Comment mener à bien une opération en viager ?

En immobilier, le viager est un transfert de propriété d’un bien. C’est une opération immobilière. Le viager est une façon de vendre un bien immobilier. Le viager consiste à vendre un bien immobilier à une tierce personne, avec en échange : - Le versement d'une rente viagère périodique - Le versement initial d'un bouquet

• Qu’est-ce que le viager ?
• Quelques définitions
• Concrètement
• Qu'est-ce qui différencie la vente en viager d’une vente “traditionnelle” ?

Le viager peut se présenter sous deux options : Il peut être libre ou occupé. Viager occupé Dans le cas d’un viager occupé, le contrat prévoit que le vendeur se réserve le droit d’habiter dans le logement jusqu’à la fin de sa vie. Une réversion au profit du conjoint peut aussi y être mentionnée.

• Viager occupé
• Zoom sur le cas où le vendeur conserve l’usufruit de son bien
• Viager libre

Le contrat Lorsqu’il y a vente en viager, il y a la conclusion de deux contrats : le contrat pour la vente du bien immobilier, et le contrat pour les conditions liées à la rente. La notion de contrat aléatoire En viager, on évoque souvent la notion de contrat aléatoire.

• La notion de contrat aléatoire
• Le viager est un contrat aléatoire.
• Les cas d’annulation du contrat
• Le risque d’annulation lié à l’absence de « prix réel et sérieux »
• Zoom sur le cas du décès dans les 20 jours
• Les deux parties dans le contrat
• La vente immobilière
• Le contrat de rente viagère

A la suite du décès du vendeur (crédirentier), l’acquéreur peut prendre possession de son bien. Il était propriétaire de la nue-propriété du bien le jour de la vente. Au décès du vendeur, le Droit d’Usage et d’Habitation s’éteint et, il est transféré à l’acheteur pour reconstituer la pleine propriété du bien.

• Décès du vendeur
• La restitution du bien
• Délai
• Les formalités pour récupérer le bien
• Cas particulier
• L’extinction par la prescription

Les étapes de l’opération dans le temps : - Projet de vente en viager : se documenter, connaître ses besoins, consulter un spécialiste en viager et/ou un notaire. L’opération étant spécifique, la consultation d’un spécialiste du domaine semble important.

• Le déroulé
• Mise en vente du bien immobilier
• Vente du bien immobilier

Les garanties de paiement de la rente viagère ? Les différentes garanties et les recours en cas de non-paiement Quelles sont les garanties Clause résolutoire

• Clause résolutoire
• Privilège de vendeur 
• A quoi sert cette garantie ?
• Zoom sur le viager occupé
• L’hypothèque déplacée
• Le cautionnement
• Caution simple :
• Caution solidaire :
• Acquéreur d’un bien
• Zoom

Pourquoi vendre son bien en viager ? Le contexte financier La durée de vie s’allonge, pour autant certaines personnes souhaitent garder un certain confort de vie minimum, tout en continuant à vivre chez eux.

• Le contexte financier
• Les avantages 
• Etablir un bilan
• Pour un vendeur en viager
• Les freins psychologiques
• Quelques exemples d'opérations

L’achat d’un bien en viager, est une composante du patrimoine. Il est possible de revendre un bien acquis en viager avant ou après le terme du contrat. Revente d’un viager après le décès du crédirentier Avec le décès du crédirentier, la vente en viager est finalisée ; Le contrat est à terme. L’acquéreur prend possession du bien.

• Revente d’un viager après le décès du crédirentier
• Revente d’un viager avant le décès du crédirentier
• Les raisons d’une revente avant terme

Vendre un bien en viager à un membre de la famille A la question : peut-on vendre un bien en viager à un membre de la famille ? La réponse est oui ; il est possible de vendre un logement en viager à un enfant ou petit enfant, ou encore à un autre membre de la famille.

• Vendre un bien en viager à un membre de la famille
• Points de vigilance
• Le bien est vendu en viager à un enfant
• Points de vigilance
• Les limites d’une telle vente en famille

Les raisons pour réaliser un investissement en viager L’une des raisons serait de vouloir constituer un patrimoine immobilier. En détail, c’est : - Réaliser un achat en viager, pour investir dans « la pierre ». - Acquérir un bien immobilier à prix décoté. - Choisir la région pour le futur, pour s’installer à la retraite, ou acheter une résidence secondaire pour plus tard.

