Location-vente
La location-accession permet à de personnes d’acquérir le logement qu’elles occupent, sans apport personnel.
Définition
La location-accession à la propriété permet à un locataire d’acheter un logement après l’avoir loué pendant une période définie avec le propriétaire au moment de la signature du contrat.
La location-accession permet à de personnes d’acquérir le logement qu’elles occupent, sans apport personnel.
Qu'est-ce que location-accession ?
Historiquement les organismes d’habitation à loyer modéré pratiquaient la location-attribution au profit des bénéficiaires de logements sociaux.
La location-accession (ou location-vente) est réglementée par la loi du 12 juillet 1984.
Un vendeur d’un bien immobilier s’engage envers un acheteur, à lui transférer la propriété du dit bien après une période de jouissance, avec le versement d’une redevance jusqu’à la date de levée d’option, et moyennant le paiement fractionné ou différé du prix de vente.
Loi n° 84-595 du 12 juillet 1984 définissant la location-accession à la propriété immobilière
« Est qualifié de location-accession et soumis aux dispositions de la présente loi le contrat par lequel un vendeur s'engage envers un accédant à lui transférer, par la manifestation ultérieure de sa volonté exprimée par lettre recommandée avec demande d'avis de réception et après une période de jouissance à titre onéreux, la propriété de tout ou partie d'un immeuble moyennant le paiement fractionné ou différé du prix de vente et le versement d'une redevance jusqu'à la date de levée de l'option.
La redevance est la contrepartie du droit de l'accédant à la jouissance du logement et de son droit personnel au transfert de propriété du bien. »
La location-accession peut porter
- Sur un bien à usage d'habitation
- Sur un bien à usage mixte
- Sur un bien collectif ou individuel
- Sur un logement neuf ou ancien, achevé ou en cours de construction,
Elle est pratiquée par les organismes d’habitation à loyer modéré, bien que cela ne leur soit pas un domaine réservé.
Le fonctionnement
La transaction immobilière se déroule en deux phases :
Une période de location
Durant cette période, l’acheteur verse un loyer et une épargne en préparation d’un possible futur achat (en option).
La redevance ainsi versée est constituée : d'une partie locative définitivement acquise au vendeur, et d'une partie destinée à venir en déduction du prix de vente.
Le montant de cette somme ainsi constituée, est restitué dans l’hypothèse où la levée d'option ne se fait pas, ou en cas de résiliation du contrat.
Une période d’achat, où le locataire pourra choisir d’acheter ou non le bien. A ce moment de la possible acquisition, le locataire peut lever une option d’achat et acquérir le bien. Au terme de la période de jouissance, l’accédant peut au choix, soit acheter, soit renoncer à acheter. Dans le cas de l’achat, il doit verser le solde du prix de vente pour obtenir le transfert de propriété.
Après la période de location, plusieurs options sont possibles :
- Possibilité d’acquérir le bien en levant l’option d’achat, avec paiement de la différence entre le prix de vente du logement prévu dans le contrat et le total de l’épargne constituée pendant la phase location.
- Ne pas lever l’option d’achat. L’argent accumulé (correspondant à l’épargne) sera restitué. Le potentiel acheteur quitte le logement. Une solution alternative consiste à devenir locataire en signant un contrat de location.
Exercice de l’option par l’accédant
- Trois mois avant l'échéance du contrat de location-accession, le vendeur doit mettre en demeure le locataire-accédant de lever l'option, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.
- Si l’accédant lève l’option, la vente doit être constatée par acte authentique.
Dans l’hypothèse où le contrat de location-accession prévoyait le recours à un prêt pour le règlement du prix de vente, le transfert de propriété sera subordonné à son obtention par l’acheteur.
Fiscalité applicable
-
Le propriétaire-vendeur est imposable sur la partie de la redevance qui correspond à la part « locative » au titre des revenus fonciers.
-
L’accédant est redevable de la taxe foncière. Si les parties en conviennent une mention contraire dans le contrat de location-accession, peut en décider autrement.
Le principe de la location-vente ou location accession
Acheter un bien sans apport
La signature d’un contrat de location-vente ne nécessite pas d’apport.
Il peut arriver que le bien soit réservé avec un montant correspondant à 5 % du prix d’achat convenu.
Article 3 : « Le contrat de location-accession peut être précédé d'un contrat préliminaire par lequel, en contrepartie d'un dépôt de garantie effectué par l'accédant à un compte spécial, le vendeur s'engage à réserver à l'accédant un immeuble ou une partie d'immeuble.
Ce contrat doit comporter les indications essentielles prévues à l'article 5, sa durée maximale de validité et l'indication que les fonds déposés en garantie seront, à la signature du contrat, restitués à l'accédant ou imputés sur les premières redevances. Faute d'indication dans le contrat préliminaire, les fonds seront restitués à l'accédant.
