble faisant l'objet du contrat. Ils sont disponibles, incessibles et insaisissables jusqu'à la conclusion du contrat de location-accession. Ils sont restitués sans frais à l'accédant si le contrat n'est pas conclu au plus tard trois mois après la signature du contrat préliminaire si l'immeuble est achevé à la date de cette signature, ou dans les deux mois suivant l'achèvement de l'immeuble dans le cas contraire.
Est nulle toute autre promesse de location-accession.
Modifié par Ordonnance n°2010-638 du 10 juin 2010 - art. 14
Le contrat de location-accession est conclu par acte authentique et publié au fichier immobilier.
Il est réputé emporter restriction au droit de disposer au sens et pour l'application du 2° de l'article 28 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière.
Chapitre II : Contenu du contrat de location-accession. (Articles 5 à 8)
Modifié par Loi n°2005-32 du 18 janvier 2005 - art. 102 () JORF 19 janvier 2005
Le contrat de location-accession doit préciser :
1° la description de l'immeuble ou de la partie d'immeuble faisant l'objet du contrat ainsi que, en annexes ou par référence à des documents déposés chez un notaire, les indications utiles relatives à la consistance et aux caractéristiques techniques de l'immeuble ;
2° le prix de vente du bien, les modalités de paiement ainsi que, le cas échéant, la faculté pour l'accédant de payer par anticipation tout ou partie du prix et les modalités de révision de celui-ci, s'il est révisable. Cette révision ne porte que sur la fraction du prix restant due après chaque versement de la redevance ;
3° l'intention de l'accédant de payer le prix, directement ou indirectement, même en partie, à l'exclusion du versement de la redevance, avec ou sans l'aide d'un ou plusieurs prêts régis par les articles L. 312-2 à L. 313-1 du code de la consommation ;
4° la date d'entrée en jouissance et le délai dans lequel l'accédant devra exercer la faculté qui lui est reconnue d'acquérir la propriété ainsi que les conditions de résiliation anticipée du contrat ;
5° le montant de la redevance mise à la charge de l'accédant, sa périodicité et, le cas échéant, les modalités de sa révision ;
6° les modalités d'imputation de la redevance sur le prix ;
7° les modalités de calcul des sommes visées à l'article 10 ainsi que des indemnités visées aux articles 11 et 13 ;
8° la nature de la garantie visée à l'article 14 et, s'il y a lieu, la raison sociale et l'adresse du garant ;
9° les catégories de charges incombant à l'accédant et une estimation de leur montant prévisionnel pour la première année d'exécution du contrat ;
10° l'absence de maintien de plein droit dans les lieux sous réserve des dispositions de l'article 9, en cas de résolution du contrat ou de non-levée de l'option ;
11° les références des contrats d'assurance souscrits en application des articles L. 241-1 et L. 242-1 du code des assurances ainsi que les références des contrats d'assurance garantissant l'immeuble.
Création Loi 84-595 1984-07-12 JORF 13 juillet 1984 rectificatif JORF 21 juillet 1984
I - Lorsque le contrat est signé avant l'achèvement de l'immeuble il doit comporter la garantie d'achèvement de celui-ci.
Cette garantie, lorsqu'elle est donnée par un des organismes financiers mentionnés à l'article 15, prend la forme :
- soit d'une ouverture de crédit par laquelle celui qui la consent s'oblige à avancer au vendeur ou à payer pour son compte les sommes nécessaires à l'achèvement de l'immeuble ;
- soit d'une convention de cautionnement aux termes de laquelle la caution s'oblige envers l'acquéreur, solidairement avec le vendeur, à payer les sommes nécessaires à l'achèvement de l'immeuble. Cette convention doit stipuler au profit de l'acquéreur le droit d'en exiger l'exécution.
La garantie d'achèvement peut résulter de la qualité du vendeur lorsque celui-ci remplit les conditions fixées par l'article 17.
La garantie d'achèvement prend fin à l'achèvement de l'immeuble. II - Lorsque le contrat est signé avant l'achèvement de l'immeuble, aucun versement ne peut être fait au titre de la partie de la redevance correspondant au droit de l'accédant à la jouissance du logement avant la date d'entrée en jouissance.
Modifié par LOI n°2008-111 du 8 février 2008 - art. 9 (V)
La révision prévue aux 2° et 5° de l'article 5 ne peut excéder la variation d'un indice de référence des loyers publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers.
Loi n° 2008-111 du 8 février 2008 article 9 VI : Le V de la présente loi est applicable aux contrats en cours. La variation de l'indice national mesurant le coût de la construction établi suivant des éléments de calcul fixés par le décret n° 85-487 du 3 mai 1985 relatif au calcul de l'indice national prévu à l'article 7 de la loi n° 84-595 du 12 juillet 1984 définissant la location-accession à la propriété immobilière est remplacée par la valeur de l'indice de référence des loyers issu de la présente loi à la date de référence de ces contrats.
Création Loi 84-595 1984-07-12 JORF 13 juillet 1984 rectificatif JORF 21 juillet 1984
Un état des lieux est établi contradictoirement par les parties, lors de la remise des clés à l'accédant ou lors de la signature du contrat si l'accédant est déjà dans les lieux.
En cas de résiliation du contrat ou lorsque le transfert de propriété prévu au terme du contrat n'a pas lieu, un état des lieux doit être également établi contradictoirement lors de la restitution des clés au vendeur.
A défaut, et huit jours après mise en demeure restée sans effet, l'état des lieux est établi par huissier de justice à l'initiative de la partie la plus diligente, l'autre partie dûment appelée. Les frais sont supportés par moitié par les deux parties.
Chapitre III : Garantie des contractants (Articles 9 à 27-1)
Section 1 : Résiliation du contrat. (Articles 9 à 18)
Modifié par Loi n°2005-32 du 18 janvier 2005 - art. 102 () JORF 19 janvier 2005
Lorsque le contrat de location-accession est résilié ou lorsque le transfert de propriété n'a pas lieu au terme convenu, l'occupant ne bénéficie d'aucun droit au maintien dans les lieux, sauf stipulations contraires du contrat de location-accession et sous réserve des dispositions figurant à l'article 13.
Toutefois, lorsque le contrat de location-accession porte sur un logement qui a bénéficié d'une décision d'agrément prise par le représentant de l'Etat dans le département, dans des conditions prévues par décret, le vendeur est tenu, au plus tard dans un délai de six mois à partir de la date limite fixée pour la levée d'option, de proposer par lettre recommandée avec demande d'avis de réception trois offres de relogement correspondant aux besoins et aux possibilités de l'occupant dès lors que ses revenus n'excèdent pas le niveau de ressources prévu à l'article L. 441-1 du code de la construction et de l'habitation. L'occupant dispose d'un délai d'un mois pour répondre à chacune de ces offres. A défaut d'acceptation des offres de relogement, à l'expiration d'un délai de trois mois à compter de la troisième offre, il est déchu de tout titre d'occupation du logement. En cas d'acceptation d'une offre, si le vendeur est un organisme mentionné à l'article L. 411-2 dudit code, le relogement ne fait pas l'objet de la procédure d'attribution prévue aux articles L. 441-2 et suivants du même code. A compter de la date limite fixée pour la levée d'option et jusqu'au départ des lieux, l'occupant verse une indemnité d'occupation qui ne peut être supérieure au montant de la redevance diminué de la fraction imputable sur le prix de l'immeuble.
Il reste tenu du paiement des redevances échues et non réglées ainsi que des dépenses résultant des pertes et dégradations survenues pendant l'occupation et des frais dont le vendeur pourrait être tenu en ses lieu et place en application de l'article 28 ou du deuxième alinéa de l'article 32.
Création Loi 84-595 1984-07-12 JORF 13 juillet 1984 rectificatif JORF 21 juillet 1984
Dans les cas visés à l'article 9, le vendeur doit restituer à l'accédant les sommes versées par ce dernier correspondant à la fraction de la redevance imputable sur le prix de l'immeuble. Lorsque le prix de vente est révisable, ces sommes sont révisées dans les mêmes conditions.
Elles doivent être restituées dans un délai maximum de trois mois à compter du départ de l'occupant, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au vendeur.
Modifié par Loi n°2005-32 du 18 janvier 2005 - art. 102 () JORF 19 janvier 2005
Lorsque le contrat est résilié pour inexécution par l'accédant de ses obligations, le vendeur peut obtenir, sans préjudice des dispositions des articles 9 et 10, une indemnité qui ne peut dépasser 2 p. 100 du prix de l'immeuble objet du contrat.
Lorsque du fait de l'accédant, le transfert de propriété n'a pas lieu au terme convenu pour une cause autre que celle visée à l'alinéa précédent, le vendeur peut obtenir, sans préjudice des dispositions des articles 9 et 10, une indemnité qui ne peut dépasser 1 p. 100 du prix de l'immeuble objet du contrat. Cette indemnité n'est pas due lorsque le contrat porte sur un logement qui a bénéficié d'une décision d'agrément prise par le représentant de l'Etat dans le département, dans des conditions prévues par décret.
Toutefois, lorsque le contrat porte sur un immeuble ou une partie d'immeuble achevé depuis moins de cinq ans ou qui, dans les cinq ans de cet achèvement, n'a pas déjà fait l'objet d'une cession à titre onéreux à une personne n'intervenant pas en qualité de marchand de biens, l'indemnité visée aux deux alinéas précédents peut être fixée à 3 p. 100 à compter du 1er janvier de la cinquième année suivant celle de l'achèvement de l'immeuble ou de la partie de l'immeuble faisant l'objet du contrat.
Lorsqu'une telle majoration a été prévue au contrat dans les conditions définies à l'alinéa précédent, le contrat de location-accession est assimilé à une vente pure et simple pour l'application de la taxe sur la valeur ajoutée à la date à compter de laquelle cette indemnité majorée est susceptible d'être demandée.
Dans ce cas, la taxe est assise sur le prix fixé au contrat pour la date visée à l'alinéa précédent sous réserve que la variation annuelle du prix fixé au contrat n'excède pas, à compter de cette date, celle de l'indice visé à l'article 7.
Les dispositions des deux alinéas précédents ne sont pas applicables aux contrats de location-accession à la propriété immobilière portant sur des logements qui ont fait l'objet d'une décision d'agrément prise, dans des conditions fixées par décret, par le représentant de l'Etat dans le département.
Création Loi 84-595 1984-07-12 JORF 13 juillet 1984 rectificatif JORF 21 juillet 1984
Aucune indemnité autre que celle mentionnée à l'article précédent ne peut être mise à la charge de l'accédant. Toutefois, le vendeur pourra demander à l'accédant défaillant le remboursement sur justification des frais taxables qui lui auront été occasionnés par cette défaillance, à l'exclusion de tout remboursement forfaitaire de frais de recouvrement
Création Loi 84-595 1984-07-12 JORF 13 juillet 1984 rectificatif JORF 21 juillet 1984
Lorsque le contrat est résilié pour inexécution par le vendeur de ses obligations, l'accédant est remboursé dans leur intégralité des sommes visées à l'article 10 et peut obtenir une indemnité qui ne peut être supérieure à 3 p. 100 du prix de l'immeuble objet du contrat.
L'accédant bénéficie d'un droit au maintien dans les lieux pour une durée qui ne peut être inférieure à trois mois à compter de la résiliation ou de la date prévue pour la levée de l'option. Le vendeur ne peut exiger la libération des locaux qu'après remboursement des sommes visées à l'article 10. L'indemnité d'occupation ne peut être supérieure au montant de la redevance diminué de la fraction imputable sur le prix de l'immeuble objet du contrat.
Création Loi 84-595 1984-07-12 JORF 13 juillet 1984 rectificatif JORF 21 juillet 1984
Le remboursement par le vendeur des sommes visées à l'article 10 doit être garanti par un cautionnement, par le privilège de l'accédant ou par une garantie liée à la qualité du vendeur, dans les conditions prévues aux articles suivants.
Modifié par Ordonnance n°2013-544 du 27 juin 2013 - art. 22
La garantie de remboursement peut revêtir la forme d'une convention de cautionnement aux termes de laquelle la caution s'oblige envers l'accédant, solidairement avec le vendeur, à rembourser les sommes visées à l'article 10. Cette garantie doit être donnée par une banque, une société de financement, un établissement financier habilité à délivrer des cautions ou à réaliser des opérations de financement immobilier, une entreprise d'assurance agréée à cet effet ou une société de caution mutuelle constituée conformément aux dispositions de la loi du 13 mars 1917 ayant pour objet l'organisation du crédit au petit et au moyen commerce, à la petite et à la moyenne industrie. La liste des organismes financiers habilités à donner leur garantie est fixée par décret.
Modifié par Ordonnance n°2021-1192 du 15 septembre 2021 - art. 35
La garantie de remboursement peut également revêtir la forme de l'hypothèque légale du 6° de l'article 2402 du code civil à la condition que les sommes correspondant au prix de l'immeuble payables avant le transfert de propriété n'excèdent pas 50 p. 100 de cette valeur et que ce privilège ne soit, à la date du contrat de location-accession, ni primé, ni en concurrence avec une autre hypothèque, dont les causes ne seraient pas éteintes à la même date.
Toutefois, si au plus tard à la date du contrat les créanciers hypothécaires du vendeur consentent par acte authentique à céder leur rang à l'accédant, celui-ci est réputé venir en premier rang au sens du présent article, encore que les formalités de l'article 2425 du code civil ne soient pas accomplies à la date du contrat.
Conformément au I de l'article 37 de l'ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021, ces dispositions entrent en vigueur le 1er janvier 2022.
Création Loi 84-595 1984-07-12 JORF 13 juillet 1984 rectificatif JORF 21 juillet 1984
La garantie de remboursement résulte également de la qualité du vendeur lorsqu'il s'agit d'une société dans laquelle l'Etat ou une collectivité publique détient la majorité du capital social.
Il en est de même lorsque le vendeur est un organisme visé par l'article L. 411-2 du code de la construction et de l'habitation, bénéficiant d'un agrément délivré par l'Etat à cet effet.
Création Loi 84-595 1984-07-12 JORF 13 juillet 1984 rectificatif JORF 21 juillet 1984
Lorsque la redevance est employée au remboursement de créanciers privilégiés ou hypothécaires du vendeur, l'accédant n'est subrogé de plein droit dans leur sûreté que pour la partie de la redevance imputable sur le prix.
Section 2 : Cession des droits et aliénation de l'immeuble. (Articles 19 à 20)
Création Loi 84-595 1984-07-12 JORF 13 juillet 1984 rectificatif JORF 21 juillet 1984
L'accédant peut disposer, au bénéfice de tiers, mais pour leur totalité uniquement, des droits qu'il tient du contrat sauf opposition justifiée du vendeur, fondée sur des motifs sérieux et légitimes tels que l'insolvabilité du cessionnaire. Le vendeur peut également s'opposer à la cession lorsque l'acquéreur ne remplit pas les conditions exigées pour l'octroi des prêts ayant assuré le financement de la construction de l'immeuble.
Modifié par Ordonnance n°2021-1192 du 15 septembre 2021 - art. 35
L'aliénation de l'immeuble substitue de plein droit le nouveau propriétaire dans les droits et obligations du vendeur.
Si la garantie de remboursement ne revêt pas la forme de l'hypothèque légale du 6° de l'article 2402 du code civil dans les conditions fixées à l'article 16, l'aliénation est subordonnée à la fourniture, par le nouveau propriétaire, de l'une des autres garanties prévues par la présente loi.
Conformément au I de l'article 37 de l'ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021, ces dispositions entrent en vigueur le 1er janvier 2022.
Section 3 : Information et protection de l'accédant. (Articles 21 à 25)
Modifié par Loi n°93-949 du 26 juillet 1993 - art. 2 (V) JORF 27 juillet 1993
Les dispositions des articles L. 312-24 à L. 312-31 du code de la consommation ne sont pas applicables aux contrats de location accession régis par la présente loi.
Création Loi 84-595 1984-07-12 JORF 13 juillet 1984 rectificatif JORF 21 juillet 1984
Avant la signature du contrat de location-accession, le vendeur ne peut exiger ni accepter de l'accédant, au titre de la location-accession, aucun versement, aucun dépôt, aucune souscription ou acceptation d'effets de commerce, aucun chèque ou aucune autorisation de prélèvement sur compte bancaire ou postal au profit du vendeur ou pour le compte de celui-ci, à l'exception des sommes prévues à l'article 3.
Création Loi 84-595 1984-07-12 JORF 13 juillet 1984 rectificatif JORF 21 juillet 1984
Le vendeur doit notifier à l'accédant, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, le projet de contrat de location-accession un mois au moins avant la date de sa signature. La notification oblige le vendeur à maintenir les conditions du projet de contrat jusqu'à cette date.
Le cas échéant, le règlement de copropriété ou le cahier des charges est joint au projet de contrat.
Modifié par Loi n°2005-32 du 18 janvier 2005 - art. 102 () JORF 19 janvier 2005
Lorsque le contrat indique que l'accédant entend recourir à un ou plusieurs prêts régis par lees articles L. 312-2 à L. 312-23 du code de la consommation, le transfert de propriété est subordonné à la condition suspensive de l'obtention du ou des prêts qui en assurent le financement. Cette condition doit être réalisée à la date d'exigibilité du paiement.
Un organisme prêteur peut refuser l'octroi du ou des prêts pour des motifs sérieux et légitimes tels que l'insolvabilité de l'accédant.
Création Loi 84-595 1984-07-12 JORF 13 juillet 1984 rectificatif JORF 21 juillet 1984
Lorsque le contrat de location-accession indique que le prix sera payé sans l'aide d'un ou plusieurs prêts, cet acte doit porter, de la main de l'accédant ou de son mandataire, une mention par laquelle celui-ci reconnaît avoir été informé que s'il recourt néanmoins à un prêt il ne peut se prévaloir des dispositions de l'article 24.
En l'absence de l'indication prescrite à l'article précédent ou si la mention exigée au premier alinéa du présent article manque ou n'est pas de la main de l'accédant ou de son mandataire, et si un prêt est néanmoins demandé, le transfert de propriété est subordonné à la condition suspensive prévue à l'article précédent.
Section 4 : Transfert de propriété. (Articles 26 à 27-1)
Création Loi 84-595 1984-07-12 JORF 13 juillet 1984 rectificatif JORF 21 juillet 1984
Trois mois avant le terme prévu pour la levée de l'option, le vendeur doit, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, mettre l'accédant en demeure d'exercer dans le délai convenu la faculté qui lui est reconnue d'acquérir la propriété de l'immeuble faisant l'objet du contrat.
La mise en demeure indique à peine de nullité l'état des créances garanties par des inscriptions prises sur l'immeuble. Lorsque le montant de ces créances excède celui du prix restant dû par l'accédant, ce dernier peut renoncer à l'acquisition. Il bénéficie des dispositions de l'article 13.
Le paiement par anticipation de la totalité du prix entraîne également transfert de propriété.
Création Loi 84-595 1984-07-12 JORF 13 juillet 1984 rectificatif JORF 21 juillet 1984
Le transfert de propriété est constaté par acte authentique. L'acte constatant le transfert de propriété emporte adhésion de l'accédant à toutes les organisations visées à l'article 33.
L'accédant est tenu de prendre les lieux dans l'état où ils se trouvent lors du transfert de propriété, sans préjudice, le cas échéant, du droit de mettre en oeuvre les garanties liées à la construction de l'immeuble.
Création Loi n°2005-32 du 18 janvier 2005 - art. 102 () JORF 19 janvier 2005
Après le transfert de propriété d'un logement qui a bénéficié d'une décision d'agrément prise par le représentant de l'Etat dans le département, dans des conditions prévues par décret, et lorsque la garantie de relogement est mise en oeuvre par l'accédant dans des conditions définies par arrêté, les offres de relogement ne font pas l'objet de la procédure d'attribution prévue aux articles L. 441-2 et suivants du code de la construction et de l'habitation dès lors que le vendeur est un organisme mentionné à l'article L. 411-2 dudit code.
Chapitre IV : Obligations des parties en matière de gestion et d'entretien de l'immeuble. (Articles 28 à 40)
Création Loi 84-595 1984-07-12 JORF 13 juillet 1984 rectificatif JORF 21 juillet 1984
L'accédant est tenu des obligations principales suivantes :
- d'user de l'immeuble en bon père de famille et suivant la destination qui lui a été donnée par le contrat de location-accession ;
- de s'assurer pour les risques dont il répond en sa qualité d'occupant ;
- du paiement des charges annuelles telles que les contributions, taxes et impôts.
Avant le transfert de propriété, il ne peut permettre l'occupation à quelque titre que ce soit de l'immeuble objet du contrat sauf accord préalable et écrit du vendeur.
