La détention en direct ou de façon indirecte
La détention en direct d’un bien immobilier
Que ce soit pour se loger au titre de sa résidence principale ou pour le louer, la détention en direct d’un bien, fait que vous détenez vous-même le bien.
Il est possible d’être propriétaire d’un bien immobilier de deux façons : soit en être propriétaire directement ou de façon indirecte.
La détention en direct d’un bien immobilier
Que ce soit pour se loger au titre de sa résidence principale ou pour le louer, la détention en direct d’un bien, fait que vous détenez vous-même le bien. Vous en êtes propriétaires, et vous êtes identifiés comme tel.
Le bien est identifiable, et son ou ses propriétaires le sont aussi.
La détention en direct dans son patrimoine privé fait que le bien sera entretenu par vous-même, et s’il est loué, vous en percevrez les loyers.
La détention indirecte d’un bien immobilier
Détenir indirectement de l’immobilier signifie qu’il existe un véhicule détenteur du bien entre vous et le bien immobilier en lui-même.
- Vous détenez une part d’un véhicule d’investissement qui détient le bien
- Vous détenez une part de société, sans pouvoir définir quelle est la partie exacte du bien que vous possédiez par ailleurs
- Vous détenez une part qui correspond à une quote-part d’un ensemble de biens, sous la forme d’un pourcentage.
La détention peut se faire via :
- Une SCI (Société Civile Immobilière)
- Des parts de sociétés immobilières : la « pierre-papier » SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) et OPCI (Organismes de Placement Collectif en Immobilier).
- Des UC (Unité de Compte) de contrats d'assurance-vie.
Le terme pierre-papier recouvre les investissements réalisés dans l’immobilier à travers l’achat de parts « papier » et d’actions de sociétés. L’investisseur n’a pas à se charger de la gestion.
Certaines SCPI font partie d’un dispositif de défiscalisation.
Si tous les supports ont leurs propres caractéristiques, il reste une constante à l'investissement immobilier, direct ou indirect : il doit s'envisager sur le long terme.
La pierre demeure un actif tangible.
L’investissement immobilier répond aux principaux objectifs patrimoniaux des particuliers, comme la constitution d’un capital, la préparation de la retraite ou la perception de revenus complémentaires pour le locatif.
Quels sont les types de biens ?
| Résidence principale : choix entre l’acquisition et la location de la résidence principale, en comparant le budget mensuel alloué à l’achat (mensualités de crédit) ou à la location (loyer). Les critères comme la carrière professionnelle peut amener à changer régulièrement de lieu. | Usage personnel OUI | Revenus NON |
| Résidence secondaire : Importance du choix de la localisation, afin de pouvoir en profiter. Prise en compte du coût d’entretien, d’autant que le bien est vide une partie de l’année. | Usage personnel OUI | Revenus NON |
| Investissement locatif : Financement par prêts bancaires remboursés en partie par les loyers perçus. Entretien et mise aux normes locatives, suivi et coût de la gestion locative. | Usage personnel NON | Revenus NON |
Détention directe ou indirecte
Le choix du type de détention entraine des conséquences sur l’utilisation ou la gestion.
L’immobilier en direct
- C’est un investissement tangible, existant. Si le logement est déjà construit, il est visitable avant de l’acheter. L’investissement est quantifiable, sa valeur, son existence est probante.
- La liberté de jouissance est un choix possible avec un achat dans l’immobilier, du moins s’il est acheté directement.
- Le montant pour une acquisition immobilière est élevé. Le « ticket » d’entrée représente le prix d’un bien.
- Un bien immobilier n’est pas liquide. Les délais pour revendre un bien immobilier, sont longs, et nécessitent le passage par devant notaire. Un bien se vend en général en totalité. On ne peut pas en vendre qu’une fraction lors d’un besoin de liquidité.
- La diversification n’existe que si un investisseur achète plusieurs biens. L’achat d’un bien monopolise une somme conséquente sur un seul style d’actif.
- En locatif, la gestion locative peut être contraignante, même si elle peut être déléguée à une agence immobilière. La gestion immobilière peut devenir chronophage.
L’immobilier indirect
- Les biens ne sont pas toujours visitables par avance. Avec une SCI c’est faisable. Alors qu’avec une SCPI, il faut se fier aux gérants qui vont acquérir les biens.
- Il n’est pas possible de jouir « librement » à titre personnel des actifs. De même, vous seul, ne pouvez pas en mettre un en location et le gérer à titre privé.
- L’accessibilité en termes de montants est faible. Le montant d’une part d’investissement est accessible à partir de quelques centaines d’euros.
Il est aussi possible d’augmenter son investissement en achetant de nouvelles parts régulièrement.
- La liquidité, avec la possibilité généralement de revendre les parts. Dans le cas de détention de plusieurs parts, il est possible de revendre qu’une partie des parts, et pas la totalité.
- La diversification avec la détention d’une part d’une SCPI, par exemple : vous détenez un tantième de l’ensemble des actifs immobiliers qui composent le SCPI. L’investisseur mutualise ainsi avec différents types de biens.
- La gestion locative est déléguée à l’intermédiaire, par exemple au gérant d’une SCPI.
Les frais
L’achat et la détention d’un bien immobilier engendre des frais, frais de notaire en direct et frais d’entrée pour certains produits.
Pour les produits gérés par des professionnels, il y a des frais de gestion, et pour la détention en direct les frais d’entretien et taxes comme la taxe foncière par exemple.
L’immobilier : un placement à long terme
Une acquisition financée par un crédit se fait sur du long terme.