Fiscalité

 Les frais de notaire

Les frais de notaire sont des frais d’acquisition, qui s’ajoutent au prix d’achat d’un bien immobilier. Ils sont essentiellement composés d’impôts payés à l’État ; les notaires ont la charge de les collecter et les reversent au Trésor Public.

Comme ils sont calculés sur la seule nue-propriété ; et non pas sur la pleine propriété, ils sont réduits d’autant.

La pleine propriété retrouvée

Au décès de l'usufruitier, lors de la réunion de l’usufruit et de la nue-propriété, le propriétaire devient pleinement propriétaire.

Cette réunion n’entraine aucun droit supplémentaire à payer, ni démarche administrative.

À la sortie, la pleine propriété se complète, sans frais et sans fiscalité.

Au terme de la période de démembrement, le nu-propriétaire retrouve la pleine propriété du bien, sans avoir aucune somme de plus à débourser.

Les taxes

En matière fiscale

L'usufruitier

Il supporte l'imposition des revenus tirés de la location.

L'usufruitier qui met le bien en location, perçoit des loyers.

Il peut déduire les charges payées par lui (frais de gestion, assurances, entretien).

Le nu-propriétaire

Il ne perçoit pas de loyers. Pour autant, si le bien démembré est mis en location, il peut déduire certaines dépenses payées pour l'immeuble démembré, des revenus fonciers provenant d'autres bien, détenus par ailleurs.

De même, les intérêts d'emprunts contractés pour acheter la nue-propriété de l'immeuble loué, sont déductibles.

Le paiement de l'IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière)

Concernant les biens démembrés : en principe, ils entrent dans le patrimoine de l’usufruitier pour leur valeur en pleine propriété.

L'usufruitier est alors redevable de l'IFI sur la pleine propriété du bien.

Le nu-propriétaire n'a rien à déclarer pendant toute la période du démembrement. Il n'en tient pas compte, puisque le bien démembré ne rentre pas dans l'assiette de l'IFI.

Exceptions :

Elles résultent de la source du démembrement.

Lors d'une succession, lorsque l'usufruit a été attribué au conjoint survivant, qui bénéficie d’un usufruit légal (usufruit lié à l’application du Code civil), il revient à chacun de l'usufruitier et du nu-propriétaire de déclarer à l'IFI la valeur de son droit selon le barème légal.

L'usufruit résulte d'un testament ou d'une donation au dernier vivant, c'est l'usufruitier qui reste seul redevable de l'IFI.

La nue-propriété d’un bien est vendue à un tiers autre qu’un héritier présomptif.

La nue-propriété fait l’objet d’une donation au profit d’une entité publique, association ou d’une fondation d’utilité publique.

La valeur du bien démembré est répartie entre l’usufruitier et le nu-propriétaire.

Le nu-propriétaire peut déduire de l’assiette de l’IFI les dettes pour la conservation ou de l'acquisition du bien démembré, même si le bien concerné ne figure pas dans son patrimoine imposable.

Dans ces trois cas précités, la valeur déclarée du bien démembré est répartie entre les patrimoines de l’usufruitier ou du nu-propriétaire (barème dépendant de l’âge de l’usufruitier).

Chacun déclare distinctement, soit donc, l’usufruit par l’usufruitier, et la nue-propriété par le nu-propriétaire. L’évaluation retenue est obligatoirement l’évaluation, en fonction de l’âge de l’usufruitier.

La détermination de la répartition des valeurs respectives, résulte de l’application du barème de l’article 669 du Code général des impôts.

Optimisation de la fiscalité

La réduction du prix d’achat, correspondant à la totalité du cumul, des loyers actualisés et nets de frais et charges que l’investisseur aurait perçues sur la période démembrée.

Pendant toute la période du démembrement, il n'y a aucune incidence en termes d'impôt sur le revenu (pas de fiscalité sur les revenus fonciers) car il n'y a pas d'encaissement de loyers du logement.

En cas d’acquisition avec un crédit immobilier, les intérêts d’emprunt sont déductibles des autres revenus fonciers sous condition.