SCPI

SCPI

Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est une société civile, qui est composée majoritairement d’actifs immobiliers.

Une SCPI constitue un patrimoine immobilier, car elle investit dans des biens immobiliers.

La SCPI collecte de l’argent avec pour objectif d’acquérir et gérer un patrimoine immobilierdestiné à la location.

Le parc immobilier qui la compose peut, être de l’immobilier professionnel d’entreprises comme les bureaux, ou les locaux commerciaux, ou de l’immobilier d’habitation résidentielle en France ou encore en Europe.

C’est une façon de diversifier ses placements puisqu’en acquérant des parts dans une SCPI, c’est investir dans des projets immobiliers multiples.

Comme c’est un placement collectif, les risques sont mutualisés entre l’ensemble des investisseurs.

On parle encore de pierre papier, puisque ici le détenteur d’une part détient, non pas un bien spécifique et particulier, mais une part correspondant à une quote-part de l’actif.

La société de gestion gère les biens et reverse des dividendes, correspondant aux loyers à ses associés en fonction de leur quote-part.

L’investissement en parts de SCPI permet aux épargnants d’investir dans l’immobilier avec des montants plus faibles, sans détenir directement un bien en lui-même.

La SCPI d’habitation peut être une SCPI fiscale avec des économies d’impôts.

Certaines SCPI, dites « fiscales » font bénéficier d’une réduction d’impôt, sous conditions, et en contrepartie d’une durée de blocage de l’investissement.

Avec des parts de SCPI, c’est investir dans l’immobilier avec un budget limité.

Rendement

Les SCPI occasionnent des frais de souscription et de gestion.

Ni le rendement ni le capital de la SCPI ne sont garantis, ils dépendent du marché de l’immobilier.

Il est possible d’investir en SCPI par le biais du démembrement.

Le démembrement consiste à séparer les parts entre l’usufruitier et le nu-propriétaire.

Le démembrement de propriété, c'est diviser le droit de propriété d’un bien immobilier, en distinguant l’usufruit et la nue-propriété qui sont dissociés.

Il est possible d’appliquer ce mécanisme de détention aux parts de SCPI.

Pour rappel : 

• L’usus est le droit d’utiliser le bien
• Le fructus est le droit de percevoir les revenus
• L’abusus est le droit d’en disposer, c'est-à-dire le vendre, le transmettre ou le modifier.

L’usufruitier dispose donc du droit d’usage et des revenus.

Et le nu-propriétaire conserve le droit de disposer du bien tout en respectant les droits de l’usufruitier.

Les investisseurs peuvent acheter des parts de SCPI au comptant ou à crédit.

Deux types de démembrement : le démembrement temporaire et le démembrement viager

Le démembrement temporaire :

Il a une durée du démembrement déterminée à l’avance. Elle est fixe, 5 ou 10 ans par exemple. À l’issue de cette période, donc à la fin du démembrement, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété. Puis c’est lui qui percevra ensuite les dividendes versés par la SCPI.

Pendant la durée du démembrement temporaire : 

- L’usufruitier perçoit les dividendes distribués par la SCPI. Par conséquent, il sera imposé sur la quote-part des revenus fonciers perçus. 

- Le nu-propriétaire, quant à lui, ne perçoit pas de dividendes.

Il ne sera donc pas imposé au titre des revenus.

À la fin du démembrement, il récupère l’usufruit.

Le démembrement viager :

Au décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété des parts.

À noter : Les parts de SCPI de défiscalisation et démembrement temporaire ne sont pas compatibles.

Le prix de la part

Le prix d’acquisition subit une décote en fonction d’une clé de répartition qui prend en compte la durée du démembrement et les distributions envisagées. 

Le prix de la part est déterminé entre la valeur de l’usufruit et valeur de la nue-propriété selon une clé de répartition. Plusieurs critères entrent en compte dans un démembrement temporaire, comme la durée. Le rendement locatif de la SCPI va aussi peser dans la valorisation des quotes-parts.

Les parts démembrées coûtent moins cher que les parts en pleine propriété.

À titre d’exemple, un démembrement sur 10 ans, fait que le nu-propriétaire achète la part pour environ 70% de son prix en pleine propriété.

Le prix d’acquisition est réduit. Plus la durée sera longue, plus la décote sera importante. 

Pour le démembrement viager, la valeur des droits est déterminée en fonction de l’âge de l’usufruitier.

À noter :

• Le démembrement temporaire de parts ne peut pas être utilisé avec une SCPI Fiscale.

Investir en SCPI en tant que nu-propriétaire 

Pour les investisseurs qui disposant d’un capital et qui souhaitent effectuer un placement dans la pierre avec l’objectif d’en avoir la pleine propriété à terme.

En attendant : ils ne sont pas imposés sur les revenus des parts.

Au terme du démembrement, ils peuvent les conserver et percevoir à leur tour les dividendes, ou les revendre avec une éventuelle plus-value, puisqu’ils ont bénéficié d’une décote lors de la souscription. Le prix d’achat étant plus bas, ils bénéficient d’un avantage dès le départ.

Sur le plan fiscal :

Pas de revenus fonciers, ni d’impôts dessus de, par le fait.

S’il est assujetti à l’IFI (impôt sur la fortune immobilière), les parts de SCPI en nue-propriété ne sont pas prises en compte dans l’assiette pour le calcul.

Investir en SCPI en tant qu’usufruitier

Investir dans une SCPI en tant qu’usufruitier, c'est acheter des parts de la SCPI à moindre coût, puisqu’une décote est appliquée à la souscription.

Pour autant, il perçoit ainsi la totalité des loyers, avec la possibilité de les imputer dans le cas où il y a un déficit foncier existant par ailleurs.

Optimiser le taux de rendement grâce à la décote lors de l’achat des parts (rapport : loyer perçu/ capital investi)

Les parts achetées en usufruit permettent de percevoir les revenus alors que ces parts ont été achetées à un prix inférieur à celui des parts en pleine propriété.

Les avantages de la nue-propriété

Particulièrement adaptée aux contribuables fortement fiscalisés n’ayant pas besoin de revenus complémentaires immédiats, revenus qui seraient fortement fiscalisés et dont il n’y a pas un besoin immédiat.

Les revenus de parts de SCPI sont imposés au barème de l’IR (Impôt sur le revenu) auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux.

L’investisseur ne perçoit pas de revenus pendant la période de démembrement. Mais les parts sont acquises avec une décote. Et à la fin du démembrement, il récupère la pleine propriété réalisant la plus-value de la décote.

Information à destination de l’investisseur 

Préalablement à sa souscription de parts d’une SCPI, l’investisseur doit recevoir le DIC (Document d’Informations Clés).

Le DIC est un document, standardisé au niveau européen.

Ce document décrit les éléments clés du produit dans un langage clair et compréhensible. Il doit fournir une « information claire, exacte et non trompeuse sur le produit concerné ».

Il est obligatoirement remis avant toute souscription, dans un délai permettant au futur souscripteur du produit de prendre une décision en connaissance de cause.

Exemple

Parts démembrées

Démembrement sur 5 ans

Un investisseur paye 20% du prix d’une part de SCPI, mais il perçoit la totalité des revenus

Les revenus annuels sont de 4%

Il perçoit des revenus sur 100 et pas des 20 de l’acquisition

Il achète pour 2 000 € de parts qui valent 10 000 € en pleine propriété

Par an, il perçoit la totalité des revenus de la part « entière » soit 400 €

Le rendement n’est pas