Acquisition par l'achat (avec ou sans prêt)

Financement par un prêt immobilier

Pour acquérir un bien immobilier, il est parfois nécessaire de faire appel à un crédit immobilier.

Les types de prêts

Prêt classique amortissable

Ce type de prêt immobilier bancaire classique s’adapte à toute sorte de projet.

Il est dit « amortissable ».

Le taux d’intérêt représente l’une des composantes majeures du coût d’un emprunt même si ce n’est pas le seul, c’est la rémunération de l’établissement prêteur. Il est appelé aussi le « nominal ».

Il est dit amortissable lorsqu’il rentre en amortissement de capital à chaque échéance de remboursement.

C’est-à-dire que vous remboursez à la fois du capital emprunté et des intérêts. La mensualité remboursée amortit une partie du capital emprunté et rembourse les intérêts du crédit immobilier. A la dernière échéance le prêt est totalement remboursé.

C’est le principe qui fait que le CRD (capital restant dû) diminue régulièrement, continuant lui-même à produire des intérêts mais en quantité moindre puisqu’il régresse régulièrement en montant.

Le plus classique du prêt amortissable à taux fixe, le montant de la mensualité de remboursement reste le même sur la durée du prêt, et c’est le rapport I / k (intérêts sur capital) qui diffère au fil du temps. Une partie importante est d’abord consacrée au remboursement des intérêts et moindre en capital pour finalement s’inverser au fil du temps.

I = Intérêts, K = Capital

Prêt in fine

Il est dit « in fine » lorsque vous remboursez uniquement les intérêts durant la vie du prêt ainsi que le coût de l’assurance lorsqu’il y a lieu. Le capital emprunté est remboursé en une seule fois à la fin du prêt.

Donc chaque mois vous remboursez une mensualité constante, qui correspond au montant des intérêts.

Le capital emprunté reste le même sur la durée du prêt. Il ne diminue pas puisqu’il n’est pas remboursé avant terme.

Le coût en est donc plus élevé que dans un prêt amortissable.

À la fin du prêt, le capital est remboursé en une seule fois en même temps que la dernière échéance d’intérêts (sinon il resterait toujours quelques euros à régler sur la période).

Ce type de prêt est plutôt dévolu aux investissements locatifs, puis les intérêts d’emprunts sont déductibles des loyers perçus.

En parallèle du capital prêté, l’établissement prêteur souhaitera sans doute l’adosser à un contrat d’assurance-vie qui sera nanti à son profit pour être assuré d’une certaine façon, du remboursement du capital au terme du prêt. L’argent présent sur l’assurance-vie sert, comme garantie de remboursement « in fine » de la somme prêtée.

Taux fixe, taux révisable

Les principaux types de taux.

EURIBOR : Euro Inter Banks Offered Rates

La mensualité du prêt peut donc augmenter ou diminuer à chaque révision.

L’offre de prêt précise le mode de révision et son calcul.

Les taux peuvent être capés.

Leur hausse est plafonnée. Le taux capé fonctionne aussi dans l’autre sens, avec un plancher à la baisse. Vous connaissez donc par avance les taux maximum et minimum qui seront appliqués.

Exemple de taux capés :

Prenons par exemple, un taux initial qui est de 2 % avec comme règle « capé » +1, - 1.

Cela veut dire qu’au maximum, indépendamment des évolutions des taux de l’indice de référence, le taux de prêt :

• Ne pourra pas être supérieur à 3 % (2 + 1)
• Et ne pourra pas descendre en dessous de 1 % (2– 1).

Il peut être possible de transformer le prêt à taux révisable en un prêt à taux fixe, aux conditions fixées par l’établissement prêteur. Cette clause doit être prévue contractuellement, ainsi que ses modalité.

Différentes sortes d'options

IRA : Indemnité de remboursement anticipé

Ces options ne sont que des exemples de fonctionnements possibles, sachant que la liste n’est pas exhaustive et que tous les établissements ne les pratiquent pas.

Les garanties

Une banque va prêter, mais en contrepartie elle souhaitera avoir une garantie en cas de défaillance de remboursement.

Les garanties peuvent être de différentes sortes, cela peut être une personne (on parle alors de sûreté personnelle) par exemple le cautionnement, ou encore la caution d’une personne morale (société de cautionnement). Cela peut être aussi un bien il s’agit alors d’une sûreté réelle.

Les cautions

La garantie personnelle est l’engagement d’une personne à payer le créancier à la place du débiteur défaillant.