Création Loi 84-595 1984-07-12 JORF 13 juillet 1984 rectificatif JORF 21 juillet 1984
Dès la date d'entrée en jouissance, l'entretien et les réparations de l'immeuble incombent à l'accédant.
Toutefois, le vendeur conserve la charge des réparations relatives aux éléments porteurs concourant à la stabilité ou à la solidité du bâtiment ainsi qu'à tous autres éléments qui leur sont intégrés ou forment corps avec eux, et aux éléments qui assurent le clos, le couvert et l'étanchéité à l'exclusion de leurs parties mobiles.
Création Loi 84-595 1984-07-12 JORF 13 juillet 1984 rectificatif JORF 21 juillet 1984
Le vendeur qui, avant la date de levée de l'option, est contraint de réaliser ou de participer au paiement de travaux d'amélioration d'un montant supérieur à 10 p. 100 du prix de l'immeuble, qui lui seraient imposés dans le cadre de la copropriété et porteraient sur un des éléments visés à l'article 29, peut proposer à l'accédant une modification correspondante des charges visées au 9° de l'article 5 ainsi qu'une réévaluation du prix de l'immeuble compensant la dépense qu'il a faite.
Cette réévaluation de prix ne peut excéder la dépense réellement effectuée éventuellement révisée dans les conditions prévues à l'article 7.
A défaut d'accord entre le vendeur et l'accédant, ce dernier peut mettre fin au contrat. Dans ce cas, les dispositions de l'article 11 ne sont pas applicables.
Création Loi 84-595 1984-07-12 JORF 13 juillet 1984 rectificatif JORF 21 juillet 1984
A compter de la signature du contrat de location-accession, l'accédant peut, en cas de défaillance du vendeur, mettre en oeuvre les garanties résultant des articles L. 241-1 et L. 242-1 du code des assurances.
Il peut être autorisé par décision de justice rendue contradictoirement à exécuter les travaux et à percevoir les indemnités dues sur présentation des factures correspondantes.
Création Loi 84-595 1984-07-12 JORF 13 juillet 1984 rectificatif JORF 21 juillet 1984
Pour l'application des dispositions de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant statut de la copropriété des immeubles bâtis, la signature d'un contrat de location-accession est assimilée à une mutation et l'accédant est subrogé dans les droits et obligations du vendeur, sous réserve des dispositions suivantes :
- le vendeur est tenu de garantir le paiement des charges incombant à l'accédant en application de l'article 29 de la présente loi et l'hypothèque légale, prévue à l'article 19 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée, ne peut être inscrite qu'après mise en demeure restée infructueuse adressée par le syndic au vendeur ;
- le vendeur dispose du droit de vote pour toutes les décisions de l'assemblée générale des copropriétaires concernant des réparations mises à sa charge en application de l'article 29 de la présente loi, ou portant sur un acte de disposition visé aux articles 26 ou 35 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée. Il exerce également les actions qui ont pour objet de contester les décisions pour lesquelles il dispose du droit de vote ;
- chacune des deux parties au contrat de location-accession peut assister à l'assemblée générale des copropriétaires et y formuler toutes observations sur les questions pour lesquelles elle ne dispose pas du droit de vote.
Modifié par Ordonnance n°2004-632 du 1 juillet 2004 - art. 61 () JORF 2 juillet 2004
Pour l'application des dispositions régissant les immeubles ou groupes d'immeubles compris dans le périmètre d'une association syndicale prévue par l'ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires, la signature d'un contrat de location-accession est assimilée à une mutation et l'accédant est subrogé dans les droits et obligations du vendeur au sein des organisations juridiques ayant pour objet de recevoir la propriété ou la gestion d'équipements communs dont bénéficie l'immeuble. Toutefois, le vendeur dispose du droit de vote à l'assemblée générale pour les décisions concernant des réparations mises à sa charge en application de l'article 29.
Chacune des deux parties au contrat de location-accession peut assister à l'assemblée générale et y formuler toutes observations sur les questions pour lesquelles elle ne dispose pas du droit de vote.
Création Loi 84-595 1984-07-12 JORF 13 juillet 1984 rectificatif JORF 21 juillet 1984
L'hypothèque légale prévue à l'article L. 322-9, alinéa premier, du code de l'urbanisme, et portant sur un immeuble faisant l'objet d'un contrat de location-accession, ne peut être inscrite que dans les conditions prévues à l'article 32.
Chapitre V : Dispositions diverses. (Articles 42 à 45)
Création Loi 84-595 1984-07-12 JORF 13 juillet 1984 rectificatif JORF 21 juillet 1984
A défaut de stipulations contraires, tous les droits et taxes du contrat de location-accession et de l'acte constatant le transfert de propriété sont à la charge de l'accédant.
Création Loi 84-595 1984-07-12 JORF 13 juillet 1984 rectificatif JORF 21 juillet 1984
Toute publicité faite, reçue ou perçue en France qui, quel que soit son support, porte sur un contrat régi par la présente loi, doit préciser l'identité du vendeur, la nature et l'objet du contrat.
Création Loi 84-595 1984-07-12 JORF 13 juillet 1984 rectificatif JORF 21 juillet 1984
Les modalités d'application de la présente loi seront définies, en tant que de besoin, par décret en Conseil d'Etat.
La présente loi sera exécutée comme loi de l'Etat.
Modifié par Ordonnance n°2012-576 du 26 avril 2012 - art. 10 (V)
Pour l'application à Mayotte de la présente loi :
- - A l'article 2, les mots : "aux contrats prévus par le titre II et l'article 22 de la loi n° 71-579 du 16 juillet 1971 relative à diverses opérations de construction" sont remplacés par les mots : "aux contrats passés par les sociétés constituées en vue de l'attribution d'immeubles aux associés par fraction divise, dont les sociétés ayant pour objet la construction d'immeuble à usage principal d'habitation, et par leurs associés, ainsi qu'au contrat de transfert de propriété passé entre la société coopérative de construction et un associé".
- - L'article 4 est remplacé par les dispositions suivantes :
"Art. 4. - Le contrat de location-accession est conclu par un acte authentique publié au service de la conservation de la propriété immobilière.
"Il constate des clauses d'inalinéabilité temporaire et toutes autres restrictions au droit de disposer."
III. - L'article 7 est applicable aux contrats en cours.
- - A l'article 15, les mots : "de la loi du 13 mars 1917 ayant pour objet l'organisation du crédit au petit et au moyen commerce, à la petite et à la moyenne industrie" sont remplacés par les mots : "des articles L. 515-4 à L. 515-12 du code monétaire et financier".
- - L'article 21 est remplacé par les dispositions suivantes :
"Art. 21. - Les dispositions relatives à la location-vente et à la location assortie d'une promesse de vente ne sont pas applicables aux contrats de location régis par la présente loi."
- - Au premier alinéa des articles 23 et 26, après les mots : "lettre recommandée avec demande d'avis de réception", sont ajoutés les mots : "ou remise contre récépissé".
Bofip.impots.couv.fr
PAT - IFI - Assiette - Biens soumis à l'impôt - Régimes particuliers d'imposition - Modalités particulières d'imposition
1
Le présent document apporte des précisions quant aux modalités particulières d'imposition des actifs immobiliers au titre de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) concernant les :
- actifs immobiliers faisant l'objet d'un contrat de crédit-bail ou d’un contrat de location-accession (code général des impôts (CGI), art. 971) ;
- actifs immobiliers constituant des unités de compte de contrats d'assurance vie ou de bons ou contrats capitalisation rachetables (CGI, art. 972) ;
- actifs immobiliers transférés dans un patrimoine fiduciaire (CGI, art. 969) ;
- actifs immobiliers faisant l'objet d'une clause d'accroissement ou de tontine (CGI, art. 968 bis).
I. Droits afférents à un contrat de crédit-bail ou à un contrat de location-accession
10
Conformément aux dispositions de l'article 971 du CGI, les droits afférents à un contrat de crédit-bail conclu dans les conditions prévues au 2 de l'article L. 313-7 du code monétaire et financier (CoMoFi) sont compris, à raison des biens et droits immobiliers qui font l'objet du contrat, dans le patrimoine du preneur.
Ils sont retenus pour la valeur des biens et droits immobiliers qui font l'objet du contrat appréciée au 1er janvier de l'année d'imposition, sous déduction du montant des loyers et du montant de l'option d'achat restant à courir jusqu'à l'expiration du bail.
20
Il en est de même des droits afférents à un contrat de location-accession régi par la loi n° 84-595 du 12 juillet 1984 définissant la location-accession à la propriété immobilière qui sont compris dans le patrimoine de l'accédant pour la valeur des biens et droits immobiliers qui font l'objet du contrat appréciée au 1er janvier de l'année d'imposition, sous déduction des redevances et du montant de l'option d'achat restant à courir jusqu'au terme du délai prévu pour la levée d'option.
30
Par conséquent, les biens et droits immobiliers qui font l'objet d'un contrat de crédit-bail conclu dans les conditions prévues au 2 de l'article L. 313-7 du CoMoFi ou d'un contrat de location-accession régi par la loi n° 84-595 du 12 juillet 1984 définissant la location-accession à la propriété immobilière ne sont donc pas compris dans le patrimoine du propriétaire bailleur, qui n'a pas à les déclarer dans son patrimoine imposable à l'IFI.
40
Les dispositions de l'article 971 du CGI s'appliquent dans les mêmes conditions que le preneur soit une personne physique redevable de l'impôt, ou une société ou un organisme dont le redevable détient directement ou indirectement des parts ou actions.
Ainsi, le redevable qui détient des parts ou actions d'une société qui acquiert en crédit-bail un immeuble imposable en application des dispositions de l'article 965 du CGI devra évaluer le droit afférent au crédit bail détenu par la société dans les conditions définies au présent I §10 à § 50 afin de déterminer la fraction de la valeur des parts de la société représentative de ce droit qu'il doit inclure dans son patrimoine imposable à l'IFI.
50
Pour l'application de l'article 971 du CGI, il est fait application de toutes les dispositions d'assiette prévues à l'article 965 du CGI et suivant et, le cas échéant, de l'exonération prévue à l'article 975 du CGI.
Ainsi, par exemple, ne sont pas imposables les immeubles affectés à l'activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale de la société qui détient le droit afférent au crédit-bail ou les immeubles affectés à l'activité professionnelle exercée par le redevable dans les conditions prévues au I de l'article 975 du CGI.
II. Les actifs immobiliers constituant les unités de compte de contrats d'assurance-vie et de bons ou contrats de capitalisation rachetables
60
L'article 972 du CGI soumet à l'IFI dans le patrimoine du souscripteur la valeur de rachat des contrats d'assurance rachetables et des bons ou contrats de capitalisation exprimés en unités de compte mentionnées au deuxième alinéa de l'article L. 131-1 du code des assurances, à hauteur de la fraction de leur valeur représentative des unités de compte constituées d'actifs imposables.
A. Champ d'application des contrats mentionnés à l'article 972 du CGI
1. Contrats constitués d'unités de compte
70
Les bons ou contrats sur lesquels les primes sont versées par le souscripteur peuvent être investis :
- soit uniquement en une ou plusieurs unités de compte ;
- soit pour partie en unités de compte et pour partie en euros (contrats multi-supports).
En revanche, seuls les actifs imposables constituant les unités de compte sont retenus pour le calcul de la valeur de rachat des contrats d'assurance ou des bons ou contrats de capitalisation imposable.
80
Les unités de comptes sont celles mentionnées au deuxième alinéa de l'article L. 131-1 du code des assurances. Il s'agit des unités de compte constituées de valeurs mobilières ou d'actifs offrant une protection suffisante de l'épargne investie et figurant à l'article R. 131-1 du code des assurances.
2. Imposition des contrats rachetables pendant la phase d'épargne
90
Sont concernés, pendant leur phase d'épargne, les contrats rachetables (qu’il s’agisse d’assurance en cas de vie ou d’assurance en cas de décès, ou de contrats de capitalisation), et ce quels que soient l’âge de l’assuré et la date de conclusion du contrat.
Le montant de la valeur de rachat est indiqué sur les quittances des primes annuelles pour les contrats souscrits depuis le 1er janvier 1982 conformément à l'article L. 132.22 du code des assurances. Pour les contrats plus anciens, il appartient aux redevables de se rapprocher des compagnies d’assurance.
Par ailleurs, la Cour de cassation considère que la délégation d'un contrat d'assurance-vie, en garantie d'un prêt bancaire, nonobstant les restrictions à la faculté de rachat impliquées par ladite délégation, ne lui fait pas perdre son caractère rachetable, et, par conséquence, que ce contrat d'assurance-vie demeure imposable à l'impôt de solidarité sur la fortune en application de l'article 885 F du CGI (Cass. Com, 15 mars 2011, n° 10-11575).
Cet arrêt, rendu en matière d'impôt de solidarité sur la fortune, est transposable à l'IFI.
100
L'article R. 142-8 du code des assurances dispose que les contrats d'assurance vie peuvent stipuler qu'ils ne comportent pas de possibilité de rachat durant une période qui ne peut excéder dix ans, sous réserve des événements mentionnés aux troisième à cinquième alinéas de l'article L. 132-23 du code des assurances.
Ainsi que le prévoit l'article R. 142-8 du code des assurances, l'insertion d'une telle clause constitue une simple faculté. Cette impossibilité de rachat se traduit en outre par une indisponibilité qui n'est que temporaire. A l'issue de la période d'indisponibilité, les sommes sont de nouveau disponibles.
Cette indisponibilité temporaire n'a pas pour effet de rendre le contrat non imposable à l'IFI.
En effet, une telle clause d'indisponibilité temporaire n'a pour conséquence que de différer la possibilité d'exercice du droit de rachat (Conseil d’État, arrêt du 3 décembre 2012, n° 349202, ECLI:FR:CESSR:2012:349202.20121203).
La valeur du contrat à hauteur de la fraction correspondant à des unités de compte constituées d'actifs imposables doit donc être incluse dans l'assiette de l'IFI.
3. Exclusion des contrats non rachetables
110
Lorsque le contrat souscrit par le redevable n’est pas rachetable, sa valeur n’a pas à être déclarée à l'IFI.
120
En application des dispositions de l’article L. 132.23 du code des assurances, les contrats suivants ne sont pas rachetables :
- assurances temporaires en cas de décès et rentes viagères immédiates ou en cours de service ;
- assurances de capitaux de survie et de rente de survie ;
- assurances en cas de vie sans contre-assurance et rentes viagères différées sans contre-assurance.
4. Précisions concernant les contrats d'assurance de groupe
130
Les contrats d'assurance de groupe sont définis au titre IV du livre Ier du code des assurances (code des assurances, art. L. 141-1 et suivants).
Constitue un contrat d'assurance de groupe le contrat souscrit par une personne morale ou un chef d'entreprise en vue de l'adhésion d'un ensemble de personnes répondant à des conditions définies au contrat, pour la couverture des risques dépendant de la durée de la vie humaine, des risques portant atteinte à l'intégrité physique de la personne ou liés à la maternité, des risques d'incapacité de travail ou d'invalidité ou du risque de chômage.
140
En principe, les contrats d'assurance de groupe ne peuvent prévoir de faculté de rachat sauf dans certains cas limitativement énumérés à l'article L. 132-23 du code des assurances.
Aucune disposition particulière n'étant prévue en matière d'IFI, la valeur de rachat des contrats d'assurance de groupe entrent dans l'assiette de cet impôt dans les conditions de droit commun. Ils sont, dès lors, soit exclus, soit imposables en fonction de leur nature (rachetable ou non).
Ainsi, en principe, si ces contrats sont non rachetables, aucune valeur n'est imposable à l'IFI pendant la phase d'épargne. Tel est ainsi le cas des plans d'épargne retraite populaire définis à l'article L. 144-2 du code des assurances.
En revanche, lorsque le contrat d'assurance de groupe devient rachetable (assuré atteint d'une invalidité importante ou cessation d'activité à la suite d'un jugement de liquidation judiciaire), il doit être compris dans le patrimoine des redevables pour sa valeur de rachat, lorsque celle-ci est représentative d'actifs imposables, au premier janvier de l'année d'imposition.
5. Imposition des actifs à l'échéance du contrat
150
A l'échéance du contrat, en principe, le capital versé en numéraire ou la rente que l'assuré reçoit n'est pas imposé à l'IFI, dans la mesure où ils ne constituent pas des actifs imposables en application des dispositions de l'article 965 du CGI.
Toutefois, dans le cas où l'assuré obtient à titre de versement la remise d’actifs imposables tels par exemple des titres ou parts mentionnées à l'article L. 131-1 du code des assurances, dont une partie de la valeur est représentative d'actifs immobiliers, ces actifs sont imposés dans les conditions de droit commun (CGI, art. 965 et suivants).
De même, le remploi des sommes perçues à raison de ces contrats dans des actifs imposables à l'IFI entraîne leur imposition dans les conditions de droit commun.
B. Détermination de la valeur de rachat imposable
1. Détermination des actifs imposables constituant les unités de compte
160
La détermination des actifs imposables s'apprécie dans les conditions prévues à l'article 965 du CGI (BOI-PAT-IFI-20-20-10 et BOI-PAT-IFI-20-20-20) ainsi qu'à l'article 972 bis du CGI et à l'article 972 ter du CGI (BOI-PAT-IFI-20-20-20-20).
170
Les parts ou actions de sociétés ou d'organismes composant des unités de compte doivent être évaluées en appliquant les règles de détermination de l'assiette telles que prévues à l'article 965 du CGI et suivants, comme si le redevable ou les membres du foyer fiscal les détenaient directement en dehors de tout contrat d'assurance vie ou bons ou contrats de capitalisation.
Notamment, les exceptions liées au pourcentage de détention (seuil de 10 %) ou à l'affectation des actifs immobiliers à l’activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale de la société ou de l'organisme s’apprécient dans les conditions de droit commun, sous réserve que le souscripteur du contrat doit être considéré comme étant le propriétaire des actifs composants les unités de compte.
180
De même, si les actifs constituant les unités de compte sont des parts d'organismes de placement collectif, la règle prévue à l'article 972 bis du CGI est applicable.
Ainsi, dans le cas d'une unité de compte investie uniquement dans un organisme mentionné à l'article 972 bis du CGI dont l'actif est composé directement et indirectement de moins de 20 % de biens ou droits immobiliers imposables et dont le redevable, du fait notamment de l’unité de compte dont il est réputé être directement propriétaire, détient moins de 10 % des droits, seul ou conjointement avec les autres membres du foyer fiscal, aucune valeur ne sera retenue au titre de cette unité de compte pour le calcul de la valeur du contrat imposable à l'IFI.
Il en va de même lorsque l'unité de compte est constituée d'actions de sociétés d'investissement cotées (CGI, art. 972 ter).
190
Pour l'appréciation du respect des seuils de détention mentionnés à l'article 965 du CGI, à l'article 972 bis du CGI et à l'article 972 ter du CGI, il est tenu compte, outre des participations, directes et indirectes, du redevable ou des membres de son foyer dans la société ou l'organisme, de la participation détenue via les contrats d'assurance ou les bons et contrats de capitalisation.
Ainsi, par exemple, le seuil de 10 % des droits de l'organisme de placement collectif prévu à l'article 972 bis du CGI est dépassé si l’ensemble des parts détenues directement ou indirectement par le redevable ou les membres de son foyer est inférieur à ce seuil mais que celui-ci est franchi en ajoutant les parts détenues par l’intermédiaire de l'unité de compte d’un contrat d'assurance vie.
2. Détermination de la valeur imposable des contrats
200
La valeur imposable des contrats d'assurance-vie ou des bons et contrats de capitalisation correspond à la fraction de la valeur des unités de compte représentative de biens ou droits immobiliers imposables.
Le cas échéant, en cas d'impossibilité de disposer, de bonne foi des informations nécessaires à l'estimation de la valeur imposable, le redevable peut se prévaloir des dispositions prévues au 3° de l'article 965 du CGI (BOI-PAT-IFI-20-20-20-10).
210
Exemple :
- X détient un contrat d'assurance vie rachetable constitué pour une partie d’un fonds « euros » et pour une autre partie d'une unité de compte UC.
L'UC détenue par M.X détient 30 % des parts d'un organisme de placement collectif (OPC). La valeur totale des parts distribuées par l'OPC s'élève à 300 000 €.
A l'actif de l’OPC se trouve un immeuble imposable d'une valeur vénale de 150 000 €. La valeur totale des actifs détenus par l'OPC est évaluée à 500 000 €.
La partie investie en fonds euros n'est pas imposable.
