Les conséquences fiscales de la détention

Acquisition d’un bien

Le notaire 

Toute mutation immobilière est actée par devant notaire, officier public agissant pour le compte de l’état.

Le vendeur et l’acheteur ont le choix du notaire. Mais chacun peut aussi se faire assister du sien. Lorsque les deux parties souhaitent faire appel à leur propre notaire sur une même affaire, c’est sans coût supplémentaire pour l’acquéreur. Il y a partage des frais entre les notaires.

La signature de l’acte ou contrat de vente intervient chez le notaire.

Il y a remise de la somme nécessaire à l’acquisition, puis remise des clés. Le notaire remet une attestation de propriété afin d’entamer toute démarche nécessaire, en attendant le titre de propriété qui sera remis ultérieurement.

Les frais de notaire

De façon générale, ils sont improprement nommés comme frais de notaires (le notaire les prélève, mais pour l’essentiel, il s’agit de taxes reversées à l’état).

Ils sont de trois ordres :

• Les droits de mutation (taxes reversées à l’état et aux collectivités locales). C’est la partie la plus conséquente.
• Les émoluments (rémunération du notaire proprement dite).
• Les débours (sommes versées par le notaire pour obtenir certains documents).

Détention d’un bien

Taxe foncière et taxe d’habitation

La résidence secondaire est assujettie à la taxe foncière et à la taxe d’habitation.

La taxe foncière est calculée de la même manière que celle d’une résidence principale.

Si la taxe d’habitation est supprimée pour la résidence principale, elle est maintenue pour la résidence secondaire.

Elle est fixée par chaque commune, et elle est décidée par délibération du conseil municipal.

Dans les communes qui ont des zones où le marché immobilier est particulièrement tendu, il existe une surtaxe de la taxe d’habitation pour les résidences secondaires. Les résidences secondaires ne bénéficient d'aucun abattement.

Par ailleurs, depuis les impositions 2017, les communes où s'applique la taxe sur les logements vacants, peuvent voter une majoration de la part de la cotisation de la taxe d'habitation qui leur revient pour les résidences secondaires.

Cette majoration peut être comprise entre 5% et 60%.

Il existe trois cas d’exonération de cette surtaxe d’habitation :

• La résidence secondaire sert dans le cadre d’une activité professionnelle, la personne est contrainte de résider dans un lieu différent de celui de son habitation principale
• Les personnes attendent d’être placées dans une maison de retraite ou un établissement de soins
• Lorsque le propriétaire ne peut pas affecter le logement à un usage d’habitation principale pour une cause étrangère à sa volonté.

La demande doit être effectuée auprès du Service des Impôts du lieu de situation de la résidence secondaire.

IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière)

Si le patrimoine net immobilier est supérieur à 1,3 million d'euros, le contribuable est redevable de l’IFI.

La résidence principale est soumise à l'IFI. Elle fait l'objet d'un abattement de 30 % sur sa valeur vénale (valeur sur le marché de l'immobilier) au 1er janvier de l’année d’imposition, à condition que le bien ne soit pas dans une SCI ( Société Civile Immobilière).

Biens à déclarer

L'IFI est un calculé sur la valeur de l’ensemble des biens imposables au 1^er janvier de l’année d’imposition.

Les immeubles et droits immobiliers concernés :

• Les biens immobiliers bâtis et non bâtis (résidence principale, secondaire, biens immobiliers locatifs, terrains à bâtir…) 
• La valeur représentative de biens immobiliers détenus directement ou indirectement, par la société ou l’organisme dont le contribuable est actionnaire ou porteur de parts. L’imposition s’applique à l’ensemble des titres de sociétés, cotés ou non.
• Bâtiments classés monument historique
• Biens en cours de construction au 1er janvier 2023
• Droits immobiliers (usufruit, droit d'usage ou d'habitation...)

Il existe des exonérations comme les biens considérés « professionnels », ou d’autres biens bénéficiant d'une exonération partielle.

Revenus locatifs d’un bien

Les deux régimes d’imposition du foncier

Il existe deux options fiscales : le régime du microfoncier et le régime du réel.

Vente d’un bien immobilier

En cas de vente d’un bien immobilier, lorsqu’il y a une plus-value, le vendeur paye des impôts sur cette dernière.

La plus-value immobilière correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d’achat.

Le prix de vente est la valeur indiquée dans l’acte de vente.

Le vendeur peut déduire certaines dépenses engagées dans le cadre de la transaction.

