Menez à bien votre opération en viager grâce à ce dossier complet et à jour des dernières évolutions réglementaires !
Patrimoine
Nouveauté
Présentation
Vendre ou acheter un bien en viager est une opération particulière. Cela engendre des questions sur son déroulé et sur ses conséquences.
Comment fonctionne le viager, comment procéder, quels sont les avantages ? Questions auxquelles répond ce dossier, qui décrit toutes les étapes de cette opération spécifique tant pour le vendeur, que pour l’acheteur.
Son but : vous permettre de connaître et de mener à bien une opération en viager, dans des conditions optimales.
L’ensemble des cas de figures les plus habituels, ayant trait à cette opération, est passé en revue.
Le dossier suit une présentation pratique par thèmes, qui sont complétés des documents nécessaires. Des exemples de calculs étayent le fonctionnement.
Ce mode d’emploi présente toutes les connaissances nécessaires à la réussite de votre opération, et vous accompagnera tout au long de vos démarches.
A la fois pédagogique et pratique, ce dossier est conçu pour une lisibilité et un accès immédiat à l’information, grâce aux fiches thématiques.
A jour des dernières évolutions règlementaires.
Composition du dossier
Les caractéristiques du viager
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Les garanties
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Les garanties de paiement de la rente viagère ? Les différentes garanties et les recours en cas de non-paiement Quelles sont les garanties Clause résolutoire
Sommaire
Clause résolutoire
Privilège de vendeur
A quoi sert cette garantie ?
Zoom sur le viager occupé
L’hypothèque déplacée
Le cautionnement
Caution simple :
Caution solidaire :
Acquéreur d’un bien
Zoom
Le déroulement d’une opération en viager
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Les étapes de l’opération dans le temps : - Projet de vente en viager : se documenter, connaître ses besoins, consulter un spécialiste en viager et/ou un notaire. L’opération étant spécifique, la consultation d’un spécialiste du domaine semble important.
Sommaire
Le déroulé
Mise en vente du bien immobilier
Vente du bien immobilier
La fin du contrat
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A la suite du décès du vendeur (crédirentier), l’acquéreur peut prendre possession de son bien. Il était propriétaire de la nue-propriété du bien le jour de la vente. Au décès du vendeur, le Droit d’Usage et d’Habitation s’éteint et, il est transféré à l’acheteur pour reconstituer la pleine propriété du bien.
Sommaire
Décès du vendeur
La restitution du bien
Délai
Les formalités pour récupérer le bien
Cas particulier
L’extinction par la prescription
Le contrat
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Le contrat Lorsqu’il y a vente en viager, il y a la conclusion de deux contrats : le contrat pour la vente du bien immobilier, et le contrat pour les conditions liées à la rente. La notion de contrat aléatoire En viager, on évoque souvent la notion de contrat aléatoire.
Sommaire
La notion de contrat aléatoire
Le viager est un contrat aléatoire.
Les cas d’annulation du contrat
Le risque d’annulation lié à l’absence de « prix réel et sérieux »
Zoom sur le cas du décès dans les 20 jours
Les deux parties dans le contrat
La vente immobilière
Le contrat de rente viagère
Les deux formes du viager : Viager libre ou viager occupé
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Le viager peut se présenter sous deux options : Il peut être libre ou occupé. Viager occupé Dans le cas d’un viager occupé, le contrat prévoit que le vendeur se réserve le droit d’habiter dans le logement jusqu’à la fin de sa vie. Une réversion au profit du conjoint peut aussi y être mentionnée.
Sommaire
Viager occupé
Zoom sur le cas où le vendeur conserve l’usufruit de son bien
Viager libre
Définition du viager
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En immobilier, le viager est un transfert de propriété d’un bien. C’est une opération immobilière. Le viager est une façon de vendre un bien immobilier. Le viager consiste à vendre un bien immobilier à une tierce personne, avec en échange : - Le versement d'une rente viagère périodique - Le versement initial d'un bouquet
Sommaire
Qu’est-ce que le viager ?
Quelques définitions
Concrètement
Qu'est-ce qui différencie la vente en viager d’une vente “traditionnelle” ?
Une opération en viager
4
Acheter un bien en viager : les raisons
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Les raisons pour réaliser un investissement en viager L’une des raisons serait de vouloir constituer un patrimoine immobilier. En détail, c’est : - Réaliser un achat en viager, pour investir dans « la pierre ». - Acquérir un bien immobilier à prix décoté. - Choisir la région pour le futur, pour s’installer à la retraite, ou acheter une résidence secondaire pour plus tard.
Sommaire
Les raisons pour réaliser un investissement en viager
Zoom sur l’aspect financier
Zoom sur l’investissement locatif
Les points à prendre en compte :
Une approche investisseur: la diversification
Les critères pour choisir un bien
Acquérir un viager libre ou occupé
Réaliser une opération en viager, en famille
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Vendre un bien en viager à un membre de la famille A la question : peut-on vendre un bien en viager à un membre de la famille ? La réponse est oui ; il est possible de vendre un logement en viager à un enfant ou petit enfant, ou encore à un autre membre de la famille.
Sommaire
Vendre un bien en viager à un membre de la famille
Points de vigilance
Le bien est vendu en viager à un enfant
Points de vigilance
Les limites d’une telle vente en famille
La revente
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L’achat d’un bien en viager, est une composante du patrimoine. Il est possible de revendre un bien acquis en viager avant ou après le terme du contrat. Revente d’un viager après le décès du crédirentier Avec le décès du crédirentier, la vente en viager est finalisée ; Le contrat est à terme. L’acquéreur prend possession du bien.
