Acheter par le biais d'une SCI
Elle fait l’objet d’une immatriculation. C’est un outil patrimonial, pour l’achat et la gestion d’un patrimoine immobilier à plusieurs.
La SCI : Société Civile Immobilière
Une SCI (Société Civile Immobilière) est une société, avec une personnalité morale ayant une existence juridique spécifique qui lui est propre.
Elle fait l’objet d’une immatriculation. C’est un outil patrimonial, pour l’achat et la gestion d’un patrimoine immobilier à plusieurs.
Une SCI permet la détention d'un ou plusieurs biens immobiliers par plusieurs personnes et peut faciliter la gestion, et la transmission du ou des biens.
La SCI peut contenir un patrimoine immobilier composé :
- D’un seul bien,
- D’une partie d’un patrimoine immobilier,
- De la totalité du patrimoine immobilier.
Définition
Une SCI est une société. Et dans la catégorie des sociétés, c’est une société civile dotée de la personnalité juridique et ayant un objet immobilier.
Les dispositions générales qui régissent les sociétés civiles sont portées par la loi de janvier 1978 :
« Ont le caractère civil toutes les sociétés auxquelles la loi n’attribue pas un autre caractère à raison de la forme, de la nature ou de leur objet ».
Article 1845
La SCI est une société.
Une société, dit le Code civil en son article 1832, est :
« Un groupement de deux ou plusieurs personnes qui conviennent par un contrat d’affecter à une entreprise commune des biens ou leur industrie en vue de partager le bénéfice ou de profiter de l’économie qui pourrait en résulter ».
Une SCI est un contrat de société par lequel plusieurs personnes dénommés « associés », décident de mettre en commun un ou plusieurs biens immobiliers.
L’objectif en est :
- Le partage des bénéfices proportionnellement à la quote-part respective détenue
- (par exemple s’il y a perception de loyers, les associés en perçoivent chacun une partie).
- Ou encore profiter de l'économie qui en résulte (un associé habite un bien détenu par la SCI).
Être associé d’une SCI : c’est aussi l’engagement à la contribution aux pertes.
La SCI est une société, et à ce titre elle est soumise aux mêmes conditions de formes pour sa validité :
- Avec ses formalités d’immatriculation
- Avec ses obligations administratives
- Avec son objet social déterminé par les associés
- Avec ses statuts et ses assemblées générales
La SCI est dotée de la personnalité juridique, en tant que société.
Son existence juridique est distincte de celle de ses associés.
C’est la SCI qui détient son propre patrimoine : les biens sont sa propriété, et non celle des associés.
Une SCI est composée de plusieurs personnes (associés) qui ont pour objet d’acquérir ensemble un patrimoine immobilier privé, ou encore professionnel, et de le gérer.
Une SCI est dite de Gestion, sous sa forme la plus usitée. Elle a pour but d’isoler un patrimoine dans une structure sociétale.
- La SCI peut détenir la résidence principale pour la jouissance de celle-ci par les associés, ou tout autre bien à vocation d’usage (résidence secondaire, ou encore local destiné à l’usage professionnel).
- Si la SCI détient des biens locatifs, c’est la SCI qui les loue. Ce sera donc elle, qui réalise les travaux d’entretien et de réparation nécessaire. La SCI paye les charges, charges qui sont ensuite réparties entre les associés.
Une SCI de gestion
Une société civile immobilière patrimoniale, familiale, ou encore de gestion, permet aux membres d’une même famille, ou à des amis d’être propriétaires, de biens immobiliers. Les proportions de chacun peuvent être différentes ou pas, et la forme sociétale permet de gérer ensemble, un ou plusieurs biens immobiliers.
Bien évidemment tout cela se fait dans un but non commercial.
C’est une société dans laquelle les membres d’une même famille, ou non, cela peut être des amis, qui le souhaitent, apportent une quote-part d’un immeuble qu’ils possèdent ou une part de capital.
C’est la société qui en devient alors propriétaire des biens.
L’appellation « SCI familiale » :
Une SCI familiale, est classiquement, une SCI créée par des membres d’une même famille.
La SCI réunit des membres d’une même famille et alliés jusqu’au 4e degré, enfant, parent, petit-enfant, frère, sœur, arrière grand-parent, oncle, tante, neveu, nièce, cousin germain.
Elle présente quelques caractéristiques spécifiques en raison des liens de parenté.
Une SCI est une société, et à ce titre le bail aura une durée minimum de six ans pour une SCI classique.
Dans le cadre d’une SCI familiale, Le logement non meublé peut être loué pour une durée minimum de trois ans.