Le prix d’achat pris en compte est celui payé lors de l’acquisition majoré des frais liés à l’achat. Une majoration forfaitaire de 7,5 % s’applique, en l’absence de justificatifs.

Le vendeur peut augmenter le prix d’achat de certaines dépenses de travaux réalisés :

• Bien détenu depuis moins de 5 ans, fournir les factures pour prouver les montants.
• Bien détenu depuis plus de 5 ans, option possible pour une majoration forfaitaire de 15 %.

Les abattements

L’abattement d’impôt sur le revenu lors de la vente se calcule en fonction de la durée de détention. L’exonération est totale d’impôt sur le revenu sur la plus-value si le vendeur détenait le bien depuis 22 ans.

Pour les prélèvements sociaux, il faut détenir le bien pendant 30 ans.

Les exonérations

La plus-value sur la résidence principale est exonérée

Le logement doit être la résidence principale au moment de la vente.

Les autres cas d'exonération de la plus-value

Vente d’un bien détenu depuis plus de 22 ans, et détenu depuis plus de 30 ans pour les prélèvements sociaux.

Vente d'un logement autre que la résidence principale sous conditions suivantes :

• Utilisez le prix de la vente pour acheter ou construire la résidence principale dans un délai de 2 ans
• Ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale dans les 4 années précédant la vente.

Les autres cas :

• Un bien dont le prix de vente ne dépasse pas 15 000 €
• Vente d'un « droit de surélévation : Droit d’édifier une construction prolongeant verticalement les façades d’un immeuble préexistant tout en rehaussant le faîtage du toit »jusqu'au 31 décembre 2024
• Bien échangé dans le cadre de certaines opérations de « remembrement : Réorganisation foncière Décidé par les pouvoirs publics, il peut être rural ou urbain. »

Certaines situations liées au vendeur, le font bénéficier de l’exonération sous conditions, comme résider dans un établissement d'accueil de personnes âgées

Majoration du prix d’acquisition : les dépenses de travaux 
Le prix d'acquisition peut être majoré des dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration soit pour leur montant réel soit pour un montant forfaitaire.

Évaluation au montant réel : 

Elles ont été supportées par le vendeur

Elles ont été réalisées par une entreprise

Elles font l’objet sous réserve de présentation des justificatifs

Elles n’ont pas déjà été prises en compte pour la détermination de l'impôt sur le revenu (déduction au titre des revenus fonciers) elles ne présentent pas le caractère de dépenses locatives (CGI, art. 150 VB II, 4°).

« II. - Le prix d'acquisition est, sur justificatifs, majoré :

1° De toutes les charges et indemnités mentionnées au deuxième alinéa du I de l'article 683 ;

2° Des frais afférents à l'acquisition à titre gratuit définis par décret ;

3° Des frais afférents à l'acquisition à titre onéreux définis par décret, que le cédant peut fixer forfaitairement à 7,5 % du prix d'acquisition dans le cas des immeubles à l'exception de ceux détenus directement ou indirectement par un fonds de placement immobilier mentionné à l'article 239 nonies ;

4° Des dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration, supportées par le vendeur et réalisées par une entreprise depuis l'achèvement de l'immeuble ou son acquisition si elle est postérieure, lorsqu'elles n'ont pas été déjà prises en compte pour la détermination de l'impôt sur le revenu et qu'elles ne présentent pas le caractère de dépenses locatives. Lorsque le contribuable, qui cède un immeuble bâti plus de cinq ans après son acquisition, n'est pas en état d'apporter la justification de ces dépenses, une majoration égale à 15 % du prix d'acquisition est pratiquée. Cette majoration n'est pas applicable aux cessions d'immeubles détenus directement ou indirectement par un fonds de placement immobilier mentionné à l'article 239 nonies ;

5° Des frais de voirie, réseaux et distribution en ce qui concerne les terrains à bâtir ;

6° Des frais acquittés pour la restauration et la remise en état des biens meubles. 

L’abattement pour la durée de détention
Un fois la plus-value évaluée, un abattement va être appliqué en fonction de la durée de détention du bien et venir diminuer la plus-value imposable. 
Le taux et la cadence de l'abattement pour la durée de détention sont différents pour déterminer l'assiette imposable à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.
 

Ainsi, la plus-value immobilière est exonérée :

• Au bout de 22 ans de détention pour l'impôt sur le revenu,
• Au bout de 30 ans de détention pour les prélèvements sociaux.

