Acheter en démembrement (nue-propriété)
Pour rappel, la pleine propriété :
La pleine propriété est composée de l'usufruit et de la nue-propriété.
L'achat de la nue-propriété est une solution d’investissement permettant d’acquérir un bien immobilier avec une décote, correspondant à la période d’occupation.
Pour rappel, la pleine propriété :
La pleine propriété est composée de l'usufruit et de la nue-propriété.
La nue- propriété fait référence à la notion de démembrement de propriété. La nue-propriété est le droit de disposer d'une chose (en la vendant, la donnant, la léguant) sans toutefois en jouir ou d'en user.
- L’usufruit est le droit qui permet d'user ou jouir d’un bien.
- La pleine propriété est la réunion de la nue-propriété et de l'usufruit.
- Le démembrement est la séparation de la nue-propriété et de l'usufruit, dans les mains de deux personnes différentes.
Le démembrement de propriété
Le démembrement de propriété signifie que deux personnes (personnes physiques ou morales) ont des droits sur le même bien : l’une sur l’usufruit et l’autre sur la nue-propriété.
Celle qui a l'usufruit, tire un avantage du bien temporairement. Celle qui a la nue-propriété, prendra possession de la pleine propriété au décès de l'usufruitier.
Qu’est-ce que la Nue-propriété ?
La nue-propriété est le droit donnant à son titulaire, la faculté de disposer d'une chose (en la vendant, la donnant, la léguant) sans toutefois lui permettre d'en jouir ou d'en user.
C’est l’usufruitier qui peut user ou jouir d’un bien.
Lorsque les deux notions (nue-propriété et usufruit) sont dissociées, on parle de démembrement du droit de propriété.
En matière immobilière, un bien appartient au nu-propriétaire. L'usufruitier quant à lui a le droit de l'occuper et d'en percevoir les loyers si le logement est loué.
A noter : Au décès de l'usufruitier, l'usufruit rejoint la nue-propriété, sans droit supplémentaire.
Le vendeur
Le vendeur conserve l'usufruit.
Cet usufruit a une durée viagère.
Le vendeur cède les murs de son logement, mais garde l’usage de celui-ci à vie.
L'acheteur
Acheter la nue-propriété d'un bien, c’est se porter acquéreur d'un bien immobilier à un coût moindre.
L’acheteur verse au vendeur, un capital immédiatement au moment de la vente, dont le montant correspond à la valeur de la seule nue-propriété.
En contrepartie il ne pourra l’occuper qu’au décès du vendeur, car ce n'est qu'à ce moment qu'il ne deviendra pleinement propriétaire, en récupérant l'usufruit.
Le prix est défini ainsi : Valeur du bien libre - valeur du droit d’usage ou de l’usufruit
C'est au décès du vendeur que l’acheteur prendra possession de l'usufruit.
En récupérant la pleine propriété, Il aura alors la pleine propriété du bien, sans démarche ni frais supplémentaires.
Un achat à coût moindre
L’acquéreur achète juste la partie concernant la nue-propriété.
Le montant de la transaction est donc moindre.
Il y a une donnée inconnue : le décès du vendeur.
De cette durée de vie du vendeur dépend la disposition du bien pour l'acheteur. L'acquéreur de la nue-propriété "récupérera" l'usufruit au décès de l'usufruitier.
Précision :
Dans le cas d'une libération anticipée, une indemnité peut être versée par l'investisseur (somme en capital ou une rente selon les termes du contrat).
Une personne titulaire d'un usufruit peut y renoncer, ce qui entrainera son extinction.
Avec cette renonciation, le nu-propriétaire pourra disposer du bien comme étant pleinement propriétaire.
Différence entre usufruit et DUH (Droit d'Usage et d'Habitation)
| Usufruit | C'est le droit qui permet d'utiliser soi-même, ou encore de percevoir les revenus d'un bien dont une autre personne est nue-propriétaire. L'usufruitier peut habiter le bien lui-même, le prêter ou le louer. Il en perçoit alors les loyers. |
| DUH (Droit d'Usage et d'Habitation) | Le DUH correspond à la notion juridique d'usus. C'est un droit personnel. Seule la personne qui en est titulaire peut habiter le bien. Elle ne peut pas le louer. |
L'achat d'un bien immobilier en nue-propriété permet :
-
De se constituer un patrimoine à moindre coût, en bénéficiant d'une décote significative (de - 30% à - 50%) par rapport au même bien acquis en pleine propriété.
-
De connaître le prix , il est ferme et définitif.
-
D'investir sans contrainte et sans aucune gestion locative, ni charge financière.
