Détention par donation ou succession
La donation est réalisée de son vivant par une personne.
La succession ou l'héritage se fait après le décès.
Recevoir un bien par suite d’une donation ou à une succession.
- La donation est réalisée de son vivant par une personne.
- La succession ou l'héritage se fait après le décès.
Le donateur est domicilié en France
Pour les biens situés en France ou à l'étranger, et qui sont reçus par donation, il y a des droits à payer.
Vous bénéficiez de la donation d'un bien immobilier, vous devez payer des droits fiscaux.
Pour un bien immobilier, il y a intervention d’un notaire.
Le notaire qui se charge des démarches :
- Déclaration de la donation
- Droits de donation
- Publicité foncière
Une succession porte sur un bien immobilier
Dans le cadre d’une succession, l’estimation est une obligation légale.
La déclaration fiscale de la valeur vénale va servir aux services des impôts, pour déterminer les droits de succession, qui seront dus par les héritiers.
En déterminant la valeur marchande du bien, c’est-à-dire sa valeur vénale, les héritiers ont une estimation de ce qu’ils pourraient espérer de la vente.
À noter : Selon les héritiers, ceux-ci peuvent bénéficier d'abattements sur les droits de succession. À ce titre, l’abattement entre parents et enfants est de 100 000 €.
En cas de revente
Lorsqu’un bien est revendu, son propriétaire peut être assujetti à l'impôt sur la plus-value immobilière.
Si le bien vendu a été reçu par donation ou par succession.
Pour rappel, la plus-value se calcule sur la différence entre le prix d’acquisition du bien et le prix de vente.
Détermination de la valeur de départ du bien immobilier
Vendre un bien immobilier qui fut acheté par le passé, peut entrainer une taxation sur la plus-value. Il existe par ailleurs des cas d’exonération.
Plus-value sur un bien reçu par succession ou par donation
Vendre un bien immobilier reçu par donation ou succession : au cas d’espèce, il n’y a pas eu d’achat de la part du bénéficiaire, a proprement parlé.
Pour autant, il est nécessaire de connaître la valeur vénale du bien la date de la donation ou du décès.
En effet, la valeur définie à cette date servira de point de départ pour le calcul de la plus-value.
Calcul de la plus-value imposable pour un bien reçu par donation ou succession
La plus-value est calculée par différence entre le prix de vente et le prix d’achat.
Elle peut être réduite d’un abattement pour la durée de détention (au-delà de 5 ans de détention).
Au cas d’espèce, le prix d'acquisition est la valeur du bien au moment de la donation, de la transmission, à savoir la valeur de base au calcul des droits de succession ou des droits de donation.
Lorsqu’il y a un éventuel abattement pour la durée de détention :
La date servant de point de départ, pour le calcul de la durée de détention, est celle de la transmission du bien.
Déduire les droits de succession de la plus-value
Les frais de succession et frais de notaire peuvent être ajoutés au prix, diminuant ainsi le montant de la plus-value imposable.
RFPI - Plus-values immobilières - Détermination de la plus-value brute - Majoration du prix d'acquisition
III. Frais afférents à l'acquisition à titre gratuit
« Les frais afférents à l'acquisition à titre gratuit du bien ou droit cédé qui viennent en majoration du prix d'acquisition sont définis par décret (CGI, art. 150 VB, II-2° et CGI, ann. III, art. 41 duovicies I, I-1°). Ils sont retenus pour leur montant réel sur justification, doivent avoir été effectivement supportés par le cédant et s'entendent exclusivement :
- des frais d'acte et de déclaration (y compris honoraires du notaire) afférents à ce bien ou droit ainsi que, le cas échéant, des frais de timbre et de publicité foncière ;
- des droits de mutation payés afférents à ce bien ou droit. En cas de mutation par décès, les droits de mutation à titre gratuit afférents à ce bien se trouvent généralement inclus dans les frais globaux ayant grevé l'ensemble de l'actif successoral. À cet égard, le 1° du I de l'article 41 duovicies I de l'annexe III au CGI prévoit que les droits de mutation sont pris en compte à proportion de la fraction de leur valeur représentative des biens ou droits.
Pour la détermination de cette fraction de valeur, les biens transmis à titre gratuit doivent être retenus pour leur valeur taxable aux droits d'enregistrement. Ainsi, si le bien a été totalement exonéré, aucun frais d'acquisition ne peut être retenu ; si le bien a été partiellement exonéré, seule la quote-part de la valeur vénale taxable est prise en compte pour déterminer les droits de succession afférents à ce bien. »
Prix de cession (vente)
Article 150 VA du CGI (Code Général des impôts)
« I. – Le prix de cession à retenir est le prix réel tel qu'il est stipulé dans l'acte. (…)
III. – Le prix de cession est réduit, sur justificatifs, du montant de la taxe sur la valeur ajoutée acquittée et des frais, définis par décret, supportés par le vendeur à l'occasion de cette cession. »
Prix d’acquisition (achat)
Dans le cas d’un bien reçu par donation ou succession, c’est la valeur vénale déclarée. Elle peut être majorée des frais réels comme les frais de notaire, droits de mutation à titre gratuit si ceux-ci ont été à la charge du donataire ou de l’héritier.
Majoration du prix d’acquisition : le coût des travaux
Il est possible de majorer le prix d'acquisition des dépenses de construction, d'agrandissement ou d'amélioration.
Le montant est soit réel, soit pris pour un montant forfaitaire.
L’abattement pour la durée de détention
Un abattement, en fonction de la durée de détention du bien, va pouvoir être appliqué et venir diminuer la plus-value imposable.
Les abattements sont différents pour l'impôt sur la plus-value et pour les prélèvements sociaux.
La plus-value immobilière est exonérée :
- Au bout de 22 ans de détention pour l'impôt
- Au bout de 30 ans de détention pour les prélèvements sociaux.
Les plus-values immobilières exonérées d'impôt
Il existe des cas d’exonération.
Article 150 U
Ils sont mentionnés au II et III de l’article
- – Les dispositions du I ne s'appliquent pas aux immeubles, aux parties d'immeubles ou aux droits relatifs à ces biens :
1° Qui constituent la résidence principale du cédant au jour de la cession ;
1° bis Au titre de la première cession d'un logement, (…) autre que la résidence principale, lorsque le cédant n'a pas été propriétaire de sa résidence principale, directement ou par personne interposée, au cours des quatre années précédant la cession.
L'exonération est applicable à la fraction du prix de cession défini à l'article 150 VA que le cédant remploie, dans un délai de vingt-quatre mois à compter de la cession, à l'acquisition ou la construction d'un logement qu'il affecte, dès son achèvement ou son acquisition si elle est postérieure, à son habitation principale. (…)
Exemple
Une succession est d’une valeur totale de 200 000 €
Les droits et frais réglés sur cette succession est de 18 192 €
Une fois l'abattement appliqué, les droits à payer sont calculés selon un barème progressif
Enfant
Abattement : 100 000 €
Une fois l'abattement appliqué sur votre part de la succession, on détermine le tarif des droits à payer selon un barème progressif
| Barème des droits de succession en ligne directe
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Total des droits : 18 192 €
Au moment de la succession, le bien en vente aujourd'hui était évalué à 130 000 €
Plus-value
Elle sera calculée sur la base d'un prix d'acquisition égal à :
130 000 + [18 192 x (130 000/200 000)].
Il sera possible de rajouter 11 824 €
Soit un prix « d’acquisition » évalué à 141 824 €
Une partie des frais peuvent être ajoutés au prix de départ.