Fiscalité

En vente en viager, quelle est la fiscalité du bouquet et de la rente ?

Fiscalité du bouquet

Lorsque le bien vendu constitue la résidence principale du vendeur, le bouquet n’est pas fiscalisé. Dans cette hypothèse, le bouquet est totalement exonéré d’impôts.

La vente en viager est une cession immobilière à titre onéreux. A ce titre, certaines ventes peuvent donner lieu à imposition sur les plus-values.

Les ventes exonérées :

• La vente de le résidence principale

Dans une grande majorité des ventes en viager, il s’agit de la résidence principale du crédirentier.

Notons que le bien doit être la résidence principale au moment de la vente. Si entretemps le bien est mis en location, même pour une courte durée, elle perd son statut de résidence principale.

Article 150 U II 1° du CGI (Code Général des Impôts) : « II. – Les dispositions du I ne s'appliquent pas aux immeubles, aux parties d'immeubles ou aux droits relatifs à ces biens :

1° Qui constituent la résidence principale du cédant au jour de la cession ; »

• La vente d’un bien détenu depuis plus de 30 ans

Pour l’impôt l’éxonération est effective au bout de 22 ans, et pour les prélèvements sociaux, la durée est de 30 ans.

• La vente d’un bien de faible valeur

Une cession d'un montant inférieur ou égal à 15 000 € est totalement exonérée.

• La vente par des personnes âgées ou invalides de condition modeste 

Le vendeur ou son conjoint est retraité, ou titulaire d’une carte d’invalidité de deuxième ou troisième catégorie, la plus-value peut être exonérée sous conditions.

Condition de revenus de l'avant dernière année précédant celle de la vente.

Le  RFR (Revenu Fiscal de Référence) ne dépasse pas les limites prévues au I de l'article 1417 du Code Général des Impôts :

« I. – Les dispositions des articles 1391 et 1391 B, du 3 du II et du III de l'article 1411, ainsi que des c à e du 2° de l'article 1605 bis sont applicables aux contribuables dont le montant des revenus de l'année précédant celle au titre de laquelle l'imposition est établie n'excède pas la somme de 11 120 €, pour la première part de quotient familial, majorée de 2 969 € pour chaque demi-part supplémentaire, retenues pour le calcul de l'impôt sur le revenu afférent auxdits revenus. Pour la Martinique, la Guadeloupe et la Réunion, les montants des revenus sont fixés à 13 159 € pour la première part, majorés de 3 143 € pour la première demi-part et 2 969 € pour chaque demi-part supplémentaire à compter de la deuxième. Pour la Guyane ces montants sont fixés respectivement à 13 757 €, 3 787 € et 2 969 €. Pour Mayotte, ces montants sont fixés, respectivement, à 20 618 €, 5 673 € et 4 448 €. »

Cas particuliers

Résider en maison de retraite médicalisée ou en foyer d’accueil médicalisé, lors de la vente de votre résidence principale si elle intervient dans les deux ans suivant l’entrée dans cette structure, et si la résidence principale est restée libre de toute occupation depuis l’entrée dans l’établissement.  Et sous condition que le RFR (Revenu Fiscal de Référence) ne dépasse pas certaines limites.

Le RFR ne dépasse pas les limites prévues au II de l'article 1417 du Code Général des Impôts : “II. – Les dispositions de l'article 1391 B ter sont applicables aux contribuables dont le montant des revenus de l'année précédant celle au titre de laquelle l'imposition est établie n'excède pas la somme de 26 149 €, pour la première part de quotient familial, majorée de 6 109 € pour la première demi-part et 4 810 € à compter de la deuxième demi-part supplémentaire, retenues pour le calcul de l'impôt sur le revenu afférent auxdits revenus. Pour la Martinique, la Guadeloupe et la Réunion, les montants des revenus sont fixés à 31 602 €, pour la première part, majorés de 6 703 € pour la première demi-part, 6 392 € pour la deuxième demi-part et 4 810 € pour chaque demi-part supplémentaire à compter de la troisième. Pour la Guyane ces montants sont fixés à 34 632 € pour la première part, majorés de 6 703 € pour chacune des deux premières demi-parts, 5 707 € pour la troisième demi-part et 4 810 € pour chaque demi-part supplémentaire à compter de la quatrième. Pour Mayotte, ces montants sont fixés à 38 058 € pour la première part, majorés de 7 368 € pour chacune des deux premières demi-parts, 6 273 € pour la troisième demi-part et 5 284 € pour chaque demi-part supplémentaire à compter de la quatrième.”

