Fiscalité
Chacun des coïndivisaires dispose d’une quote-part de la pleine propriété. Ces parts peuvent être inégales.
Chaque indivisaire a des obligations fiscales, pendant l’indivision : IR (Impôt sur le Revenu), IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière), et taxe foncière.
Chacun des indivisaires sera imposé en fonction de sa part de revenus, en cas de location par exemple.
Pour un bien immobilier en indivision, la fiscalité est propre à chacun
Taxe foncière
Les indivisaires sont redevables de la taxe foncière. Celle-ci est divisée entre les coindivisaires à hauteur de leur part dans l’indivision.
Pour un bien immobilier en indivision, l’administration fiscale émet un seul avis de taxe foncière. Les coïndivisaires reçoivent donc un avis d’imposition commun.
Chaque indivisaire paie une fraction correspondante à sa part dans l’indivision.
L’avis est envoyé à l’indivisaire, qui a le nom qui arrive en premier dans l’ordre alphabétique.
IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière)
L’IFI est calculé sur la valeur du patrimoine immobilier du contribuable.
Un bien détenu en indivision bénéficie d’une décote en cas d’assujettissement à l’IFI. En effet, cette forme particulière de détention en commun, fait que sa valeur tient compte d’une dépréciation.
Pour l’IFI, la part de chacun entre dans le patrimoine taxable. La jurisprudence admet une décote (entre 30 % et 40 %) pour tenir compte du manque de liquidité du bien à la revente.
Bien locatif
Si un bien immobilier détenu en indivision est mis en location :
Chaque indivisaire reçoit une partie des loyers, proportionnelle à sa quote-part.
Les revenus locatifs sont imposés, entre les mains de chaque coïndivisaire, à titre individuel.
L’imposition des revenus locatifs, les loyers sont proportionnels au pourcentage détenu dans l’indivision.
Il en est de même, pour les charges déductibles (intérêts d'emprunt, travaux...), qui sont déductibles à hauteur de la quote-part de chacun dans l’indivision.
Revente et plus-value
En cas de revente, la fiscalité inhérente et l’éventuelle plus-value sont celles du régime général relatif à la vente d’un bien immobilier.
L’éventuelle plus-value est imposée selon les règles communes.
Ici aussi, le montant de l’impôt est en corrélation avec la part de chaque coïndivisaire dans le bien.
Droits en cas de partage de l’indivision
Le partage consiste à attribuer à chaque indivisaire des biens, une valeur égale à celle de ses droits dans l'indivision.
Lors du partage de biens immobiliers en indivision, les propriétaires doivent acquitter des droits.
Lorsque le bien peut être partagé de manière équitable (partage sans soulte) les droits sont de 2,5% sur la valeur totale du bien.
Si le partage demande le versement d’une soulte :
La soulte vient en compensation financière, de la part d’un des indivisaires, aux autres propriétaires. Elle est soumise aux droits d’enregistrement à 5,8%.
Si le partage fait suite à une indivision liée à une succession ou un divorce :
Le droit de partage s’applique sur la valeur totale des biens. La soulte échappe alors aux droits spécifiques.
À noter que le partage de biens indivis lors d’une succession ou d’un divorce n’est pas considéré comme une cession (vente).
Les partages de biens indivis, issus d'une succession, suivent cette même règle, et les éventuelles soultes ne sont soumises qu'au droit de 2,5%.
Le taux de 2,5% est ramené depuis 2022 à 1,1%, pour les divorces, séparation de corps et rupture de pacs.
Exemples :
Taxe foncière
Un frère et une sœur détiennent un appartement en indivision. Celui-ci est soumis à la taxe foncière pour un montant annuel de 1 700 euros.
La sœur détient 75 % et le frère 25 %.
Pour la sœur le montant à régler sera de : 75 % de 1 700 € soit 1 275 €
Le frère quant à lui devra régler 25 % de 1 700 €, soit 425 €
L’IFI
Un indivisaire est assujetti à l’IFI.
Il détient 25 % d’un bien dont la valeur vénale est de 500 000 €.
Sa part est donc de 125 000 €.
Il pourra appliquer une décote. Supposons que celle-ci soit de 30 %, soit 37 500 €.
Il déclarera une valeur de 125 000 – 37 500 = 87 500 €
Revenus locatifs
Deux indivisaires Madame et Monsieur, détiennent un bien immobilier locatif.
Madame détient 75 % des parts et Monsieur 25 %.
Les loyers annuels sont de 9 600 €
Madame reçoit 75 % de ceux-ci, soit 7.200 € et Monsieur 2 400 €.
En parallèle les charges annuelles s’élèvent à 1 000 €
Madame déduit 750 € de sa déclaration, soit une déclaration finale de 7 200 – 750 = 6 450 €
Monsieur déduit 250 €, soit une déclaration finale de 2 400 – 250 = 2 150 €.