Acheter en tontine
Définition
La convention prévoit que ce bien reviendra en totalité et en pleine propriété au dernier des survivants.
Achat immobilier en tontine.
La tontine, encore appelée pacte tontinier ou clause d’accroissement, fut créée par Lorenzo Tonti en 1653.
Définition
La convention prévoit que ce bien reviendra en totalité et en pleine propriété au dernier des survivants.
Si un bien est acheté en tontine par deux personnes en concubinage :
Lors du décès du premier des deux, le survivant se retrouve seul propriétaire du logement. Il sera considéré l’avoir été rétroactivement, depuis la date d’acquisition du logement.
Le défunt coacquéreur est réputé n’avoir jamais été propriétaire du bien.
Conséquence : ses héritiers n’ont aucun droit sur le bien.
En effet, seul l’acheteur survivant est supposé seul propriétaire du bien depuis le début.
C’est le dernier survivant qui en détient seul la propriété comme s'il en avait toujours été le seul propriétaire.
La tontine est une convention conclue entre plusieurs acheteurs, qui concerne l’achat en commun, d’un même bien.
Concrètement, La clause de tontine est insérée directement dans l’acte d’achat d’un bien immobilier.
Fonctionnement
Du vivant des acquéreurs
L'unanimité est nécessaire pour les actes de la tontine.
En cas de désaccord des acquéreurs, s’ils souhaitent se séparer : pour vendre le logement ou faire en sorte que l’un d’eux rachète la part de l’autre, il faut qu’ils soient d’accord. L'unanimité est obligatoire pour annuler la clause de tontine
Dans l’hypothèse où les personnes ne s'entendent plus, les acquéreurs ne peuvent provoquer le partage en justice, ni provoquer la vente du logement.
Au décès de l'un des acquéreurs
La tontine garantit au survivant la propriété de la totalité du bien.
Le bien revient de fait au survivant, comme si le bien avait été acheté par lui-même seulement.
Les héritiers du premier défunt n’ont donc aucun droit sur le bien, puisqu’il ne fait pas partie du patrimoine du défunt. Il n’entre donc pas dans la succession.
Pour autant, l’acquéreur survivant devra éventuellement payer des droits de succession sous conditions.
La notion de contrat aléatoire
Conditions aléatoires d’un achat en tontine :
- Une espérance de vie similaire
- Tous les acquéreurs doivent financer une partie du bien.
La durée de vie respective des acquéreurs.
Un écart d’âge entre eux est un facteur de déséquilibre. Les chances de survie de chacun doivent être équivalentes.
Les apports de chacun des acquéreurs, doivent correspondre à leur espérance de vie respective et supposée.
Dans le cas contraire, l'achat en tontine peut être requalifié en donation.
Les risques
Durant la vie de la tontine, il existe un risque de blocage en cas de mésentente.
Pour revendre un bien acheté en tontine du vivant des partenaires, il faut que les deux soient d’accord.
Dans le cas contraire, en cas de mésentente, les partenaires liés par un pacte tontinier ne peuvent pas demander à un juge d’ordonner la vente du bien ou son partage judiciaire.
La situation est bloquée, seul le décès de l’un va débloquer la situation.
Succession
Le survivant peut être amené à devoir payer des droits sur la part recueillie.
Il n’y a pas, à proprement parlé, de succession. En effet, le bien ne rentre pas dans la succession, les héritiers du défunt n’héritent pas. Le bien « revient » à l’acquéreur survivant.
Pour autant, fiscalement parlant, il y aura paiement des droits de « succession » comme en droit commun, en fonction du degré de parenté avec le défunt.
À noter :
Les partenaires de Pacs (Pacte Civil de Solidarité) n’a pas de droits de succession, à payer. Il en est de même pour un bien en tontine.
La réserve héréditaire
Comme le bien ne fait pas partie de la succession, le bien n’est pas tenu par la réserve.
Pour autant, des héritiers réservataires qui se sentiraient lésés pourraient engager une action en justice.
Ils devraient démontrer que l’achat en tontine fût fait dans le but unique, de les priver de leur réserve héréditaire.
Le dernier survivant
Le bien est censé n'avoir jamais fait partie du patrimoine du défunt.
Il n'y a donc pas transmission entre le défunt et le survivant.
La clause de tontine permet d'assurer l'avenir du survivant, et la protection des personnes non mariées comme les concubins ou les pacsés. La situation est adaptée à ceux qui vivent ensemble, sur le tard avec déjà des enfants chacun, et qui ne souhaitent pas se marier.
Au décès de l'un des acquéreurs
Au décès la tontine évite l’indivision, puisqu’elle permet au survivant d’obtenir la propriété de la totalité.
La personne décédée est déclarée ne jamais avoir acheté le bien. L'acquéreur survivant est réputé seul propriétaire depuis l'origine.
À noter : L’acquéreur survivant est soumis au paiement de droit de succession, même si le bien ne fait pas partie de la succession du défunt. Les droits sont fonction du degré de parenté avec le défunt.
EXEMPLE :
Monsieur A est veuf et a 1 fils.
Madame B veuve aussi a 2 enfants (1 fille et 1 fils)
Ils vivent ensemble sans se remarier.
Ils achètent ensemble un logement en tontine d'une valeur de 100 000 €.
Monsieur A décède.
Le logement est réputé appartenir à Madame B, qui est la survivante. Il ne fait donc pas partie de la succession.
Par ailleurs, Monsieur A. laisse un patrimoine financier d'une valeur de 60 000 €.
Le fils de Monsieur A. son seul enfant héritera dès 60 000 €
En effet, Monsieur A a un seul enfant, qui doit donc recevoir au minimum la moitié des biens de son père en héritage.
La succession de Monsieur A. ne porte que sur le patrimoine financier. Et il pourrait tout à fait prévoir d'en léguer la moitié à une tierce personne. La réserve héréditaire de son fils est de la moitié
Madame B., quant à elle, récupère le logement en totalité, en pleine propriété.