La valeur imposable des biens et droits immobiliers composant l'UC est la suivante (application des principes définis à l'article 965 du CGI) :
Fraction de la valeur imposable de l'OPC : valeur de l’OPC * valeur de l'immeuble imposable / valeur totale des éléments de l'actif de l'OPC = 300 000 * (150 000 /500 000) = 90 000 €
L'UC détenant 30 % de l'OPC, il est donc composé de biens ou droits immobiliers imposables à hauteur de 90 000 * 30 % = 30 000 €.
Le souscripteur du contrat devra intégrer ces 30 000 € dans son assiette imposable au titre de l'IFI.
III. Actifs imposables transférés dans un patrimoine fiduciaire
220
En application de l'article 969 du CGI, les actifs mentionnés à l'article 965 du CGI transférés dans un patrimoine fiduciaire ou ceux éventuellement acquis en remploi au sein de la fiducie sont compris dans le patrimoine du constituant pour leur valeur vénale nette.
Sont concernées les fiducies visées par la loi n° 2007-211 du 19 février 2007 instituant la fiducie.
230
La détermination des actifs imposables s'apprécie dans les conditions prévues à l'article 965 du CGI et suivants comme si le redevable ou les membres du foyer fiscal détenaient les actifs directement hors convention de fiducie.
IV. Actifs imposables faisant l'objet d'une clause d'accroissement ou de tontine
240
L'article 968 bis du CGI prévoit que les actifs mentionnés à l'article 965 du CGI acquis en commun dans les conditions prévues à l'article 754 A du CGI sont inclus dans le patrimoine de chacun des contractants au prorata des sommes investies par chacun des survivants dans le contrat.
Il s'agit des biens objet d'un contrat d'acquisition en commun dans lequel est inséré une clause selon laquelle la part du ou des premiers décédés reviendra aux survivants de telle sorte que le dernier vivant sera considéré comme seul propriétaire de la totalité des biens.
250
Une jurisprudence constante de la Cour de cassation analyse cette clause dite d'accroissement, de réversion, de condition de survie ou de tontine comme conférant au survivant des coacquéreurs la propriété du bien tout entier, sous condition suspensive de survie, et à chacun d'entre eux la propriété de sa part, sous la condition résolutoire de son prédécès.
260
Pour la détermination de la valeur imposable de chacun des participants, le prorata est effectué en tenant compte des seuls survivants au 1er janvier de l'année d'imposition.
270
Chacun des contractants au pacte tontinier doit inclure dans son assiette imposable les actifs imposables au prorata des sommes investies par chacun des survivants dans le contrat. Les actifs imposables sont définis et évalués dans les conditions de droit commun (CGI, art. 965 et suivants), comme si chacun des cocontractants détenait directement les biens concernés pour sa quote-part.
280
Par ailleurs, sont considérées comme relevant du régime de l’article 968 bis du CGI les sociétés à forme tontinière, définies par l'article R. 322-139 du code des assurances comme des sociétés qui réunissent leurs adhérents en groupes distincts dénommés associations et répartissent, à l'expiration de chacune de ces associations, les fonds provenant de la capitalisation en commun de leurs cotisations, déduction faite de la partie affectée aux frais de gestion et d'acquisition statutaires, entre les survivants des associations en cas de vie, en tenant compte de l'âge des adhérents et de leurs versements.
Conformément aux dispositions de l'article 968 bis du CGI, chacun des adhérents à une association en cas de survie mentionnée à l'article R. 322-139 du code des assurances doit inclure dans son patrimoine la valeur des actifs imposables placés par les associations au prorata des sommes investies par chacun des survivants dans le contrat.
290
Il est précisé que pour l'appréciation des seuils de détention mentionnés à l'article 965 du CGI, à l'article 972 bis du CGI et à l'article 972 ter du CGI, les éventuelles participations placées dans la tontine sont réputées réparties entre les cocontractants survivants au prorata des sommes investies par chacun d’entre eux dans le contrat.
Exemple :
La société A a pour activité une activité commerciale et détient à son actif un immeuble loué à une société tierce.
- X détient 5 % du capital et des droits de vote de la société A.
- X et M. Y, qui ne font pas partie du même foyer fiscal, achètent à égalité d’apports et en vertu d'une clause tontinière 12 % du capital et des droits de vote de la société A.
- Y est réputé détenir 6 % du capital et des droits de vote de la société A via le pacte tontinier. Le seuil de 10 % prévu à l'article 965 du CGI n'étant pas atteint, il n'a pas à déclarer la valeur des parts de la société A.
- X est réputé détenir 11 % du capital et des droits de vote de la société A via sa quote-part dans le pacte tontinier de 6 % et sa détention directe de 5 %. Le seuil de 10 % prévu à l'article 965 du CGI étant atteint, il doit inclure dans l'assiette de l'IFI la fraction de la valeur des parts de la société A représentative de la valeur de l'immeuble imposable qui s’y trouve.
FICHE 11
Code civil
Article 1589-2
Version en vigueur depuis le 01 janvier 2006
Est nulle et de nul effet toute promesse unilatérale de vente afférente à un immeuble, à un droit immobilier, à un fonds de commerce, à un droit à un bail portant sur tout ou partie d'un immeuble ou aux titres des sociétés visées aux articles 728 et 1655 ter du code général des impôts, si elle n'est pas constatée par un acte authentique ou par un acte sous seing privé enregistré dans le délai de dix jours à compter de la date de son acceptation par le bénéficiaire. Il en est de même de toute cession portant sur lesdites promesses qui n'a pas fait l'objet d'un acte authentique ou d'un acte sous seing privé enregistré dans les dix jours de sa date.
FICHE 12
Code rural et de la pêche maritime
Le bail emphytéotique de biens immeubles confère au preneur un droit réel susceptible d'hypothèque ; ce droit peut être cédé et saisi dans les formes prescrites pour la saisie immobilière.
Ce bail doit être consenti pour plus de dix-huit années et ne peut dépasser quatre-vingt-dix-neuf ans ; il ne peut se prolonger par tacite reconduction.
Modifié par LOI n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 113
Le bail emphytéotique ne peut être valablement consenti que par ceux qui ont le droit d'aliéner, et sous les mêmes conditions, comme dans les mêmes formes.
Les immeubles appartenant à des mineurs ou à des majeurs sous tutelle peuvent être donnés à bail emphytéotique en vertu d'une délibération du conseil de famille.
Lorsque les époux restent soumis au régime dotal, le mari peut donner à bail emphytéotique les immeubles dotaux avec le consentement de la femme et l'autorisation de justice.
Concernant les locaux à usage d'habitation, régis par les dispositions d'ordre public de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, les contrats de bail conclus par l'emphytéote avec les locataires se poursuivent automatiquement avec le propriétaire de l'immeuble jusqu'au terme de chacun des contrats de bail signés avec les locataires.
La preuve du contrat d'emphytéose s'établit conformément aux règles du code civil en matière de baux.
A défaut de conventions contraires, il est régi par les dispositions suivantes.
Le preneur ne peut demander la réduction de la redevance pour cause de perte partielle du fonds, ni pour cause de stérilité ou de privation de toute récolte à la suite de cas fortuits.
A défaut de paiement de deux années consécutives, le bailleur est autorisé, après une sommation restée sans effet, à faire prononcer en justice la résolution de l'emphytéose.
La résolution peut également être demandée par le bailleur en cas d'inexécution des conditions du contrat ou si le preneur a commis sur le fonds des détériorations graves.
Néanmoins, les tribunaux peuvent accorder un délai suivant les circonstances.
Le preneur ne peut se libérer de la redevance, ni se soustraire à l'exécution des conditions du bail emphytéotique en délaissant le fonds.
Le preneur ne peut opérer dans le fonds aucun changement qui en diminue la valeur.
Si le preneur fait des améliorations ou des constructions qui augmentent la valeur du fonds, il ne peut les détruire, ni réclamer à cet égard aucune indemnité.
Le preneur est tenu de toutes les contributions et charges de l'héritage.
En ce qui concerne les constructions existant au moment du bail et celles qui auront été élevées en exécution de la convention, il est tenu des réparations de toute nature, mais il n'est pas obligé de reconstruire les bâtiments, s'il prouve qu'ils ont été détruits par cas fortuit, par force majeure ou qu'ils ont péri par le vice de la construction antérieure au bail.
Il répond de l'incendie, conformément à l'article 1733 du code civil.
L'emphytéote peut acquérir au profit du fonds des servitudes actives, et les grever, par titres, de servitudes passives, pour un temps qui n'excédera pas la durée du bail à charge d'avertir le propriétaire.
L'emphytéote profite du droit d'accession pendant la durée de l'emphytéose.
Le preneur a seul le droit de chasse et de pêche et exerce à l'égard des mines, carrières et tourbières tous les droits de l'usufruitier.
Les articles L. 451-1 et L. 451-9 sont applicables aux emphytéoses établies avant le 25 juin 1902 si le contrat ne contient pas de stipulations contraires.
Ainsi qu'il est dit à l'article 689 du code général des impôts, l'acte constitutif de l'emphytéose est assujetti à la taxe de publicité foncière et aux droits d'enregistrement aux taux prévus pour les baux à ferme ou à loyer d'une durée limitée.
Les mutations de toute nature ayant pour objet soit le droit du bailleur, soit le droit du preneur, sont soumises aux dispositions du code général des impôts concernant les transmissions de propriété d'immeubles. Le droit est liquidé sur la valeur vénale déterminée par une déclaration estimative des parties.
Article L451-14 (abrogé)
Abrogé par Ordonnance n°2012-789 du 31 mai 2012 - art. 10
Création Ordonnance n°2005-870 du 28 juillet 2005 - art. 10 () JORF 29 juillet 2005
Les articles L. 451-1 à L. 451-12 sont applicables à Mayotte.
FICHE 13
Code Général des Impôts
Article 150 VA
Version en vigueur depuis le 31 décembre 2003
Création Loi - art. 10 (V) JORF 31 décembre 2003
- – Le prix de cession à retenir est le prix réel tel qu'il est stipulé dans l'acte. Lorsqu'une dissimulation de prix est établie, le prix porté dans l'acte doit être majoré du montant de cette dissimulation.
Lorsqu'un bien est cédé contre une rente viagère, le prix de cession retenu pour ce bien est la valeur en capital de la rente, à l'exclusion des intérêts.
- – Le prix de cession est majoré de toutes les charges et indemnités mentionnées au deuxième alinéa du I de l'article 683. Les indemnités d'assurance consécutives à un sinistre partiel ou total d'un immeuble ne sont pas prises en compte.
III. – Le prix de cession est réduit, sur justificatifs, du montant de la taxe sur la valeur ajoutée acquittée et des frais, définis par décret, supportés par le vendeur à l'occasion de cette cession.
Article 150 U
Version en vigueur depuis le 01 janvier 2023
Modifié par LOI n°2022-1726 du 30 décembre 2022 - art. 7 (V)
- – Sous réserve des dispositions propres aux bénéfices industriels et commerciaux, aux bénéfices agricoles et aux bénéfices non commerciaux, les plus-values réalisées par les personnes physiques ou les sociétés ou groupements qui relèvent des articles 8 à 8 ter, lors de la cession à titre onéreux de biens immobiliers bâtis ou non bâtis ou de droits relatifs à ces biens, sont passibles de l'impôt sur le revenu dans les conditions prévues aux articles 150 V à 150 VH.
Ces dispositions s'appliquent, sous réserve de celles prévues au 3° du I de l'article 35, aux plus-values réalisées lors de la cession d'un terrain divisé en lots destinés à être construits.
- – Les dispositions du I ne s'appliquent pas aux immeubles, aux parties d'immeubles ou aux droits relatifs à ces biens :
1° Qui constituent la résidence principale du cédant au jour de la cession ;
1° bis Au titre de la première cession d'un logement, y compris ses dépendances immédiates et nécessaires au sens du 3° si leur cession est simultanée à celle dudit logement, autre que la résidence principale, lorsque le cédant n'a pas été propriétaire de sa résidence principale, directement ou par personne interposée, au cours des quatre années précédant la cession.
L'exonération est applicable à la fraction du prix de cession défini à l'article 150 VA que le cédant remploie, dans un délai de vingt-quatre mois à compter de la cession, à l'acquisition ou la construction d'un logement qu'il affecte, dès son achèvement ou son acquisition si elle est postérieure, à son habitation principale. En cas de manquement à l'une de ces conditions, l'exonération est remise en cause au titre de l'année du manquement ;
1° ter Qui ont constitué la résidence principale du cédant et n'ont fait l'objet depuis lors d'aucune occupation, lorsque ce dernier est désormais résident d'un établissement mentionné aux 6° ou 7° du I de l'article L. 312-1 du code de l'action sociale et des familles si, au titre de l'avant-dernière année précédant celle de la cession, il n'est pas passible de l'impôt sur la fortune immobilière et n'a pas un revenu fiscal de référence excédant la limite prévue au II de l'article 1417 du présent code et si la cession intervient dans un délai inférieur à deux ans suivant l'entrée dans l'établissement ;
2° Au titre de la cession d'un logement situé en France lorsque le cédant est une personne physique, non résidente de France, ressortissante d'un Etat membre de l'Union européenne ou d'un autre Etat partie à l'accord sur l'Espace économique européen ayant conclu avec la France une convention d'assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l'évasion fiscales et à la condition qu'il ait été fiscalement domicilié en France de manière continue pendant au moins deux ans à un moment quelconque antérieurement à la cession.
L'exonération mentionnée au premier alinéa du présent 2° s'applique, dans la limite d'une résidence par contribuable et de 150 000 € de plus-value nette imposable, aux cessions réalisées :
- a) Au plus tard le 31 décembre de la dixième année suivant celle du transfert par le cédant de son domicile fiscal hors de France ;
- b) Sans condition de délai, lorsque le cédant a la libre disposition du bien au moins depuis le 1er janvier de l'année précédant celle de la cession ;
3° Qui constituent les dépendances immédiates et nécessaires des biens mentionnés aux 1° et 2°, à la condition que leur cession intervienne simultanément avec celle desdits immeubles ;
4° Pour lesquels une déclaration d'utilité publique a été prononcée en vue d'une expropriation ou pour lesquels le cédant a exercé le droit de délaissement prévu aux articles L. 152-2 et L. 311-2 ainsi qu'au dernier alinéa de l'article L. 424-1 du code de l'urbanisme ou au I de l'article L. 515-16-3 du code de l'environnement, à condition qu'il soit procédé au remploi de l'intégralité de l'indemnité d'expropriation ou du prix de cession par l'acquisition, la construction, la reconstruction ou l'agrandissement d'un ou de plusieurs immeubles dans un délai de douze mois à compter de la date de perception de l'indemnité d'expropriation ou du prix de cession ;
5° Qui sont échangés dans le cadre d'opérations de remembrement mentionnées à l'article 1055, d'opérations effectuées conformément aux articles L. 123-1, L. 123-24 et L. 124-1 du code rural et de la pêche maritime ainsi qu'aux soultes versées en application de l'article L. 123-4 du même code. En cas de vente de biens reçus à cette occasion, la plus-value est calculée à partir de la date et du prix d'acquisition du bien originel ou de la partie constitutive la plus ancienne dans les cas de vente de lots remembrés ;
6° Dont le prix de cession est inférieur ou égal à 15 000 €. Le seuil de 15 000 € s'apprécie en tenant compte de la valeur en pleine propriété de l'immeuble ou de la partie d'immeuble ;
En cas de cession d'un bien détenu en indivision, ce seuil s'apprécie au regard de chaque quote-part indivise.
En cas de cession d'un bien dont le droit de propriété est démembré, le seuil de 15 000 € s'apprécie au regard de chaque quote-part indivise en pleine propriété ;
7° Qui sont cédés jusqu'au 31 décembre 2023 :
a) A un organisme d'habitations à loyer modéré, à une société d'économie mixte gérant des logements sociaux, à l'association mentionnée à l'article L. 313-34 du code de la construction et de l'habitation, à une société civile immobilière dont cette association détient la majorité des parts pour les logements mentionnés au 4° de l'article L. 831-1 du même code ou à un organisme bénéficiant de l'agrément relatif à la maîtrise d'ouvrage prévu à l'article L. 365-2 dudit code ou à un organisme de foncier solidaire, qui s'engage par une mention portée dans l'acte authentique d'acquisition à réaliser et à achever des logements sociaux mentionnés aux 3°, 5° et 6° de l'article L. 831-1 du même code ou des logements faisant l'objet d'un bail réel solidaire défini à l'article L. 255-1 du même code dans un délai de dix ans à compter de la date de l'acquisition ;
b) A tout autre cessionnaire qui s'engage, par une mention portée dans l'acte authentique d'acquisition, à réaliser et à achever des logements sociaux mentionnés aux 3°, 5° et 6° de l'article L. 831-1 du même code ou des logements faisant l'objet d'un bail réel solidaire défini à l'article L. 255-1 du même code dans un délai de quatre ans à compter de la date de l'acquisition.
L'exonération est calculée au prorata de la surface habitable des logements sociaux que le cessionnaire s'est engagé à réaliser et à achever par rapport à la surface totale des constructions mentionnées sur le permis de construire du programme immobilier. Elle est totale pour les organismes mentionnés au a du présent 7° lorsque le prorata dépasse 80 %.
En cas de manquement à l'engagement d'achèvement des locaux au terme des délais respectivement prévus aux a et b, le cessionnaire est redevable d'une amende d'un montant égal à 10 % du prix de cession mentionné dans l'acte. En cas de fusion de sociétés, l'engagement souscrit par le cessionnaire n'est pas rompu lorsque la société absorbante s'engage, dans l'acte de fusion, à se substituer à la société absorbée pour le respect de l'engagement d'achèvement des locaux dans le délai restant à courir. Le non-respect par la société absorbante de l'engagement d'achèvement des locaux entraîne l'application de l'amende prévue pour le cessionnaire.
Le présent 7° ne s'applique pas dans les quartiers faisant l'objet d'une convention prévue à l'article 10-3 de la loi n° 2003-710 du 1er août 2003 d'orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine ;
8° Qui sont cédés jusqu'au 31 décembre 2023 à une collectivité territoriale, à un établissement public de coopération intercommunale compétent ou à un établissement public foncier mentionné aux articles L. 321-1 et L. 324-1 du code de l'urbanisme en vue de leur cession selon les modalités prévues au a du 7° du présent II.
L'exonération est calculée au prorata de la surface habitable des logements sociaux destinés à être construits conformément au quatrième alinéa du même 7°.
Le bénéfice de l'exonération est subordonné à la condition que le bien soit cédé, dans le délai d'un an suivant son acquisition, étendu à trois ans pour les cessions réalisées par un établissement public foncier.
En cas de manquement à la condition de cession prévue au troisième alinéa du présent 8°, la collectivité territoriale, l'établissement public de coopération intercommunale ou l'établissement public foncier reverse à l'Etat le montant dû au titre du I du présent article.
En cas de manquement à l'engagement d'achèvement des logements au terme du délai de dix ans mentionné au a du 7° du présent II, l'organisme, la société ou l'association mentionné par ces dispositions est redevable de l'amende prévue à l'avant-dernier alinéa du même 7°.
Le présent 8° ne s'applique pas dans les quartiers faisant l'objet d'une convention prévue à l'article 10-3 de la loi n° 2003-710 du 1er août 2003 précitée ;
9° Au titre de la cession d'un droit de surélévation au plus tard le 31 décembre 2024, à condition que le cessionnaire s'engage à réaliser et à achever exclusivement des locaux destinés à l'habitation dans un délai de quatre ans à compter de la date de l'acquisition. En cas de manquement à cet engagement, le cessionnaire est redevable d'une amende d'un montant égal à 25 % de la valeur de cession du droit de surélévation. Cette amende n'est pas due en cas de licenciement, d'invalidité correspondant au classement dans les deuxième ou troisième des catégories prévues à l'article L. 341-4 du code de la sécurité sociale ou de décès du cessionnaire ou de l'un des époux soumis à une imposition commune. Elle n'est pas due non plus lorsqu'il ne respecte pas son engagement en raison de circonstances exceptionnelles indépendantes de sa volonté. En cas de fusion de sociétés, l'engagement souscrit par le cessionnaire n'est pas rompu lorsque la société absorbante s'engage, dans l'acte de fusion, à se substituer à la société absorbée pour le respect de l'engagement d'achèvement des locaux dans le délai restant à courir. Le non-respect par la société absorbante de l'engagement d'achèvement des locaux entraîne l'application de l'amende prévue pour le cessionnaire.
III. – Les dispositions du I ne s'appliquent pas aux plus-values réalisées par les titulaires de pensions de vieillesse ou de la carte “ mobilité inclusion ” portant la mention “ invalidité ” mentionnée à l'article L. 241-3 du code de l'action sociale et des familles qui, au titre de l'avant-dernière année précédant celle de la cession, ne sont pas passibles de l'impôt sur la fortune immobilière et dont le revenu fiscal de référence n'excède pas la limite prévue au I de l'article 1417, appréciés au titre de cette année.