-
D'optimiser sa fiscalité. (Voir fiche 3 Fiscalité)
-
La possibilité, à l'acquéreur de financer son achat par un crédit bancaire.
-
D'anticiper la transmission. C'est pouvoir transmettre à moindre coût fiscal. Dans le cas, où seule la nue-propriété sera transmise aux héritiers, les droits de donation seront calculés uniquement sur la valeur de cette dernière.
Une revente de la nue-propriété est toujours possible, sans qu'elle entraîne la perte des avantages acquis.
La pleine propriété retrouvée.
Au décès de l'usufruitier, lors de la réunion de l’usufruit et de la nue-propriété, le propriétaire devient pleinement propriétaire.
Cette réunion n’entraine aucun droit supplémentaire à payer, ni démarche administrative.
Le bien prend une plus-value due à la reconstitution de la pleine propriété. Indépendamment d'une éventuelle prise de valeur du bien lorsqu'il était démembré.
Le propriétaire se retrouve donc avec le bien dans son intégralité. De plus le bien s'est valorisé mathématiquement.
Et à ce titre il peut en faire l'usage qu'il souhaite, sans contrainte juridiques spécifiques, en dehors des servitudes éventuelles liées au bien.
L'investissement est optimisé.
En achetant la seule nue-propriété, c'est la possibilité d'acheter plus grand, à égal budget.
Cela revient à percevoir avec la décote immédiate sur le prix, l'équivalence de la somme des loyers nets de fiscalité, s'ils avaient été perçus sur la période de l’usufruit.
Quelle est la valeur de la Nue-propriété ?
La valeur de la nue-propriété et celle de l’usufruit dépendent de la durée du démembrement.
La valeur de l’usufruit viager c'est-à-dire, qui se termine au décès de l’usufruitier, est liée à l’espérance de vie de l’usufruitier, et de la valeur de la pleine propriété.
Le Code général des impôts en son article 669, énonce un barème fiscal de la valeur viagère, en fonction de l'âge de l'usufruitier.
Pour autant, elle peut aussi être calculée sur la base de la valeur économique du bien, tenant compte de l'âge et du sexe de l'usufruitier.
| Age de l’usufruitier | Valeur de la nue-propriété | Valeur de l’usufruit |
| Moins de 21 ans | 10% | 90% |
| De 21 à 30 ans | 20% | 80% |
| De 31 à 40 ans | 30% | 70% |
| De 41 à 50 ans | 40% | 60% |
| De 51 à 60 ans | 50% | 50% |
| De 61 à 70 ans | 60% | 40% |
| De 71 à 80 ans | 70% | 30% |
| De 81 à 90 ans | 80% | 20% |
| 91 ans et plus | 90% | 10% |
Calcul de la valeur de la nue-propriété :
Comme c’est un bien immobilier, il fait l'objet d'une estimation sur sa valeur réelle.
Concernant le ou les vendeurs : il est tenu compte de l'âge et du sexe qui serviront à déterminer la quote-part entre l'usufruit et la nue-propriété.
Le prix d'achat correspond à la valeur de la nue-propriété qui est aussi appelée "valeur économique".
Pour les calculs, différents barèmes existent. Le barème le plus fréquemment utilisé est le barème Daubry.
Les droits et obligations
Le pouvoir d'administration du bien démembré revient principalement à l'usufruitier.
Il profite du bien. S'il le met en location, il en tire des revenus (les loyers).
Assemblées de copropriété et droit de vote
Dans le cas où le bien démembré est en copropriété, nu-propriétaire et usufruitier sont dans l’obligation d’être représentés par un mandataire commun.
La loi prévoit l’indivisibilité du droit de vote en assemblées de copropriété. Il ne peut être exercé que par une personne.
Les charges
Les travaux et les réparations d'entretien sont à la charge de l'usufruitier.
Les grosses réparations sont à la charge du nu-propriétaire. Sauf si elles sont la conséquence d'un défaut d'entretien de l'usufruitier (article 605 du Code civil).
Liste des grosses réparations :
Elles touchent aux gros murs, voûtes, poutres et couvertures entières, murs de soutènement et clôtures.
A noter : Il est possible de convenir d'un mode autre, de la répartition des charges.
A noter : L'usufruitier qui met le bien en location devra, en tant que bailleur, effectuer les grosses réparations. Si l'usufruitier est amené à effectuer ces réparations, il peut demander un dédommagement au nu-propriétaire.
Décès de l’usufruitier
Au décès de l'usufruitier, le titulaire de la nue-propriété devient pleinement propriétaire du bien immobilier puisqu’il a aussi récupéré le droit d’usage et d’habitation.
