Détenir un bien : Résidence principale, secondaire, locatif

Résidence principale

Pour l’INSEE (Institut national de la statistique et des études économiques)

« Une résidence principale est un logement occupé de façon habituelle à titre principal par une ou plusieurs personnes qui constituent un ménage. »

Pour les impôts

La résidence principale est le lieu d'habitation au 31 décembre de l'année de perception des revenus. Une personne ne peut avoir qu’une seule résidence principale.

C’est le lieu de résidence effectif et habituel, celui où la personne a les attaches les plus fortes.

Sous conditions, il peut arriver que des personnes mariés ou pacsé, peuvent avoir des résidences principales indépendantes.

Selon le Code général des impôts à l'article 10.

Article 10

Version en vigueur depuis le 01 janvier 2011

Modifié par LOI n°2010-1658 du 29 décembre 2010 - art. 57 (V)

« Si le contribuable a une résidence unique en France, l'impôt est établi au lieu de cette résidence.

Si le contribuable possède plusieurs résidences en France, il est assujetti à l'impôt au lieu où il est réputé posséder son principal établissement.

Les personnes physiques exerçant des activités en France ou y possédant des biens, sans y avoir leur domicile fiscal, ainsi que les personnes désignées au 2 de l'article 4 B sont imposables au lieu fixé par arrêté conjoint des ministres chargés de l'économie et du budget. »

Nombre de jours d’occupation

La loi précise la notion.

LOI n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové

« Le présent titre s'applique aux locations de locaux à usage d'habitation ou à usage mixte professionnel et d'habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu'aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur. La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l'habitation. (…) »

Résidence secondaire

Pour l’INSEE

Une résidence secondaire est « un logement utilisé pour des séjours de courte durée (week-ends, loisirs, ou vacances). Les logements meublés mis en location pour des séjours touristiques sont également classés en résidences secondaires. »

Définition fiscale

La résidence secondaire est un logement qui n’est pas la résidence principale. A ce titre il est possible d’avoir plusieurs résidences secondaires.

En dehors de la résidence principale, les autres biens immobiliers qui ne sont pas catalogués comme tel, sont considérés comme secondaires.

Une résidence secondaire est occupée par le propriétaire pour de courts séjours, comme les week-ends ou les vacances.

Investissement locatif

C’est posséder ou acquérir un bien immobilier afin de le mettre en location pendant une durée indéterminée, et de percevoir des revenus complémentaires.

Le bien immobilier peut être neuf ou ancien.

L'acquisition du bien immobilier peut se faire à crédit, et les loyers perçus permettent de rembourser une partie des mensualités de l’emprunt.

A noter que des dispositifs de défiscalisation permettent, en locatif, de bénéficier de réduction d’impôts sous conditions.

En locatif, le bien concerne tout bien :

• Appartement, maison
• Local commercial, bureaux
• Parking

Des revenus supplémentaires

Réaliser un investissement locatif permet d’augmenter ses revenus. Certains dispositifs bénéficient de défiscalisation.

Diversifier son patrimoine

L’investissement locatif est une solution qui permet de se constituer un patrimoine, en profitant de l’effet de levier de l’emprunt immobilier. Le loyer peut financer en partie les remboursements du prêt.

Les risques de l’immobilier locatif

• Risque de vacance de locative, un logement vide pendant plusieurs une période, peut mettre en péril la situation financière de l’investisseur.
• Risque des loyers impayés
• Risque de travaux imprévus, nécessitant une remise en état ou des réparations.

C’est avant tout, acheter de l’immobilier. Toutes les règles de base inhérentes à ce domaine s’appliquent.

Selon une maxime anglo-saxonne, il y a trois règles pour investir dans l’immobilier : « l’emplacement, l’emplacement, l’emplacement ».