- – Le I ne s'applique pas aux partages qui portent sur des biens meubles ou immeubles dépendant d'une succession ou d'une communauté conjugale et qui interviennent uniquement entre les membres originaires de l'indivision, leur conjoint, des ascendants, des descendants ou des ayants droit à titre universel de l'un ou de plusieurs d'entre eux. Il en est de même des partages portant sur des biens indivis issus d'une donation-partage et des partages portant sur des biens indivis acquis par des partenaires ayant conclu un pacte civil de solidarité ou par des époux, avant ou pendant le pacte ou le mariage. Ces partages ne sont pas considérés comme translatifs de propriété dans la mesure des soultes ou plus-values.
RFPI - Plus-values immobilières - Détermination de la plus-value brute - Majoration du prix d'acquisition
1
Le prix d'acquisition est majoré d'un certain nombre de frais et de dépenses diverses limitativement énumérés par la loi (code général des impôts (CGI), art. 150 VB, II).
En dehors de ces frais, les autres dépenses restent sans influence pour la détermination de la plus-value.
10
Sauf lorsqu'elles font l'objet d'un abattement forfaitaire, les dépenses ne peuvent être prises en compte pour la détermination de la plus-value imposable que si elles sont justifiées. Les pièces justifiant des frais ou charges venant en majoration du prix d'acquisition sont fournies par le contribuable sur demande de l'administration (CGI, ann. II, art. 74 SI).
I. Charges et indemnités
20
Les charges et indemnités mentionnées au deuxième alinéa du I de l'article 683 du CGI viennent majorer le prix d'acquisition. Il s'agit de toutes les charges en capital ainsi que toutes les indemnités stipulées au profit du cédant à quelque titre que ce soit. Elles sont retenues pour leur montant réel sur justification (CGI, art. 150 VB, II-1°).
II. Frais afférents à l'acquisition à titre onéreux
30
Les frais afférents à l'acquisition à titre onéreux qui viennent en majoration du prix d'acquisition sont définis par décret (CGI, art. 150 VB, II-3° et CGI, ann. III, art. 41 duovicies I, 2°). Ils sont retenus soit pour leur montant réel sur justification, soit forfaitairement. Dans ce dernier cas, ils sont fixés à 7,5 % du prix d’acquisition.
A. Frais réels
1. Frais pris en compte
40
Les frais afférents à l'acquisition à titre onéreux qui viennent en majoration du prix d'acquisition s'entendent exclusivement :
- des frais et coûts du contrat tels qu'ils sont prévus à l'article 1699 du code civil. Ils comprennent notamment les honoraires du notaire ou du rédacteur de l'acte, les commissions versées aux intermédiaires dues par l'acquéreur en vertu du mandat (qui ne sont pas constitutives de charges en capital au sens du deuxième alinéa du I de l'article 683 du CGI) ;
- des droits d'enregistrement ou de la TVA supportés effectivement par le contribuable. La TVA ne peut être prise en compte que dans la mesure où elle a été effectivement supportée par le contribuable.
Par suite, il convient d'opérer une distinction entre les redevables qui sont soumis à la taxe sur la valeur ajoutée sur la totalité de leurs recettes et les redevables partiels. Dans le premier cas, le prix d'acquisition doit être retenu pour son montant hors taxe, puisque la taxe sur la valeur ajoutée a été, en principe, récupérée par voie d'imputation ou de remboursement ; dans la seconde hypothèse, le prix d'acquisition doit être retenu pour son montant hors taxe, mais augmenté de la taxe sur la valeur ajoutée qui n'a pu être effectivement déduite en raison des limitations du droit à déduction prévues par la réglementation.
50
Bien entendu lorsque la cession porte sur une partie d'un bien ou sur un droit immobilier, les frais d'acquisition ne sont pris en compte que dans la même proportion que le prix d'acquisition lui-même (CGI, ann. II, art. 74 SF).
2. Frais effectivement supportés et justifiés
60
Ces frais et droits ne peuvent s'ajouter au prix d'acquisition que s'ils ont été supportés effectivement par le contribuable et bien entendu, s'ils sont justifiés. Les justifications nécessaires sont constituées par la présentation de tous les documents pouvant servir de preuve (notes d'honoraires, factures, quittances, etc.). Ils sont fournis par le contribuable sur demande de l'administration (CGI, ann. II, art. 74 SI).
B. Forfait de 7,5%
70
Les frais d'acquisition à titre onéreux des immeubles peuvent être fixés forfaitairement à 7,5 % du prix d'acquisition.
Le prix d'acquisition s'entend du prix effectivement acquitté par le cédant, tel qu'il a été stipulé dans l'acte. Il ne comprend pas les éléments venant en majoration du prix et en particulier les frais d'acquisition à titre onéreux que le forfait est réputé représenter. Par suite, dans l'hypothèse de la cession d'un bien construit par le cédant sur un terrain acquis précédemment, le forfait de 7,5 % n'a pour assiette que le prix d'acquisition du terrain, seul celui-ci ayant fait l'objet d'une acquisition à titre onéreux susceptible d'avoir engendré les frais d'acquisition admis en majoration du prix d'achat et couverts par le forfait.
Lorsque le redevable légal de la TVA est le vendeur, la taxe constitue un élément du prix d'acquisition et le forfait de 7,5 % s'applique sur le prix taxe incluse. La même solution doit être retenue lorsque la taxe est mise par le contrat à la charge de l'acquéreur.
Lorsque le redevable légal de la TVA est l'acquéreur, la taxe doit, dans ce cas, être regardée comme un accessoire du prix. La taxe étant couverte par le forfait de 7,5 %, ce dernier ne peut s'appliquer qu'au prix hors taxe. La même solution doit être retenue lorsque la taxe est mise par le contrat à la charge du vendeur.
III. Frais afférents à l'acquisition à titre gratuit
80
Les frais afférents à l'acquisition à titre gratuit du bien ou droit cédé qui viennent en majoration du prix d'acquisition sont définis par décret (CGI, art. 150 VB, II-2° et CGI, ann. III, art. 41 duovicies I, I-1°). Ils sont retenus pour leur montant réel sur justification, doivent avoir été effectivement supportés par le cédant et s'entendent exclusivement :
- des frais d'acte et de déclaration (y compris honoraires du notaire) afférents à ce bien ou droit ainsi que, le cas échéant, des frais de timbre et de publicité foncière ;
- des droits de mutation payés afférents à ce bien ou droit. En cas de mutation par décès, les droits de mutation à titre gratuit afférents à ce bien se trouvent généralement inclus dans les frais globaux ayant grevé l'ensemble de l'actif successoral. A cet égard, le 1° du I de l'article 41 duovicies I de l'annexe III au CGI prévoit que les droits de mutation sont pris en compte à proportion de la fraction de leur valeur représentative des biens ou droits.
Pour la détermination de cette fraction de valeur, les biens transmis à titre gratuit doivent être retenus pour leur valeur taxable aux droits d'enregistrement. Ainsi, si le bien a été totalement exonéré, aucun frais d'acquisition ne peut être retenu ; si le bien a été partiellement exonéré, seule la quote-part de la valeur vénale taxable est prise en compte pour déterminer les droits de succession afférents à ce bien.
Exemple 1 :
Un contribuable ayant reçu un actif brut successoral de 1000 dont 400 est afférent à l'immeuble cédé, pourra retenir, en majoration du prix d'acquisition du bien (400), les droits de mutation à titre gratuit payés (40) à proportion de la valeur représentative de ce bien. Ces frais sont évalués à : (400 x 40) / 1000 = 16 (application de la règle de trois).
Exemple 2 :
L’actif successoral brut de M. A s’élève à 120 000, dont 60 000 correspondent à un immeuble. Les droits de succession s’élèvent à 9 000. Cet actif est recueilli par les deux héritiers de M.A dans les proportions suivantes :
- 2/3 pour M. B qui acquitte 6 000 de droits de succession et recueil un actif de 80 000 ;
- 1/3 pour M. C qui acquitte 3 000 de droits de succession et recueil un actif de 40 000.
L'immeuble inclus dans la succession de M. A se trouve donc détenu en indivision entre M. B pour 2/3 (soit une valeur vénale de 40 000) et M. C pour 1/3 (soit une valeur vénale de 20 000).
L'indivision est immédiatement partagée : M. B reçoit la quote-part indivise de M.C moyennant le versement d'une soulte de 20 000.
- B cède ensuite la pleine propriété du bien.
Pour le calcul de la plus-value imposable afférente à cette cession, M. B est en droit de majorer le prix d'acquisition du bien cédé des frais d'acquisition à titre gratuit. Ceux-ci sont déterminés en appliquant aux droits de succession acquittés par M. B (6 000), le rapport existant entre la valeur de la quote-part d'immeuble reçue à titre gratuit (40 000) et la valeur de l'actif reçu par M. B dans lequel cette quote-part était comprise (80 000), soit :
(40 000 / 80 000) x 6 000 = 3 000.
90
Les droits de mutation supportés par le donateur pour le compte du donataire ne peuvent s'ajouter au prix d'acquisition. En effet, dans ce cas d'espèce le donataire, cédant, n'a pas supporté ces droits.
La circonstance que le contribuable, qui a bénéficié du paiement fractionné des droits de mutation en application de l'article 396 de l'annexe III au CGI, n'ait pas acquitté la totalité du paiement lors de la cession du bien, ne fait pas obstacle à la prise en compte en majoration du prix d'acquisition de l'intégralité des droits dus.
IV. Dépenses de travaux
100
Conformément au 4° du II de l'article 150 VB du CGI, Les dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement, ou d'amélioration réalisées sur un immeuble viennent en majoration du prix d'acquisition :
- soit, sous certaines conditions, pour leur montant réel ;
- soit forfaitairement, pour un montant de 15 % du prix d'acquisition, à la condition que le contribuable cède l'immeuble plus de cinq ans après son acquisition.
110
Il est rappelé que le forfait de 15 % est une simple faculté pour les contribuables propriétaires de leur bien depuis plus de cinq ans.
A. Frais réels
120
Les dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration, supportées par le vendeur et réalisées par une entreprise depuis l'achèvement de l'immeuble ou son acquisition si elle est postérieure viennent en majoration du prix d'acquisition lorsqu'elles n'ont pas été déjà prises en compte pour la détermination de l'impôt sur le revenu et qu'elles ne présentent pas le caractère de dépenses locatives (CGI, art. 150 VB, II-4°).
1. Dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration
130
Seules les dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration peuvent venir en majoration du prix d'acquisition.
Il est rappelé que les travaux qu'il convient de prendre en compte pour la détermination des plus-values immobilières sont définis de la même manière que ceux déductibles ou non, pris en compte pour la détermination du revenu foncier imposable.
a. Dépenses de reconstruction et d'agrandissement
140
Ces travaux s'entendent normalement de ceux qui ont pour effet d'apporter une modification importante au gros-œuvre de locaux existants, des travaux d'aménagement interne qui par leur importance équivalent à une reconstruction ou encore de ceux qui ont pour effet d'accroître le volume ou la surface habitable de locaux existants (BOI-RFPI-BASE-20-30-10 au III § 110 à 150).
b. Dépenses d'amélioration
150
Les dépenses d'amélioration ont pour objet d'apporter à un immeuble un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions modernes de vie, sans modifier cependant la structure de cet immeuble.
Il en est ainsi notamment de l'installation d'un ascenseur, du chauffage central ou d'une climatisation dans un immeuble qui en était dépourvu ou de la réalisation de travaux d'isolation (BOI-RFPI-BASE-20-30-10 au II § 70 à 100).
c. Dépenses d'entretien et de réparation
160
Les dépenses d'entretien et de réparation, y compris les grosses réparations, ne figurent pas parmi les dépenses pouvant être prises en compte pour le calcul de la plus-value.
Elles s'entendent de celles qui correspondent à des travaux ayant pour objet de maintenir ou de remettre un immeuble en bon état et d'en permettre un usage normal sans en modifier la consistance, l'agencement ou l'équipement initial (BOI-RFPI-BASE-20-30-10 au I § 10 à 60).
d. Intérêts des emprunts contractés pour la réalisation de travaux
170
Les intérêts des emprunts contractés pour la réalisation de travaux de construction, de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration ne peuvent être retenus pour le calcul de la plus-value.
e. Dépenses de démolition
180
Il est admis que les dépenses de démolition d'une construction vétuste afin de faciliter la vente de l'immeuble en tant que terrain à bâtir constituent un élément du prix de revient de ce terrain. Ces frais peuvent dès lors s'ajouter au prix d'acquisition.
2. Dépenses qui présentent le caractère de dépenses locatives
a. Principe
190
Les dépenses qui ont le caractère de réparations locatives au sens de la législation sur les rapports locatifs ne peuvent venir en majoration du prix d'acquisition.
200
Cette exclusion s'applique aux immeubles non loués comme aux immeubles loués. Les travaux ayant le caractère de réparations locatives sont :
- d'une part, ceux qui sont à la charge du locataire en application du décret n° 87-712 du 26 août 1987 relatif aux réparations locatives (qui prévoit en annexe une liste de dépenses non limitative) ;
- d'autre part, les réparations qui seraient, bien qu'étant effectuées par le propriétaire, récupérables par ce dernier sur le locataire en application du décret n° 87-713 du 26 août 1987 (qui prévoit en annexe une liste limitative de dépenses).
En pratique, cette disposition exclut la prise en compte des dépenses de peintures, papiers peints, tentures, moquettes, rideaux, menues réparations qui sont normalement à la charge du locataire et non du propriétaire.
b. Exception
210
Les dépenses citées au IV-A-2-a § 190 à 200 qui sont consécutives à des travaux de construction, reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration doivent être regardées comme indissociables de ces dernières. Par suite, il convient de leur appliquer le même traitement fiscal qu'aux travaux auxquels elles se rapportent.
3. Dépenses réalisées par une entreprise
220
Le 4° du II de l'article 150 VB du CGI prévoit que les travaux doivent avoir été réalisés par une entreprise.
Au sens de ces dispositions, les associations intermédiaires prévues par l'article L. 5132-7 du code du travail sont assimilées à des entreprises (RM Houillon n° 99672, JO AN 26 décembre 2006 p. 13628).
Dès lors sont notamment exclus :
- les travaux réalisés par le contribuable lui-même ou par une tierce personne autre qu'une entreprise (ex : main d'œuvre salariée) ;
- le coût des matériaux achetés par le contribuable même si leur installation est effectuée par une entreprise. Les dépenses liées à l'installation des matériaux facturées par l'entreprise sont en revanche prises en compte en majoration du prix d'acquisition, toutes conditions étant par ailleurs remplies.
4. Dépenses réalisées depuis l'achèvement de l'immeuble ou son acquisition si elle est postérieure
230
Seules peuvent être prises en compte en majoration du prix d'acquisition les dépenses réalisées depuis l'achèvement de l'immeuble ou son acquisition si elle est postérieure. Ainsi, il convient de retenir les travaux réalisés après :
- la date d'acquisition de l'immeuble, lorsque l'immeuble est acquis neuf ou ancien. La date d'acquisition à retenir est celle qui constitue le point de départ du délai de détention ;
- la date d'achèvement, lorsque l'immeuble est acquis en état futur d'achèvement, inachevé ou construit par le contribuable. Pour déterminer la date d'achèvement du logement, il convient de se référer aux conditions d'application de l'exonération temporaire de taxe foncière sur les propriétés bâties pour les diverses catégories de constructions nouvelles, reconstructions et additions de construction (BOI-IF-TFB-10-60-10). Selon une jurisprudence constante du Conseil d’État, un logement est considéré comme achevé lorsque l'état d'avancement des travaux en permet une utilisation effective, c'est-à-dire lorsque les locaux sont habitables. Tel est le cas, notamment, lorsque le gros-œuvre, la maçonnerie, la couverture, les sols et les plâtres intérieurs sont terminés et les portes extérieures et fenêtres posées, alors même que certains aménagements d'importance secondaire et ne faisant pas obstacle à l'installation de l'occupant resteraient à effectuer (exemple : pose de papiers peints ou de moquette).
Dans les immeubles collectifs, l'état d'avancement des travaux s'apprécie distinctement pour chaque appartement et non globalement à la date d'achèvement des parties communes.
5. Exclusion des dépenses déjà prises en compte pour la détermination de l'impôt sur le revenu
240
Sont exclues les dépenses qui ont été déduites, pour l'assiette de l'impôt sur le revenu, soit du revenu global, soit des revenus catégoriels ou qui ont été incluses dans la base d'une réduction ou d'un crédit d'impôt.
Cette exclusion n'a aucune incidence sur :
- les dépenses d'entretien et de réparation qui ne figurent pas parmi les dépenses pouvant être prises en compte pour le calcul de la plus-value ;
- les dépenses de construction, reconstruction et agrandissement (travaux de restructuration complète nécessitant la démolition intérieure de l'unité d'habitation et la création d'aménagements nouveaux) qui, d'une manière générale, ne sont pas, par nature, déductibles des revenus fonciers.
Il est précisé que lorsque des dépenses ayant ouvert droit à un avantage fiscal font par la suite l'objet d'une reprise, notamment en cas de rupture d'un engagement de location, ces dépenses ne doivent pas être considérées comme ayant déjà été prises en compte pour la détermination de l'impôt sur le revenu. A ce titre, elles peuvent donc venir en majoration du prix d'acquisition, toutes conditions étant par ailleurs remplies.
a. Dépenses d'amélioration
250
Sont essentiellement concernées les dépenses d'amélioration déductibles dans le cadre des revenus fonciers, soit :
- pour les immeubles urbains, les dépenses d'amélioration afférentes aux locaux d'habitation et celles afférentes aux locaux professionnels et commerciaux destinées à protéger ces locaux des effets de l'amiante ou à faciliter l'accueil des personnes handicapées ;
- pour les immeubles ruraux : les mêmes dépenses, ainsi que les dépenses d'amélioration visées au 2° du I de l'article 31 du CGI (pour plus de précisions, il convient de se reporter au BOI-RFPI-SPEC-10).
b. Mesures de tempérament
1° Dépenses prises en compte au titre de l'amortissement
260
Lorsqu'elles ont donné lieu à une déduction au titre de l'amortissement (dispositifs "Périssol", "Besson-neuf" et "Robien" prévus aux f, g ou h du 1° du I de l'article 31 du CGI), les dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration réalisées depuis l'acquisition doivent normalement être exclues du prix de revient à prendre en compte pour le calcul de la plus-value.
Cela étant, afin de ne pas pénaliser les contribuables qui ont fait construire un logement, acquis un logement inachevé ou acquis un local et qu'ils ont transformé en logement, par rapport à ceux qui ont acquis un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement, il est admis que le montant des dépenses de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration à prendre en compte pour le calcul de la plus-value ne soit diminué du montant des amortissements effectivement déduits que si de telles dépenses ont été réalisées postérieurement à la première mise en location du logement. Voir par exemple, pour le dispositif "Besson", BOI-RFPI-SPEC-20-10-20-60 au I-C § 50.
2° Dépenses prises en compte au titre de certaines réductions d'impôt
265
Dans la mesure où certains dispositifs fiscaux d'incitation à l'investissement immobilier locatif prenant la forme d'une réduction d'impôt peuvent être ouverts concurremment à l'acquisition de logements neufs ou en l'état futur d'achèvement et à l'acquisition de logements en vue de la réalisation de travaux, il y a lieu de transposer la mesure de tempérament exposée au § 260.
Tel est le cas des dispositifs fiscaux suivants, qui ouvrent droit à une réduction d'impôt sur le revenu :
- en faveur de l'investissement immobilier locatif "Scellier" (CGI, art. 199 septvicies) ;
- en faveur des investissements immobiliers réalisés dans le secteur de la location meublée non professionnelle "Censi-Bouvard" ou "LMNP" (CGI, art. 199 sexvicies) ;
- en faveur des investissements locatifs réalisés dans le secteur du tourisme "Demessine" (CGI, art. 199 decies E, CGI, art. 199 decies EA et CGI, art.199 decies G).
Ainsi, afin de ne pas pénaliser les contribuables qui ont fait construire un logement, acquis un logement inachevé ou acquis un local qu'ils ont ensuite transformé en logement ou acquis un logement en vue de la réalisation de travaux, par rapport à ceux qui ont acquis un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement, il est admis que les dépenses de travaux compris dans la base d'une telle réduction d'impôt ne soient pas exclu"es de la majoration pour travaux pour le calcul de la plus-value, à la condition qu'elles aient été réalisées avant la première mise en location du logement.