L’article 617 du code civil détermine une liste de cas dans lesquels l’usufruit prend fin, à savoir :
- « Par le décès de l’usufruitier (…) »
Conséquences
L’usufruit s’éteint automatiquement au décès de l’usufruitier. Il n’est donc pas transmissible à cause de mort.
L'extinction de l'usufruit fait en sorte que la pleine propriété se reconstitue de plein droit sur la tête du nu-propriétaire.
Selon la formule consacrée "la pleine propriété a vocation être reconstituée sur la tête du nu-propriétaire".
A noter : Il convient de se référer à l’acte de démembrement et s’il existe une clause de réversion (cas d’époux) des droits d’usufruitier au profit du survivant.
C’est la fin du démembrement.
L'acquéreur de la nue-propriété récupère la pleine jouissance du bien sans aucun frais et aucune autre formalité à remplir.
Décès de l’acheteur de la nue-propriété avant l’usufruitier ?
Si le nu-propriétaire décède avant l'usufruitier, la pleine propriété n'est pas réunie.
Ce sont ses héritiers qui hériteront de cette nue-propriété. Elle rentre dans la succession.
C'est un actif qui se retrouvera dans l’actif successoral, et il sera transmis aux héritiers en fonction de leurs droits héréditaires.
Concernant l'usufruitier, rien ne change pour l'usufruitier qui conserve son droit.
Exemple:
Une femme veuve, de 77 ans est propriétaire d’un appartement, dans lequel elle vit seule, c'est son domicile actuel en tant que résidence principale.
La valeur du bien est de 180 000 €.
Elle souhaite en vendre la nue-propriété.
Elle désire par ailleurs conserver le droit d'usage et d'habitation, afin de continuer à y habiter.
En utilisant le barème Daubry, elle percevra lors de la vente de la nue-propriété, un montant de 97 20 €, chez le notaire à la signature de l’acte authentique.
Valeur de l'appartement : 180 000 €
Montant de la nue-propriété : 54 % soit 97 200 €
Montant du droit d'usage : 46 % soit 82 800 €
Les étapes du calcul
1° Évaluation :
Le prix du bien est déterminé, pour sa valeur libre, qui est établie sur sa valeur en pleine propriété.
C’est la détermination classique du prix d’un bien immobilier, avec les critères immobiliers habituels, superficie, localisation...
Le calcul du Droit d’Usage et d’Habitation (DUH)
Le vendeur dispose d’un Droit d’Usage et d’Habitation qui lui est personnel pour sa vie durant. Ce qui signifie qu’il peut habiter le logement jusqu’à sa mort.
Dans un contrat sur deux « têtes » le second survivant peut continuer à y habiter après le décès du premier.
Le DUH est un droit réel à caractère personnel. Le bénéficiaire ne peut ni céder son droit, ni louer le bien sur lequel le droit porte.
Son prix correspond à une indisponibilité temporaire du bien pour l’acquéreur, et correspond à la capitalisation des loyers à l’espérance de vie.
Pour établir ce calcul, il est tenu compte de plusieurs critères, à savoir : le sexe, l’âge et l’espérance de vie du vendeur (ou des vendeurs).
La valeur économique
Pour déterminer la valeur économique, il suffira de déduire la valeur du DUH de la valeur totale du bien.
C’est la valeur retenue dans l’acte notarié. C'est le prix d'achat.
En reprenant l'exemple précédent
La valeur totale du bien est 180 000 €
La répartition selon le barème Daubry:
| Age | Espérance de vie | Nue-propriété | Droit d'usage |
| 77 ans | 14,6 ans | 54 % | 46 % |
La valeur du DUH est de 82 800 €
La venderesse se sépare de la nue-propriété soit :
210 000 € - 82 800 € = 97 200 €.
La rentabilité
Le bien immobilier est occupé par une femme âgée de 77 ans.
Valeur du bien : 180 000 €
Prix d'achat : 97 200 €
Soit un achat avec une décote de 82 800 €
Soit en pourcentage, une décote de 46 %
Ce qui correspond à une économie immédiate et nette d'impôt.
Soit pour financer l'achat : Un apport de 97 200 € finance un bien d'une valeur de 180 000 €.
La somme correspondante à la décote n’est pas imposable.
Economie d'impôt sur des loyers "non perçus", puisque la somme correspondant fictivement à des loyers, qui eux sont perçus d'avance et non imposables au titre des revenus fonciers.
Au décès de l'usufruitier, l'acquéreur perçoit l'usufruit sans coût supplémentaire.
Si entre temps, le prix de l’immobilier a augmenté, cette valorisation de l'usufruit n'a pas d'incidence financière.
Ici, il n’est pas tenu compte d’une valorisation éventuelle de l’immobilier. En soi, c’est déjà une affaire