En dehors des exceptions

Pour le calcul de la plus-value, il est appliqué un abattement pour durée de détention.

La base de calcul est différent selon la plus-value imposable au titre de l'impôt sur le revenu (19 %) ou des prélèvements sociaux (17,2% à compter du 1er janvier 2018).

Une taxe supplémentaire

Si la plus-value imposable est supérieure à 50 000 €, une taxe au taux compris entre 2 % à 6 % s’applique, selon le montant de la plus-value réalisée.

Les taux de réduction pour la durée de détention, sont mentionnés dans les formulaires de déclaration de plus-value immobilière :

2048 IMM SD Déclaration de plus-value sur les cessions d’immeubles ou de droits immobiliers

Zoom sur le calcul de la plus-value

La plus-value correspond à la différence entre le prix de vente du bien et son prix d'acquisition.

1. Prix d'acquisition

Si par le passé, le bien fut acheté, le prix d'acquisition est indiqué dans l'acte de vente.

Ce montant peut être augmenté, sur justificatifs, des frais suivants :

• Charges et indemnités versées au vendeur lors de l'achat
• Frais de notaire, droits d'enregistrement, ou sans justificatif, un montant forfaitaire de 7,5 % du prix d'achat
• Dépenses de travaux sous conditions (reconstruction, agrandissement, amélioration). Pour le montant réel justifié si bien est détenu depuis plus de 5 ans ou, un forfait de 15 % du prix d'achat
• Frais de voirie, réseaux et distributions

Les dépenses prises en majoration du prix d'acquisition doivent être justifiées, article 150 VB II du CGI.     

2. Prix de vente

Dans le cas d’une vente en viager, se pose le calcul du prix de la vente.

Le prix prend en compte le montant du bouquet (qui est réglé au comptant) ainsi que la valeur de la rente (prise pour sa valeur en capital sans tenir compte des intérêts) soit la part du prix convertie en rente.

Point de vigilance

Dans le cas spécifique où le vendeur en viager céderait un bien susceptible d’être imposé sur la plus-value immobilière ;

L’impôt à régler demandera une trésorerie suffisante. Si une partie du bouquet a vocation à payer l’impôt, le capital disponible pour le vendeur s’en trouvera diminué.

La loi de finances 2025 :

Loi de finances et plus-value immobilière 

La loi de finances 2025 prévoit des changements en termes de taxation des plus-values immobilières.

Un amendement qui est adopté, prévoit une réforme du mécanisme de taxation des plus-values-immobilières.

Loi de finances et exonération des plus-values lors de la vente d’une résidence principale

Sous conditions : Taxation des plus-values réalisées sur la vente d’une résidence principale.

• Loi de finances et plus-value immobilière 

Vente d’un bien immobilier hors résidence principale.

Actuellement

Lors de la vente d’un bien immobilier, il y a taxation des plus-values immobilières. Des exceptions existent par ailleurs.

Taxation actuelle 

Elle est composée de :

• L’impôt sur le revenu de 19 % de la plus-value
• Les PS (Prélèvements Sociaux) pour 17,2 %

Soit un total de 36,2 %, de la plus-value imposable.

A noter : Une taxe spécifique s'applique sur les plus-values immobilières, pour une plus-value imposable supérieure à 50.000 euros. Elle est calculée à partir d’un barème progressif allant de 2% à 6%.

Pour autant il y a un système d’abattements sur la durée de détention, qui s’applique.

L’abattement est différent pour l’IR et les PS.

L’exonération est totale après une détention 22 ans pour l’impôt sur le revenu, et après 30 ans pour les PS.

Prévision de réforme 2025

La loi de finances prévoit la suppression des abattements pour la durée de détention.

Les abattements seraient remplacés, par une actualisation du prix de la valeur d’acquisition du bien, en fonction de l’inflation pour déterminer la plus-value imposable.

Jusqu’à présent la plus-value imposable, est calculée à partir de la différence entre le prix d’achat et le prix de vente.

Et avec :

• Un abattement pour la durée de détention
• Une majoration du prix avec les dépenses des travaux (au forfait ou au réel).

Dans les années qui viennent, elle prendra en compte l’inflation

Introduction d’un nouvel abattement unique, basé sur le prix d’achat actualisé.