Cette mesure de tempérament n'est pas transposable aux dispositifs fiscaux qui ne sont pas ouverts concurremment à l'acquisition de logements neufs ou en l'état futur d'achèvement et à l'acquisition de logements en vue de la réalisation de travaux. Tel est le cas des dispositifs fiscaux suivants, qui ouvrent droit à une réduction d'impôt sur le revenu :
- pour dépenses de restauration immobilière "Malraux" (CGI, art. 199 tervicies) ;
- en faveur des travaux réalisés dans certaines résidences de tourisme "Demessine" (CGI, art. 199 decies F).
c. Déficit foncier
270
Seules les dépenses dont l'imputation n'a pu être intégralement opérée du fait de la limitation prévue au 3° du I de l'article 156 du CGI peuvent être prises en compte pour le calcul de la plus-value imposable. Bien entendu, le contribuable doit être en mesure d'apporter la preuve que ces dépenses n'ont pas été déduites de ses revenus imposables en produisant une copie de la déclaration des revenus n° 2042 (CERFA n° 10330) et la déclaration des revenus fonciers n° 2044 (CERFA n°10334), accessibles en ligne sur le site www.impots.gouv.fr à la rubrique "Recherche de formulaires", souscrites au titre de l'année de la réalisation des dépenses et des années suivantes jusqu'à celle de la cession.
Lorsque le montant du déficit restant à imputer est supérieur au montant des dépenses non encore déduites qui peuvent être prises en compte, le montant à prendre en compte pour le calcul de la plus-value doit être plafonnée au montant de ces dépenses. Dans le cas contraire, ce montant est égal au montant du déficit.
Lorsque l'immeuble est cédé avant l'expiration du délai de report, une interprétation stricte pourrait conduire à refuser toute prise en compte des dépenses dont l'imputation est en cours. Dans un souci d'équité, il convient néanmoins d'admettre la déduction de ces dépenses. Mais, afin d'éviter une double déduction au titre des revenus fonciers ou du revenu global, d'une part, et de la plus-value, d'autre part, le contribuable doit renoncer expressément, dans une note jointe à sa déclaration, au report du déficit correspondant et réduire à due concurrence le montant du déficit des années antérieures restant à imputer sur les revenus de l'année de la cession.
d. Régime simplifié "micro-foncier"
280
L'abattement forfaitaire prévu à l'article 32 du CGI est réputé couvrir l'ensemble des charges de la propriété exposées pour l'acquisition ou la conservation du revenu foncier et notamment celles définies à l'article 31 du CGI.
Parmi les dépenses de travaux visées à l'article 150 VB du CGI, sont ainsi couvertes par cet abattement les dépenses d'amélioration des locaux d'habitation. Quant aux dépenses de construction, de reconstruction ou d'agrandissement, elles ne peuvent être considérées comme déduites en tant que telles mais seulement prises en compte, au travers de cet abattement, sous la forme d'un amortissement.
1° Dépenses d'amélioration
290
S'agissant des dépenses d'amélioration, une distinction doit être effectuée selon que la dépense a été payée au cours d'une année couverte ou non par le régime "micro-foncier".
a° Dépenses payées au cours d'une année couverte par le régime "micro foncier"
300
L'abattement forfaitaire prévu dans le cadre du régime simplifié étant réputé prendre en compte la totalité des charges de la propriété exposées pour l'acquisition ou la conservation du revenu foncier, les dépenses payées au cours d'une année couverte par ce régime doivent être considérées comme ayant été intégralement déduites des revenus fonciers. Il en est ainsi quel que soit le montant de ces dépenses et alors même qu'il excéderait le montant de l'abattement forfaitaire. Ces dépenses ne peuvent donc en aucun cas être prises en compte pour le calcul de la plus-value.
b° Dépenses payées au cours d'une année non couverte par le régime "micro-foncier"
310
Trois situations peuvent se présenter :
- les dépenses ont été, pour leur montant total, déduites du revenu imposable ou prises en compte dans la base d'une réduction d'impôt : ces dépenses ne peuvent pas être retenues en majoration du prix d'acquisition ;
- les dépenses ont entraîné la constatation d'un déficit foncier non encore imputé au moment de la cession de bien : l'option pour le régime déclaratif spécial n'interdit pas l'imputation des déficits fonciers constatés antérieurement et encore reportables au 1er janvier de la première année couverte par l'option. Ces déficits demeurent imputables sur le montant des revenus nets fonciers déterminés par application du régime "micro-foncier" jusqu'à expiration du délai de report de 10 ans. Lorsque l'immeuble est cédé avant l'expiration de ce délai, le montant des dépenses d'amélioration qui concourent au déficit reportable peut, sur demande du contribuable, être pris en compte pour le calcul de la plus-value dans la limite de la fraction du déficit non encore imputée à la date de la cession. Pour bénéficier de cette mesure, le contribuable doit renoncer expressément, dans une note jointe à sa déclaration de plus-value, au report du déficit correspondant et réduire à due concurrence le montant du déficit restant à imputer ;
- les dépenses ont été prises en compte partiellement dans la base d'une réduction d'impôt : lorsqu'une dépense visée à l'article 150 VB du CGI a ouvert droit au bénéfice d'une réduction d'impôt mais n'a été prise en compte que partiellement dans la base de celle-ci, le montant de la dépense qui excède le plafond applicable pour le calcul de la réduction d'impôt peut, toutes conditions étant par ailleurs remplies, être ajouté au prix d'acquisition pour le calcul de la plus-value.
2° Dépenses de construction, de reconstruction ou d'agrandissement
320
Dès lors que les dépenses de construction, de reconstruction et d'agrandissement ne sont pas, par nature, directement déductibles des revenus fonciers, il est admis, toutes conditions posées par l'article 150 VB du CGI étant par ailleurs remplies, de retenir le montant de ces dépenses en majoration du prix d'acquisition sans qu'il y ait lieu de distinguer selon qu'elles ont été payées au cours d'une année d'application du régime de droit commun ou d'une période couverte par le régime "micro-foncier".
Bien entendu, si ces dépenses ont ouvert droit au bénéfice d'une réduction d'impôt, seul le montant de la dépense qui excède la base de calcul de cette réduction peut, le cas échéant, être ajouté au prix d'acquisition pour le calcul de la plus-value.
6. Dépenses effectivement supportées et justifiées
a. Dépenses effectivement supportées
330
Seules les dépenses ayant fait l'objet d'un paiement effectif de la part du cédant sont retenues.
b. Dépenses justifiées
340
Le II de l'article 150 VB du CGI prévoit que les dépenses venant en majoration du prix d'acquisition doivent être justifiées. Les pièces justifiant des travaux ne sont toutefois fournies par le contribuable que sur demande de l'administration (CGI, ann. II, art. 74 SI).
Dès lors que les travaux doivent avoir été réalisés par une entreprise, la justification de la dépense résulte nécessairement de la présentation des factures des entreprises qui doivent notamment comporter les mentions obligatoires prévues à l'article 289 du CGI.
Ces dépenses ne peuvent être évaluées à dire d'expert ou en fonction du prix des matériaux.
B. Forfait de 15 %
350
Il est rappelé que le forfait de 15% est une simple faculté pour les contribuables propriétaires de leur bien depuis plus de cinq ans. Dès lors que la condition afférente à la durée de détention est remplie, le cédant peut bénéficier du forfait de 15% sans avoir à établir la réalité des travaux, le montant des travaux effectivement réalisés ou son impossibilité à fournir des justificatifs. Enfin, il n'y a pas lieu de rechercher si les dépenses de travaux ont déjà été prises en compte pour l'assiette de l'impôt sur le revenu.
1. Principe
360
Lorsque le contribuable, qui cède un immeuble bâti plus de cinq ans après son acquisition, n'est pas en état d'apporter la justification des dépenses de travaux, une majoration égale à 15 % du prix d'acquisition est pratiquée (CGI, art. 150 VB, II-4°).
370
La majoration forfaitaire s'applique, pour la détermination des plus-values réalisées lors des cessions portant sur les seuls immeubles bâtis.
Elle n'est pas applicable pour la détermination des plus-values de cession de terrains nus. Il est toutefois précisé que :
- les travaux réalisés sur les terrains nus (drainage notamment) viennent en majoration du prix d'acquisition pour leur montant réel, toutes les conditions étant par ailleurs remplies ;
- les frais de voirie, réseaux et distribution réalisés sur des terrains à bâtir viennent en majoration du prix d'acquisition qu'ils soient ou non imposés par les collectivités territoriales ou leurs groupements (cf. V § 410).
2. Caractère optionnel
380
Le forfait est une simple faculté pour les contribuables propriétaires de leur bien depuis plus de cinq ans.
3. Immeuble acquis depuis plus de 5 ans
390
Les modalités de décompte de la condition de détention de cinq ans sont identiques à celles prévues pour le bénéfice de l'abattement pour durée de détention (BOI-RFPI-PVI-20-20). Toutefois, s'agissant des immeubles que le cédant a fait construire sur un terrain lui appartenant et dès lors que la majoration de 15 % est destinée à couvrir forfaitairement les dépenses engagées postérieurement à l'achèvement du bien, le délai de cinq ans est décompté, dans cette hypothèse, à partir de la date d'achèvement de l'immeuble.
Lorsque la condition afférente à la durée de détention est remplie, le cédant peut bénéficier du forfait de 15 %. Il n' a pas à établir :
- la preuve de la réalité des travaux ;
- la nature du de l'immeuble bâti cédé : logement, local à usage commercial ou artisanal, garage, etc. ;
- le montant des travaux effectivement réalisés ;
- la preuve de son impossibilité à fournir des justificatifs.
Enfin, il n'y a pas lieu de rechercher si les dépenses de travaux ont déjà été prises en compte pour l'assiette de l'impôt sur le revenu.
4. Prix d'acquisition à retenir
400
Le prix d'acquisition s'entend du prix effectivement acquitté par le cédant, tel qu'il a été stipulé dans l'acte. Il ne comprend pas les éléments venant en majoration du prix et en particulier les travaux que le forfait est réputé représenter. Dans le cas d'un immeuble construit par le cédant sur un terrain acquis précédemment, l'assiette du forfait de 15 % est constituée du prix d'acquisition du terrain et du coût des travaux de construction (travaux réalisés avant l'achèvement du bien).
La circonstance que la cession porte sur un droit démembré (usufruit ou nue-propriété) ne fait pas obstacle au bénéfice du forfait de 15 %. Dans ce cas, le prix d'acquisition à retenir est le prix de la seule fraction cédée.
V. Frais de voirie, réseaux et distribution
410
Les frais de voirie, réseaux et distribution exposés sur des terrains à bâtir viennent en majoration du prix d'acquisition, qu'ils soient ou non imposés par les collectivités territoriales ou leurs groupements (CGI, art. 150 VB, II-5°).
Ainsi, les frais d'aménagement et de viabilisation d'un terrain, supportés par un contribuable dans le cadre d'une opération de lotissement, peuvent être retenus pour le calcul de la plus-value imposable, bien qu'ils ne soient pas imposés par les collectivités territoriales.
FICHE 14
FICHE 15
FICHE 16
Bofip.impots.gouv.fr
PAT - IFI - Assiette - Biens soumis à l'impôt - Régimes particuliers d'imposition - Modalités particulières d'imposition
1
Le présent document apporte des précisions quant aux modalités particulières d'imposition des actifs immobiliers au titre de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) concernant les :
- actifs immobiliers faisant l'objet d'un contrat de crédit-bail ou d’un contrat de location-accession (code général des impôts (CGI), art. 971) ;
- actifs immobiliers constituant des unités de compte de contrats d'assurance vie ou de bons ou contrats capitalisation rachetables (CGI, art. 972) ;
- actifs immobiliers transférés dans un patrimoine fiduciaire (CGI, art. 969) ;
- actifs immobiliers faisant l'objet d'une clause d'accroissement ou de tontine (CGI, art. 968 bis).
I. Droits afférents à un contrat de crédit-bail ou à un contrat de location-accession
10
Conformément aux dispositions de l'article 971 du CGI, les droits afférents à un contrat de crédit-bail conclu dans les conditions prévues au 2 de l'article L. 313-7 du code monétaire et financier (CoMoFi) sont compris, à raison des biens et droits immobiliers qui font l'objet du contrat, dans le patrimoine du preneur.
Ils sont retenus pour la valeur des biens et droits immobiliers qui font l'objet du contrat appréciée au 1er janvier de l'année d'imposition, sous déduction du montant des loyers et du montant de l'option d'achat restant à courir jusqu'à l'expiration du bail.
20
Il en est de même des droits afférents à un contrat de location-accession régi par la loi n° 84-595 du 12 juillet 1984 définissant la location-accession à la propriété immobilière qui sont compris dans le patrimoine de l'accédant pour la valeur des biens et droits immobiliers qui font l'objet du contrat appréciée au 1er janvier de l'année d'imposition, sous déduction des redevances et du montant de l'option d'achat restant à courir jusqu'au terme du délai prévu pour la levée d'option.
30
Par conséquent, les biens et droits immobiliers qui font l'objet d'un contrat de crédit-bail conclu dans les conditions prévues au 2 de l'article L. 313-7 du CoMoFi ou d'un contrat de location-accession régi par la loi n° 84-595 du 12 juillet 1984 définissant la location-accession à la propriété immobilière ne sont donc pas compris dans le patrimoine du propriétaire bailleur, qui n'a pas à les déclarer dans son patrimoine imposable à l'IFI.
40
Les dispositions de l'article 971 du CGI s'appliquent dans les mêmes conditions que le preneur soit une personne physique redevable de l'impôt, ou une société ou un organisme dont le redevable détient directement ou indirectement des parts ou actions.
Ainsi, le redevable qui détient des parts ou actions d'une société qui acquiert en crédit-bail un immeuble imposable en application des dispositions de l'article 965 du CGI devra évaluer le droit afférent au crédit bail détenu par la société dans les conditions définies au présent I §10 à § 50 afin de déterminer la fraction de la valeur des parts de la société représentative de ce droit qu'il doit inclure dans son patrimoine imposable à l'IFI.
50
Pour l'application de l'article 971 du CGI, il est fait application de toutes les dispositions d'assiette prévues à l'article 965 du CGI et suivant et, le cas échéant, de l'exonération prévue à l'article 975 du CGI.
Ainsi, par exemple, ne sont pas imposables les immeubles affectés à l'activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale de la société qui détient le droit afférent au crédit-bail ou les immeubles affectés à l'activité professionnelle exercée par le redevable dans les conditions prévues au I de l'article 975 du CGI.
II. Les actifs immobiliers constituant les unités de compte de contrats d'assurance-vie et de bons ou contrats de capitalisation rachetables
60
L'article 972 du CGI soumet à l'IFI dans le patrimoine du souscripteur la valeur de rachat des contrats d'assurance rachetables et des bons ou contrats de capitalisation exprimés en unités de compte mentionnées au deuxième alinéa de l'article L. 131-1 du code des assurances, à hauteur de la fraction de leur valeur représentative des unités de compte constituées d'actifs imposables.
A. Champ d'application des contrats mentionnés à l'article 972 du CGI
1. Contrats constitués d'unités de compte
70
Les bons ou contrats sur lesquels les primes sont versées par le souscripteur peuvent être investis :
- soit uniquement en une ou plusieurs unités de compte ;
- soit pour partie en unités de compte et pour partie en euros (contrats multi-supports).
En revanche, seuls les actifs imposables constituant les unités de compte sont retenus pour le calcul de la valeur de rachat des contrats d'assurance ou des bons ou contrats de capitalisation imposable.
80
Les unités de comptes sont celles mentionnées au deuxième alinéa de l'article L. 131-1 du code des assurances. Il s'agit des unités de compte constituées de valeurs mobilières ou d'actifs offrant une protection suffisante de l'épargne investie et figurant à l'article R. 131-1 du code des assurances.
2. Imposition des contrats rachetables pendant la phase d'épargne
90
Sont concernés, pendant leur phase d'épargne, les contrats rachetables (qu’il s’agisse d’assurance en cas de vie ou d’assurance en cas de décès, ou de contrats de capitalisation), et ce quels que soient l’âge de l’assuré et la date de conclusion du contrat.
Le montant de la valeur de rachat est indiqué sur les quittances des primes annuelles pour les contrats souscrits depuis le 1er janvier 1982 conformément à l'article L. 132.22 du code des assurances. Pour les contrats plus anciens, il appartient aux redevables de se rapprocher des compagnies d’assurance.
Par ailleurs, la Cour de cassation considère que la délégation d'un contrat d'assurance-vie, en garantie d'un prêt bancaire, nonobstant les restrictions à la faculté de rachat impliquées par ladite délégation, ne lui fait pas perdre son caractère rachetable, et, par conséquence, que ce contrat d'assurance-vie demeure imposable à l'impôt de solidarité sur la fortune en application de l'article 885 F du CGI (Cass. Com, 15 mars 2011, n° 10-11575).
Cet arrêt, rendu en matière d'impôt de solidarité sur la fortune, est transposable à l'IFI.
100
L'article R. 142-8 du code des assurances dispose que les contrats d'assurance vie peuvent stipuler qu'ils ne comportent pas de possibilité de rachat durant une période qui ne peut excéder dix ans, sous réserve des événements mentionnés aux troisième à cinquième alinéas de l'article L. 132-23 du code des assurances.
Ainsi que le prévoit l'article R. 142-8 du code des assurances, l'insertion d'une telle clause constitue une simple faculté. Cette impossibilité de rachat se traduit en outre par une indisponibilité qui n'est que temporaire. A l'issue de la période d'indisponibilité, les sommes sont de nouveau disponibles.
Cette indisponibilité temporaire n'a pas pour effet de rendre le contrat non imposable à l'IFI.
En effet, une telle clause d'indisponibilité temporaire n'a pour conséquence que de différer la possibilité d'exercice du droit de rachat (Conseil d’État, arrêt du 3 décembre 2012, n° 349202, ECLI:FR:CESSR:2012:349202.20121203).
La valeur du contrat à hauteur de la fraction correspondant à des unités de compte constituées d'actifs imposables doit donc être incluse dans l'assiette de l'IFI.
3. Exclusion des contrats non rachetables
110
Lorsque le contrat souscrit par le redevable n’est pas rachetable, sa valeur n’a pas à être déclarée à l'IFI.
120
En application des dispositions de l’article L. 132.23 du code des assurances, les contrats suivants ne sont pas rachetables :
- assurances temporaires en cas de décès et rentes viagères immédiates ou en cours de service ;
- assurances de capitaux de survie et de rente de survie ;
- assurances en cas de vie sans contre-assurance et rentes viagères différées sans contre-assurance.
4. Précisions concernant les contrats d'assurance de groupe
130
Les contrats d'assurance de groupe sont définis au titre IV du livre Ier du code des assurances (code des assurances, art. L. 141-1 et suivants).
Constitue un contrat d'assurance de groupe le contrat souscrit par une personne morale ou un chef d'entreprise en vue de l'adhésion d'un ensemble de personnes répondant à des conditions définies au contrat, pour la couverture des risques dépendant de la durée de la vie humaine, des risques portant atteinte à l'intégrité physique de la personne ou liés à la maternité, des risques d'incapacité de travail ou d'invalidité ou du risque de chômage.
140
En principe, les contrats d'assurance de groupe ne peuvent prévoir de faculté de rachat sauf dans certains cas limitativement énumérés à l'article L. 132-23 du code des assurances.
Aucune disposition particulière n'étant prévue en matière d'IFI, la valeur de rachat des contrats d'assurance de groupe entrent dans l'assiette de cet impôt dans les conditions de droit commun. Ils sont, dès lors, soit exclus, soit imposables en fonction de leur nature (rachetable ou non).
Ainsi, en principe, si ces contrats sont non rachetables, aucune valeur n'est imposable à l'IFI pendant la phase d'épargne. Tel est ainsi le cas des plans d'épargne retraite populaire définis à l'article L. 144-2 du code des assurances.
En revanche, lorsque le contrat d'assurance de groupe devient rachetable (assuré atteint d'une invalidité importante ou cessation d'activité à la suite d'un jugement de liquidation judiciaire), il doit être compris dans le patrimoine des redevables pour sa valeur de rachat, lorsque celle-ci est représentative d'actifs imposables, au premier janvier de l'année d'imposition.
5. Imposition des actifs à l'échéance du contrat
150
A l'échéance du contrat, en principe, le capital versé en numéraire ou la rente que l'assuré reçoit n'est pas imposé à l'IFI, dans la mesure où ils ne constituent pas des actifs imposables en application des dispositions de l'article 965 du CGI.