Les fonds déposés en garantie ne peuvent excéder 5 p. 100 du montant du prix de l'immeuble faisant l'objet du contrat. Ils sont disponibles, incessibles et insaisissables jusqu'à la conclusion du contrat de location-accession. Ils sont restitués sans frais à l'accédant si le contrat n'est pas conclu au plus tard trois mois après la signature du contrat préliminaire si l'immeuble est achevé à la date de cette signature, ou dans les deux mois suivant l'achèvement de l'immeuble dans le cas contraire.
Est nulle toute autre promesse de location-accession. »
Caractéristiques
L’acheteur ne peut pas devenir propriétaire du bien de façon immédiate, il lui faut attendre la fin de la période de location.
L’acheteur qui souhaite lever l’option d’achat, doit le moment venu être en mesure de financer le montant nécessaire.
Les obligations du locataire accédant
| Locataire accédant |
| Il est redevable des charges d'entretien de réparation de l'immeuble. Les grosses réparations quant à elles incombent au vendeur. Il paie la taxe foncière. En copropriété, il participe aux assemblées générales et participer aux votes. |
Obligations des parties en matière de gestion et d'entretien de l'immeuble.
« L'accédant est tenu des obligations principales suivantes :
- d'user de l'immeuble en bon père de famille et suivant la destination qui lui a été donnée par le contrat de location-accession ;
- de s'assurer pour les risques dont il répond en sa qualité d'occupant ;
- du paiement des charges annuelles telles que les contributions, taxes et impôts.
Avant le transfert de propriété, il ne peut permettre l'occupation à quelque titre que ce soit de l'immeuble objet du contrat sauf accord préalable et écrit du vendeur. »
« Dès la date d'entrée en jouissance, l'entretien et les réparations de l'immeuble incombent à l'accédant.
Toutefois, le vendeur conserve la charge des réparations relatives aux éléments porteurs concourant à la stabilité ou à la solidité du bâtiment ainsi qu'à tous autres éléments qui leur sont intégrés ou forment corps avec eux, et aux éléments qui assurent le clos, le couvert et l'étanchéité à l'exclusion de leurs parties mobiles. »
« « A compter de la signature du contrat de location-accession, l'accédant peut, en cas de défaillance du vendeur, mettre en oeuvre les garanties résultant des articles L. 241-1 et L. 242-1 du code des assurances.
Il peut être autorisé par décision de justice rendue contradictoirement à exécuter les travaux et à percevoir les indemnités dues sur présentation des factures correspondantes. »
Le contrat de location-vente
Il y a d’abord, le contrat de location-accession, puis celui de la vente définitive, par devant notaire.
L’accédant et le vendeur doivent conclure un contrat de location-accession, faisant l’objet d’un acte authentique et d’une publication au service de publicité foncière.
Un état des lieux doit être dressé entre les parties.
Dans l’hypothèse où la vente ne se réalise pas au terme de la période de jouissance, un état des lieux de sortie sera obligatoire.
« Un état des lieux est établi contradictoirement par les parties, lors de la remise des clés à l'accédant ou lors de la signature du contrat si l'accédant est déjà dans les lieux.
En cas de résiliation du contrat ou lorsque le transfert de propriété prévu au terme du contrat n'a pas lieu, un état des lieux doit être également établi contradictoirement lors de la restitution des clés au vendeur.
A défaut, et huit jours après mise en demeure restée sans effet, l'état des lieux est établi par huissier de justice à l'initiative de la partie la plus diligente, l'autre partie dûment appelée. Les frais sont supportés par moitié par les deux parties. »
Loi n° 84-595 du 12 juillet 1984 définissant la location-accession à la propriété immobilière
Contenu du contrat de location-accession. (Articles 5 à 8)
« Le contrat de location-accession doit préciser :
1° la description de l'immeuble ou de la partie d'immeuble faisant l'objet du contrat ainsi que, en annexes ou par référence à des documents déposés chez un notaire, les indications utiles relatives à la consistance et aux caractéristiques techniques de l'immeuble ;
2° le prix de vente du bien, les modalités de paiement ainsi que, le cas échéant, la faculté pour l'accédant de payer par anticipation tout ou partie du prix et les modalités de révision de celui-ci, s'il est révisable. Cette révision ne porte que sur la fraction du prix restant due après chaque versement de la redevance ;
3° l'intention de l'accédant de payer le prix, directement ou indirectement, même en partie, à l'exclusion du versement de la redevance, avec ou sans l'aide d'un ou plusieurs prêts régis par les articles L. 312-2 à L. 313-1 du code de la consommation ;
4° la date d'entrée en jouissance et le délai dans lequel l'accédant devra exercer la faculté qui lui est reconnue d'acquérir la propriété ainsi que les conditions de résiliation anticipée du contrat ;
5° le montant de la redevance mise à la charge de l'accédant, sa périodicité et, le cas échéant, les modalités de sa révision ;
6° les modalités d'imputation de la redevance sur le prix ;
7° les modalités de calcul des sommes visées à l'article 10 ainsi que des indemnités visées aux articles 11 et 13 ;
8° la nature de la garantie visée à l'article 14 et, s'il y a lieu, la raison sociale et l'adresse du garant ;
9° les catégories de charges incombant à l'accédant et une estimation de leur montant prévisionnel pour la première année d'exécution du contrat ;
10° l'absence de maintien de plein droit dans les lieux sous réserve des dispositions de l'article 9, en cas de résolution du contrat ou de non-levée de l'option ;
11° les références des contrats d'assurance souscrits en application des articles L. 241-1 et L. 242-1 du code des assurances ainsi que les références des contrats d'assurance garantissant l'immeuble. »
En synthèse
- Description de l’immeuble nature et les caractéristiques techniques du bien
- Prix de vente et ses modalités de paiement
- Date d'entrée dans les lieux, la durée de période de location et la date limite de levée d'option
- Conditions suspensives liées à l'obtention des prêts
- Redevance et ses modalités de versement
- Modalités liées à l'imputation de la redevance sur le prix de vente
- Conséquences de la résiliation du contrat par le vendeur ou l'acheteur
- Type de garantie de remboursement
- Charges dont le locataire-accédant doit s'acquitter
- Absence de plein droit au maintien dans les lieux
- Contrats d'assurance souscrits.