Calendrier

Mise en application progressive

• Au 1er janvier 2026 pour les terrains à bâtir 
• Au 1er janvier 2027 pour les biens immobiliers bâtis.

Avec la réforme

Le projet de loi propose le remplacement de l’abattement pour « durée » de détention, par une indexation du prix d’achat du bien immobilier selon l’inflation.

Puis, un PFU (Prélèvement Forfaitaire Unique) ou flat tax s’appliquera sur le montant de plus-value. Son taux est de 30%.

Pour ailleurs un autre amendement (adopté en commission des finances), prévoit de relever le taux de la flat tax à 33%.

Amendement n°I-CF1814

Déposé le dimanche 13 octobre 2024

APRÈS L'ARTICLE 3, insérer l'article suivant :

« I. – La plus-value brute réalisée sur les biens ou droits mentionnés aux articles 150 U, 150 UB, 150 UC est réduite d’un abattement correspondant à l’actualisation du prix d’acquisition tel qu’il est mentionné dans les actes en fonction du dernier indice des prix à la consommation hors tabac publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques.

Dans le même temps, il y aurait application d’un prélèvement forfaitaire unique, aujourd’hui à 30 %.

Aujourd’hui

La plus-value est diminuée d'un abattement pour « durée » de détention.

 Le calcul est différent pour le calcul de l'impôt sur le revenu et pour celui des prélèvements sociaux.

Après l’abattement, la fiscalité est de 19%

L’exonération 

L'exonération d'impôt sur le revenu est acquise au-delà de vingt-deux ans de détention.

L’exonération des prélèvements sociaux est acquise au-delà de trente ans de détention.

Exemple

Impact de l’abattement dans le calcul de la plus-value

• Un appartement acheté en 2014 est vendu en 2024 (soit 10 ans après)

Prix d’achat 150 000 €

Prix de vente 250 000 €

Plus-value : 250 000 – 150 000 = 100 000 €

- Il bénéficie d’un abattement pour « durée » de détention :

De 6% de la 6^ième à la 21 ième année pour l’impôt

De 1,65 % pour les prélèvements sociaux

• Le même appartement acheté en 2009 et vendu en 2024 (soit 15 ans après)

Plus-value : 250 000 – 150 000 = 100 000 €

- Il bénéficie d’un abattement pour « durée » de détention :

Si la Loi de finances était appliquée en l’état : Hypothèse

La flat tax est de 30%

La flat tax pourrait passer à 33%

Pour que les montants d’impôts soient identiques à ceux d’aujourd’hui il faudrait dans notre exemple

• Flat tax de 30 %

Que le montant de la plus-value imposable soit de

Cas : Vente au bout de10 ans Total 29 081 € ; La plus-value devrait être 96 936 € soit un prix d’achat actualisé de 250 000 € - 96 936 € = 153 064 € 

Cas : Vente au bout de 15 ans Total 21 962 € ; La plus-value devrait être 73 206 € soit un prix d’achat actualisé de 250 000 € - 73 206 € = 176 794 € 

• Flat tax de 33 %

Que le montant de la plus-value imposable soit de

Cas : Vente au bout de10 ans Total 29 081 € ; La plus-value devrait être 88 124 € soit un prix d’achat actualisé de 250 000 € - 88 124 € = 161 876 € 

Cas : Vente au bout de 15 ans Total 21 962 € ; La plus-value devrait être 66 551 € soit un prix d’achat actualisé de 250 000 € - 66 551 € = 183 449 € 

La donnée « inconnue » est l’actualisation du prix de la valeur d’acquisition

• La loi de finances 2025 : remise en cause de l’exonération des plus-values lors de la vente d’une résidence principale

Sous conditions : Taxation des plus-values réalisées sur la vente d’une résidence principale.

Lutter contre la spéculation immobilière

Un amendement a été voté, afin de lutter contre la spéculation immobilière.

Il restaure la taxation des plus-values sur les biens en résidence principale depuis une durée inférieure à 5 ans.

Des spéculateurs immobiliers n’hésitent pas à acheter un bien dans une zone où les prix sont susceptibles de monter rapidement dans le but de le revendre dans un délai court, en déclarant le logement faussement, ou pas, en résidence principale.

Sont pointées du doigt les zones touristiques où la tension locative, à laquelle s’ajoute le peu de biens disponibles.