Choisir un bien locatif

​Une série de points de vigilance 

• Le bien locatif se situe loin de votre domicile, le mettre en gestion, vous déchargera des soucis, des démarches et assurera un recouvrement efficace des créances si nécessaire.
• Existence de servitudes. Pour rappel « Une servitude est une charge qui est imposée à une propriété par une autre propriété, comme un droit de passage pour qu’un riverain puisse accéder à son domicile. »
• Vérifier le prix au mètre carré, dans le prix du marché, le profil du bien, la qualité de la construction, le coût d’entretien du bien, les charges de copropriété, les impôts locaux… 

Location nue (vide)

La location nue équivaut à une location non meublée. La location nue se caractérise par le fait de louer un bien immobilier sans meubles ni équipements autre que ceux qui apparaissent comme indispensables. A titre d’exemple, il s’agit de la salle de bains ou encore des éléments de cuisine.

​Un logement en bon état 

Le propriétaire doit donc délivrer au locataire un bien décent et en bon état. Le locataire doit intégrer un bien habitable immédiatement, dans des conditions normales.

A noter

Il s’agit de tous les équipements dont le locataire a la disposition. Les équipements communs et privatifs sont concernés, et doivent être en bon état de fonctionnement. L’ascenseur de l’immeuble doit fonctionner, quand bien même il n’est pas situé dans le logement loué, stricto sensu.

De façon générale, tout logement destiné à la location (nue ou meublée) doit être décent. C’est l’article 6 de la loi de 1989.

Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986

Article 6

A venir - Version du 01 janvier 2025

Modifié par LOI n°2021-1104 du 22 août 2021 - art. 160 (V)

Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation (…)

Les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte (…)

Le niveau de performance d'un logement décent est compris, au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation :

1° A compter du 1er janvier 2025, entre la classe A et la classe F ;

(…)

Les logements qui ne répondent pas aux critères précités aux échéances fixées sont considérés comme non décents.

Le bailleur est obligé :

1. a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; (…)
2. b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, (…) de le garantir des vices ou défauts de nature (…)
3. c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;
4. d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

Conformément au II de l'article 160 de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, ces dispositions entrent en vigueur le 1er janvier 2025.

Les critères de décence 

C’est le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 qui en précise les caractéristiques

Article 1

« Un logement décent est un logement qui répond aux caractéristiques définies par le présent décret. »

Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l'application de l'article 187 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains.

Article 2

Version en vigueur du 01 janvier 2018 au 01 juillet 2018

Modifié par Décret n°2017-312 du 9 mars 2017 - art. 1

Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. (…)
2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. (…)
3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, (…)
4. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;
5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;
6. Les dispositifs d'ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l'air adapté aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;
7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l'article R. 111-1-1du code de la construction et de l'habitation, bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre.

Article 3

Le logement comporte les éléments d'équipement et de confort suivants :

(Liste des éléments nécessaires)

​Les critères de confort 

Le logement loué doit comporter les éléments d'équipement et de confort permettant son usage « normal » :

Chauffage

Une installation permettant un chauffage normal

Électricité et éclairage

Le réseau électrique doit permettre un éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès, et le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.

Une cuisine ou un coin cuisine 

Le logement doit disposer d'une cuisine ou d'un coin cuisine.

Installation sanitaire

• Un WC, séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas.
• Un équipement pour la toilette corporelle avec une baignoire ou une douche.

Surface du logement

Le logement mis en location doit respecter une surface minimum.

Article 4

Il précise quant aux critères de la pièce principale :

« Le logement dispose au moins d'une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes. … »

A noter : 

Au niveau départemental, le règlement sanitaire peut imposer des conditions plus restrictives.

​Logement locatif économe en énergie

Publics concernés : propriétaires et copropriétaires de logements donnés à la location, locataires de logements.

La performance énergétique est intégrée aux caractéristiques du logement décent.

Le logement est qualifié « d'énergétiquement décent pour des raisons intrinsèques à sa conception (étanchéité à l'air et aération correctes) et indépendamment de son mode d'occupation et du coût de l'énergie. »

​Un permis pour louer un logement 

Pour prévenir la question de l'habitat indigne il est prévu le permis de louer, instauré en 2014 par la loi Alur (Accès au Logement et un Urbanisme Rénové).