Les années de détention sont décomptées depuis le jour anniversaire de l’acquisition du bien (date d’achat, date de la donation ou date du décès)

Taux de l’impôt sur la plus-value 

La plus-value est taxée au titre de l’impôt sur le revenu au taux de 19% et 17,2% au titre des prélèvements sociaux, soit au taux total de 36,20%. 

Une taxe complémentaire (de 2 à 6 % selon le montant de la plus-value après application de l’abattement) s'applique sur les plus-values immobilières, d'un montant supérieur à 50 000 € (après abattement).

Lors de la vente, le notaire calcule la plus-value imposable, et effectue le paiement de l’impôt sur la plus-value, auprès des services de la publicité foncière, en prélevant le montant de l’impôt sur le prix de vente.

La loi de finances 2025 :

Loi de finances et plus-value immobilière 

La loi de finances 2025 prévoit des changements en termes de taxation des plus-values immobilières.

Un amendement qui est adopté, prévoit une réforme du mécanisme de taxation des plus-values-immobilières.

Loi de finances et exonération des plus-values lors de la vente d’une résidence principale

Sous conditions : Taxation des plus-values réalisées sur la vente d’une résidence principale.

• Loi de finances et plus-value immobilière 

Vente d’un bien immobilier hors résidence principale.

Actuellement

Lors de la vente d’un bien immobilier, il y a taxation des plus-values immobilières. Des exceptions existent par ailleurs.

Taxation actuelle 

Elle est composée de :

• L’impôt sur le revenu de 19 % de la plus-value
• Les PS (Prélèvements Sociaux) pour 17,2 %

Soit un total de 36,2 %, de la plus-value imposable.

A noter : Une taxe spécifique s'applique sur les plus-values immobilières, pour une plus-value imposable supérieure à 50.000 euros. Elle est calculée à partir d’un barème progressif allant de 2% à 6%.

Pour autant il y a un système d’abattements sur la durée de détention, qui s’applique.

L’abattement est différent pour l’IR et les PS.

L’exonération est totale après une détention 22 ans pour l’impôt sur le revenu, et après 30 ans pour les PS.

Prévision de réforme 2025

La loi de finances prévoit la suppression des abattements pour la durée de détention.

Les abattements seraient remplacés, par une actualisation du prix de la valeur d’acquisition du bien, en fonction de l’inflation pour déterminer la plus-value imposable.

Jusqu’à présent la plus-value imposable, est calculée à partir de la différence entre le prix d’achat et le prix de vente.

Et avec :

• Un abattement pour la durée de détention
• Une majoration du prix avec les dépenses des travaux (au forfait ou au réel).

Dans les années qui viennent, elle prendra en compte l’inflation

Introduction d’un nouvel abattement unique, basé sur le prix d’achat actualisé.

Calendrier

Mise en application progressive

• Au 1er janvier 2026 pour les terrains à bâtir 
• Au 1er janvier 2027 pour les biens immobiliers bâtis.

Avec la réforme

Le projet de loi propose le remplacement de l’abattement pour « durée » de détention, par une indexation du prix d’achat du bien immobilier selon l’inflation.

Puis, un PFU (Prélèvement Forfaitaire Unique) ou flat tax s’appliquera sur le montant de plus-value. Son taux est de 30%.

Pour ailleurs un autre amendement (adopté en commission des finances), prévoit de relever le taux de la flat tax à 33%.

Amendement n°I-CF1814

Déposé le dimanche 13 octobre 2024

APRÈS L'ARTICLE 3, insérer l'article suivant :

« I. – La plus-value brute réalisée sur les biens ou droits mentionnés aux articles 150 U, 150 UB, 150 UC est réduite d’un abattement correspondant à l’actualisation du prix d’acquisition tel qu’il est mentionné dans les actes en fonction du dernier indice des prix à la consommation hors tabac publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques.

Dans le même temps, il y aurait application d’un prélèvement forfaitaire unique, aujourd’hui à 30 %.

Aujourd’hui

La plus-value est diminuée d'un abattement pour « durée » de détention.

 Le calcul est différent pour le calcul de l'impôt sur le revenu et pour celui des prélèvements sociaux.

Après l’abattement, la fiscalité est de 19%

L’exonération 

L'exonération d'impôt sur le revenu est acquise au-delà de vingt-deux ans de détention.

L’exonération des prélèvements sociaux est acquise au-delà de trente ans de détention.