L’amendement n° I-CF275 est adopté par la commission des finances de l’Assemblée nationale le 16 octobre

Des exceptions

Un motif impérieux comme une mutation professionnelle, une hospitalisation de longue durée ou l’entrée en EHPAD ou un décès ou encore une séparation.

De même, cette condition ne s’appliquerait pas lorsqu’il s’agit d’une vente en vue d’acquérir une autre résidence principale.

Modifications proposées article 3 du CGI

APRÈS L’ARTICLE 3, insérer l’article suivant : Le 1° du II de l’article 150 U du code général des impôts :
« 1° Qui ont constitué la résidence principale du cédant pendant les cinq années précédant le jour de la cession sauf lorsque la cession intervient pour un motif impérieux familial, médical ou professionnel ou en vue d’acquérir un autre bien à destination de résidence principale ».

Fiscalité de la rente

Ici la rente viagère est à titre onéreux. Elle est versée en contrepartie de la cession d'un bien immobilier.

Les arrérages de la rente perçue sont considérés comme un revenu imposable.

La rente sera imposable, mais pas pour sa totalité. Seule une partie de celle-ci donne lieu à imposition.

Article 158-6 du CGI : « 6. Les rentes viagères constituées à titre onéreux ne sont considérées comme un revenu, pour l'application de l'impôt sur le revenu dû par le crédirentier, que pour une fraction de leur montant. Cette fraction, déterminée d'après l'âge du crédirentier lors de l'entrée en jouissance de la rente, est fixée à :

– 70 % si l'intéressé est âgé de moins de 50 ans ;

– 50 % s'il est âgé de 50 à 59 ans inclus ;

– 40 % s'il est âgé de 60 à 69 ans inclus ;

– 30 % s'il est âgé de plus de 69 ans.

(…). »

Cette partie imposable est fonction de l'âge du crédirentier au moment de l’entrée en jouissance de la rente, c'est-à-dire, au début de la rente.

Elle est définie une fois pour toute.

C’est-à-dire que le pourcentage n’évolue pas avec les années qui passent et qui feraient que le crédirentier change de tranche d’âge.

Exemple : Une personne vend son bien en viager. Elle commence à en percevoir la rente à l’âge de 67 ans, la partie imposable de sa rente correspondra à 40%.

Les années passant, elle avance en âge, et elle a 82 ans, dans cette hypothèse, la partie imposable sera toujours 40%.

Cette fraction imposable de la rente est soumise aux PS (Prélèvements Sociaux).

Exemple : Madame vend son logement en viager. Elle a 73 ans lors de la vente. Elle perçoit une rente mensuelle de 780 € soit 9 360 € par an.

Son âge d’entrée en jouissance de la rente est de 73 ans, seuls 30% de la rente seront imposables soit 2 808 € soumis à l’impôt.

Si sa tranche marginale d’imposition est de 11 % elle sera redevable de 308 € au titre de sa rente.

L’âge où la rente est perçue pour la première fois détermine la partie imposable.

Parfois, si cela est du domaine du possible, il peut s’avérer intéressant fiscalement parlant, de différer l’opération de vente en viager.

Si l’âge du futur vendeur est proche d’un changement de tranche d’abattement, un report s’avérera judicieux.

Exemple :

Une personne de 69 ans, envisage la vente de son appartement en viager. Son abattement sera de 60% et la part imposable sera donc de 40%. Et ceci une fois pour toute.

Si elle attend d’avoir 70 ans avant de vendre en viager, son abattement passerait alors à 70%. La part imposable ne sera plus que de 30%, et là aussi à titre définitif.

Cas des rentes réversibles

Rente réversible au conjoint : est pris en compte l’âge de la personne la plus âgée des deux bénéficiaires. Pour autant il est aussi possible de prendre en compte l’âge du dernier survivant lorsque celui-ci percevra lui-même la rente si ce cas lui est plus favorable

Rente réversible entre personnes non mariées : On retiendra l’âge du nouveau bénéficiaire lorsque celui-ci percevra la rente pour la première fois.

Exemple :

Un couple marié est composé de Monsieur 77 ans et Madame 68 ans.

La rente constituée est réversible sur la tête du dernier vivant, l’administration fiscale retient l’âge du plus âgé lors du premier versement. Fiscalement on se base sur l’âge de Monsieur.

Monsieur décède à 85 ans, Madame aura alors 76 ans ; l’administration fiscale tiendra alors compte de son âge à ce moment précis, puisque cette situation lui est plus favorable.