Toutefois, dans le cas où l'assuré obtient à titre de versement la remise d’actifs imposables tels par exemple des titres ou parts mentionnées à l'article L. 131-1 du code des assurances, dont une partie de la valeur est représentative d'actifs immobiliers, ces actifs sont imposés dans les conditions de droit commun (CGI, art. 965 et suivants).
De même, le remploi des sommes perçues à raison de ces contrats dans des actifs imposables à l'IFI entraîne leur imposition dans les conditions de droit commun.
B. Détermination de la valeur de rachat imposable
1. Détermination des actifs imposables constituant les unités de compte
160
La détermination des actifs imposables s'apprécie dans les conditions prévues à l'article 965 du CGI (BOI-PAT-IFI-20-20-10 et BOI-PAT-IFI-20-20-20) ainsi qu'à l'article 972 bis du CGI et à l'article 972 ter du CGI (BOI-PAT-IFI-20-20-20-20).
170
Les parts ou actions de sociétés ou d'organismes composant des unités de compte doivent être évaluées en appliquant les règles de détermination de l'assiette telles que prévues à l'article 965 du CGI et suivants, comme si le redevable ou les membres du foyer fiscal les détenaient directement en dehors de tout contrat d'assurance vie ou bons ou contrats de capitalisation.
Notamment, les exceptions liées au pourcentage de détention (seuil de 10 %) ou à l'affectation des actifs immobiliers à l’activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale de la société ou de l'organisme s’apprécient dans les conditions de droit commun, sous réserve que le souscripteur du contrat doit être considéré comme étant le propriétaire des actifs composants les unités de compte.
180
De même, si les actifs constituant les unités de compte sont des parts d'organismes de placement collectif, la règle prévue à l'article 972 bis du CGI est applicable.
Ainsi, dans le cas d'une unité de compte investie uniquement dans un organisme mentionné à l'article 972 bis du CGI dont l'actif est composé directement et indirectement de moins de 20 % de biens ou droits immobiliers imposables et dont le redevable, du fait notamment de l’unité de compte dont il est réputé être directement propriétaire, détient moins de 10 % des droits, seul ou conjointement avec les autres membres du foyer fiscal, aucune valeur ne sera retenue au titre de cette unité de compte pour le calcul de la valeur du contrat imposable à l'IFI.
Il en va de même lorsque l'unité de compte est constituée d'actions de sociétés d'investissement cotées (CGI, art. 972 ter).
190
Pour l'appréciation du respect des seuils de détention mentionnés à l'article 965 du CGI, à l'article 972 bis du CGI et à l'article 972 ter du CGI, il est tenu compte, outre des participations, directes et indirectes, du redevable ou des membres de son foyer dans la société ou l'organisme, de la participation détenue via les contrats d'assurance ou les bons et contrats de capitalisation.
Ainsi, par exemple, le seuil de 10 % des droits de l'organisme de placement collectif prévu à l'article 972 bis du CGI est dépassé si l’ensemble des parts détenues directement ou indirectement par le redevable ou les membres de son foyer est inférieur à ce seuil mais que celui-ci est franchi en ajoutant les parts détenues par l’intermédiaire de l'unité de compte d’un contrat d'assurance vie.
2. Détermination de la valeur imposable des contrats
200
La valeur imposable des contrats d'assurance-vie ou des bons et contrats de capitalisation correspond à la fraction de la valeur des unités de compte représentative de biens ou droits immobiliers imposables.
Le cas échéant, en cas d'impossibilité de disposer, de bonne foi des informations nécessaires à l'estimation de la valeur imposable, le redevable peut se prévaloir des dispositions prévues au 3° de l'article 965 du CGI (BOI-PAT-IFI-20-20-20-10).
210
Exemple :
- X détient un contrat d'assurance vie rachetable constitué pour une partie d’un fonds « euros » et pour une autre partie d'une unité de compte UC.
L'UC détenue par M.X détient 30 % des parts d'un organisme de placement collectif (OPC). La valeur totale des parts distribuées par l'OPC s'élève à 300 000 €.
A l'actif de l’OPC se trouve un immeuble imposable d'une valeur vénale de 150 000 €. La valeur totale des actifs détenus par l'OPC est évaluée à 500 000 €.
La partie investie en fonds euros n'est pas imposable.
La valeur imposable des biens et droits immobiliers composant l'UC est la suivante (application des principes définis à l'article 965 du CGI) :
Fraction de la valeur imposable de l'OPC : valeur de l’OPC * valeur de l'immeuble imposable / valeur totale des éléments de l'actif de l'OPC = 300 000 * (150 000 /500 000) = 90 000 €
L'UC détenant 30 % de l'OPC, il est donc composé de biens ou droits immobiliers imposables à hauteur de 90 000 * 30 % = 30 000 €.
Le souscripteur du contrat devra intégrer ces 30 000 € dans son assiette imposable au titre de l'IFI.
III. Actifs imposables transférés dans un patrimoine fiduciaire
220
En application de l'article 969 du CGI, les actifs mentionnés à l'article 965 du CGI transférés dans un patrimoine fiduciaire ou ceux éventuellement acquis en remploi au sein de la fiducie sont compris dans le patrimoine du constituant pour leur valeur vénale nette.
Sont concernées les fiducies visées par la loi n° 2007-211 du 19 février 2007 instituant la fiducie.
230
La détermination des actifs imposables s'apprécie dans les conditions prévues à l'article 965 du CGI et suivants comme si le redevable ou les membres du foyer fiscal détenaient les actifs directement hors convention de fiducie.
IV. Actifs imposables faisant l'objet d'une clause d'accroissement ou de tontine
240
L'article 968 bis du CGI prévoit que les actifs mentionnés à l'article 965 du CGI acquis en commun dans les conditions prévues à l'article 754 A du CGI sont inclus dans le patrimoine de chacun des contractants au prorata des sommes investies par chacun des survivants dans le contrat.
Il s'agit des biens objet d'un contrat d'acquisition en commun dans lequel est inséré une clause selon laquelle la part du ou des premiers décédés reviendra aux survivants de telle sorte que le dernier vivant sera considéré comme seul propriétaire de la totalité des biens.
250
Une jurisprudence constante de la Cour de cassation analyse cette clause dite d'accroissement, de réversion, de condition de survie ou de tontine comme conférant au survivant des coacquéreurs la propriété du bien tout entier, sous condition suspensive de survie, et à chacun d'entre eux la propriété de sa part, sous la condition résolutoire de son prédécès.
260
Pour la détermination de la valeur imposable de chacun des participants, le prorata est effectué en tenant compte des seuls survivants au 1er janvier de l'année d'imposition.
270
Chacun des contractants au pacte tontinier doit inclure dans son assiette imposable les actifs imposables au prorata des sommes investies par chacun des survivants dans le contrat. Les actifs imposables sont définis et évalués dans les conditions de droit commun (CGI, art. 965 et suivants), comme si chacun des cocontractants détenait directement les biens concernés pour sa quote-part.
280
Par ailleurs, sont considérées comme relevant du régime de l’article 968 bis du CGI les sociétés à forme tontinière, définies par l'article R. 322-139 du code des assurances comme des sociétés qui réunissent leurs adhérents en groupes distincts dénommés associations et répartissent, à l'expiration de chacune de ces associations, les fonds provenant de la capitalisation en commun de leurs cotisations, déduction faite de la partie affectée aux frais de gestion et d'acquisition statutaires, entre les survivants des associations en cas de vie, en tenant compte de l'âge des adhérents et de leurs versements.
Conformément aux dispositions de l'article 968 bis du CGI, chacun des adhérents à une association en cas de survie mentionnée à l'article R. 322-139 du code des assurances doit inclure dans son patrimoine la valeur des actifs imposables placés par les associations au prorata des sommes investies par chacun des survivants dans le contrat.
290
Il est précisé que pour l'appréciation des seuils de détention mentionnés à l'article 965 du CGI, à l'article 972 bis du CGI et à l'article 972 ter du CGI, les éventuelles participations placées dans la tontine sont réputées réparties entre les cocontractants survivants au prorata des sommes investies par chacun d’entre eux dans le contrat.
Exemple :
La société A a pour activité une activité commerciale et détient à son actif un immeuble loué à une société tierce.
- X détient 5 % du capital et des droits de vote de la société A.
- X et M. Y, qui ne font pas partie du même foyer fiscal, achètent à égalité d’apports et en vertu d'une clause tontinière 12 % du capital et des droits de vote de la société A.
- Y est réputé détenir 6 % du capital et des droits de vote de la société A via le pacte tontinier. Le seuil de 10 % prévu à l'article 965 du CGI n'étant pas atteint, il n'a pas à déclarer la valeur des parts de la société A.
- X est réputé détenir 11 % du capital et des droits de vote de la société A via sa quote-part dans le pacte tontinier de 6 % et sa détention directe de 5 %. Le seuil de 10 % prévu à l'article 965 du CGI étant atteint, il doit inclure dans l'assiette de l'IFI la fraction de la valeur des parts de la société A représentative de la valeur de l'immeuble imposable qui s’y trouve.
FICHE 17
Article 10
Version en vigueur depuis le 01 janvier 2011
Modifié par LOI n°2010-1658 du 29 décembre 2010 - art. 57 (V)
Si le contribuable a une résidence unique en France, l'impôt est établi au lieu de cette résidence.
Si le contribuable possède plusieurs résidences en France, il est assujetti à l'impôt au lieu où il est réputé posséder son principal établissement.
Les personnes physiques exerçant des activités en France ou y possédant des biens, sans y avoir leur domicile fiscal, ainsi que les personnes désignées au 2 de l'article 4 B sont imposables au lieu fixé par arrêté conjoint des ministres chargés de l'économie et du budget.
· LOI n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (1)
Article 1
I. ― Le chapitre Ier du titre Ier de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 est ainsi modifié :
1° Après le mot : « logement », la fin du troisième alinéa de l'article 1er est ainsi rédigée : « pour un motif discriminatoire défini à l'article 225-1 du code pénal. » ;
2° L'article 2 est ainsi rédigé :
« Art. 2.-Les dispositions du présent titre sont d'ordre public.
« Le présent titre s'applique aux locations de locaux à usage d'habitation ou à usage mixte professionnel et d'habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu'aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur. La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l'habitation.
« Toutefois, ce titre ne s'applique pas
(…)
· Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986
Article 6
A venir - Version du 01 janvier 2025
Modifié par LOI n°2021-1104 du 22 août 2021 - art. 160 (V)
Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.
Les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.
Le niveau de performance d'un logement décent est compris, au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation :
1° A compter du 1er janvier 2025, entre la classe A et la classe F ;
2° A compter du 1er janvier 2028, entre la classe A et la classe E ;
3° A compter du 1er janvier 2034, entre la classe A et la classe D.
En Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte, le niveau de performance d'un logement décent est compris, au sens du même article L. 173-1-1 :
a) A compter du 1er janvier 2028, entre la classe A et la classe F ;
b) A compter du 1er janvier 2031, entre la classe A et la classe E.
Les logements qui ne répondent pas aux critères précités aux échéances fixées sont considérés comme non décents.
Le bailleur est obligé :
- a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;
- b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
- c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;
- d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.
Conformément au II de l'article 160 de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, ces dispositions entrent en vigueur le 1er janvier 2025.
Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l'application de l'article 187 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains.
Version en vigueur au 25 novembre 2020
Le Premier ministre,
Sur le rapport du ministre de l'équipement, des transports et du logement,
Vu le code civil ;
Vu le code de la construction et de l'habitation, notamment ses articles R. 111-1 et R. 111-2 ;
Vu la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l'amélioration de l'habitat ;
Vu la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, notamment ses articles 2 et 6 dans leur rédaction issue de l'article 187 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains ;
Vu le décret n° 68-976 du 9 novembre 1968 fixant les conditions d'application de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l'amélioration de l'habitat ;
Vu l'avis du Conseil national de l'habitat en date du 10 mai 2001 ;
Vu les avis du conseil régional de la Guadeloupe en date du 31 août 2001, du conseil général de la Guadeloupe en date du 13 septembre 2001 et du conseil général de la Réunion en date du 3 octobre 2001 ;
Vu les lettres de saisine pour avis du conseil régional de Guyane, du conseil régional de Martinique et du conseil régional de la Réunion en date respectivement des 9 août, 10 août et 10 août 2001 ;
Vu les lettres de saisine pour avis du conseil général de Guyane et du conseil général de Martinique en date respectivement des 9 août et 10 août 2001 ;
Le Conseil d'Etat (section des travaux publics) entendu,
Un logement décent est un logement qui répond aux caractéristiques définies par le présent décret.
Modifié par Décret n°2017-312 du 9 mars 2017 - art. 2 (V)
Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :
- Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;
- Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ;
- Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;
- La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;
- Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;
- Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;
- Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l'article R. 111-1-1du code de la construction et de l'habitation, bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre.
Le logement comporte les éléments d'équipement et de confort suivants :
- Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut ne pas être fait application de ces dispositions lorsque les conditions climatiques le justifient ;
- Une installation d'alimentation en eau potable assurant à l'intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l'utilisation normale de ses locataires ;
- Des installations d'évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon ;
- Une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d'alimentation en eau chaude et froide et à une installation d'évacuation des eaux usées ;
- Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un w.-c., séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l'intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d'une évacuation des eaux usées. L'installation sanitaire d'un logement d'une seule pièce peut être limitée à un w.-c. extérieur au logement à condition que ce w.-c. soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible ;
- Un réseau électrique permettant l'éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.
Dans les logements situés dans les départements d'outre-mer, les dispositions relatives à l'alimentation en eau chaude prévues aux 4 et 5 ci-dessus ne sont pas applicables.
Le logement dispose au moins d'une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes.
La surface habitable et le volume habitable sont déterminés conformément aux dispositions des deuxième et troisième alinéas de l'article R. 111-2 du code de la construction et de l'habitation.
Le logement qui fait l'objet d'un arrêté d'insalubrité ou de péril ne peut être considéré comme un logement décent.
Les travaux d'amélioration prévus à l'article 1er de la loi du 12 juillet 1967 susvisée sont ceux qui ont pour but exclusif de mettre les locaux en conformité avec tout ou partie des dispositions des articles 1er à 4 du présent décret, sans aboutir à dépasser les caractéristiques qui y sont définies.
Les articles 1er, 5 à 14 et 17 du décret du 9 novembre 1968 susvisé sont abrogés.
Modifié par Décret n°2019-1576 du 30 décembre 2019 - art. 1
Le présent décret s'applique à Mayotte, avec, jusqu'au 31 décembre 2024, les adaptations suivantes :
1° Le 5 de l'article 2 est remplacé par un alinéa ainsi rédigé :
" 5. Il est équipé d'un coffret électrique de répartition, relié à une prise de terre normalisée et sécurisé par un disjoncteur différentiel. " ;
2° Le 3 de l'article 3 est complété par la phrase suivante :
" Elles sont raccordées à un système d'assainissement collectif lorsqu'il existe ou, à défaut, à un système d'assainissement individuel comprenant une fosse septique et un puisard d'infiltration. " ;
3° Au 4 de l'article 3, les mots : " Une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à " sont remplacés par les mots : " Une cuisine ou un coin cuisine, s'il existe, doit être aménagé de manière à " ;
4° Au 5 de l'article 3, les mots : " Une installation sanitaire intérieure au logement " sont remplacés par les mots : " Une installation sanitaire ", les mots : " alimenté en eau chaude et froide " sont remplacés par les mots : " alimenté en eau " et les mots : " à condition que ce w.-c. soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible. " sont remplacés par les mots : " à condition que ce w.-c. soit facilement accessible. "
Création Décret n°2019-772 du 24 juillet 2019 - art. 20
Le présent décret est applicable à Saint-Barthélemy et à Saint-Martin pour fixer les caractéristiques de décence que doivent remplir les logements au titre desquels le droit à une aide personnelle au logement est ouvert, avec les adaptations suivantes :
1° Au 7 de l'article 2, les mots : “, au sens du troisième alinéa de l'article R. 111-1-1 du code de la construction et de l'habitation” sont remplacés par les mots : “qui sont celles destinées au séjour ou au sommeil” ;
2° Au 1 de l'article 3, les mots : “dans les départements d'outre-mer” sont remplacés par les mots : “à Saint-Barthélemy ou à Saint-Martin” ;
3° Au second alinéa de l'article 4, les mots : “conformément aux dispositions des deuxième et troisième alinéas de l'article R. 111-2 du code de la construction et de l'habitation” sont remplacés par les mots : “comme suit : la surface habitable d'un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ; le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond. Il n'est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l'article R. 111-10 du code de la construction et de l'habitation, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre”.
La garde des sceaux, ministre de la justice , le ministre de l'intérieur, le ministre de l'équipement, des transports et du logement, le secrétaire d'Etat à l'outre-mer et la secrétaire d'Etat au logement sont chargés, chacun en ce qui le concerne, de l'exécution du présent décret, qui sera publié au Journal officiel de la République française.
FICHE 18
RFPI - Plus-values immobilières - Détermination de la plus-value brute - Majoration du prix d'acquisition
1
Le prix d'acquisition est majoré d'un certain nombre de frais et de dépenses diverses limitativement énumérés par la loi (code général des impôts (CGI), art. 150 VB, II).
En dehors de ces frais, les autres dépenses restent sans influence pour la détermination de la plus-value.
10
Sauf lorsqu'elles font l'objet d'un abattement forfaitaire, les dépenses ne peuvent être prises en compte pour la détermination de la plus-value imposable que si elles sont justifiées. Les pièces justifiant des frais ou charges venant en majoration du prix d'acquisition sont fournies par le contribuable sur demande de l'administration (CGI, ann. II, art. 74 SI).
I. Charges et indemnités
20
Les charges et indemnités mentionnées au deuxième alinéa du I de l'article 683 du CGI viennent majorer le prix d'acquisition. Il s'agit de toutes les charges en capital ainsi que toutes les indemnités stipulées au profit du cédant à quelque titre que ce soit. Elles sont retenues pour leur montant réel sur justification (CGI, art. 150 VB, II-1°).
II. Frais afférents à l'acquisition à titre onéreux
30
Les frais afférents à l'acquisition à titre onéreux qui viennent en majoration du prix d'acquisition sont définis par décret (CGI, art. 150 VB, II-3° et CGI, ann. III, art. 41 duovicies I, 2°). Ils sont retenus soit pour leur montant réel sur justification, soit forfaitairement. Dans ce dernier cas, ils sont fixés à 7,5 % du prix d’acquisition.
A. Frais réels
1. Frais pris en compte
40
Les frais afférents à l'acquisition à titre onéreux qui viennent en majoration du prix d'acquisition s'entendent exclusivement :
- des frais et coûts du contrat tels qu'ils sont prévus à l'article 1699 du code civil. Ils comprennent notamment les honoraires du notaire ou du rédacteur de l'acte, les commissions versées aux intermédiaires dues par l'acquéreur en vertu du mandat (qui ne sont pas constitutives de charges en capital au sens du deuxième alinéa du I de l'article 683 du CGI) ;
- des droits d'enregistrement ou de la TVA supportés effectivement par le contribuable. La TVA ne peut être prise en compte que dans la mesure où elle a été effectivement supportée par le contribuable.
Par suite, il convient d'opérer une distinction entre les redevables qui sont soumis à la taxe sur la valeur ajoutée sur la totalité de leurs recettes et les redevables partiels. Dans le premier cas, le prix d'acquisition doit être retenu pour son montant hors taxe, puisque la taxe sur la valeur ajoutée a été, en principe, récupérée par voie d'imputation ou de remboursement ; dans la seconde hypothèse, le prix d'acquisition doit être retenu pour son montant hors taxe, mais augmenté de la taxe sur la valeur ajoutée qui n'a pu être effectivement déduite en raison des limitations du droit à déduction prévues par la réglementation.
50
Bien entendu lorsque la cession porte sur une partie d'un bien ou sur un droit immobilier, les frais d'acquisition ne sont pris en compte que dans la même proportion que le prix d'acquisition lui-même (CGI, ann. II, art. 74 SF).
2. Frais effectivement supportés et justifiés
60
Ces frais et droits ne peuvent s'ajouter au prix d'acquisition que s'ils ont été supportés effectivement par le contribuable et bien entendu, s'ils sont justifiés. Les justifications nécessaires sont constituées par la présentation de tous les documents pouvant servir de preuve (notes d'honoraires, factures, quittances, etc.). Ils sont fournis par le contribuable sur demande de l'administration (CGI, ann. II, art. 74 SI).
B. Forfait de 7,5%
70
Les frais d'acquisition à titre onéreux des immeubles peuvent être fixés forfaitairement à 7,5 % du prix d'acquisition.
