OPCI

Définition

Les Organismes de Placement Collectif Immobilier (OPCI) sont des fonds immobiliers. C’est une façon d’investir indirectement dans l’immobilier.

L’OPCI est destiné à investir principalement dans l’immobilier locatif en propriété directe ou indirecte.

Il est commercialisé sous forme de parts, qui distribuent des revenus et peuvent être achetées et vendues à tout moment, car la société de gestion de l’OPCI s’engage à les racheter.

Les OPCI permettent de devenir copropriétaire de biens immobiliers (logements, bureaux, commerces), de manière indirecte. Ils ajoutent de la diversification à un patrimoine, avec en partie des rendements de l’immobilier.

Les OPCI peuvent prendre la forme de :

• Fonds de placement immobilier (FPI),
• Sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital variable (SPPICAV).

L’OPCI permet d’accéder à l'investissement immobilier avec une mise faible.

L’immobilier plus la liquidité

L’horizon de placement est à moyen/long terme, mais ils bénéficient d’une liquidité dans les transactions.

Les parts peuvent en effet être acquises à tout moment et être vendues tout aussi facilement, car la société de gestion s’engage à les racheter.

Les OPCI associent actifs immobiliers et financiers. La part immobilière est représentée par des immeubles destinés à la location.

Les caractéristiques

La possibilité d’investir dans un placement immobilier de façon indirecte.

La gestion est déléguée à un gérant professionnel.

La mise de fonds est accessible.

Mutualisation des risques, le principe d’un fonds, par la diversité des biens détenus et la variété des investissements (immobiliers et financiers).

Ni le capital, ni le rendement ne sont garantis

Exposition aux risques du marché immobilier et du marché financier 

Risques liés à l’endettement et au crédit, si l’OPCI a recours à l’emprunt,

Des frais : frais d’achat, frais de vente, frais de gestion, …

Composition

La part importante des capitaux est réinvestie dans des immeubles mis en location.

L’autre partie des capitaux sera investie dans les marchés financiers, notamment dans des actions immobilières et foncières ou des obligations.

Il est composé d’actifs immobiliers et d’actifs financiers :

• 60% minimum d’actifs immobiliers (immeubles, parts ou actions de sociétés immobilières)
• 5% minimum de liquidités,
• Et des actifs financiers.

Obligation de détenir au minimum 60% d’actifs à caractère immobilier

Et employer 20% minimum de ses actifs immobiliers en immeubles construits, pour la location

Afin de pouvoir répondre aux demandes éventuelles de rachat des parts, 5% de l’actif doit être en liquidités.

Souscription et rachat

Les parts ou actions d’OPCI sont souscrites ou rachetées sur la base de leur valeur liquidative.

Les OPCI se présentent sous deux formes

Les FPI (Fonds de Placement immobilier), dont les revenus distribués sont imposables comme des revenus fonciers classiques, pour la partie immobilière, et, éventuellement, de celle des revenus de capitaux mobiliers. Juridiquement, La part représentative est une part de copropriété.

Les SPPICAV (Sociétés de Placement à Prépondérance Immobilière à Capital Variable) dont les revenus distribués sont imposés comme des dividendes et des plus-values d'actions. Son capital est composé de parts de sociétés. 

Les revenus proviennent, à la fois, des loyers perçus et des rendements des actifs financiers.

La gestion

C’est déléguer la gestion d’un patrimoine immobilier, à une société de gestion, en contrepartie de frais de gestion.

Celle-ci va s’occuper de la location des biens, des charges et des travaux, si nécessaires.

De même, elle va gérer les actifs financiers.

La notion de risque

• Il n’y a pas de garantie, ni sur le capital, ni sur le rendement.
• Posséder des parts d’OPCI, c’est être exposé à la fois sur le marché immobilier et sur le marché financier : les parts peuvent être sujettes, à variation, tant à la hausse qu’à à la baisse, en fonction de l’évolution de ces deux marchés.
• Dans la situation, où l’OPCI a recours au crédit, s’ajoute le risque lié au taux. L’OPCI peut s’endetter à hauteur de 40 % maximum de la valeur des actifs immobiliers et 10 % maximum de la valeur des autres actifs.

Les frais

Pour les OPCI, les frais sont, classiquement, les frais d’entrée, et de vente, et frais de gestion.

Ils correspondent à un ensemble de travail de gestion, d’exploitation immobilière, de fonctionnement, de transaction…

Ces fonds peuvent être logés soit dans un compte titres, soit dans un contrat d'assurance-vie en unités de compte.

Information de l'investisseur

Avant de souscrire, les porteurs de parts reçoivent le DIC (Document d’Informations Clés).

Le DIC est un document, standardisé au niveau européen.

Ce document décrit les éléments clés du produit dans un langage clair et compréhensible. Il doit fournir une « information claire, exacte et non trompeuse sur le produit concerné ».

Prix de la part

C’est la société de gestion qui établit la valeur liquidative.

Le prix de souscription et de rachat d’une part d’OPCI est déterminé par sa valeur liquidative.

Soit : l’actif net /parts émises

À cela s’ajoutent les éventuels droits d’entrée ou de sortie.

Fonctionnement

L’argent investi est confié à une société de gestion qui va gérer les actifs immobiliers et s’occuper de la gestion locative (d’où des frais de gestion).

C’est elle qui achète les biens immobiliers, les met en location, encaisse les loyers, et entretient les biens.

Elle se chargera de distribuer les dividendes.

Elle se chargera de racheter les parts grâce à la poche financière de trésorerie.