Sommaire
Revente d’un viager après le décès du crédirentier
Revente d’un viager avant le décès du crédirentier
Les raisons d’une revente avant terme
Les raisons de vendre en viager
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Pourquoi vendre son bien en viager ? Le contexte financier La durée de vie s’allonge, pour autant certaines personnes souhaitent garder un certain confort de vie minimum, tout en continuant à vivre chez eux.
Sommaire
Le contexte financier
Les avantages
Etablir un bilan
Pour un vendeur en viager
Les freins psychologiques
Quelques exemples d'opérations
Les aspects financiers et fiscalité
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La rentabilité d’un achat en viager
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Les éléments de rentabilité La rentabilité intègre un ensemble de paramètres, qui engendrent des effets financiers. La rentabilité ne tient pas compte de la seule notion de rendement, elle correspond à l’addition de l’ensemble des avantages sur la durée.
Sommaire
Les éléments de rentabilité
Exemple chiffré
Les sources de rentabilité
Les frais et les charges
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Droits de mutation et frais de notaire La vente en viager consiste en la mutation d’un bien immobilier à titre onéreux. A ce titre l’opération donne lieu à des droits de mutation.
Sommaire
Droits de mutation et frais de notaire
Concernant les frais de notaire, ou droit de mutation
Comment sont calculés les frais de notaire ?
Les frais d’agence
La répartition des charges et taxes
Cas du viager libre :
Cas du viager occupé :
Fiscalité
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En vente en viager, quelle est la fiscalité du bouquet et de la rente ? Fiscalité du bouquet Lorsque le bien vendu constitue la résidence principale du vendeur, le bouquet n’est pas fiscalisé. Dans cette hypothèse, le bouquet est totalement exonéré d’impôts. La vente en viager est une cession immobilière à titre onéreux. A ce titre, certaines ventes peuvent donner lieu à imposition sur les plus-values.
Sommaire
Fiscalité du bouquet
Les ventes exonérées :
Cas particuliers
En dehors des exceptions
Zoom sur le calcul de la plus-value
Fiscalité de la rente
Cas des rentes réversibles
Sur la déclaration d’impôt
Viager occupé
Viager libre
La rente, son montant, et sa réversion
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En fonction de la part financière réservée au bouquet, le montant qui sera transformé en rente sera en proportion. Le choix sera fonction du vendeur et de ses choix prioritaires.
Sommaire
Calcul de la rente
La révision de la rente
L’indexation de la rente
Une rente sur une ou deux têtes
L’option de réversion
Prévoir une réversion de la rente
Les conséquences de la réversion
Caractéristiques de la réversion
La formation du prix
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Comment sont déterminés les différentes valeurs, des composantes qui entrent dans le viager ? Quelles sont les différents calculs ? Quels sont les différents paramètres ? Les paramètres Le montant de la rente prend en compte plusieurs paramètres : Il y a d’abord la valeur foncière du bien en lui-même Il y a l’âge du vendeur Le viager est-il libre ou occupé ? La présence d’un bouquet et son montant
Sommaire
Rappel des notions
Les paramètres
La formule de calcul et les différentes étapes
Le calcul de la rente
Utilisation du barème Daubry
Synthèse des étapes
Le taux de rente appliqué au capital rente
Le droit
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Le Code
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LES ARTICLES DU CODE CIVIL Article 215 Les époux s'obligent mutuellement à une communauté de vie. La résidence de la famille est au lieu qu'ils choisissent d'un commun accord. Les époux ne peuvent l'un sans l'autre disposer des droits par lesquels est assuré le logement de la famille, ni des meubles meublants dont il est garni. Celui des deux qui n'a pas donné son consentement à l'acte peut en demander l'annulation : l'action...
Sommaire
Les articles du Code Civil
Code civil : Chapitre II : De l'usage et de l'habitation (Articles 625 à 636)
Chapitre II : De l'usage et de l'habitation
Quels sont ceux qui régissent le viager ?
Code général des impôts
14ème legislature Question N° : 78392 De M. André Chassaigne (Gauche démocrate et républicaine - Puyde-Dôme )
Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 2 février 2000, 98-10.714, Publié au bulletin
Situation matrimoniale des vendeurs et des acheteurs
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Viager vendu par un couple : Couple marié En général, le bien vendu en viager se trouve être le logement familial, dont le couple est propriétaire. Les règles liées au « pouvoir » du droit commun doivent être respectées. Sous tout régime matrimonial, dans cette hypothèse puisque le bien dont il s’agit constitue le logement de la famille, il y a obligation d’obtenir le consentement des deux époux ; quand bien même il s’agirait d’un bien propre.
Sommaire
Viager vendu par un couple : couple marié
Epoux mariés sous le régime communautaire :
Epoux mariés sous un régime séparatiste :
Les effets financiers :
Viager vendu par un couple : couple non marié
Couple Pacsé
PACS en régime séparatiste
Les effets financiers :
PACS en régime communautaire.
Viager acheté par un couple : couple en concubinage
Les conséquences financières :
Viager acheté par un couple : couple marié
Viager acheté par un couple : couple pacsé
PACS en régime séparatiste
PACS en régime communautaire
Couple en concubinage
Exemples
2
Fiche pratique 1 Exemple de possibilités d’achat en viager occupé ou libre
Fiche pratique 2 Exemple de barème de calcul des rentes viagères
6.Formulaires
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2048Notice Declaration plus value cessions
cerfa 2466-T-SDDéclaration des pensions et rentes viagères arrérages payés en 2022
2066 i Declaration des pensions et rentes 2023
2248 Declaration plus value cessions
Notice 2042-IFI-NOT : Notice - Impôt sur la fortune immobilière 2023