Elle est sous la forme d’une caution simple ou d’une caution solidaire.

La caution solidaire est privilégiée par les banques en prêt immobilier. Le créancier peut poursuivre directement la caution dès les premiers incidents de paiements. La caution renonce au bénéfice de discussion.

Le cautionnement peut être aussi le fait de personnes morales.

Les sûretés réelles

L'hypothèque

L’hypothèque porte sur un bien immobilier, soit un bien qui appartient déjà à la personne concernée, ou un bien pour lequel la banque vous accorde le crédit.

L’hypothèque est un droit réel portant sur un bien qui sert à garantir un engagement comme un prêt. Elle est dite conventionnelle car elle résulte d’un contrat (acte notarié) entre les deux parties par un acte authentique.

Le constituant conserve la propriété de son bien immobilier sans en être dépossédé.

Si le créancier n’est pas payé dans les délais prévus, il peut obtenir la saisie du bien pour se rembourser avec la vente du dit bien hypothéqué.

Cette saisie entraîne une vente forcée et le bien est vendu aux enchères publiques, vente par adjudication.

Une hypothèque donne le droit à un droit de préférence par rapport aux autres créanciers avec un rang prioritaire sur les autres, et un droit de suite, c’est-à-dire que le prêteur peut exercer son droit en quelques mains que le bien se trouve même en cas de transfert de propriété.

À noter : l’hypothèque est sur le bien et non sur la personne.

L'hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers 

Depuis le 1^er janvier 2022, elle remplace le privilège du prêteur de deniers.

Elle ne peut porter que sur un bien existant, une maison, un appartement, un terrain. Ce n’est donc pas possible sur les constructions ou les travaux par exemple, ou encore les frais de notaire ; de plus il ne peut porter que sur le bien objet du financement. Son coût est moindre que celui de l’hypothèque.

Le nantissement

Le nantissement est un contrat permettant de garantir le remboursement d’un prêt immobilier en bloquant une somme d’argent classiquement une assurance-vie, au profit de l’établissement prêteur. Ce type de garantie est souvent utilisé lorsque le prêt est remboursable in fine.

Les assurances

Appelée « assurance en couverture de prêt »

En pratique tout crédit immobilier est adossé à un contrat d’assurance emprunteur en cas de décès, d’incapacité de travail, d’invalidité. En cas de décès les ayant droit n’hériteront pas des dettes liées au prêt. L’intégralité du capital restant dû est remboursée par l’assureur. Il en est de même en cas de PTIA (perte totale et irréversible d’autonomie).

Il est possible de souscrire l’assurance groupe proposée par l'établissement prêteur.

Pour autant il est possible d'opter pour un contrat d'une autre compagnie d'assurance, à condition que les garanties proposées ainsi que les montants de couvertures soient au moins équivalentes à celles proposées par le biais de l'établissement prêteur. Le prêteur ne peut pas vous imposer le choix de l'assureur.

Les étapes

La demande de prêt faite auprès de l’établissement prêteur, si celui-ci l’accepte, il transmettra une offre de prêt. Avant d'accepter cette offre, vous devrez respecter un délai de réflexion.

Pour comparer les différentes propositions des établissements prêteurs, le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) représente le coût total du crédit.

Le TAEG prend en compte :

• Le taux d'intérêt (le nominal),
• Les frais de dossier,
• Les commissions payées aux intermédiaires intervenus dans l'octroi du prêt (un courtier par exemple),
• La souscription de parts sociales des banques coopératives,
• Le coût de l'assurance emprunteur,
• Le coût des garanties,
• Le coût de l'évaluation du bien immobilier (s’il y a lieu),

A cela s’ajoute tous les frais qui sont imposés pour l'obtention du crédit (par exemple le coût de l’ouverture d'un compte par la banque).

L’offre de prêt doit être accompagnée de la fiche d'information standardisée européenne (FISE). La fiche est un document qui doit être utilisé par les établissements qui proposent des crédits immobiliers.

Elle contient les informations « précontractuelles européennes normalisées en matière de crédit immobilier », avec les principales caractéristiques du crédit immobilier proposé, comme son taux d'intérêt, ou ses modalités de remboursement.

Délais de validité de l’offre de prêt

Envoi de l'offre

L’offre de prêt, est envoyée par courrier ou encore par courrier électronique (elle ne peut pas vous être remise de la main à la main). 

