Acheter en démembrement croisé

Achat d’un bien immobilier en démembrement croisé.

Un bien immobilier est souvent détenu en pleine propriété. Ici, il s’agit d’un achat immobilier en démembrement. Le montage fait appel à une particularité supplémentaire, puisque ici le démembrement est croisé.

Pour rappel

Le démembrement de propriété consiste à séparer la nue-propriété de l’usufruit, entre les mains de personnes différentes. Avec un bien démembré, l’usufruitier détient la partie de la propriété donnant droit à l'occupation du bien (ou procurant des revenus si c’est un bien locatif), et le nu-propriétaire possède « les murs ». Au décès de l’usufruitier, l’usufruit rejoint la nue-propriété.

Le démembrement, c'est diviser le droit de propriété en deux :

• D’un côté, la nue-propriété (posséder les murs du logement et pouvoir le vendre).
• De l’autre côté, l’usufruit (le droit d'occuper le bien et de percevoir des revenus issus de la location).

L’intérêt de cette façon de procéder est adapté à l’achat en concubinage (union libre).

Il est fréquent lorsqu’un couple est en concubinage, que l’achat d’un bien immobilier se fasse en indivision, avec une quote-part, souvent 50/ 50 en pourcentage.

En cas de décès de l’un :

• Comme ils ne sont pas mariés, ce sont les héritiers du défunt qui héritent de sa part.
• Le survivant risque de se retrouver en indivision avec des personnes qu’il n’aurait pas voulues
• Il y a possibilité d’un testament l’un envers l’autre, dans ce cas les droits de succession sont élevés (60%) d’où la nécessité d’un capital par ailleurs pour les régler.

Le démembrement croisé de propriété consiste pour chaque concubin à acheter la moitié des parts en nue-propriété et l'autre moitié en usufruit.

Le démembrement de propriété est dit croisé

• Lorsqu'une personne achète la nue-propriété de la moitié d'un bien et l'usufruit de l'autre moitié.
• Et inversement, l'autre acquéreur achète l'usufruit de la moitié détenue par le premier en nue-propriété et la nue-propriété de la moitié qu'il détient en usufruit.

Donc au décès de l’un des acquéreurs, l’autre aura l’usufruit sur l’intégralité du logementpuisqu’il récupère l’usufruit des parts qu’il possède déjà en nue-propriété.

Ainsi le survivant récupère l’usufruit sur l’intégralité du bien, ce qui lui permet de continuer de l’habiter.

Par ce montage, chacun se trouve nu-propriétaire de ses propres parts et usufruitier des parts de l'autre.

• Au décès de l’un, l'autre récupère l'usufruit des parts qu'il possède déjà en nue-propriété (par réunion de l'usufruit, s'éteignant au décès de son titulaire, à la nue-propriété), ceci sans droits de succession.
• Le survivant possède alors la pleine propriété de la moitié des parts et l'usufruit sur l'autre moitié (qu‘il détenait déjà). Les héritiers du concubin défunt ne conservent alors que la nue-propriété de la moitié des parts. Ce qui veut dire que de fait le concubin survivant peut continuer ainsi à demeurer dans le logement, car il a un droit de jouissance sur la totalité, donc, concrètement, sur le logement.

Au décès du premier conjoint, partenaire de pacs ou concubin, le survivant devient pleinement propriétaire de la moitié du bien et usufruitier de l'autre moitié. Quant à la nue-propriété de la moitié qu'il détenait, elle sera transmise aux héritiers du défunt (enfants, parents...) ou autrement si ce dernier a prévu les modalités, par legs ou testament.

La situation du survivant, quel qu’il soit d’ailleurs, est ainsi consolidée. Cela lui assure de conserver l'usage du logement, jusqu'à son propre décès puisqu'il est usufruitier de la totalité.

L'achat en SCI

Souvent ce type d’achat est associé à la SCI. Par l'intermédiaire d'une société civile immobilière (SCI), généralement familiale, c'est alors la société qui achète le bien. Le démembrement porte alors sur les parts. 

Idéalement, les deux associés détiennent chacun 50% des parts.

Dans le cadre d’un démembrement croisé des parts sociales d'une SCI :

• Chaque associé est nu-propriétaire de la moitié des parts et usufruitier de l'autre moitié. 

Pour qui

En élargissant l’intérêt de cet achat 

C’est une possibilité d’acheter à deux en protégeant son conjoint, sans pénaliser les enfants d’un premier lit. L’utilité de ce montage s’avère intéressant pour de multiples configurations matrimoniales : partenaires de pacs ou couples mariés ou non, cas de famille recomposée, par exemple.

Situations appropriées

Les concubins pour acquérir un bien ensemble

Chaque concubin achète la moitié des parts en nue-propriété et l’autre moitié en usufruit. Au décès de l’un des deux, il devient pleinement propriétaire de sa moitié dont il détenait déjà la nue-propriété.

À noter que le survivant est exonéré de droits de succession.

Il conserve l’usufruit dont il était déjà le détenteur.

Les héritiers du décédé récupèrent la nue-propriété de la moitié des parts

Le concubin survivant peut demeurer dans le bien, car il obtient l’usufruit sur la totalité du bien.

Chacun des concubins doit avoir 50% des parts de la SCI, aussi bien sur l’usufruit que sur la nue-propriété.

À la mort du premier, le survivant n’a pas à rendre de comptes aux héritiers ; pour habiter le bien, comme cela pourrait être le cas avec l’indivision.

Il ne peut pas vendre le bien. Car la nue-propriété appartient, pour moitié, aux héritiers du conjoint.

Les familles recomposées

Lorsque les deux personnes ont des enfants d’une première union, cela permet de ne pas pénaliser ni le concubin et ni ses enfants d’une première union.

Au décès du premier, l’autre pourra demeurer dans le logement sans pour autant déshériter les enfants.

Au décès du second, les enfants de l’un et de l’autre deviennent alors propriétaires des parts de leur parent concerné.

Confier la rédaction des statuts à un professionnel

La clause spécifique, de démembrement croisé des parts figure dans les statuts

Pour la rédaction d’un tel document, l’intervention d’un professionnel du droit est opportune.

Exemple :

Deux concubins, Mademoiselle X et Monsieur Y achètent en démembrement croisé

Lors de l’achat, Mademoiselle X possède et Monsieur Y possède :

Hypothèse du décès de Monsieur Y

Mademoiselle X (part 1) récupère la pleine propriété de la moitié du bien du fait de la réunification de l’Usufruit 1 et Nue-propriété 1.

De plus, elle garde l’Usufruit2.

Les héritiers quant à eux reçoivent la Nue-propriété 2.

Mademoiselle X est ainsi protégée et pourra continuer à vivre dans le bien immobilier sans avoir à acquitter des droits de mutation.

Fiscalité

Le démembrement croisé permet d'éviter le paiement des droits de succession.

Pour rappel, ils sont de 60 % pour le concubin survivant. L’un pour l’autre, ils sont des tierces personnes puisqu’ils ne sont pas mariés.

Cette stratégie est facilitatrice de la transmission d’un bien immobilier.