Exemple

Impact de l’abattement dans le calcul de la plus-value

• Un appartement acheté en 2014 est vendu en 2024 (soit 10 ans après)

Prix d’achat 150 000 €

Prix de vente 250 000 €

Plus-value : 250 000 – 150 000 = 100 000 €

Il bénéficie d’un abattement pour « durée » de détention :

De 6% de la 6^ième à la 21 ième année pour l’impôt

De 1,65 % pour les prélèvements sociaux

• Le même appartement acheté en 2009 et vendu en 2024 (soit 15 ans après)

Plus-value : 250 000 – 150 000 = 100 000 €

Il bénéficie d’un abattement pour « durée » de détention :

Si la Loi de finances était appliquée en l’état : Hypothèse

La flat tax est de 30%

La flat tax pourrait passer à 33%

Pour que les montants d’impôts soient identiques à ceux d’aujourd’hui il faudrait dans notre exemple

• Flat tax de 30 %

Que le montant de la plus-value imposable soit de

Cas : Vente au bout de10 ans Total 29 081 € ; La plus-value devrait être 96 936 € soit un prix d’achat actualisé de 250 000 € - 96 936 € = 153 064 € 

Cas : Vente au bout de 15 ans Total 21 962 € ; La plus-value devrait être 73 206 € soit un prix d’achat actualisé de 250 000 € - 73 206 € = 176 794 € 

• Flat tax de 33 %

Que le montant de la plus-value imposable soit de

Cas : Vente au bout de10 ans Total 29 081 € ; La plus-value devrait être 88 124 € soit un prix d’achat actualisé de 250 000 € - 88 124 € = 161 876 € 

Cas : Vente au bout de 15 ans Total 21 962 € ; La plus-value devrait être 66 551 € soit un prix d’achat actualisé de 250 000 € - 66 551 € = 183 449 € 

La donnée « inconnue » est l’actualisation du prix de la valeur d’acquisition

• La loi de finances 2025 : remise en cause de l’exonération des plus-values lors de la vente d’une résidence principale

Sous conditions : Taxation des plus-values réalisées sur la vente d’une résidence principale.

Lutter contre la spéculation immobilière

Un amendement a été voté, afin de lutter contre la spéculation immobilière.

Il restaure la taxation des plus-values sur les biens en résidence principale depuis une durée inférieure à 5 ans.

Des spéculateurs immobiliers n’hésitent pas à acheter un bien dans une zone où les prix sont susceptibles de monter rapidement dans le but de le revendre dans un délai court, en déclarant le logement faussement, ou pas, en résidence principale.

Sont pointées du doigt les zones touristiques où la tension locative, à laquelle s’ajoute le peu de biens disponibles.

L’amendement n° I-CF275 est adopté par la commission des finances de l’Assemblée nationale le 16 octobre

Des exceptions

Un motif impérieux comme une mutation professionnelle, une hospitalisation de longue durée ou l’entrée en EHPAD ou un décès ou encore une séparation.

De même, cette condition ne s’appliquerait pas lorsqu’il s’agit d’une vente en vue d’acquérir une autre résidence principale.

Modifications proposées article 3 du CGI

APRÈS L’ARTICLE 3, insérer l’article suivant : Le 1° du II de l’article 150 U du code général des impôts :
« 1° Qui ont constitué la résidence principale du cédant pendant les cinq années précédant le jour de la cession sauf lorsque la cession intervient pour un motif impérieux familial, médical ou professionnel ou en vue d’acquérir un autre bien à destination de résidence principale ».

Nouvelle obligation de déclaration

Tous les propriétaires sont soumis à une nouvelle obligation déclarative en 2023.

Du 1^er janvier et jusqu’au 30 juin 2023 inclus, tous les propriétaires de biens immobiliers à usage d’habitation, particuliers et entreprises, doivent déclarer l'occupation de leurs logements sur le site impots.gouv.fr.

Résidences principales, secondaires, biens locatifs ou vacants, doivent faire l’objet du titre auquel ils sont occupés, ou s’ils ne sont pas occupés par les propriétaires eux-mêmes, ils doivent déclarer l'identité des occupants et la période d’occupation à compter du 1^er janvier 2023.

La DGFiP (Direction Générale des Finances Publiques) demande à tous les propriétaires d’une résidence principale, secondaire ou d’un logement loué, d’effectuer cette déclaration à l’administration fiscale avant le 1^er juillet 2023.

L’obligation concerne tous les propriétaires, particuliers et entreprises, de biens immobiliers à usage d’habitation : propriétaire indivis, usufruitiers, SCI (Sociétés Civiles Immobilières).

Puis si un changement de situation survient, il nécessitera une nouvelle déclaration.