Détenir de l'immobilier dans l'assurance-vie

Si l’assurance-vie détenue le permet :

Comment mettre de l'immobilier dans son assurance-vie ?

L’assurance-vie et l’immobilier font partie des placements préférés des épargnants.

Pouvoir associer les deux thèmes dans un même produit est possible, en intégrant, des supports immobiliers au sein des contrats d’assurance-vie.

Une diversification

Avec les UC (Unités de Comptes) investies en immobilier, c’est se positionner sur des placements qui allient rémunération et objectif de plus-values.

Quels sont les produits ?

La palette de supports investis dans la pierre, qu’il est possible d’intégrer dans l’assurance-vie :

• Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier)
• Les OPCI (Organismes de Placement Collectif en Immobilier)
• Les SCI (Sociétés Civiles Immobilières)
• Les SCP (Sociétés Civiles de Portefeuille) spécialisées dans l’immobilier.

Ces fonds gèrent des biens immobiliers, soit d'entreprise (immeubles de bureaux, de commerces, d'Ehpad, crèches, maisons de retraite ...), soit du parc locatif particulier privé (appartement).

Ehpad : Établissement d'Hébergement pour Personnes âgées Dépendantes

Les fonds dédiés à l'immobilier se positionnent comme des alternatifs aux fonds en euros, associé à une quête de diversification.

Les performances de ces placements dépendent de la rentabilité de l’immobilier sous-jacent dans lequel ils sont investis.

SCPI

Les SCPI sont les plus répandues.

Parmi leurs atouts :

• La régularité des loyers
• L'absence de soucis de gestion
• Un rendement supérieur aux fonds euros.

Les SCPI font l'acquisition de biens immobiliers, puis elles gèrent ce patrimoine constitué pour le compte de ceux ayant souscrit des parts, et leur reversent la quote-part du revenu locatif, sous forme de dividendes qui peuvent être également composés de revenus financiers.

La performance n’est pas garantie. De même, la valeur des SCPI, peut fluctuer à la hausse comme à la baisse.

OPCI

Les OPCI, ont un fonctionnement plus souple et sont plus liquides. Les parts d’OPCI sont composées d’immobilier et d’actions foncières. Elles possèdent une part de liquidités importante.

À titre d’exemple de répartition : 52% en immobilier coté en Bourse

                                                   16% d’immobilier non coté

                                                   18% d’obligations foncières

                                                   14% en trésorerie, liquidités disponibles (pour permettre aux investisseurs de pouvoir sortir du fonds).

Les OPCI sont des fonds qui détiennent des immeubles, immobilier de bureaux, en général, pour offrir plus de liquidité aux épargnants (par rapport à une SCPI),

À noter :

Le patrimoine d’un OPCI est donc diversifié et plus liquide que les autres actifs liés à l’immobilier.

La contrepartie est une volatilité du placement potentiellement plus forte.

L’OPCI sert de support en UC (Unités de Compte) dans l’assurance-vie.

Dans ce cas, l’investisseur sera soumis à la fiscalité applicable à l’assurance-vie.

L’OPCI est un actif immobilier diversifié liquide. En contrepartie, la volatilité est potentiellement plus forte.

SCI

Moins connue, certaines SCI sont exclusivement dédiées au contrat d’assurance-vie. Elles ont pour vocation d’être proposée sous forme d’unité de compte dans des contrats d’assurance-vie. Il s’agit de portefeuilles diversifiés en pierre-papier multisupports, donc des fonds détenant indirectement des biens immobiliers.

La SCI est un fonds immobilier diversifié. Il est composé d'immeubles en physique, de parts de SCPI et d'OPCI, de fonds immobiliers non-côtés, de placements financiers ou encore d'actions de foncières cotées. En faisant ainsi, cela permet au gestionnaire une diversification du risque.

Par ailleurs, grâce à sa partie placée en produits monétaires, elle offre une possibilité de remboursement, si le souscripteur souhaite vendre ses parts d’actifs.

SCP

Une autre forme juridique, les sociétés civiles de portefeuille, proposent des UC (Unités de Compte) en pierre-papier, ou en immobilier indirect.

Cette diversification permet aux épargnants d’avoir des perspectives de rendement, sans être dans le risque « action ».

Les frais

L’assurance-vie peut présenter des frais d’entrée et des frais de gestion annuelle du contrat.

Indépendamment à l’assurance-vie, les actifs liés à l’immobilier donnent lieu à des frais à l’entrée.

Ces frais peuvent parfois paraître excessifs, et pénaliser la performance du contrat, qui est réduit d'autant.

Investir dans l'immobilier en assurance

 Les caractéristiques principales :

- Une fiscalité liée à celle de l'enveloppe, à savoir l’assurance-vie

- Lorsqu’il y a perception de dividendes ou de loyers, ils restent dans l’enveloppe, l’assurance-vie

- Des actifs dédiés pour la transmission

- C’est une façon de détenir de l’immobilier plus liquide.

- Les supports immobiliers sont des supports en UC (Unités de Compte) ; L’assureur s’engage sur le nombre d’unités de compte mais pas sur leur valeur.

- La valeur des unités de compte n’est pas garantie.

 - Le risque de perte en capital, pas de garantie du capital investi

- La possibilité d’arbitrage peut être moins aisée que pour d’autres fonds

- Le risque immobilier résultant de la baisse de la valeur due à la variation des marchés immobiliers

- Le risque de liquidité : ce placement étant investi principalement en actifs immobiliers

Les avantages d’investir dans l’immobilier en assurance vie ?

L’immobilier locatif et l’assurance-vie sont des placements appréciés par les épargnants, il est possible de combiner les deux. L’assurance-vie présente des avantages en termes de fiscalité, et de transmission.

C’est acheter des parts (financièrement accessible) qui correspondent à une fraction des biens loués. Investir dans l’immobilier au sein d’une enveloppe d’assurance-vie réduit également l’imposition des revenus et plus-values.