L’offre est valable 30 jours minimum à compter de sa réception.

Délai de réflexion de 10 jours

À réception de cette offre de prêt vous disposez d’un délai minimum et incompressible de 10 jours de réflexion. C’est-à-dire que vous ne pouvez donner votre acceptation en signant qu’après l’expiration de ce délai. Vous ne pouvez donc signer l’offre et la renvoyer qu’à partir du 11^e jour.

De la réception de l’offre jusqu’à son acceptation aucun versement ne peut être effectué par le prêteur, et aucun chèque ne doit être signé.

Une fois signée, l’offre est maintenue 4 mois.

C’est-à-dire qu’une fois signée et retournée, vous avez 4 mois devant vous pour demander le déblocage des fonds chez le notaire.

À noter

Lorsque vous signez et retournez l'offre de prêt à la banque, vous n'êtes pas engagés pour autant. A contrario la banque l’est, c'est-à-dire qu’elle s’engage à vous verser les fonds dans les délais impartis à votre demande ou à celle du notaire.

Déblocage des fonds

Aucun versement de fonds ne peut être effectué avant la fin du délai de réflexion. Les fonds sont généralement débloqués pour le jour de la signature de l'acte chez le notaire (quelques jours avant).

Le déroulé de l’opération d’achat

Ou de la signature de l’avant-contrat au passage chez le notaire

Avant la signature définitive chez le notaire, il y a souvent un avant-contrat.

Les contrats préliminaires

• Promesse unilatérale de vente :

La promesse unilatérale de vente (PUV) encore appelée promesse de vente est un contrat préparatoire à une vente immobilière, c‘est un avant-contrat.

La promesse est émise par le vendeur et a pour but la conclusion du contrat dès que l'autre partie en a accepté les termes.

Le vendeur encore appelé le promettant s'engage vis-à-vis d’un futur acquéreur appelé le bénéficiaire.

Le vendeur s’engage donc à ne vendre le bien considéré qu’à la personne en question pendant une durée de temps sans le proposer à d’autres acheteurs. Ainsi le futur acheteur peut de son côté commencer des démarches, comme la recherche d’un prêt par exemple.

La promesse participe d’un formalisme rédactionnel. La promesse unilatérale de vente doit nécessairement être constatée par acte sous seing privé ou par acte authentique, sinon elle est considérée comme nulle.

• Le compromis de vente :

Le compromis de vente est encore appelé promesse synallagmatique.

On parle de promesse synallagmatique ou bilatérale puisqu’elle comporte une obligation réciproque entre les parties.

Le compromis de vente a la même valeur qu’un contrat de vente dans laquelle le transfert de la vente est simplement retardé à l'accomplissement d'une formalité. Le vendeur ainsi que l’acheteur se sont engagés réciproquement : l’un à vendre, l’autre à acheter. Cela vaut contrat.

La rupture d’un compromis de vente au-delà du délai de rétractation entraîne le versement de dommages et intérêts.

On peut y trouver écrite une « clause pénale ». C’est une clause du contrat qui détermine par avance quelle serait la sanction pécuniaire applicable au cas où l’une des parties n’exécute pas ses obligations. Elle prend la forme d’une indemnité généralement égale à 10% de la valeur du bien, indemnité qui serait payée par la partie fautive.

• Promesse d’achat :

Une annonce immobilière peut mentionner : « faire offre ou proposition » (à la place du montant traditionnel du prix demandé). En tant que futur acheteur vous pouvez donc faire une offre financière pour l’achat. Elle peut être orale ou écrite, format plus officiel.

Ce type d’offre formelle permet de réserver le bien à un prix donné, elle prouve votre engagement. A contrario, une offre d’achat orale n’engage en rien. En contrepartie le vendeur n’est pas, non plus lié et pourrait proposer le bien à une personne autre.

Une offre écrite quant à elle engage l’acheteur potentiel, à acquérir le logement dès que le vendeur a accepté l’offre par écrit. À noter, le vendeur n’a en retour aucun engagement. Pour être valable l’offre doit contenir un minimum d’informations : l’identité des parties, la description du bien, le prix proposé et le délai de validité de l’offre. Aucune somme d’argent ne doit être versée à ce stade, sous peine de nullité.

A noter : les contrats préliminaires bénéficient d’un délai de rétractation de 10 jours. Il peut être demandé de verser une somme équivalente à 5 ou 10% du prix en garantie, appelée aussi le « séquestre ». Cette somme est déduite du montant total à régler au moment de l’acquisition.