• Les raisons pour réaliser un investissement en viager
• Zoom sur l’aspect financier
• Zoom sur l’investissement locatif
• Les points à prendre en compte :
• Une approche investisseur: la diversification
• Les critères pour choisir un bien
• Acquérir un viager libre ou occupé

Comment sont déterminés les différentes valeurs, des composantes qui entrent dans le viager ? Quelles sont les différents calculs ? Quels sont les différents paramètres ? Les paramètres Le montant de la rente prend en compte plusieurs paramètres : Il y a d’abord la valeur foncière du bien en lui-même Il y a l’âge du vendeur Le viager est-il libre ou occupé ? La présence d’un bouquet et son montant

• Rappel des notions
• Les paramètres
• La formule de calcul et les différentes étapes
• Le calcul de la rente
• Utilisation du barème Daubry
• Synthèse des étapes
• Le taux de rente appliqué au capital rente

En fonction de la part financière réservée au bouquet, le montant qui sera transformé en rente sera en proportion. Le choix sera fonction du vendeur et de ses choix prioritaires.

• Calcul de la rente
• La révision de la rente
• L’indexation de la rente
• Une rente sur une ou deux têtes
• L’option de réversion
• Prévoir une réversion de la rente
• Les conséquences de la réversion
• Caractéristiques de la réversion

En vente en viager, quelle est la fiscalité du bouquet et de la rente ? Fiscalité du bouquet Lorsque le bien vendu constitue la résidence principale du vendeur, le bouquet n’est pas fiscalisé. Dans cette hypothèse, le bouquet est totalement exonéré d’impôts. La vente en viager est une cession immobilière à titre onéreux. A ce titre, certaines ventes peuvent donner lieu à imposition sur les plus-values.

• Fiscalité du bouquet
• Les ventes exonérées :
• Cas particuliers
• En dehors des exceptions
• Zoom sur le calcul de la plus-value
• Fiscalité de la rente
• Cas des rentes réversibles
• Sur la déclaration d’impôt
• Viager occupé
• Viager libre

Droits de mutation et frais de notaire La vente en viager consiste en la mutation d’un bien immobilier à titre onéreux. A ce titre l’opération donne lieu à des droits de mutation.

• Droits de mutation et frais de notaire
• Concernant les frais de notaire, ou droit de mutation
• Comment sont calculés les frais de notaire ?
• Les frais d’agence
• La répartition des charges et taxes
• Cas du viager libre :
• Cas du viager occupé :

Les éléments de rentabilité La rentabilité intègre un ensemble de paramètres, qui engendrent des effets financiers. La rentabilité ne tient pas compte de la seule notion de rendement, elle correspond à l’addition de l’ensemble des avantages sur la durée.

• Les éléments de rentabilité
• Exemple chiffré
• Les sources de rentabilité

Viager vendu par un couple : Couple marié En général, le bien vendu en viager se trouve être le logement familial, dont le couple est propriétaire. Les règles liées au « pouvoir » du droit commun doivent être respectées. Sous tout régime matrimonial, dans cette hypothèse puisque le bien dont il s’agit constitue le logement de la famille, il y a obligation d’obtenir le consentement des deux époux ; quand bien même il s’agirait d’un bien propre.

• Viager vendu par un couple : couple marié 
• Epoux mariés sous le régime communautaire :
• Epoux mariés sous un régime séparatiste :
• Les effets financiers :
• Viager vendu par un couple : couple non marié
• Couple Pacsé
• PACS en régime séparatiste
• Les effets financiers :
• PACS en régime communautaire.
• Viager acheté par un couple : couple en concubinage
• Les conséquences financières :
• Viager acheté par un couple : couple marié
• Viager acheté par un couple : couple pacsé
• PACS en régime séparatiste
• PACS en régime communautaire 
• Couple en concubinage

LES ARTICLES DU CODE CIVIL Article 215 Les époux s'obligent mutuellement à une communauté de vie. La résidence de la famille est au lieu qu'ils choisissent d'un commun accord. Les époux ne peuvent l'un sans l'autre disposer des droits par lesquels est assuré le logement de la famille, ni des meubles meublants dont il est garni. Celui des deux qui n'a pas donné son consentement à l'acte peut en demander l'annulation : l'action...

• Les articles du Code Civil
• Code civil : Chapitre II : De l'usage et de l'habitation (Articles 625 à 636)
• Chapitre II : De l'usage et de l'habitation
• Quels sont ceux qui régissent le viager ?
• Code général des impôts
• 14ème legislature Question N° : 78392 De M. André Chassaigne (Gauche démocrate et républicaine - Puyde-Dôme )
• Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 2 février 2000, 98-10.714, Publié au bulletin