Le prix d'acquisition s'entend du prix effectivement acquitté par le cédant, tel qu'il a été stipulé dans l'acte. Il ne comprend pas les éléments venant en majoration du prix et en particulier les frais d'acquisition à titre onéreux que le forfait est réputé représenter. Par suite, dans l'hypothèse de la cession d'un bien construit par le cédant sur un terrain acquis précédemment, le forfait de 7,5 % n'a pour assiette que le prix d'acquisition du terrain, seul celui-ci ayant fait l'objet d'une acquisition à titre onéreux susceptible d'avoir engendré les frais d'acquisition admis en majoration du prix d'achat et couverts par le forfait.
Lorsque le redevable légal de la TVA est le vendeur, la taxe constitue un élément du prix d'acquisition et le forfait de 7,5 % s'applique sur le prix taxe incluse. La même solution doit être retenue lorsque la taxe est mise par le contrat à la charge de l'acquéreur.
Lorsque le redevable légal de la TVA est l'acquéreur, la taxe doit, dans ce cas, être regardée comme un accessoire du prix. La taxe étant couverte par le forfait de 7,5 %, ce dernier ne peut s'appliquer qu'au prix hors taxe. La même solution doit être retenue lorsque la taxe est mise par le contrat à la charge du vendeur.
III. Frais afférents à l'acquisition à titre gratuit
80
Les frais afférents à l'acquisition à titre gratuit du bien ou droit cédé qui viennent en majoration du prix d'acquisition sont définis par décret (CGI, art. 150 VB, II-2° et CGI, ann. III, art. 41 duovicies I, I-1°). Ils sont retenus pour leur montant réel sur justification, doivent avoir été effectivement supportés par le cédant et s'entendent exclusivement :
- des frais d'acte et de déclaration (y compris honoraires du notaire) afférents à ce bien ou droit ainsi que, le cas échéant, des frais de timbre et de publicité foncière ;
- des droits de mutation payés afférents à ce bien ou droit. En cas de mutation par décès, les droits de mutation à titre gratuit afférents à ce bien se trouvent généralement inclus dans les frais globaux ayant grevé l'ensemble de l'actif successoral. A cet égard, le 1° du I de l'article 41 duovicies I de l'annexe III au CGI prévoit que les droits de mutation sont pris en compte à proportion de la fraction de leur valeur représentative des biens ou droits.
Pour la détermination de cette fraction de valeur, les biens transmis à titre gratuit doivent être retenus pour leur valeur taxable aux droits d'enregistrement. Ainsi, si le bien a été totalement exonéré, aucun frais d'acquisition ne peut être retenu ; si le bien a été partiellement exonéré, seule la quote-part de la valeur vénale taxable est prise en compte pour déterminer les droits de succession afférents à ce bien.
Exemple 1 :
Un contribuable ayant reçu un actif brut successoral de 1000 dont 400 est afférent à l'immeuble cédé, pourra retenir, en majoration du prix d'acquisition du bien (400), les droits de mutation à titre gratuit payés (40) à proportion de la valeur représentative de ce bien. Ces frais sont évalués à : (400 x 40) / 1000 = 16 (application de la règle de trois).
Exemple 2 :
L’actif successoral brut de M. A s’élève à 120 000, dont 60 000 correspondent à un immeuble. Les droits de succession s’élèvent à 9 000. Cet actif est recueilli par les deux héritiers de M.A dans les proportions suivantes :
- 2/3 pour M. B qui acquitte 6 000 de droits de succession et recueil un actif de 80 000 ;
- 1/3 pour M. C qui acquitte 3 000 de droits de succession et recueil un actif de 40 000.
L'immeuble inclus dans la succession de M. A se trouve donc détenu en indivision entre M. B pour 2/3 (soit une valeur vénale de 40 000) et M. C pour 1/3 (soit une valeur vénale de 20 000).
L'indivision est immédiatement partagée : M. B reçoit la quote-part indivise de M.C moyennant le versement d'une soulte de 20 000.
- B cède ensuite la pleine propriété du bien.
Pour le calcul de la plus-value imposable afférente à cette cession, M. B est en droit de majorer le prix d'acquisition du bien cédé des frais d'acquisition à titre gratuit. Ceux-ci sont déterminés en appliquant aux droits de succession acquittés par M. B (6 000), le rapport existant entre la valeur de la quote-part d'immeuble reçue à titre gratuit (40 000) et la valeur de l'actif reçu par M. B dans lequel cette quote-part était comprise (80 000), soit :
(40 000 / 80 000) x 6 000 = 3 000.
90
Les droits de mutation supportés par le donateur pour le compte du donataire ne peuvent s'ajouter au prix d'acquisition. En effet, dans ce cas d'espèce le donataire, cédant, n'a pas supporté ces droits.
La circonstance que le contribuable, qui a bénéficié du paiement fractionné des droits de mutation en application de l'article 396 de l'annexe III au CGI, n'ait pas acquitté la totalité du paiement lors de la cession du bien, ne fait pas obstacle à la prise en compte en majoration du prix d'acquisition de l'intégralité des droits dus.
IV. Dépenses de travaux
100
Conformément au 4° du II de l'article 150 VB du CGI, Les dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement, ou d'amélioration réalisées sur un immeuble viennent en majoration du prix d'acquisition :
- soit, sous certaines conditions, pour leur montant réel ;
- soit forfaitairement, pour un montant de 15 % du prix d'acquisition, à la condition que le contribuable cède l'immeuble plus de cinq ans après son acquisition.
110
Il est rappelé que le forfait de 15 % est une simple faculté pour les contribuables propriétaires de leur bien depuis plus de cinq ans.
A. Frais réels
120
Les dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration, supportées par le vendeur et réalisées par une entreprise depuis l'achèvement de l'immeuble ou son acquisition si elle est postérieure viennent en majoration du prix d'acquisition lorsqu'elles n'ont pas été déjà prises en compte pour la détermination de l'impôt sur le revenu et qu'elles ne présentent pas le caractère de dépenses locatives (CGI, art. 150 VB, II-4°).
1. Dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration
130
Seules les dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration peuvent venir en majoration du prix d'acquisition.
Il est rappelé que les travaux qu'il convient de prendre en compte pour la détermination des plus-values immobilières sont définis de la même manière que ceux déductibles ou non, pris en compte pour la détermination du revenu foncier imposable.
a. Dépenses de reconstruction et d'agrandissement
140
Ces travaux s'entendent normalement de ceux qui ont pour effet d'apporter une modification importante au gros-œuvre de locaux existants, des travaux d'aménagement interne qui par leur importance équivalent à une reconstruction ou encore de ceux qui ont pour effet d'accroître le volume ou la surface habitable de locaux existants (BOI-RFPI-BASE-20-30-10 au III § 110 à 150).
b. Dépenses d'amélioration
150
Les dépenses d'amélioration ont pour objet d'apporter à un immeuble un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions modernes de vie, sans modifier cependant la structure de cet immeuble.
Il en est ainsi notamment de l'installation d'un ascenseur, du chauffage central ou d'une climatisation dans un immeuble qui en était dépourvu ou de la réalisation de travaux d'isolation (BOI-RFPI-BASE-20-30-10 au II § 70 à 100).
c. Dépenses d'entretien et de réparation
160
Les dépenses d'entretien et de réparation, y compris les grosses réparations, ne figurent pas parmi les dépenses pouvant être prises en compte pour le calcul de la plus-value.
Elles s'entendent de celles qui correspondent à des travaux ayant pour objet de maintenir ou de remettre un immeuble en bon état et d'en permettre un usage normal sans en modifier la consistance, l'agencement ou l'équipement initial (BOI-RFPI-BASE-20-30-10 au I § 10 à 60).
d. Intérêts des emprunts contractés pour la réalisation de travaux
170
Les intérêts des emprunts contractés pour la réalisation de travaux de construction, de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration ne peuvent être retenus pour le calcul de la plus-value.
e. Dépenses de démolition
180
Il est admis que les dépenses de démolition d'une construction vétuste afin de faciliter la vente de l'immeuble en tant que terrain à bâtir constituent un élément du prix de revient de ce terrain. Ces frais peuvent dès lors s'ajouter au prix d'acquisition.
2. Dépenses qui présentent le caractère de dépenses locatives
a. Principe
190
Les dépenses qui ont le caractère de réparations locatives au sens de la législation sur les rapports locatifs ne peuvent venir en majoration du prix d'acquisition.
200
Cette exclusion s'applique aux immeubles non loués comme aux immeubles loués. Les travaux ayant le caractère de réparations locatives sont :
- d'une part, ceux qui sont à la charge du locataire en application du décret n° 87-712 du 26 août 1987 relatif aux réparations locatives (qui prévoit en annexe une liste de dépenses non limitative) ;
- d'autre part, les réparations qui seraient, bien qu'étant effectuées par le propriétaire, récupérables par ce dernier sur le locataire en application du décret n° 87-713 du 26 août 1987 (qui prévoit en annexe une liste limitative de dépenses).
En pratique, cette disposition exclut la prise en compte des dépenses de peintures, papiers peints, tentures, moquettes, rideaux, menues réparations qui sont normalement à la charge du locataire et non du propriétaire.
b. Exception
210
Les dépenses citées au IV-A-2-a § 190 à 200 qui sont consécutives à des travaux de construction, reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration doivent être regardées comme indissociables de ces dernières. Par suite, il convient de leur appliquer le même traitement fiscal qu'aux travaux auxquels elles se rapportent.
3. Dépenses réalisées par une entreprise
220
Le 4° du II de l'article 150 VB du CGI prévoit que les travaux doivent avoir été réalisés par une entreprise.
Au sens de ces dispositions, les associations intermédiaires prévues par l'article L. 5132-7 du code du travail sont assimilées à des entreprises (RM Houillon n° 99672, JO AN 26 décembre 2006 p. 13628).
Dès lors sont notamment exclus :
- les travaux réalisés par le contribuable lui-même ou par une tierce personne autre qu'une entreprise (ex : main d'œuvre salariée) ;
- le coût des matériaux achetés par le contribuable même si leur installation est effectuée par une entreprise. Les dépenses liées à l'installation des matériaux facturées par l'entreprise sont en revanche prises en compte en majoration du prix d'acquisition, toutes conditions étant par ailleurs remplies.
4. Dépenses réalisées depuis l'achèvement de l'immeuble ou son acquisition si elle est postérieure
230
Seules peuvent être prises en compte en majoration du prix d'acquisition les dépenses réalisées depuis l'achèvement de l'immeuble ou son acquisition si elle est postérieure. Ainsi, il convient de retenir les travaux réalisés après :
- la date d'acquisition de l'immeuble, lorsque l'immeuble est acquis neuf ou ancien. La date d'acquisition à retenir est celle qui constitue le point de départ du délai de détention ;
- la date d'achèvement, lorsque l'immeuble est acquis en état futur d'achèvement, inachevé ou construit par le contribuable. Pour déterminer la date d'achèvement du logement, il convient de se référer aux conditions d'application de l'exonération temporaire de taxe foncière sur les propriétés bâties pour les diverses catégories de constructions nouvelles, reconstructions et additions de construction (BOI-IF-TFB-10-60-10). Selon une jurisprudence constante du Conseil d’État, un logement est considéré comme achevé lorsque l'état d'avancement des travaux en permet une utilisation effective, c'est-à-dire lorsque les locaux sont habitables. Tel est le cas, notamment, lorsque le gros-œuvre, la maçonnerie, la couverture, les sols et les plâtres intérieurs sont terminés et les portes extérieures et fenêtres posées, alors même que certains aménagements d'importance secondaire et ne faisant pas obstacle à l'installation de l'occupant resteraient à effectuer (exemple : pose de papiers peints ou de moquette).
Dans les immeubles collectifs, l'état d'avancement des travaux s'apprécie distinctement pour chaque appartement et non globalement à la date d'achèvement des parties communes.
5. Exclusion des dépenses déjà prises en compte pour la détermination de l'impôt sur le revenu
240
Sont exclues les dépenses qui ont été déduites, pour l'assiette de l'impôt sur le revenu, soit du revenu global, soit des revenus catégoriels ou qui ont été incluses dans la base d'une réduction ou d'un crédit d'impôt.
Cette exclusion n'a aucune incidence sur :
- les dépenses d'entretien et de réparation qui ne figurent pas parmi les dépenses pouvant être prises en compte pour le calcul de la plus-value ;
- les dépenses de construction, reconstruction et agrandissement (travaux de restructuration complète nécessitant la démolition intérieure de l'unité d'habitation et la création d'aménagements nouveaux) qui, d'une manière générale, ne sont pas, par nature, déductibles des revenus fonciers.
Il est précisé que lorsque des dépenses ayant ouvert droit à un avantage fiscal font par la suite l'objet d'une reprise, notamment en cas de rupture d'un engagement de location, ces dépenses ne doivent pas être considérées comme ayant déjà été prises en compte pour la détermination de l'impôt sur le revenu. A ce titre, elles peuvent donc venir en majoration du prix d'acquisition, toutes conditions étant par ailleurs remplies.
a. Dépenses d'amélioration
250
Sont essentiellement concernées les dépenses d'amélioration déductibles dans le cadre des revenus fonciers, soit :
- pour les immeubles urbains, les dépenses d'amélioration afférentes aux locaux d'habitation et celles afférentes aux locaux professionnels et commerciaux destinées à protéger ces locaux des effets de l'amiante ou à faciliter l'accueil des personnes handicapées ;
- pour les immeubles ruraux : les mêmes dépenses, ainsi que les dépenses d'amélioration visées au 2° du I de l'article 31 du CGI (pour plus de précisions, il convient de se reporter au BOI-RFPI-SPEC-10).
b. Mesures de tempérament
1° Dépenses prises en compte au titre de l'amortissement
260
Lorsqu'elles ont donné lieu à une déduction au titre de l'amortissement (dispositifs "Périssol", "Besson-neuf" et "Robien" prévus aux f, g ou h du 1° du I de l'article 31 du CGI), les dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration réalisées depuis l'acquisition doivent normalement être exclues du prix de revient à prendre en compte pour le calcul de la plus-value.
Cela étant, afin de ne pas pénaliser les contribuables qui ont fait construire un logement, acquis un logement inachevé ou acquis un local et qu'ils ont transformé en logement, par rapport à ceux qui ont acquis un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement, il est admis que le montant des dépenses de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration à prendre en compte pour le calcul de la plus-value ne soit diminué du montant des amortissements effectivement déduits que si de telles dépenses ont été réalisées postérieurement à la première mise en location du logement. Voir par exemple, pour le dispositif "Besson", BOI-RFPI-SPEC-20-10-20-60 au I-C § 50.
2° Dépenses prises en compte au titre de certaines réductions d'impôt
265
Dans la mesure où certains dispositifs fiscaux d'incitation à l'investissement immobilier locatif prenant la forme d'une réduction d'impôt peuvent être ouverts concurremment à l'acquisition de logements neufs ou en l'état futur d'achèvement et à l'acquisition de logements en vue de la réalisation de travaux, il y a lieu de transposer la mesure de tempérament exposée au § 260.
Tel est le cas des dispositifs fiscaux suivants, qui ouvrent droit à une réduction d'impôt sur le revenu :
- en faveur de l'investissement immobilier locatif "Scellier" (CGI, art. 199 septvicies) ;
- en faveur des investissements immobiliers réalisés dans le secteur de la location meublée non professionnelle "Censi-Bouvard" ou "LMNP" (CGI, art. 199 sexvicies) ;
- en faveur des investissements locatifs réalisés dans le secteur du tourisme "Demessine" (CGI, art. 199 decies E, CGI, art. 199 decies EA et CGI, art.199 decies G).
Ainsi, afin de ne pas pénaliser les contribuables qui ont fait construire un logement, acquis un logement inachevé ou acquis un local qu'ils ont ensuite transformé en logement ou acquis un logement en vue de la réalisation de travaux, par rapport à ceux qui ont acquis un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement, il est admis que les dépenses de travaux compris dans la base d'une telle réduction d'impôt ne soient pas exclu"es de la majoration pour travaux pour le calcul de la plus-value, à la condition qu'elles aient été réalisées avant la première mise en location du logement.
Cette mesure de tempérament n'est pas transposable aux dispositifs fiscaux qui ne sont pas ouverts concurremment à l'acquisition de logements neufs ou en l'état futur d'achèvement et à l'acquisition de logements en vue de la réalisation de travaux. Tel est le cas des dispositifs fiscaux suivants, qui ouvrent droit à une réduction d'impôt sur le revenu :
- pour dépenses de restauration immobilière "Malraux" (CGI, art. 199 tervicies) ;
- en faveur des travaux réalisés dans certaines résidences de tourisme "Demessine" (CGI, art. 199 decies F).
c. Déficit foncier
270
Seules les dépenses dont l'imputation n'a pu être intégralement opérée du fait de la limitation prévue au 3° du I de l'article 156 du CGI peuvent être prises en compte pour le calcul de la plus-value imposable. Bien entendu, le contribuable doit être en mesure d'apporter la preuve que ces dépenses n'ont pas été déduites de ses revenus imposables en produisant une copie de la déclaration des revenus n° 2042 (CERFA n° 10330) et la déclaration des revenus fonciers n° 2044 (CERFA n°10334), accessibles en ligne sur le site www.impots.gouv.fr à la rubrique "Recherche de formulaires", souscrites au titre de l'année de la réalisation des dépenses et des années suivantes jusqu'à celle de la cession.
Lorsque le montant du déficit restant à imputer est supérieur au montant des dépenses non encore déduites qui peuvent être prises en compte, le montant à prendre en compte pour le calcul de la plus-value doit être plafonnée au montant de ces dépenses. Dans le cas contraire, ce montant est égal au montant du déficit.
Lorsque l'immeuble est cédé avant l'expiration du délai de report, une interprétation stricte pourrait conduire à refuser toute prise en compte des dépenses dont l'imputation est en cours. Dans un souci d'équité, il convient néanmoins d'admettre la déduction de ces dépenses. Mais, afin d'éviter une double déduction au titre des revenus fonciers ou du revenu global, d'une part, et de la plus-value, d'autre part, le contribuable doit renoncer expressément, dans une note jointe à sa déclaration, au report du déficit correspondant et réduire à due concurrence le montant du déficit des années antérieures restant à imputer sur les revenus de l'année de la cession.
d. Régime simplifié "micro-foncier"
280
L'abattement forfaitaire prévu à l'article 32 du CGI est réputé couvrir l'ensemble des charges de la propriété exposées pour l'acquisition ou la conservation du revenu foncier et notamment celles définies à l'article 31 du CGI.
Parmi les dépenses de travaux visées à l'article 150 VB du CGI, sont ainsi couvertes par cet abattement les dépenses d'amélioration des locaux d'habitation. Quant aux dépenses de construction, de reconstruction ou d'agrandissement, elles ne peuvent être considérées comme déduites en tant que telles mais seulement prises en compte, au travers de cet abattement, sous la forme d'un amortissement.
1° Dépenses d'amélioration
290
S'agissant des dépenses d'amélioration, une distinction doit être effectuée selon que la dépense a été payée au cours d'une année couverte ou non par le régime "micro-foncier".
a° Dépenses payées au cours d'une année couverte par le régime "micro foncier"
300
L'abattement forfaitaire prévu dans le cadre du régime simplifié étant réputé prendre en compte la totalité des charges de la propriété exposées pour l'acquisition ou la conservation du revenu foncier, les dépenses payées au cours d'une année couverte par ce régime doivent être considérées comme ayant été intégralement déduites des revenus fonciers. Il en est ainsi quel que soit le montant de ces dépenses et alors même qu'il excéderait le montant de l'abattement forfaitaire. Ces dépenses ne peuvent donc en aucun cas être prises en compte pour le calcul de la plus-value.
b° Dépenses payées au cours d'une année non couverte par le régime "micro-foncier"
310
Trois situations peuvent se présenter :
- les dépenses ont été, pour leur montant total, déduites du revenu imposable ou prises en compte dans la base d'une réduction d'impôt : ces dépenses ne peuvent pas être retenues en majoration du prix d'acquisition ;
- les dépenses ont entraîné la constatation d'un déficit foncier non encore imputé au moment de la cession de bien : l'option pour le régime déclaratif spécial n'interdit pas l'imputation des déficits fonciers constatés antérieurement et encore reportables au 1er janvier de la première année couverte par l'option. Ces déficits demeurent imputables sur le montant des revenus nets fonciers déterminés par application du régime "micro-foncier" jusqu'à expiration du délai de report de 10 ans. Lorsque l'immeuble est cédé avant l'expiration de ce délai, le montant des dépenses d'amélioration qui concourent au déficit reportable peut, sur demande du contribuable, être pris en compte pour le calcul de la plus-value dans la limite de la fraction du déficit non encore imputée à la date de la cession. Pour bénéficier de cette mesure, le contribuable doit renoncer expressément, dans une note jointe à sa déclaration de plus-value, au report du déficit correspondant et réduire à due concurrence le montant du déficit restant à imputer ;
- les dépenses ont été prises en compte partiellement dans la base d'une réduction d'impôt : lorsqu'une dépense visée à l'article 150 VB du CGI a ouvert droit au bénéfice d'une réduction d'impôt mais n'a été prise en compte que partiellement dans la base de celle-ci, le montant de la dépense qui excède le plafond applicable pour le calcul de la réduction d'impôt peut, toutes conditions étant par ailleurs remplies, être ajouté au prix d'acquisition pour le calcul de la plus-value.