Toutes les communes ne sont pas concernées, et dans les dites communes, seuls certains quartiers le sont. Pour les logements qui seraient concernés, les bailleurs doivent demander une autorisation avant de louer un logement. 

Les logements concernés sont les biens loués vides ou meublés en tant que résidence principale du locataire.

Indépendamment de ces secteurs, ce qui correspond à la majorité des situations, il n'y a pas besoin ni d’un permis pour louer son logement, ni d’une démarche spécifique.

L’autorisation selon les cas, prend la forme soit d’une déclaration de mise en location, ou soit d’une autorisation préalable de l'autorité administrative, au choix de la commune ou de l'EPCI (Etablissement Public de Coopération Intercommunale).

​Démarche 

La démarche est à effectuer au moment où l’on s’apprête à mettre un logement en location, à chaque nouveau bail signé avec de nouveaux locataires.

C’est auprès de la mairie du lieu où le logement va être loué, que vous pouvez savoir s’il est situé dans l'un des secteurs concernés par cette démarche.

Les formulaires sont :

• Déclaration de mise en location, à remplir dans les 15 jours qui suivent la signature du contrat de location (Cerfa n°15651) 
• Demande d'autorisation préalable de mise en location, à envoyer avant la mise en location pour obtenir l’autorisation avant la signature du contrat de location. (Cerfa n°15652) 

Des notices explicatives permettent une aide pour remplir les formulaires.

Le dossier de diagnostics techniques est à joindre, annexé dans les deux cas.

L’ensemble est à adresser soit à la mairie ou soit à l'EPCI où est situé le logement, en recommandé avec accusé de réception ou par voie électronique.

Exemple

Exemple 1

Cas de l’achat d’un bien immobilier

• Un apport de 30 000 €

Par ailleurs les frais de notaires sont réglés à part.

• Et un prêt immobilier dont la mensualité de remboursement serait de 712 €

Coût du crédit 28 110 €

Prêt immobilier : 100 000 €

Taux du prêt 2,85 % sur 15 ans

Assurance 0, 34 %

Soit une opération d’achat d’un bien de 130 000 €

Le bien est mis en location : loyer brut perçu 450 € (le chiffre ici ne tient pas compte de l’impôt foncier)

Différentiel entre le montant du remboursement du prêt et le loyer encaissé : 712 € – 450 € = 262 €

Soit 15 ans (180 mensualités)

Coût réel 262 X 180 = 47 160 €

Coût de l’opération : 30 000 € + 47 160 € = 77 160 €.

Les revenus fonciers bruts annuels du foyer fiscal sont de 12 x 450 = 5 400 €, soit inférieurs à 15 000 €, c’est le régime du microfoncier qui s’applique par défaut.

Un taux forfaitaire de déduction des charges de 30 % s’applique.

30 % de 5 400 € = 1 620 €

Sont donc imposables 5 400 – 1 620 = 3 780 €

Supposons que l’investisseurs soit à la TMI (Tranche Marginale d’Imposition) de 30%

Impôts correspondants : 1 134 €

Prospectives compte tenu des chiffres constants sur 15 ans (peu probable)

Total cumulé de l’impôt sur la période : 15 X 1 134 = 17 010 €

Ce montant se rajoute au coût total de l’opération :

77 160 € + 17 010 € = 94 170 €

Plus-value théorique estimée 130 000 – 94 170 = 35 830 €

Au final, dans l’hypothèse d’une valeur constante du bien, l’investisseur est propriétaire d’un bien valant 130 000 €.

Exemple 2

Diversification des investissements.

Pour un même budget : 

• Achat de plusieurs petites surfaces dans différents lieux,
• Plutôt qu’un seul bien immobilier.

Le risque de défaut de locataires ou d’impayés s’en trouve diminué.

Dans cet exemple, si le 4 pièces n’est pas loué, le manque à gagner est de 800 €

Si l’un des studios n’est pas loué le manque à gagner est limité à 400 €