Ainsi elle échappe à la qualification de bailleur professionnel lorsqu’elle met un bien en location à des tiers ou aux associés de la SCI. Elle demeure un bailleur particulier qui peut conclure un bail d’une durée minimum de 3 ans et non de 6 ans. Cela constitue d’ailleurs la principale règle spécifique.
La loi de 1989 Article 10 « Le contrat de location est conclu pour une durée au moins égale à trois ans pour les bailleurs personnes physiques ainsi que pour les bailleurs définis à l'article 13 et à six ans pour les bailleurs personnes morales (…) »
Une SCI familiale qui met en location un bien nu, est considérée comme un bailleur « personne physique ». Pour compléter le sujet, une réponse ministérielle à une question posée par un sénateur précise le sort des SCI entre concubins, et pacsés, qui ne constituent pas des SCI de famille. (Rép. Hyest, Jos du 3 mai 2007).
Précision Par parents et alliés s’entendent les personnes qui sont liés par le sang ou par le mariage, mais pas celles liées par le PACS.
En revanche, elle perd son caractère familial dès l’entrée dans la SCI d’un associé qui n’a pas de lien de famille ou d’alliance avec les autres.
Bien évidemment il est tout à fait possible de monter une SCI lorsqu’on est Pacsés, pour autant la SCI ne peut pas être qualifiée de « familiale ».
Faire un achat immobilier
Une SCI achète un bien immobilier.
Une SCI dans le cadre de son objet social, et son objectif patrimonial peut acquérir un, ou plusieurs biens immobiliers.
Il s’agit de la SCI qui achète, et non les associés. Si le bien est financé par un prêt, là aussi, c’est à la SCI d’effectuer les démarches liées au prêt.
L’établissement prêteur pourra tout à fait demander des garanties personnelles aux associés ainsi que leur caution solidaire.
De même, il sera en droit de demander une garantie sur le bien acheté.
Au demeurant, les parts sociales peuvent aussi être amenées en garantie (en nantissement).
Rappelons que les associés sont tenus aux dettes de la SCI à titre personnel, mais proportionnellement à leur apport. C’est-à-dire en fonction de leur quote-part.
L’acquisition réalisée par la SCI, fait que c’est la SCI qui en est propriétaire, et non les associés, qui eux détiennent des parts sociales.
Dans la démarche, c’est la SCI qui signe l’avant-contrat, promesse ou compromis de vente. Ainsi elle sera en mesure de solliciter un emprunt pour le financer.
Dans le cas où la SCI est dans son étape de constitution, ce point a toute son importance. Il ne s’agit pas qu’une personne future associée signe en son nom propre un avant-contrat (alors qu’elle ne représente pas encore la SCI non encore constituée).
Un établissement prêteur ne pourra pas faire un prêt à une SCI qui n’achète rien, si l’avant-contrat est au nom d’une autre personne.
Intérêt d’une clause de substitution :
Cette clause permet de substituer un tiers au moment de l’avant-contrat, à l’acquéreur initial du bien immobilier. La raison de l’insertion d’une clause de substitution dans un avant-contrat va être de permettre à l’acquéreur initial de créer une société civile immobilière (SCI) qui sera alors après substitution propriétaire du bien lors de la vente finale.
La SCI emprunte
La SCI permet d'augmenter la capacité financière pour acquérir un bien. Elle correspond à l'effet cumulatif des capacités individuelles des associés. C'est l’addition de la somme des possibilités de chacun d'eux.
Un associé pris individuellement ne pourrait pas emprunter la même somme. Alors que par le biais de la SCI, il se retrouve certes, détenteur de parts correspond à une partie seulement du bien, mais le bien est plus important.
La SCI a potentiel plus intéressant.
Une SCI peut avoir recours à l’emprunt :
- Pour acheter un bien immobilier pour le mettre en location, sur le plan comptable les intérêts d’emprunt sont déductibles fiscalement des loyers encaissés (seule la partie intérêt de l’échéance de remboursement. La partie « capital » quant à elle vient en déduction du capital restant dû en amortissement.)
- Pour effectuer des travaux (il en sera de même pour les intérêts d’emprunt).
Sur le plan fiscal il est possible de déduire ces intérêts d'emprunt du chiffre d'affaires de la SCI.
Dans le cas où la SCI se trouve en déficit foncier, il est possible de répercuter, sous conditions, le déficit sur le foyer fiscal des associés à hauteur de 10 700 € chacun.
Les associés (SCI à l’IR) déclarent les « dividendes » correspondant aux loyers perçus comme des revenus fonciers au même titre qu'un particulier ayant un locataire.