2° Dépenses de construction, de reconstruction ou d'agrandissement
320
Dès lors que les dépenses de construction, de reconstruction et d'agrandissement ne sont pas, par nature, directement déductibles des revenus fonciers, il est admis, toutes conditions posées par l'article 150 VB du CGI étant par ailleurs remplies, de retenir le montant de ces dépenses en majoration du prix d'acquisition sans qu'il y ait lieu de distinguer selon qu'elles ont été payées au cours d'une année d'application du régime de droit commun ou d'une période couverte par le régime "micro-foncier".
Bien entendu, si ces dépenses ont ouvert droit au bénéfice d'une réduction d'impôt, seul le montant de la dépense qui excède la base de calcul de cette réduction peut, le cas échéant, être ajouté au prix d'acquisition pour le calcul de la plus-value.
6. Dépenses effectivement supportées et justifiées
a. Dépenses effectivement supportées
330
Seules les dépenses ayant fait l'objet d'un paiement effectif de la part du cédant sont retenues.
b. Dépenses justifiées
340
Le II de l'article 150 VB du CGI prévoit que les dépenses venant en majoration du prix d'acquisition doivent être justifiées. Les pièces justifiant des travaux ne sont toutefois fournies par le contribuable que sur demande de l'administration (CGI, ann. II, art. 74 SI).
Dès lors que les travaux doivent avoir été réalisés par une entreprise, la justification de la dépense résulte nécessairement de la présentation des factures des entreprises qui doivent notamment comporter les mentions obligatoires prévues à l'article 289 du CGI.
Ces dépenses ne peuvent être évaluées à dire d'expert ou en fonction du prix des matériaux.
B. Forfait de 15 %
350
Il est rappelé que le forfait de 15% est une simple faculté pour les contribuables propriétaires de leur bien depuis plus de cinq ans. Dès lors que la condition afférente à la durée de détention est remplie, le cédant peut bénéficier du forfait de 15% sans avoir à établir la réalité des travaux, le montant des travaux effectivement réalisés ou son impossibilité à fournir des justificatifs. Enfin, il n'y a pas lieu de rechercher si les dépenses de travaux ont déjà été prises en compte pour l'assiette de l'impôt sur le revenu.
1. Principe
360
Lorsque le contribuable, qui cède un immeuble bâti plus de cinq ans après son acquisition, n'est pas en état d'apporter la justification des dépenses de travaux, une majoration égale à 15 % du prix d'acquisition est pratiquée (CGI, art. 150 VB, II-4°).
370
La majoration forfaitaire s'applique, pour la détermination des plus-values réalisées lors des cessions portant sur les seuls immeubles bâtis.
Elle n'est pas applicable pour la détermination des plus-values de cession de terrains nus. Il est toutefois précisé que :
- les travaux réalisés sur les terrains nus (drainage notamment) viennent en majoration du prix d'acquisition pour leur montant réel, toutes les conditions étant par ailleurs remplies ;
- les frais de voirie, réseaux et distribution réalisés sur des terrains à bâtir viennent en majoration du prix d'acquisition qu'ils soient ou non imposés par les collectivités territoriales ou leurs groupements (cf. V § 410).
2. Caractère optionnel
380
Le forfait est une simple faculté pour les contribuables propriétaires de leur bien depuis plus de cinq ans.
3. Immeuble acquis depuis plus de 5 ans
390
Les modalités de décompte de la condition de détention de cinq ans sont identiques à celles prévues pour le bénéfice de l'abattement pour durée de détention (BOI-RFPI-PVI-20-20). Toutefois, s'agissant des immeubles que le cédant a fait construire sur un terrain lui appartenant et dès lors que la majoration de 15 % est destinée à couvrir forfaitairement les dépenses engagées postérieurement à l'achèvement du bien, le délai de cinq ans est décompté, dans cette hypothèse, à partir de la date d'achèvement de l'immeuble.
Lorsque la condition afférente à la durée de détention est remplie, le cédant peut bénéficier du forfait de 15 %. Il n' a pas à établir :
- la preuve de la réalité des travaux ;
- la nature du de l'immeuble bâti cédé : logement, local à usage commercial ou artisanal, garage, etc. ;
- le montant des travaux effectivement réalisés ;
- la preuve de son impossibilité à fournir des justificatifs.
Enfin, il n'y a pas lieu de rechercher si les dépenses de travaux ont déjà été prises en compte pour l'assiette de l'impôt sur le revenu.
4. Prix d'acquisition à retenir
400
Le prix d'acquisition s'entend du prix effectivement acquitté par le cédant, tel qu'il a été stipulé dans l'acte. Il ne comprend pas les éléments venant en majoration du prix et en particulier les travaux que le forfait est réputé représenter. Dans le cas d'un immeuble construit par le cédant sur un terrain acquis précédemment, l'assiette du forfait de 15 % est constituée du prix d'acquisition du terrain et du coût des travaux de construction (travaux réalisés avant l'achèvement du bien).
La circonstance que la cession porte sur un droit démembré (usufruit ou nue-propriété) ne fait pas obstacle au bénéfice du forfait de 15 %. Dans ce cas, le prix d'acquisition à retenir est le prix de la seule fraction cédée.
V. Frais de voirie, réseaux et distribution
410
Les frais de voirie, réseaux et distribution exposés sur des terrains à bâtir viennent en majoration du prix d'acquisition, qu'ils soient ou non imposés par les collectivités territoriales ou leurs groupements (CGI, art. 150 VB, II-5°).
Ainsi, les frais d'aménagement et de viabilisation d'un terrain, supportés par un contribuable dans le cadre d'une opération de lotissement, peuvent être retenus pour le calcul de la plus-value imposable, bien qu'ils ne soient pas imposés par les collectivités territoriales.
Code général des impôts
Article 150 U
Version en vigueur depuis le 01 janvier 2023
Modifié par LOI n°2022-1726 du 30 décembre 2022 - art. 7 (V)
- – Sous réserve des dispositions propres aux bénéfices industriels et commerciaux, aux bénéfices agricoles et aux bénéfices non commerciaux, les plus-values réalisées par les personnes physiques ou les sociétés ou groupements qui relèvent des articles 8 à 8 ter, lors de la cession à titre onéreux de biens immobiliers bâtis ou non bâtis ou de droits relatifs à ces biens, sont passibles de l'impôt sur le revenu dans les conditions prévues aux articles 150 V à 150 VH.
Ces dispositions s'appliquent, sous réserve de celles prévues au 3° du I de l'article 35, aux plus-values réalisées lors de la cession d'un terrain divisé en lots destinés à être construits.
- – Les dispositions du I ne s'appliquent pas aux immeubles, aux parties d'immeubles ou aux droits relatifs à ces biens :
1° Qui constituent la résidence principale du cédant au jour de la cession ;
1° bis Au titre de la première cession d'un logement, y compris ses dépendances immédiates et nécessaires au sens du 3° si leur cession est simultanée à celle dudit logement, autre que la résidence principale, lorsque le cédant n'a pas été propriétaire de sa résidence principale, directement ou par personne interposée, au cours des quatre années précédant la cession.
L'exonération est applicable à la fraction du prix de cession défini à l'article 150 VA que le cédant remploie, dans un délai de vingt-quatre mois à compter de la cession, à l'acquisition ou la construction d'un logement qu'il affecte, dès son achèvement ou son acquisition si elle est postérieure, à son habitation principale. En cas de manquement à l'une de ces conditions, l'exonération est remise en cause au titre de l'année du manquement ;
1° ter Qui ont constitué la résidence principale du cédant et n'ont fait l'objet depuis lors d'aucune occupation, lorsque ce dernier est désormais résident d'un établissement mentionné aux 6° ou 7° du I de l'article L. 312-1 du code de l'action sociale et des familles si, au titre de l'avant-dernière année précédant celle de la cession, il n'est pas passible de l'impôt sur la fortune immobilière et n'a pas un revenu fiscal de référence excédant la limite prévue au II de l'article 1417 du présent code et si la cession intervient dans un délai inférieur à deux ans suivant l'entrée dans l'établissement ;
2° Au titre de la cession d'un logement situé en France lorsque le cédant est une personne physique, non résidente de France, ressortissante d'un Etat membre de l'Union européenne ou d'un autre Etat partie à l'accord sur l'Espace économique européen ayant conclu avec la France une convention d'assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l'évasion fiscales et à la condition qu'il ait été fiscalement domicilié en France de manière continue pendant au moins deux ans à un moment quelconque antérieurement à la cession.
L'exonération mentionnée au premier alinéa du présent 2° s'applique, dans la limite d'une résidence par contribuable et de 150 000 € de plus-value nette imposable, aux cessions réalisées :
- a) Au plus tard le 31 décembre de la dixième année suivant celle du transfert par le cédant de son domicile fiscal hors de France ;
- b) Sans condition de délai, lorsque le cédant a la libre disposition du bien au moins depuis le 1er janvier de l'année précédant celle de la cession ;
3° Qui constituent les dépendances immédiates et nécessaires des biens mentionnés aux 1° et 2°, à la condition que leur cession intervienne simultanément avec celle desdits immeubles ;
4° Pour lesquels une déclaration d'utilité publique a été prononcée en vue d'une expropriation ou pour lesquels le cédant a exercé le droit de délaissement prévu aux articles L. 152-2 et L. 311-2 ainsi qu'au dernier alinéa de l'article L. 424-1 du code de l'urbanisme ou au I de l'article L. 515-16-3 du code de l'environnement, à condition qu'il soit procédé au remploi de l'intégralité de l'indemnité d'expropriation ou du prix de cession par l'acquisition, la construction, la reconstruction ou l'agrandissement d'un ou de plusieurs immeubles dans un délai de douze mois à compter de la date de perception de l'indemnité d'expropriation ou du prix de cession ;
5° Qui sont échangés dans le cadre d'opérations de remembrement mentionnées à l'article 1055, d'opérations effectuées conformément aux articles L. 123-1, L. 123-24 et L. 124-1 du code rural et de la pêche maritime ainsi qu'aux soultes versées en application de l'article L. 123-4 du même code. En cas de vente de biens reçus à cette occasion, la plus-value est calculée à partir de la date et du prix d'acquisition du bien originel ou de la partie constitutive la plus ancienne dans les cas de vente de lots remembrés ;
6° Dont le prix de cession est inférieur ou égal à 15 000 €. Le seuil de 15 000 € s'apprécie en tenant compte de la valeur en pleine propriété de l'immeuble ou de la partie d'immeuble ;
En cas de cession d'un bien détenu en indivision, ce seuil s'apprécie au regard de chaque quote-part indivise.
En cas de cession d'un bien dont le droit de propriété est démembré, le seuil de 15 000 € s'apprécie au regard de chaque quote-part indivise en pleine propriété ;
7° Qui sont cédés jusqu'au 31 décembre 2023 :
a) A un organisme d'habitations à loyer modéré, à une société d'économie mixte gérant des logements sociaux, à l'association mentionnée à l'article L. 313-34 du code de la construction et de l'habitation, à une société civile immobilière dont cette association détient la majorité des parts pour les logements mentionnés au 4° de l'article L. 831-1 du même code ou à un organisme bénéficiant de l'agrément relatif à la maîtrise d'ouvrage prévu à l'article L. 365-2 dudit code ou à un organisme de foncier solidaire, qui s'engage par une mention portée dans l'acte authentique d'acquisition à réaliser et à achever des logements sociaux mentionnés aux 3°, 5° et 6° de l'article L. 831-1 du même code ou des logements faisant l'objet d'un bail réel solidaire défini à l'article L. 255-1 du même code dans un délai de dix ans à compter de la date de l'acquisition ;
b) A tout autre cessionnaire qui s'engage, par une mention portée dans l'acte authentique d'acquisition, à réaliser et à achever des logements sociaux mentionnés aux 3°, 5° et 6° de l'article L. 831-1 du même code ou des logements faisant l'objet d'un bail réel solidaire défini à l'article L. 255-1 du même code dans un délai de quatre ans à compter de la date de l'acquisition.
L'exonération est calculée au prorata de la surface habitable des logements sociaux que le cessionnaire s'est engagé à réaliser et à achever par rapport à la surface totale des constructions mentionnées sur le permis de construire du programme immobilier. Elle est totale pour les organismes mentionnés au a du présent 7° lorsque le prorata dépasse 80 %.
En cas de manquement à l'engagement d'achèvement des locaux au terme des délais respectivement prévus aux a et b, le cessionnaire est redevable d'une amende d'un montant égal à 10 % du prix de cession mentionné dans l'acte. En cas de fusion de sociétés, l'engagement souscrit par le cessionnaire n'est pas rompu lorsque la société absorbante s'engage, dans l'acte de fusion, à se substituer à la société absorbée pour le respect de l'engagement d'achèvement des locaux dans le délai restant à courir. Le non-respect par la société absorbante de l'engagement d'achèvement des locaux entraîne l'application de l'amende prévue pour le cessionnaire.
Le présent 7° ne s'applique pas dans les quartiers faisant l'objet d'une convention prévue à l'article 10-3 de la loi n° 2003-710 du 1er août 2003 d'orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine ;
8° Qui sont cédés jusqu'au 31 décembre 2023 à une collectivité territoriale, à un établissement public de coopération intercommunale compétent ou à un établissement public foncier mentionné aux articles L. 321-1 et L. 324-1 du code de l'urbanisme en vue de leur cession selon les modalités prévues au a du 7° du présent II.
L'exonération est calculée au prorata de la surface habitable des logements sociaux destinés à être construits conformément au quatrième alinéa du même 7°.
Le bénéfice de l'exonération est subordonné à la condition que le bien soit cédé, dans le délai d'un an suivant son acquisition, étendu à trois ans pour les cessions réalisées par un établissement public foncier.
En cas de manquement à la condition de cession prévue au troisième alinéa du présent 8°, la collectivité territoriale, l'établissement public de coopération intercommunale ou l'établissement public foncier reverse à l'Etat le montant dû au titre du I du présent article.
En cas de manquement à l'engagement d'achèvement des logements au terme du délai de dix ans mentionné au a du 7° du présent II, l'organisme, la société ou l'association mentionné par ces dispositions est redevable de l'amende prévue à l'avant-dernier alinéa du même 7°.
Le présent 8° ne s'applique pas dans les quartiers faisant l'objet d'une convention prévue à l'article 10-3 de la loi n° 2003-710 du 1er août 2003 précitée ;
9° Au titre de la cession d'un droit de surélévation au plus tard le 31 décembre 2024, à condition que le cessionnaire s'engage à réaliser et à achever exclusivement des locaux destinés à l'habitation dans un délai de quatre ans à compter de la date de l'acquisition. En cas de manquement à cet engagement, le cessionnaire est redevable d'une amende d'un montant égal à 25 % de la valeur de cession du droit de surélévation. Cette amende n'est pas due en cas de licenciement, d'invalidité correspondant au classement dans les deuxième ou troisième des catégories prévues à l'article L. 341-4 du code de la sécurité sociale ou de décès du cessionnaire ou de l'un des époux soumis à une imposition commune. Elle n'est pas due non plus lorsqu'il ne respecte pas son engagement en raison de circonstances exceptionnelles indépendantes de sa volonté. En cas de fusion de sociétés, l'engagement souscrit par le cessionnaire n'est pas rompu lorsque la société absorbante s'engage, dans l'acte de fusion, à se substituer à la société absorbée pour le respect de l'engagement d'achèvement des locaux dans le délai restant à courir. Le non-respect par la société absorbante de l'engagement d'achèvement des locaux entraîne l'application de l'amende prévue pour le cessionnaire.
III. – Les dispositions du I ne s'appliquent pas aux plus-values réalisées par les titulaires de pensions de vieillesse ou de la carte “ mobilité inclusion ” portant la mention “ invalidité ” mentionnée à l'article L. 241-3 du code de l'action sociale et des familles qui, au titre de l'avant-dernière année précédant celle de la cession, ne sont pas passibles de l'impôt sur la fortune immobilière et dont le revenu fiscal de référence n'excède pas la limite prévue au I de l'article 1417, appréciés au titre de cette année.
- – Le I ne s'applique pas aux partages qui portent sur des biens meubles ou immeubles dépendant d'une succession ou d'une communauté conjugale et qui interviennent uniquement entre les membres originaires de l'indivision, leur conjoint, des ascendants, des descendants ou des ayants droit à titre universel de l'un ou de plusieurs d'entre eux. Il en est de même des partages portant sur des biens indivis issus d'une donation-partage et des partages portant sur des biens indivis acquis par des partenaires ayant conclu un pacte civil de solidarité ou par des époux, avant ou pendant le pacte ou le mariage. Ces partages ne sont pas considérés comme translatifs de propriété dans la mesure des soultes ou plus-values.
Article 150 VB
Version en vigueur du 21 février 2007 au 01 février 2009
Modifié par Loi n°2007-211 du 19 février 2007 - art. 5 () JORF 21 février 2007
- - Le prix d'acquisition est le prix effectivement acquitté par le cédant, tel qu'il a été stipulé dans l'acte. Lorsqu'une dissimulation du prix est établie, le prix porté dans l'acte doit être majoré du montant de cette dissimulation. En cas d'acquisition à titre gratuit, le prix d'acquisition s'entend de la valeur retenue pour la détermination des droits de mutation à titre gratuit.
Lorsqu'un bien a été acquis moyennant le paiement d'une rente viagère, le prix d'acquisition retenu pour ce bien est la valeur en capital de la rente, à l'exclusion des intérêts.
En cas de vente ultérieure de titres reçus à l'occasion d'une opération mentionnée à l'article 150-0 B, au quatrième alinéa de l'article 150 A bis en vigueur avant la date de promulgation de la loi de finances pour 2004 précitée ou au II de l'article 150 UB, la plus-value imposable en application du I de l'article 150 UB est calculée par référence, le cas échéant, au prix ou à la valeur d'acquisition des titres échangés, diminué de la soulte reçue ou majoré de la soulte versée lors de l'échange.
En cas de cession d'un bien ou d'un droit mentionné aux articles 150 U à 150 UB, dont le droit de propriété est démembré à la suite d'une succession intervenue avant le 1er janvier 2004, le prix d'acquisition est déterminé en appliquant le barème prévu à l'article 669, apprécié à la date de la cession.
En cas de cession d'un bien ou d'un droit mentionné aux articles 150 U à 150 UB, reçu lors du transfert du patrimoine fiduciaire aux ayants droit, à la fin du contrat de fiducie, le prix d'acquisition est égal à la valeur de ce bien ou de ce droit telle qu'elle est stipulée dans l'acte.
- - Le prix d'acquisition est, sur justificatifs, majoré :
1° De toutes les charges et indemnités mentionnées au deuxième alinéa du I de l'article 683 ;
2° Des frais afférents à l'acquisition à titre gratuit définis par décret ;
3° Des frais afférents à l'acquisition à titre onéreux définis par décret, que le cédant peut fixer forfaitairement à 7,5 % du prix d'acquisition dans le cas des immeubles à l'exception de ceux détenus directement ou indirectement par un fonds de placement immobilier mentionné à l'article 239 nonies ;
4° Des dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration, supportées par le vendeur et réalisées par une entreprise depuis l'achèvement de l'immeuble ou son acquisition si elle est postérieure, lorsqu'elles n'ont pas été déjà prises en compte pour la détermination de l'impôt sur le revenu et qu'elles ne présentent pas le caractère de dépenses locatives. Lorsque le contribuable, qui cède un immeuble bâti plus de cinq ans après son acquisition, n'est pas en état d'apporter la justification de ces dépenses, une majoration égale à 15 % du prix d'acquisition est pratiquée. Cette majoration n'est pas applicable aux cessions d'immeubles détenus directement ou indirectement par un fonds de placement immobilier mentionné à l'article 239 nonies ;
5° Des frais de voirie, réseaux et distribution en ce qui concerne les terrains à bâtir ;
6° Des frais acquittés pour la restauration et la remise en état des biens meubles.