Le contrat de location-accession doit être publié au fichier immobilier.
« Le contrat de location-accession est conclu par acte authentique et publié au fichier immobilier. (…) »
Frais à la charge à l’acheteur
Enregistrement du contrat de location-accession et la rémunération du notaire ;
Fais liés au transfert de propriété, les frais de notaire comme pour une transaction classique.
Résiliation du contrat
Si le locataire-accédant ne respecte pas ses obligations, il devra verser au vendeur une indemnité dans la limite de 2 % de la valeur du logement ;
Dans le cas du vendeur, il devra doit verser une indemnité 3 % maximum.
« Lorsque le contrat est résilié pour inexécution par l'accédant de ses obligations, le vendeur peut obtenir, sans préjudice des dispositions des articles 9 et 10, une indemnité qui ne peut dépasser 2 p. 100 du prix de l'immeuble objet du contrat.
Lorsque du fait de l'accédant, le transfert de propriété n'a pas lieu au terme convenu pour une cause autre que celle visée à l'alinéa précédent, le vendeur peut obtenir, sans préjudice des dispositions des articles 9 et 10, une indemnité qui ne peut dépasser 1 p. 100 du prix de l'immeuble objet du contrat. Cette indemnité n'est pas due lorsque le contrat porte sur un logement qui a bénéficié d'une décision d'agrément prise par le représentant de l'Etat dans le département, dans des conditions prévues par décret.
Toutefois, lorsque le contrat porte sur un immeuble ou une partie d'immeuble achevé depuis moins de cinq ans ou qui, dans les cinq ans de cet achèvement, n'a pas déjà fait l'objet d'une cession à titre onéreux à une personne n'intervenant pas en qualité de marchand de biens, l'indemnité visée aux deux alinéas précédents peut être fixée à 3 p. 100 à compter du 1er janvier de la cinquième année suivant celle de l'achèvement de l'immeuble ou de la partie de l'immeuble faisant l'objet du contrat.
Lorsqu'une telle majoration a été prévue au contrat dans les conditions définies à l'alinéa précédent, le contrat de location-accession est assimilé à une vente pure et simple pour l'application de la taxe sur la valeur ajoutée à la date à compter de laquelle cette indemnité majorée est susceptible d'être demandée.
Dans ce cas, la taxe est assise sur le prix fixé au contrat pour la date visée à l'alinéa précédent sous réserve que la variation annuelle du prix fixé au contrat n'excède pas, à compter de cette date, celle de l'indice visé à l'article 7.
Les dispositions des deux alinéas précédents ne sont pas applicables aux contrats de location-accession à la propriété immobilière portant sur des logements qui ont fait l'objet d'une décision d'agrément prise, dans des conditions fixées par décret, par le représentant de l'Etat dans le département. »
Exemple
Le prix de vente du bien immobilier est de 170 000€.
La durée du contrat est fixée à 5 ans
Pour une redevance de 780 € répartie en 510 € d’indemnité d’occupation et 270 € d’épargne.
Au terme des 5 ans le locataire accédant bénéficie d’une épargne 16 200 €.
(270 x 12) x 5 ans
Le vendeur aura, pour sa part, perçu 30 600 € de revenu foncier.
Afin de lever l’option d’achat le locataire accédant devra s’acquitter du solde du prix correspondant à la différence entre le prix de vente et l’épargne, soit 153 800 € (170 000 € – 16 200€)
A la fin du contrat, le prix d’achat du bien sera à 153 800€ au lieu de 170 000€.