Précision

Si dans un couple chacun des époux perçoit lui-même une rente viagère à titre personnel, c’est l’âge de chacun qui est alors retenu.

Sur la déclaration d’impôt

Le crédirentier

Le montant brut des rentes viagères à titre onéreux perçues au titre de l’année, sont à mentionner sur la déclaration de revenus,

L'administration fiscale calculera leur fraction imposable en appliquant elle-même l’abattement.

Formulaire : 2042 DÉCLARATION DES REVENUS

Dans la rubrique :

1 ı TRAITEMENTS, SALAIRES, PENSIONS ET RENTES

Rentes viagères à titre onéreux

Montant perçu par le foyer par âge d’entrée en jouissance

Rentes : 1AW moins de 50 ans, 1BW de 50 à 59 ans, 1CW de 60 à 69 ans, 1DW à partir de 70 ans

Le débirentier

Pour le débirentier, la rente versée ne fait l’objet d’aucun dispositif fiscal particulier.

Il s’agit ici d’une rente viagère à titre onéreux. Elle est versée en contrepartie de la cession d'un bien immobilier.

Pour autant,

• Le débirentier doit tenir un livre mentionnant les sommes versées.

Article 86 : Entrée en vigueur 1982-01-01

« Toute personne physique ou morale qui paye des sommes imposables est tenue, pour chaque bénéficiaire d'un paiement imposable, de mentionner sur son livre, fichier ou autre document destiné à l'enregistrement de la paye, ou, à défaut, sur un livre spécial (1) :

- la date, la nature et le montant de ce paiement ;

- le nombre de personnes déclarées par le bénéficiaire comme étant à sa charge. »

• Il est tenu d’effectuer une déclaration annuelle aux services fiscaux.

Formulaire N° 2466-T-SD “Déclaration des pensions et rentes viagères arrérages payés pendant l’année “

Il permet de déclarer les arrérages versés durant l'année civile, rentes viagères à titre gratuit et rentes viagères à titre onéreux au crédirentiers.

A noter que cette déclaration doit obligatoirement être déposée par procédé informatique.

L’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière)

L’impôt sur la fortune immobilière a remplacé l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF). C’est un impôt assis sur le seul patrimoine immobilier.

Pour le crédirentier, qui perçoit la rente, le capital représentatif de celle-ci n’entre pas dans sa base imposable à l’IFI, puisque ce n’est pas un bien immobilier mais une créance.

Viager occupé

Le vendeur qui s’est réservé le droit d’usage et d’habitation ou l’usufruit du bien, doit déclarer à l’IFI la valeur du droit correspondant (barème forfaitaire prévu par l’article 669 du CGI (Code Général des Impôts).

L’acheteur d’un viager occupé n’a pas à déclarer la valeur de la pleine propriété dans sa base taxable à l’IFI. Il déclare mais uniquement la valeur correspondante à la nue-propriété du bien.

Le vendeur, quant à lui déclare la seule valeur du DUH (Droit d’Usage et d’Habitation), ou la seule valeur de la nue-propriété du bien.

L'impôt sur la fortune immobilière (IFI) a été créé pour les personnes détenant un patrimoine immobilier net taxable supérieur à 1,3 million d'euros. Il remplace l'impôt de solidarité sur la fortune (ISF).

Ce barème la valeur vénale réelle des biens immobiliers appréciée au 1er janvier

Source : Article 669 du Code général des impôts

Les valeurs respectives de l’usufruit et de la nue-propriété sont déterminées en fonction de l'âge de l'usufruitier (ou du titulaire du droit d'usage et d'habitation) au 1er janvier de l'année d'imposition.

Précision : 

Si le débirentier est un héritier présomptif du crédirentier au sens de l’article 751 du Code général des impôts, le crédirentier déclare la valeur de l’immeuble en pleine propriété.

Le débirentier, lui, doit déclarer la valeur de l’immeuble acheté. En viager occupé, c’est la seule valeur de la nue-propriété de l’immeuble en principe. Le capital représentatif de la rente peut être déduit de la valeur.

Viager libre

Pour le débirentier, doit déclarer le bien acquis pour sa pleine propriété et peut déduire la valeur du capital représentatif de la rente.

Pour le crédirentier, en viager libre, le bien sort totalement de l'assiette imposable de l'IFI.