Acheter en pleine propriété
La pleine propriété immobilière signifie qu’un bien appartient à un propriétaire pour sa totalité de ses droits.
La propriété
Pour le Code civil
Article 544
« La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. »
La pleine propriété immobilière signifie qu’un bien appartient à un propriétaire pour sa totalité de ses droits.
La propriété
Pour le Code civil
« La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. »
La pleine propriété donne tous les droits à son propriétaire.
À savoir les trois attributs du droit de propriété :
- L’usus : le droit d’user de la chose, c’est le droit de faire usage de la chose, l’occupation du logement. C’est y habiter, y loger gratuitement un membre de la famille ou un tiers, ou de le louer. C’est la jouissance du bien, le droit de se servir de la chose de quelle façon pour soi-même, ou pour un tiers. Un propriétaire d’un appartement, peut l’habiter lui-même, ou y loger un membre de la famille, ou un ami. Habiter un logement, c’est exercer son droit d’usus.
- Le fructus : le droit de jouir de la chose. Il désigne le droit de percevoir les revenus produits par la chose. Le bailleur est propriétaire de l’appartement et des loyers qu’il perçoit à ce titre.
- L’abusus : c’est le droit de disposer du bien c’est-à-dire le vendre ou le donner. C’est le droit d’accomplir tous les actes susceptibles de mener à la perte du bien en totalité ou partiellement. Il peut transférer à autrui tout ou partie de la propriété de son bien (vente, donation…).
La propriétéest le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue. C’est un droit réel.
L’abusus emporte des conséquences graves pour le bien.
La pleine propriété rassemble :
- La nue-propriété (l’abusus)
- Et l’usufruit (le fructus et l’usus).
Avec son bien, le propriétaire peut y effectuer des travaux, le rénover, le transformer, le louer, le vendre, le donner, le détruire, et bien évidemment l’habiter. Le tout se fait dans le respect de la loi.
En contrepartie de la détention de la pleine-propriété, celle-ci incombe les frais d’entretien et les charges.
Tableau comparatif des possibilités
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La copropriété
L’achat d'un logement en copropriété signifie que le nouveau détenteur peut devenir propriétaire d'un ou plusieurs lots dans un immeuble appartenant à plusieurs personnes.
Chaque copropriétaire dispose :
- De parties privatives, à savoir l’appartement, la cave, le parking
- D'une quote-part de parties communes, à savoir les "tantièmes de copropriété".
Il peut utiliser les équipements communs, comme l’ascenseur par exemple.
Le copropriétaire est membre du syndicat des copropriétaires.
Il participe pour sa quote-part de charges à hauteur de ses tantièmes :
- Aux dépenses d’entretien des parties communes et des équipements communs
- Au fonctionnement de la copropriété.
Ces frais sont à prendre en compte dans un budget de propriétaire.
Qu'est-ce que le règlement de copropriété ?
Le règlement de copropriété est un document écrit, obligatoire pour la copropriété.
Il définit l'organisation et le fonctionnement de l'ensemble immobilier en copropriété.
Il détermine les droits et les obligations des copropriétaires et de leurs locataires.
Il organise la vie collective.
Le règlement de copropriété s'impose aux copropriétaires et à leurs locataires.
Le syndic de copropriété, quant à lui, veille au respect du règlement de copropriété.
Nouvelle obligation de déclaration pour les propriétaires d’un bien immobilier en 2023
Cela concerne tous les propriétaires, qui sont soumis à une nouvelle obligation déclarative.
Quand ? Du 1ᵉʳ janvier et jusqu’au 30 juin 2023 inclus, tous les propriétaires de biens immobiliers à usage d’habitation, doivent déclarer l'occupation desdits logements sur le site impots.gouv.fr.
La DGFiP (direction générale des Finances publiques) demande à tous les propriétaires de résidence principale, secondaire, logement locatif ou logement vacant d’effectuer une déclaration avant le 1ᵉʳ juillet 2023.
Qui est concerné ?
Cette obligation déclarative concerne tous les propriétaires, particuliers et entreprises, et aussi les propriétaires indivis, les usufruitiers, les SCI (Sociétés Civiles Immobilières).
Les propriétaires doivent, pour chaque logement, indiquer à quel titre ils l’occupent et, s’ils ne les occupent pas eux-mêmes, déclarer l'identité des occupants et la période d’occupation à compter du 1er janvier 2023.
La déclaration se fait en ligne, sur le site impots.gouv.fr
Après, il n’y aura pas d’autre déclaration, sauf en cas de changement de situation.
Ainsi, les propriétaires encore redevables de la taxe d’habitation (résidence secondaire, logement locatif) ou de la taxe sur les logements vacants, seront identifiés.
Exemple :
Monsieur et Madame X achètent ensemble un appartement en pleine propriété, qui sera leur résidence principale.
Ils ont deux enfants.
Jusqu’ici, ils étaient propriétaires d’un studio sur la côte, pour les vacances (leur résidence secondaire).
C’est leur second achat.
En matière de taxe foncière, ils y sont redevables à deux reprises, au titre du studio (il la payait déjà) et au titre de leur résidence principale qu’ils viennent d’acquérir.
Concernant la taxe d’habitation, ils y sont assujettis pour leur studio (résidence secondaire) mais pas pour leur résidence principale (supprimée depuis 2023).
Leur patrimoine immobilier global étant d’un montant inférieur à 1,3 million : ils ne sont pas assujettis à l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière).
Comme ils ont la pleine propriété de leurs deux biens, ils peuvent en faire usage comme bon leur semble.
Par la suite, s’ils le souhaitent :
- Ils pourront procéder à des donations.
- Ils peuvent vendre le ou les biens
- Ou en mettre un en location.