Le contrat

Lorsqu’il y a vente en viager, il y a la conclusion de deux contrats : le contrat pour la vente du bien immobilier, et le contrat pour les conditions liées à la rente.

La notion de contrat aléatoire

En viager, on évoque souvent la notion de contrat aléatoire.

L’aléa : c’est un événement susceptible d'avoir une incidence sur un équilibre contractuel, dont il n'est pas possible de savoir quand il se produira. L’événement est futur et imprévisible, il rend incertain dans l'avenir l'intervention du hasard, ou sa date de survenance.

Le contrat aléatoire est un contrat dans lequel l'existence d'une obligation dépend d'un événement futur incertain.

La prestation d'au moins l'une des parties ne peut être évaluée parce qu'elle dépend du hasard.

Citons le Code civil en son Livre III “Des différentes manières dont on acquiert la propriété

Article 1964

Le contrat aléatoire est une convention réciproque dont les effets, quant aux avantages et aux pertes, soit pour toutes les parties, soit pour l'une ou plusieurs d'entre elles, dépendent d'un événement incertain.

Tels sont :

Le contrat d'assurance,

Le jeu et le pari,

Le contrat de rente viagère.

L’aléa est une condition nécessaire essentielle d’une vente en viager. En l’absence de cette incertitude, le contrat peut être annulé.

Le viager est un contrat aléatoire.

Le viager est un contrat « gagnant/gagnant ».

Les données inconnues sont :

• La date de décès du vendeur
• Le prix total qui sera versé

Pour l’acheteur, le risque lié à cet aléa est la durée de vie plus longue que « prévue » du vendeur. L’acquéreur paiera plus cher que prévu dans l’espérance de vie son bien immobilier. Dans le cas d’un viager occupé, la durée d’occupation n’est pas connue à l’avance.

Le caractère aléatoire du contrat en viager est un signe caractéristique.

La durée du paiement de la rente n’est pas connue, puisqu’il y a méconnaissance de la durée de vie du vendeur. Et comme la rente cesse au moment du décès du vendeur, ou au second décès dans l’hypothèse d’une réversion, le montant total des versements est inconnu.

L’équilibre est respecté : vendeur et acheteur ne connaissent pas le prix final ni la date de fin du contrat.

La date, incertaine, de la mort du vendeur constitue l'aléa.

La durée du contrat est liée à la vie du crédirentier. Le contrat se termine normalement avec le décès de celui-ci.

Les cas d’annulation du contrat

Le Code civil précise :

Article 1974

« Tout contrat de rente viagère, créé sur la tête d'une personne qui était morte au jour du contrat, ne produit aucun effet. »

Article 1975

« Il en est de même du contrat par lequel la rente a été créée sur la tête d'une personne atteinte de la maladie dont elle est décédée dans les vingt jours de la date du contrat. »

Un décès par maladie dans les vingt jours de la date du contrat ne produit pas d’effet.

Dans ces circonstances, il n’y aurait plus d’incertitude, donc plus d’aléa. A fortiori une personne déjà morte le jour du contrat, enlève le caractère aléatoire de l’opération.

A noter

• Peu importe que l’acheteur ait connaissance ou non de l’existence de cette maladie.
• Cas d’un décès qui intervient plus de 20 jours après la vente, et annulation de la vente, suite, à la preuve que l’acquéreur avait connaissance du décès imminent du vendeur (cass 3ème civ. 2.2.2000, n° 98-10714).

Le risque d’annulation lié à l’absence de « prix réel et sérieux »

Différents cas possibles :

L’absence de « prix réel et sérieux », remet en question l’aléa du contrat, et cela peut entrainer l’annulation de la vente.

A noter

De plus, l’administration fiscale risque de l’analyser comme une donation déguisée, avec des conséquences fiscales.

Les cas qui semblent litigieux :

• Lorsque le montant de la rente est inférieur ou égal au montant du loyer que l’immeuble vendu aurait été susceptible de rapporter ;
• Lorsque dans le cas d’un viager libre, l’acheteur loue le bien immobilier à un prix supérieur à la rente, l’aléa disparait.
• Lorsque la rente peut paraître constituer un prix dérisoire par rapport à la durée possible de son versement.

La vente en viager suppose donc un aléa sur le prix finalde vente.

Zoom sur le cas du décès dans les 20 jours

Les conditions pour tenter d’obtenir l'annulation de cette vente, au motif qu'il n'y avait pas d'aléa.

• Le vendeur doit être décédé dans le délai des 20 jours qui suivent l'acte de vente
• Le vendeur doit être décédé d'une maladie dont il était déjà atteint au moment de la vente.

Si pendant cette période des 20 jours, le décès est dû à un accident, il n’y a pas annulation.

En fonction de l’avant contrat, le délai court différemment :

Les deux parties dans le contrat

Il y a le contrat pour la vente du bien immobilier, et le contrat pour les conditions liées à la rente.

Et comme tout contrat, cela participe à un certain formalisme juridique.

Les formalités d’une vente en viager comprennent un avant contrat, puis le contrat de vente à proprement dit. C’est une vente immobilière.

La vente immobilière

L’avant-contrat est un contrat préalable (promesse de vente ou compromis de vente) conclu en vue de la signature de la vente définitive.

Il peut être conclu sous seing privé, ou par acte authentique.

Pour autant, l’acte définitif de vente en viager, fait l’objet d’un acte authentique chez le notaire. Entre temps, un délai de rétractation de 10 jours permet au futur acquéreur de se désister sans incidences.

Le contrat de rente viagère

Le contrat comprend les modalités de la vente en viager. Il s’agit des conditions d'occupation.

Il est mentionné si le viager est libre ou occupé, avec un DUH. Le sujet de la répartition des charges, de l’entretien, des travaux y est abordé.

Les modalités de paiement du prix sont mentionnées.