Pour ce faire, le gérant doit tenir la comptabilité dans ce sens afin de déterminer l’imposition de chacun des associés.
A noter : Une SCI ne peut pas prétendre à tous les prêts
Lorsque la SCI emprunte, elle ne bénéficie pas des conditions des prêts aidés, comme le PTZ (Prêt à Taux Zéro), ou le PEL (Prêt Epargne Logement), en autres.
Droit de rétractation de dix jours.
La question du délai de rétractation se pose donc pour les SCI.
Dans un arrêt du 24 octobre 2012, la Cour de cassation tranche : une SCI ayant pour objet social « l’acquisition, l’administration et la gestion par location ou autrement de tous immeubles et biens immobiliers meublés et aménagés », ne peut pas être considérée comme un acquéreur non professionnel. La Cour de cassation retient que l’acquisition du bien immobilier a un rapport direct avec l’objet social de la société et que dans le cas d’espèce, elle ne peut prétendre à un délai de rétractation.
Deux arrêts de la Cour de cassation en 2012 et novembre 2014 confirment que l’acquisition d’un bien par une SCI ne fait pas bénéficier celle-ci du délai de rétractation de 10 jours.
La Cour considère que dans la mesure où l’objet social de la SCI est l’acquisition d’immeuble, l’opération entrait dans ce cadre et ne permettait pas de bénéficier du droit de rétractation ; fusse-elle une SCI à caractère familial.
Ainsi dès lors que l’on constitue une SCI en vue d’acquérir un immeuble, quel que soit le contexte, l’opération d‘achat, peut être considérée comme un acte professionnel de personnes averties.
Acquéreur professionnel ou pas ?
C'est l'objet social qui en donnera la définition. Un couple créant une SCI pour acquérir sa résidence principale, sera plutôt considéré comme acquéreur non professionnel, si l’objet social est sans équivoque.
En revanche, si l'objet social mentionne "construction et revente", nous avons plus affaire à un acquéreur professionnel. Le droit de rétraction ne sera donc pas applicable.
La prudence est d’autant nécessaire compte tenue de la jurisprudence parue.
EXEMPLE :
Un couple avec un enfant constitue une SCI afin d’acquérir un logement. Le capital de la SCI à la constitution est de 1 000 euros (soit 10 parts de 100 € chacune).
- La SCI achète un logement de 290 000 euros et pour ce faire contracte un crédit immobilier de 290 000 euros sur une durée de 20 ans. Les frais de notaire et de garantie sont réglés par un apport des parents en compte courant associés.
- Certes c’est la SCI qui contracte l’emprunt mais les associés remboursent les mensualités du prêt.
- Le père détient 5 parts et la mère détient elle aussi 5 parts. Ils décident de faire une donation peu de temps après l’achat. Le crédit immobilier est déjà en amortissement et le CRD (capital restant dû) est de 285 000 €.
- Total de l’actif : 290 000 € - 285 000 € = 5 000 € auxquels s’ajoute le capital social du départ 1000 €. Soit 6 000 €
- Le prix de la part est donc de 6 000 € divisé par 10 parts, soit 600 € la part.
Dans l’hypothèse où les parents décident de faire une donation, celle-ci sera taxable sur la valeur de la donation.
Ici, si chaque parent décide d’effectuer une donation de 2 parts chacun :
Monsieur fait une donation de 600 x 2 = 1 200 €
Idem pour Madame.
Compte tenu des montants, et à supposer qu’il s’agit de leur première donation, il n’y aura pas de droits.
L’abattement par enfant et par parent est de 100 000 €
Avec le temps le prêt sera remboursé.
- Pour une question de simplicité la valeur du logement est estimée constante, soit :
290 000 euros.
Calculons le prix de la part 20 ans plus tard :
290 000 € + 1 000 € = 291 000 € / 10 parts = 29 100 €
Si la donation n’avait eu lieu qu’à ce moment-là (soit 20 ans plus tard) :
Monsieur fait une donation de 29 100 x 2 = 58 200 €
Idem pour Madame.
Certes c’est toujours en-dessous de l’abattement, mais il resterait moins de montant possible en donation hors droits.
L’avantage : il est possible de donner des parts dont le montant évolue, car en SCI on raisonne en bilan.
Hors SCI il est aussi possible de faire une donation.
Il faut donner le bien immobilier, et celui-ci ne prendra pas en compte le prêt.
Si en dehors de la SCI, les parents effectuent la donation du logement de 290 000 €
Hors SCI on ne déduit pas la valeur du prêt. La donation est bien de ce montant, à savoir 290 000 €.