Si l’acheteur renonce au-delà des 10 jours, cette somme restera acquise au vendeur.

À noter : la promesse de vente, si elle n’est pas constatée par un acte notarié, doit être enregistrée à la recette des impôts dans le délai de 10 jours à compter de la date de son acceptation par le bénéficiaire.

Article 1589-2 du Code Civil

« Est nulle et de nul effet toute promesse unilatérale de vente afférente à un immeuble, à un droit immobilier, à un fonds de commerce, à un droit à un bail portant sur tout ou partie d'un immeuble ou aux titres des sociétés visées aux articles 728 et 1655 ter du code général des impôts, si elle n'est pas constatée par un acte authentique ou par un acte sous seing privé enregistré dans le délai de dix jours à compter de la date de son acceptation par le bénéficiaire. Il en est de même de toute cession portant sur lesdites promesses qui n'a pas fait l'objet d'un acte authentique ou d'un acte sous seing privé enregistré dans les dix jours de sa date. »

Quant au compromis de vente, il n’a pas à être enregistré auprès des services fiscaux, mais on peut faire le choix volontaire de le faire enregistrer

Dans un avant-contrat on peut y insérer des « conditions suspensives » :

Une condition suspensive permet au futur acquéreur d'un bien immobilier de renoncer à l’avant-contrat, promesse ou compromis de vente si celle-ci n’est pas réalisée, comme s'il n'obtient pas le prêt nécessaire à son achat par exemple.

Une clause suspensive « suspend » l’exécution du contrat jusqu’à ce que l’événement prévu se réalise.

En matière d’avant-contrat de vente, il y a une clause suspensive dite obligatoire, elle concerne l’obtention d’un prêt.

Conséquences : Lorsque la condition suspensive ne se réalise pas, elle a pour effet de rompre le contrat, les parties en présence sont désengagées. Et financièrement, l’acheteur potentiel ne perd pas son indemnité d'immobilisation (somme versée au moment de la signature de l’avant-contrat).

L’acheteur a, de, par la loi un délai d’un mois minimum lorsque l’acheteur est un particulier et que l’achat porte sur un logement et que celui-ci se fasse à l’aide d’un crédit. En pratique ce délai est de 45 jours pour effectuer les démarches et obtenir l’accord de la banque.

Délai de rétractation du futur acquéreur

Les avant-contrats bénéficient d’un délai de rétractation de dix jours depuis la loi Macron d'août 2015.

Formalisme : La rétractation doit s’effectuer au moyen d’un courrier recommandé avec accusé de réception.

Rétractation dans un délai de 10 jours : Après la signature, l’acquéreur peut se rétracter dans un délai de 10 jours à compter de la réception de ce contrat sans avoir à donner de motif.

Rétractation au-delà du délai de 10 jours : Avec la promesse, passé le délai de rétractation si l’acquéreur renonce, il perd la somme qu’il a versée.

Avec le compromis, passé ce délai l’acquéreur ne peut plus faire marche arrière, il doit acheter. Le compromis valant contrat. En réalité, une clause pénale permet de se désengager moyennant une indemnité.

Le notaire

Toute mutation immobilière est actée par devant notaire.

Le vendeur et l’acheteur ont le choix du notaire. Mais chacun peut aussi se faire assister du sien. Lorsque les deux parties souhaitent faire appel à leur propre notaire sur une même affaire, c’est sans coût supplémentaire pour l’acquéreur. Il y a partage des frais entre les notaires.

La signature de l’acte ou contrat de vente intervient chez le notaire.

Il y a remise de la somme nécessaire à l’acquisition, puis remise des clés. Le notaire remet une attestation de propriété afin d’entamer toute démarche nécessaire, en attendant le titre de propriété qui sera remis ultérieurement.

Les frais de notaire

Ils sont de trois ordres :

• Les droits de mutation (taxes reversées à l’état et aux collectivités locales). C’est la partie la plus conséquente.
• Les émoluments (rémunération du notaire proprement dite).
• Les débours (sommes versées par le notaire pour obtenir certains documents).

A savoir : En absence d’un avant-contrat, vous disposez d’un délai de réflexion de 10 jours à compter de la remise du projet d’acte de vente.

Exemple

Combien pouvoir emprunter et rembourser ?

Le montant de remboursement est mensuel, et ne tient pas compte de l’assurance en couverture de prêt.